【正文】 兆，年輕的城市中蘊藏著許多充滿期盼、跳動的心靈。 十三、置業(yè)者關注 的置業(yè)因素 從調查的問卷統(tǒng)計的關注度來看，超過一半以上的置業(yè)者認為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結構應該關注；其次近一半的受訪者認為物業(yè)管理、工程質量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到 30%的受訪者認為其它因素、智能化設施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽是考慮買房應當關注的因素。 在回答的被訪者中，也有相當數(shù)量的被訪者使用了實用、安靜、親和、輕松、潮流、時尚、浪漫等字眼回答；很少一部分回答歐式風格、嶺南風格、歐陸風格等。 一、抓住市場空白點以主力進攻 隨著經濟和社會的不斷發(fā)展，人們對生活品質的要求是越來越高，對于居住也是一樣。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 38 頁 共 61 頁 二、改善現(xiàn)存規(guī)劃中的不足 項目作為單體樓在市場上競爭力不足，必須做好一切細致的規(guī)劃，與現(xiàn)有的區(qū)域成熟社區(qū)結合起來成為整體，使現(xiàn)有的資源得以充分合理的利用，提高項目的綜合素質，樹立大型生活區(qū)形象，在市場上立于不敗之地。故此，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點、單張派發(fā)方面應加強區(qū)域性宣傳，增強傳送項目信息的途徑，以吸引大量人流。 六、體現(xiàn)“以人為本”的經營理念 面對多元化的目標客戶，我們必須抓住人的特點，規(guī)劃設計更加“人性化”。 五、營造現(xiàn)場舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動 在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關健。因此，充分把握市場，迎合消費者的需求心理，提倡新現(xiàn)代的生活居住概念，才能更有效地促進銷售。而本案就地勢而言，交通便利，臨山靠水，南郊公園旁，這些整合起來 為一點生態(tài)的、自然的。 第六節(jié) 項目思路 在今日地產市場， 項目之間的差異性越來越小，同質性越來越高，令得市場爭奪日益困難。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 37 頁 共 61 頁 十四、被訪者心目中的理想家園（小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風格） 本問題采用了開放式問答，約 60%的被訪者回答無所謂或未做回答。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 36 頁 共 61 頁 十二、年輕人成為主力軍 購房者的年齡 25歲以下占 3％， 25－ 29歲占 46％， 30－ 35歲占 31％， 36－ 39歲占 7％，40－ 45歲占 7％， 45歲以上占 6％。購房者在抉擇過程中不是獨立的，受許多其它因素的影響，尤其是業(yè)內人士的建議。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 35 頁 共 61 頁 九、環(huán)境因素很重要 在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。整體選擇面積的中位數(shù) M0=85平米； 選擇三房的購房者希望面積在 90130 平米占較大比例，也有不小比例選擇 7090 的小三房。分析表明首次置業(yè)與多次置業(yè)相比，選擇一房、三房的比例相近；選擇二房、四房、五房的比例相差稍多。購房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。 交叉分析表明，喜歡多層的消費者中，平層占 67％，躍式占 15％，復式占 18％；喜歡 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 32 頁 共 61 頁 小高層的消費者中，平層占 56％，躍式占 25％，復式占 19％，兩者對平層、復式單位的鐘愛比例是不同的；喜歡高層建筑消費者中，平層占 44％，躍式占 18％，復式占 38％，選擇復式單位的比例之高引人注目；相比之下，喜歡多層建筑的消費者中，選擇復式單位則不十分突出。這顯示近期的潛在需求非常旺盛。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 31 頁 共 61 頁 二、自用為主導 購房用途的選擇中，自住占 83％，投資占 9％，為親友占 4％，為度假占 3％，其它占1％。 （ 3）長沙市其它地方可能推出相關項目亦會對項目產生威脅。 （ 4）緊靠南郊公園的絕佳地理位置，可以以生態(tài)自然為主題，迎合了現(xiàn)今大眾對居住環(huán)境的要求。隨著城市的擴大以及置業(yè)觀念的轉變，城市邊緣的房產需求日增。盡管目前有眾多住宅項目正在開發(fā)，住宅開發(fā)正成為項目區(qū)域的熱點，但此區(qū)域 在環(huán)境上的缺陷短時間內無法改變。距離神農、五華大酒店較遠。 景觀資源優(yōu)勢突出：緊靠南郊公園的位置，是周邊項目都不可比擬的，因此應將此做為主訴求點來進行 市場空白點：周邊項目雖臨近南郊公園，卻都沒有將其作為主要賣點進行推廣，縱觀整個長沙樓市，以自然生態(tài)做為主廣告語的項目并不多，而此項目在這方面又擁有得天獨厚的優(yōu)勢。 交通便利：項目所在區(qū)域交通條件便利，緊貼二環(huán)的黃金位置，使得出行極為方便快捷。 第四節(jié) 項目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢 自然景觀優(yōu)勢突出： 南鄰南郊公園，西靠湘江風光帶，舉目遠眺，秀麗山水風光盡受眼 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 29 頁 共 61 頁 底。新新家園由長沙天翔房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，由 5 棟多層住宅， 3 棟高層住宅，2 棟綜合樓組合而成。本案前期由長沙比銳廣告公司代理廣告企劃，后來由深圳生益房地產顧問代理策劃銷售。項目曾被評為 2001 年長沙市民新樓盤，被中國房地產協(xié)會推薦為“生態(tài)住宅開發(fā)莫模式”。雖然開發(fā)商進行了大量的廣告宣傳，但效果不佳，未引起熱銷。 本案由開發(fā)商自行銷售，自 2002 年 10 月開始公開至今住宅以基本售磬，商業(yè)用房有少量余留。 2020 年 6 月，項目榮獲建設部頒發(fā)的“中國建筑設計示范樓盤”。 ⑦ 在社區(qū)配套上，引進智能化 VOD 系統(tǒng)，創(chuàng)造了先進的智能化社區(qū)。 ③ 2350 元 /㎡的起價和 2800 元 /㎡的均價能被目前市場所接受。其物業(yè)管理及配套設施完善，其周邊生活、文化氣息濃厚，交通便利，生活機能完善。 但由于臨近馬路，導致灰塵較多，影響了空氣質量；且項目所在新開鋪路段的坡度過大，給人們出行帶來了較大不便。親水社區(qū) 座擁都市繁華 ,俯看山水湘城 四、華麗家族 ● 項目背景： 湖南天晟房地產開發(fā)有限公司開發(fā) 湖南省華龍建筑工程總公司、長沙友仁建筑工程有限公司、長沙建設工程集 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 61 頁 團有限公司建設 ● 項目位置： 新開鋪路 227 號 ● 建筑規(guī)模： 占地面積： 18078 ㎡ 建筑面積： 53400 ㎡ 規(guī)劃 9 棟 7－ 16F ● 規(guī)劃用途： 普通住宅、商業(yè)樓 ● 銷售價格： 住宅：起價： 1988 元 /㎡ 均價： 2778 元 /㎡ 銀行按揭： 農業(yè)銀行 7 成 20 年 商業(yè)用房：起價： 5700 元 /㎡ 均價： 6000 元 /㎡ 銀行按揭：農業(yè)銀行 5 成 10 年 寫字樓：均價： 4000 元 /㎡ ● 面積戶 型： 面積范圍： 住宅： 74－ 138 ㎡、商鋪： 180－ 310 ㎡、寫字樓： 580－ 590 ㎡ 戶型： 2*2*1 3*2*2 等 總供應量： 339 ● 建筑裝修標準： 外墻： 高級外墻磚 地面： 水泥砂漿找平 樓梯間： 大理石 門： 入戶高級防火防盜門、室內預留門洞 窗： 塑鋼玻璃推拉窗 陽臺： 高級鐵藝護欄 廚房： 水泥砂漿 衛(wèi)生間： 水泥砂漿 ,預留給排水管道接口 空調位： 預留 ● 配套設施： 電梯： 上海永大日立 電梯 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 18 頁 共 61 頁 有線電視： 國安 電話： 電信 寬帶網(wǎng)： 電信 液化氣： 新奧燃氣 安全系統(tǒng)： 高級電子對講門鈴 供水： 市政供水 供電： 市政供電 ● 小結： 華麗家族有由湖南天晟房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，是較大型居住個案，帶有少量商鋪和寫字樓。項目面積、戶型為 89－ 227㎡、 2*2*2－ 5*3*2 選擇空間較大，但 大面積的戶型較多，超出了區(qū)域人居需求，因此使得銷售受到影響，房屋至今仍未全部售磬。 本案開始由長沙零點商務咨詢有限公司策劃銷售，后由大匠企畫進行策略推廣。 項目兩面臨路和一座立交橋，噪聲嚴重，灰塵也較多；其立面設計呈暗紅色，現(xiàn)代感 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 61 頁 不強。 本案由鼎 嘉企劃代理銷售，自 2020 年公開銷售至今以全部售磬。 項目立面采用墻漆，幾年之后將褪色變舊，將嚴重影響個案檔次。 ②其 1880 元 /㎡的起價，折后僅 1600 多元 /㎡，作為此中規(guī)模較大的小高層個案單價偏低，市場吸引力強。 景園由長沙華昌房地產公司開發(fā)，周邊自然環(huán)境優(yōu)美，交通便利。這些項目一方面是本項目的營銷推廣的競爭對手，另一方面則與本項目一起營構成熟的住宅小區(qū)的區(qū)域氛圍，形成板塊的整體吸引力。 五、規(guī)劃展望 由于 區(qū)域開發(fā)是朝著大型生態(tài)生活區(qū)邁進，因此將來區(qū)域居民將會越來越多。 公交線路： 90 150、 13 10 12 91 80 60 152 路等 近年來長沙公交打破壟斷，涌入了許多新的生力軍，如本路段的 90 912 等。但板塊內金融商務、商業(yè)貿易相對落后，且其平實的個性使得各盤的價格偏低。 本案在長沙城區(qū) 11 個板塊中隸屬于南郊公園板塊。 2020 年將以 “品質住宅 ”建設為契機，提高住宅質量，同時改善小區(qū)環(huán)境、物管等綜合 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 61 頁 配套，從整體上提高長沙房地產開發(fā)水準，為老百姓提供物美價廉的居所 。 二手房成交增幅將會大于去年，成交價格仍將上漲。 根據(jù)《 2020 至 2020 年長沙總體規(guī)劃綱要》，長沙的城市規(guī)模將達到 310 平方公里，年均將增加城市面積 10 平方公里；長沙進城人口年均增長 6 萬人，外來人口的購房比例為 15%（據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)），按 3 人 /戶，每戶住房面積 100 平方米計 算，每年將增加 30 萬平方米住房需求； 2000 年至 2020 年長沙市人均居住面積從 平方米增長至 平方米，人均住房面積提高 平方米，改善住房條件的需求將成為市場需求的一大重點；雖然近年來長沙城市拆遷呈下降趨勢，但舊城改造、城市化帶來的拆遷所增加的剛性需求不可小視；房產的保值、增值、投資功能也將促使一部分居民新購商品房。大動作調控政策將暫時告一段落，但仍將會有一系列規(guī)范市場、促進房地產市場健康發(fā)展的文件陸續(xù)出臺。 近年來，大長沙的城市規(guī)劃為房地產的全面升級提供了更高的平臺。從根本上改變房地產業(yè)的格局，使我國的房地產商從建造商轉為開發(fā)商，從注重住宅銷售轉為關注所開發(fā)項目的整體增值和長遠增值。各商業(yè)銀行可在規(guī)定的范圍內自主浮動罰息利率。國土資源部的有關領導在 2020 年地博會上就明確指出：國有土地使用權出讓制度依舊需要完善，還有一些程序性的深入要求需要繼續(xù)細化規(guī)定，特別是考慮將出讓土地的后期開發(fā)進度要求這個時間表都一一寫進出讓合同里面。我國明年將繼續(xù)做好各地開發(fā)區(qū)清理整頓的相關工作，鞏固土地市場治理整頓成果。長沙今后的房地產市場要實現(xiàn)歷史性的突破，必須要刺激二手房的發(fā)展，否則將會抑制新商品房的發(fā)展。 2020年二手房交易面積 萬平方米，比上年同期增長 ％，增幅有所下降。 受國家宏觀調控政策的影響， 2020 年上半年商品房市場供應總量受到了一定程度的壓縮，商品房銷售量大于商品房竣工量，加之建材價格的上漲，商品房品質不斷提高，導致長沙市商品房價格保持了健康合理的上揚。 商品房價格平穩(wěn)上升 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 )