【正文】 施齊全，各生活機能較完善。且其規(guī)模較大、市場競爭力強。 逸景苑 是由湖南湖凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于芙蓉南路，地 理位置優(yōu)越，周邊環(huán)境優(yōu)雅，交通便利生活配套設施齊全，居家方便。其地勢高，卻作為了主賣點之一，但距離小區(qū)大門過長的路和過高的坡度同樣使得銷售受到影響。半山其建筑風格融典雅的湖湘 文化及儒雅的歐式后現(xiàn)代于一體；面積、戶型以 74－ 138 ㎡ /2*2* 3*2*2 為主，符合目前區(qū)域人居需求，且其戶型設計大膽考究，空間布局理性明快，全方位的立體景觀陽臺與功能陽臺給置業(yè)者帶來了觀景休閑等多種享受；且其起價： 1988 元 /㎡ 和均價： 2778 元 /㎡均不算太高，符合其尊貴不貴的口號，受到了置業(yè)者的青睞，這些都是贏取市場的重要原因。 門： 單元 門為高級防盜門，入戶門為新型高級防盜入戶門，戶內(nèi)預留門洞 窗： 白色塑鋼配綠玻，裝紗窗 陽臺： 陽臺門為推拉塑鋼門，陽臺欄桿為成品鐵藝欄桿 廚房： 只提供一個給水口和潔具的排水口，其余一切使用潔具、案臺均不提供 衛(wèi)生間：只提供一個給水口和潔具的排水口，其余一切使用潔具、案臺均不提供 空調(diào)位： 預留空調(diào)機位 ● 配套設施： 電梯： 中外合資廣日電梯 有線電視： 線路安裝到戶，每戶 2 個信息點 電話： 外線路入戶，客廳、主臥室均有接口 寬帶網(wǎng)： 設 1 個信 息點 液化氣： 煤氣管道安裝到戶， IC 卡燃氣表 安全系統(tǒng)： 入戶黑白可視對講門禁系統(tǒng)、周邊紅外線對射防穿越系統(tǒng)與小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動 停車位： 682 個 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁 共 61 頁 會所： 供水： 1－ 3 樓市政供水， 4－ 17 層均由變頻泵加壓供水 供電： 雙電源供電，每戶 IC 卡供電； 2 房 2 廳 6KW,3 房 2 廳 8KW 其它： 小區(qū)內(nèi)設背景音樂系統(tǒng)及緊急廣播系統(tǒng) ● 小結(jié)： 金碧文華由 湖南恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，是由 11 棟 7－ 16層公寓組成的大型居住個案，帶有少量商 鋪。 ② 毗鄰長沙理工大學，定位于專為年輕知識一族，并提出入住業(yè)主子女可進入長沙理工大學子弟學校就讀。 ⑥ 金碧文華的園林以 一帶、三園、一廣場 為主題的進行布局，規(guī)劃設計合理，功能分區(qū)明確。 項目所在地交通便利、生活氛圍濃郁、人文環(huán)境優(yōu)越，社區(qū)宜居。 七、湘銀佳苑 ● 項目背景： 湖南長盛房產(chǎn)物業(yè)有限公司開發(fā) 長沙市園藝建筑工程有限公司建設 ● 項目位置： 長沙市天心區(qū)赤嶺路 82 號 ● 建筑規(guī)模： 占地面積： 20677 ㎡ 建筑面積： 62700 ㎡ 規(guī)劃 7 棟 9－ 11F ● 規(guī)劃用途： 普通住宅、商業(yè)樓 ● 銷售價格： 住宅：起價： 2280 元 /㎡ 均價： 2483 元 /㎡ 商業(yè)用房：起價： 13800 元 /㎡ ● 面積戶型： 面積范圍： 住宅： 138－ 280 ㎡ 商業(yè)用房： 50 ㎡ 戶型： 3*2*2 4*2*2 5*3*3 等 總供應量： 318 ● 建筑裝修標準： 外墻： 高級瓷磚 內(nèi)墻： 888 仿瓷涂料 地面： 水泥沙漿 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁 共 61 頁 樓梯間： 麻石地面 門： 高級防盜門 窗： 電泳鋁合金 陽臺： 水泥沙漿抹平 廚房： 水泥沙漿抹平 衛(wèi)生間： 水泥沙漿抹平 空調(diào)位： 預留 ● 配套設施： 電梯： 合資新馬電梯 有線電視： 廣達網(wǎng)絡 電話： 電信、網(wǎng)通 寬帶網(wǎng)： 入戶 液化氣： 混空汽 停車位： 129 個 會所： 有 供水： 長沙市自來水公司 供電： 城南供電局雙向電源 ● 小結(jié)： 湘銀嘉苑由湖南長盛房產(chǎn)物業(yè)有限公司開發(fā)，位于芙蓉路南邊，交通便利，生活、文化氛圍濃厚，居住環(huán)境較好，生活機能基本完善。其戶型雖然獨特，但結(jié)構(gòu)不太合理，通風采光不良，公攤面積較大；棟距太小，進口也較小，影響了項目檔次。自 2000 年 12 月一期推出和 2002年二期推出至 2020年底已全部售罄，銷售狀況非常理想。 九、白沙花園 ● 項目背景： 長沙市天心區(qū)城市建設開發(fā) 公司開發(fā) 長沙工程建設有限責任公司三公司建設 ● 項目位置： 天心區(qū)赤嶺路 68 號 ● 建筑規(guī)模： 占地面積： 46440 ㎡ 建筑面積： 100000 ㎡ 規(guī)劃 21 棟 7－ 14F ● 規(guī)劃用途： 普通住宅、商業(yè)樓 ● 銷售價格： 住宅：起價： 2400 元 /㎡ 均價： 2700 元 /㎡ 銀行按揭：建行 7 成 20 年 商業(yè)用房：起價： 3500 元 /㎡ 均價： 4000 元 /㎡ 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 26 頁 共 61 頁 銀行按揭：建行 7 成 20 年 ● 面積戶型： 面積范圍： 住宅： 128－ 168 ㎡ 戶型： 3*2*2 4*2*2 等 總供應量： 909 ● 建筑裝修標準： 外墻：高級面磚 內(nèi)墻：高級仿瓷涂料 地面：水泥砂漿找平 樓梯間：公用部分為高級地磚 門： 入戶門為防盜門，戶內(nèi)預留門洞 窗： 鋁合金窗 陽臺： 北向陽 臺封閉，南向陽臺不封閉，地面水泥砂漿找平 廚房： 墻面、地面水泥砂漿找平 衛(wèi)生間：共享衛(wèi)生間為蹲廁，墻、地面水泥砂漿找平 空調(diào)位：預留空調(diào)機位 ● 配套設施： 電梯： SIGMA 電話：兩線五插座 寬帶網(wǎng)：以太網(wǎng) 液化氣： 燃氣管道接口到戶 供水： 二次供水 供電： 三相四線 安全系統(tǒng)：小區(qū)設電視監(jiān)控系統(tǒng) 停車：小區(qū)內(nèi)設地下，地上車庫 備注：水、燃氣遠程抄表系統(tǒng) ● 小結(jié)： 白沙花園由湖南天心城市建設開發(fā)公司開發(fā)，是一個大型居住小區(qū)，個案開發(fā)規(guī)模大， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 27 頁 共 61 頁 設計較好，物業(yè)管理及配套設施完善，其周邊生活、文化氣 息濃厚，交通便利，生活機能完善，是居家的好場所。 廣告主訴求：家園、花園、樂園 十、天翔新新家園 ● 項目背景： 長沙天翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) 長沙市鴻宇林建筑工程有限公司建設 ● 項目位置： 天心區(qū)新開鋪路 18 號 ● 建筑規(guī)模： 占地面積： 46551 ㎡ 建筑面積： 89129 ㎡ 規(guī)劃 10 棟 6－ 16F ● 規(guī)劃用途： 普通住宅 ● 銷售價格： 住宅：起價： 1923 元 /㎡ 均價： 2260 元 /㎡ ● 面積戶型： 面積范圍： 住宅： 90－ 164 ㎡ 戶型： 2*2*2 3*2*2 4*2*2 等 總供應量： 909 ● 建筑裝修標準： 外墻： 采用高級磁磚 內(nèi)墻： 普通抹灰 頂棚：普通抹灰 地面： 水泥沙漿找平搓毛 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 28 頁 共 61 頁 樓梯間： “888”涂料 門： 品牌防盜門 單元門：設電子對講系統(tǒng) 窗： 塑鋼 窗 陽臺： 封閉式 廚房： 毛坯 衛(wèi)生間： 毛坯 ● 配套設施： 有線電視： 有限電視入戶 電話： 電信電話入戶 寬帶網(wǎng)： 寬帶入戶 液化氣： 管道入戶 停車位： 車庫或停車場 供水： 每戶一表 供電： 每戶單獨電表 ● 小結(jié)： 天翔 銷售如此火爆的原因一部分是因為其地理、交通條件較好，景觀優(yōu)勢強，藏風得水；其住宅面積和戶型為 90－ 164 ㎡ /2*2*2－ 4*2*2，選擇空間大，受眾人群廣；還有部分原因是其相對于其它樓盤較低的價格，其起價為 1923元 /㎡，均價為 2260 元 /㎡，價格優(yōu)勢體現(xiàn)無遺。攬盡湘江之絕代風華，坐看麓山之四季美景，是未來居家的理想之地。 片區(qū)形象： 隨著城市擴容，以及城中心商業(yè)與商務功能的成熟，南郊板塊已漸成為住宅物業(yè)發(fā)展的熱點，項目 周邊涌現(xiàn)出的多個住宅物業(yè)正是這一趨勢的證明。 周邊配套設施欠全：由于項目位置等因素，此處在各 種商務、休閑、酒店等設施上缺乏有較高檔次的設施。 周邊環(huán)境欠佳：由于周邊有多個項目在建，造成了周邊人流復雜、喧囂嘈雜的現(xiàn)象，并且周邊的建筑多為居民自建用房，缺乏整體規(guī)劃，錯亂無序。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 30 頁 共 61 頁 三、機會 （ 1）長沙房產(chǎn)城市邊緣的需求在今后一段時間將呈上升趨勢。而本項目也是以高層為主，符合時下消費的趨向。 （ 2） 供給過于集中，同檔次樓盤的推出量巨大， 周邊樓盤尚余下的單位對本項目產(chǎn)生較大威脅， 缺乏足夠的市場需求做支撐 。這一方面說明置業(yè)者主流的強勁購買力，同時也預示著住宅消費仍將由二級市場占據(jù)主導地位。 從計劃購買時間看，計劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶約占四分之三。對平層的選擇不再是一支獨秀，其它類型的戶型也開始進入人們選擇的視野。 六、三房是首選 在單位房間的選擇上，選擇 1房占 4％， 2 房占 28％， 3 房占 55％， 4房占 10％， 5房以上占 3％。 單位房間選擇與置業(yè)次數(shù)交叉分析：首次置業(yè)的，選擇 1 房的占 4％， 2 房占 16％， 3房占 58％， 4房占 3％， 5房占 3％；多次置業(yè)的， 1房占 4％， 2房占 10％， 3房占 40％，4房占 24％， 5房占 6％。與希望購買的房間數(shù)交叉分析表明，選擇 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 34 頁 共 61 頁 二房的購房者希望面積在 7090平米占比較大的比例，也有部分希望 90110平米和 70平米以下，很少一部分希望在 110130平米。按揭的比例超過八成，說明按揭正成為人們購房中普遍的選擇，也說明銀行按揭對長沙住宅市場的支持作用不容小視。 十、大家一起出主意買房 調(diào)查表明：自己看樓選房的占 26％，多數(shù)情況是自己看樓的占 36％，大部分情況請懂行的朋友帶著一起看的占 38％。以單身人士為主體的潛在置業(yè)人群預示著大眾置業(yè)的熱潮或許即將來臨。關注度排序為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽、小區(qū)規(guī)模、智能化設施。由此看出，目前置業(yè)者對發(fā)展商倡導的建筑風格認同度比較低或者基本不認同?，F(xiàn)今的居住所賣的不僅僅是一套房子，而是一種生活方式，因此各種各樣的生活涌現(xiàn)出來，環(huán)保、健康、生態(tài)、文化、智能、節(jié)能等等。 三、把握市場需求，迎合買家心理 隨著房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)變，供方面臨的嚴峻問題就是，產(chǎn)品的消費是否迎合客戶的需求。更重要一點是宣傳區(qū)域唯一至大型社區(qū)概念，因為社區(qū)概念是目前消費者首選，這也是項目是否成功的關鍵。項目不但應在規(guī)劃中力求細致、完善，在設計中多考慮人對居住環(huán)境要求，還可在企劃營銷中體現(xiàn)以客為尊的誠意和“以人為本”的