年房地產(chǎn)昆明昆風項目定位案前期定位-預覽頁
【正文】 交均價上比目前實際市場價格偏低，在進一步調(diào)查了二手市場后發(fā) 現(xiàn)，該區(qū)域內(nèi)二手房市場對區(qū)域內(nèi)高端小區(qū)有很強的成交量和價格走高，如百大國際花 園和德尚國際等均走價 3400元 /㎡ 上，綜合而言，該區(qū)域小面積戶型暢銷，主要是該區(qū) 域內(nèi)消費人群一般比較支持總價 30萬左右的房子，對單價的攀升尚存在很大的空間。這兩個項目的 成功預示著高新區(qū)乃至整個西市區(qū)存在著極大極強的購房需 求，隨著高新區(qū) 07年的項目逐個亮相，這些需求也會隨之逐步 得到釋放。而高新區(qū)戛納小鎮(zhèn)推出了獨有的 Mall概念，用商業(yè)吸引居住， 獲得了成功。 市場發(fā)展趨勢分析（消費人群篇） 我們現(xiàn)在來看看在市場上為各個項目買單的消費人群具備了哪些特征： 絕大部分的消費目的是自住，少量消費目的為投資或其他方面； 長時間居住或工作在西市區(qū)，對片區(qū)的過往、現(xiàn)狀及發(fā)展有了解； 對項目開發(fā)商的品牌關(guān)注度有所提升 — 信任你，才來消費你的產(chǎn)品； 對項目戶型設(shè)計、創(chuàng)新亮點十分看重 — 公攤面積、實用程度等； 對項目景觀（內(nèi)環(huán)境）營造十分注重 — 小區(qū)內(nèi)的舒適度； 對項目配套（外環(huán)境）情況十分關(guān)心 — 關(guān)于生活成本的計算； 對項目均價、單套房型價格十分敏感 — 是否有能力承受，值不值得； 對項目工程施工、工程進度十分擔憂 — 房屋質(zhì)量、能否按時交房； 對項目后期的物業(yè)管理公司十分期待 — 入住后的生活品質(zhì)保障； 以上特征是現(xiàn)在消費人群普遍存在的，而且隨著政府的調(diào)控政策逐步 落實，媒體的大肆宣傳，這種特征會繼續(xù)延續(xù)下去，并且會更苛求。通過上述的五部分，相信我們能從中找到平衡點，同時滿足西市區(qū) 消費群的需求。 戶型配比的合理 — 在第三章中我們將著重挑選代表性樓盤進行分析。月半灣、水逸康橋、德尚國際村以及新近開盤的傲云 峰。即家里的每一個房間都必須有窗有 風景，絕無暗房、黑房。 接下來，我們再來看看緊鄰德尚國際村與傲 云峰的興泰 月半灣 戶型 兩房兩廳 三室兩廳 四室兩廳 五房兩廳 六房躍層 平 躍 平 躍 平 躍 套數(shù) 230 686 12 36 8 面積㎡ 90— 108 112— 123 170 182 211 比例 ％ ％ ％ ％ ％ 暢銷戶型：三房兩廳（平層） 116㎡ 30萬左右 滯銷戶型：四房至六房 /部分兩房 170㎡ 以上 /100㎡ 50萬左右 主力戶型： 100㎡ － 120㎡ 價格走勢：均價 2500元 /㎡ （整盤）；現(xiàn)均價 3000元 /㎡ （剩余主要為 位置較差、面積較大的戶型） 小結(jié) 通過三個暢銷項目及一個滯銷項目（相對而言）從戶型配 比、面積區(qū)間、價格走勢方面進行比較，我們不難發(fā)現(xiàn)：這四 個項目的暢銷戶型、面積、價格都代表著昆明市西市區(qū)客戶群 的消費指向，在前一章中我們也提到了目前市場的需求狀況， 即戶型為兩房兩廳～三房兩廳；面積在 80㎡ ～ 135㎡ 之間；價格 區(qū)間為 2500元 /㎡ ～ 3200元 /㎡ 的商品房是目前市場上的寵兒； 而滯銷戶型、面積、價格則不約而同的集中在戶型為五房 /六 房；面積在 170㎡ 以上；總價高。 抓機會，回避競爭 快速回籠資金 可能實現(xiàn)高價 小量市場 市場缺乏一類產(chǎn)品 能夠發(fā)現(xiàn)新的客戶群； 目前沒有此類供給的原因不是需求不足，這種方向本地有足夠的客戶群 很快消化 定價標準不清晰 后期市場迅速跟風 4） 組合方案 分區(qū)，每區(qū)由完全不的市場需求方案組合 組合以達到不同時期的不同目的 必須有主次 必須考慮多樣性給售增加的難度 四、 “ 昆風 ” 項目定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 形象定位 ? 市場目標客戶群定位 ? 價格定位 產(chǎn)品定位 通過前三章的講述，我們對市場上的需求及未來發(fā)展趨勢有了初步的判 斷，回過頭我們來結(jié)合地塊本身的性質(zhì)，看看此項目適合做什么樣的產(chǎn)品： 土地建議：爭取盡快拿下旁邊的汽車綜合性能測試中心站，這樣整個項 目占地將達到 100多畝，容積率批復后是無論是 ， 都有利于整體的規(guī)劃布局。 戶型建議：依據(jù)地塊大小、容積率、建筑密度等經(jīng)濟技術(shù)指標，我們這 個項目將會是有近 1000戶的小區(qū)。 商業(yè)建議：前面我們已經(jīng)對高新區(qū)歷年來的商業(yè)情況、商業(yè)模式等進行了闡 述，并初步判斷了其發(fā)展趨勢。至于商業(yè)模式，我們初步考慮想做獨立的商街，類似 于三市街，在轉(zhuǎn)角位置做開放式廣場，周圍做兩層的商鋪，這樣 一來，底層就可以進駐餐飲業(yè)，二層可做休閑場所。 我們可以通過以下方面達到上述的標準： 從建筑外立面顏色和搭配上，讓人們在遠處就可以清晰識別，從而達到大海上燈塔的效果； 在招商方面如能引進名氣大、規(guī)模大的商家，必然會提升項目形象； 在景觀方面只要繼續(xù)保持現(xiàn)有的特點就足夠吸引人們的到來； 借助老客戶群的口碑宣傳，驅(qū)使更多的人前來了解本項目從而達到。 ? 宏觀政策在 2020年至 2020年上半年相繼出臺 “ 國八條 ” 等一系列措施，從出發(fā)點而言，根本上只是為了抑制房地產(chǎn)價格的虛高，西市區(qū)的整個新生代客戶購房需求沒有得到充分
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