年房地產(chǎn)昆明昆風(fēng)項(xiàng)目定位案前期定位-資料下載頁(yè)
2025-06-07 13:43本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】地塊三通一平，利于直接開(kāi)發(fā)；四周交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)；周邊已形成居住區(qū)；對(duì)生活、商業(yè)需求即將增大；07年同區(qū)域項(xiàng)目有互補(bǔ)的益處；北面的農(nóng)民房會(huì)降低項(xiàng)目品質(zhì)；南面的高壓線塔不利于銷售；東面的汽車(chē)檢測(cè)站也有一定影響；06年調(diào)控政策將在07年落實(shí)；緊鄰地塊西面有待開(kāi)發(fā)空地；海源中路上有“7、138、正大電子城有“7、56、關(guān)、公安局、汽車(chē)交易市場(chǎng)等等。顯然高新區(qū)生活、醫(yī)療配套依舊不夠完善，尤其是餐飲業(yè)。隨著在售、在建樓盤(pán)的完工，高新區(qū)對(duì)于生活、醫(yī)療配套的需求將日益強(qiáng)烈。將來(lái)的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了新的目標(biāo)和更高的起點(diǎn)。其次，05年以來(lái)高新區(qū)約有15個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)進(jìn)行銷售，而。在是昆明樓市的旁觀者，而是重要的組成部分。影響，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)大幅提升，土地已由生地漸變成熟地；域內(nèi)消費(fèi)人群一般比較支持總價(jià)30萬(wàn)左右的房子，對(duì)單價(jià)的攀升尚存在很大的空間。間，就公司的實(shí)力和操作路線，此市場(chǎng)大有可為。
【正文】 100多畝，容積率批復(fù)后是無(wú)論是 ， 都有利于整體的規(guī)劃布局。 規(guī)劃建議：鑒于市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)已轉(zhuǎn)向綜合性居住區(qū)，結(jié)合地塊自身?xiàng)l 件，建議可考慮多層（花園洋房）、小高層、高層的搭配。 整體布局由外到內(nèi)層次感分明，建筑形態(tài)之間有明顯的區(qū)分 區(qū)域，可采用組團(tuán)式、扇型等建筑布局達(dá)到此效果。景觀營(yíng) 造是我們的強(qiáng)項(xiàng)，就不多闡述了。 戶型建議：依據(jù)地塊大小、容積率、建筑密度等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，我們這 個(gè)項(xiàng)目將會(huì)是有近 1000戶的小區(qū)。在高新區(qū)，這樣的小區(qū)還 是以居家為主，所以房型上要以三房?jī)蓮d和四房?jī)蓮d的結(jié)構(gòu) 為主，主力面積區(qū)間在 90㎡ — 160㎡ ，兼顧少量的兩房戶型 （ 90㎡ 以內(nèi)）和極少量的大戶型（ 220㎡ 以內(nèi)）多層花園洋房應(yīng) 該是主力房型和主力面積的重點(diǎn)；兩房戶型可以在小高層、 高層布局中充分揮創(chuàng)新；大戶型則考慮多為頂層躍式。至于 戶型設(shè)計(jì)、創(chuàng)新方面的建議，則需再進(jìn)一步探討和研究。 配套建議：這是直接能夠決定我們樓盤(pán)品質(zhì)的關(guān)鍵因素，所以除了基本 的一些內(nèi)部 設(shè)施以外，如果能夠增設(shè)幼兒園和一些運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、 會(huì)所就更能提升我們的樓盤(pán)品質(zhì)。 商業(yè)建議：前面我們已經(jīng)對(duì)高新區(qū)歷年來(lái)的商業(yè)情況、商業(yè)模式等進(jìn)行了闡 述，并初步判斷了其發(fā)展趨勢(shì)。在我們地塊周邊，隨著 06年項(xiàng)目 的竣工、小區(qū)業(yè)主的逐步入住，以及 07年項(xiàng)目的開(kāi)工和可預(yù)計(jì)的 入住人口，就不難看出地塊周邊蘊(yùn)藏著極大潛力的商業(yè)需求。結(jié) 合地塊條件來(lái)看，我們建議除了做部分底鋪外，還將會(huì)拿出部分 土地面積做商業(yè)。如果汽車(chē)檢測(cè)中心能拿下，那么這塊區(qū)域?qū)⑹? 整體地塊內(nèi)最適合做商業(yè)的區(qū)域，一來(lái)它的北邊道路將是本小區(qū) 的業(yè)主回家的必經(jīng)之路；二來(lái)百大國(guó)際花園的側(cè)門(mén)及部分底鋪均 在此處；三來(lái)月半灣的業(yè)主回家也會(huì)經(jīng)常通過(guò)我們地塊；四來(lái)離 德尚國(guó)際村、傲云峰、第一國(guó)際等項(xiàng)目直線距離最近，便于吸引 過(guò)來(lái)消費(fèi)。至于商業(yè)模式，我們初步考慮想做獨(dú)立的商街，類似 于三市街，在轉(zhuǎn)角位置做開(kāi)放式廣場(chǎng)，周?chē)鰞蓪拥纳啼?，這樣 一來(lái)，底層就可以進(jìn)駐餐飲業(yè)，二層可做休閑場(chǎng)所。吸引投資客。 形象定位 通過(guò)產(chǎn)品定位，我們的目標(biāo)是力求打造高新區(qū)的明星樓盤(pán)，爭(zhēng)取在三 年后能取代百大國(guó)際花園，成為高新區(qū)的標(biāo)志性樓盤(pán)。只要談到高新 區(qū)，必然首先會(huì)想到我們項(xiàng)目；只要談到吃喝玩樂(lè)，必然首推來(lái)我們這 里消費(fèi)；只要談到文化精神、休閑娛樂(lè)，也必然來(lái)到我們的開(kāi)放廣場(chǎng)。 我們可以通過(guò)以下方面達(dá)到上述的標(biāo)準(zhǔn)： 從建筑外立面顏色和搭配上，讓人們?cè)谶h(yuǎn)處就可以清晰識(shí)別，從而達(dá)到大海上燈塔的效果； 在招商方面如能引進(jìn)名氣大、規(guī)模大的商家，必然會(huì)提升項(xiàng)目形象； 在景觀方面只要繼續(xù)保持現(xiàn)有的特點(diǎn)就足夠吸引人們的到來(lái)； 借助老客戶群的口碑宣傳，驅(qū)使更多的人前來(lái)了解本項(xiàng)目從而達(dá)到。 市場(chǎng)目標(biāo)客戶群定位 通過(guò)前面對(duì)西市區(qū)消費(fèi)人群的特征及組成的分析，結(jié)合我們項(xiàng)目 來(lái)看，目標(biāo)客戶群應(yīng)該是具備以下基本條件： 他們是有穩(wěn)定收入的 2— 3口之家的家庭決策者； 他們?nèi)粘９ぷ骰蛘呱畹攸c(diǎn)應(yīng)該在高新區(qū)或周邊不遠(yuǎn)處； 他們能夠承受的住房總價(jià)在 25萬(wàn) — 50萬(wàn)之間； 他們年齡應(yīng)該在 28— 50歲之間； 他們已經(jīng)在昆明居住了很長(zhǎng)時(shí)間甚至就是昆明本地人； 他們大部分應(yīng)該是二次置業(yè)群體，對(duì)房子熟悉而且對(duì)品質(zhì)要求高； 價(jià)格定位 整盤(pán)均價(jià)建議至 3500元 /㎡ — 3700元 /㎡ ，此價(jià)格判斷的原由主要如下： ? 目前的價(jià)格區(qū)間和各物業(yè)形態(tài)參考指標(biāo)見(jiàn)附件，應(yīng)該在 3000元 /㎡ 左右。 ? 整體西市區(qū)的開(kāi)發(fā)量增大，由于地產(chǎn)行業(yè)的賣(mài)方相對(duì)有一個(gè)品質(zhì)的促進(jìn)，加之地產(chǎn)行業(yè)的買(mǎi)漲不買(mǎi)跌規(guī)律，價(jià)格回跌除非遇見(jiàn)強(qiáng)烈的金融泡沫，遇到銷售抗性，會(huì)加長(zhǎng)銷售周期而不會(huì)影響銷售價(jià)格。 ? 從 2020年至 2020年至 2020年 1月份的整體銷售價(jià)格和整體均價(jià)均為上漲態(tài)勢(shì)，沒(méi)有出現(xiàn)任何價(jià)格回彈的案例。 ? 宏觀政策在 2020年至 2020年上半年相繼出臺(tái) “ 國(guó)八條 ” 等一系列措施，從出發(fā)點(diǎn)而言，根本上只是為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的虛高，西市區(qū)的整個(gè)新生代客戶購(gòu)房需求沒(méi)有得到充分釋放。 ? 西市區(qū)可開(kāi)發(fā)的相對(duì)成熟土地資源有明顯進(jìn)入稀缺的趨勢(shì)，土地價(jià)格上漲已成定勢(shì)，房產(chǎn)價(jià)格將隨之上揚(yáng)。 ? 從西市區(qū)的居住人群總體情況而言，市場(chǎng)面的各方面競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，將會(huì)促使此部分中小生意者選擇地產(chǎn)投資的幾率加大。 ? 建議可接受價(jià)格 =目前基價(jià) 2900 （ 1+年度月平均增長(zhǎng)率 1% 9個(gè)月） +（商業(yè)增值 200元 /㎡ +景觀差異化增值 500元 /㎡ ） 系數(shù) =3581元 /㎡ Thank You
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