【正文】 大，口碑最好 它開發(fā)的 “ 百大國際花園 ” 現(xiàn)已成為高新區(qū)標志性樓盤。在我們地塊周邊就商業(yè)氛圍來說，沒有集中的商業(yè)中心， 多為小區(qū)底層商鋪組成的商業(yè)網(wǎng)點，僅可以滿足周邊居民的基礎(chǔ)生活需 要，但是不會有升值方面的影響。不 難發(fā)現(xiàn)該區(qū)域市場處于高速增長期，目前市場供應(yīng)量較少，基本處于 0 07年交替時 間，就公司的實力和操作路線，此市場大有可為。 隨著高新區(qū)土地政策的進一步放開，大量的工業(yè)用地轉(zhuǎn)用做住宅用地進行商品房開發(fā)，導(dǎo)致在 02— 04年間逐漸形成了一股開發(fā)的熱潮，大量的項目進行開發(fā)和上市進行銷售，比如值得肯定的就是昆百大 地產(chǎn)開發(fā)公司的強勢進入，百大國際花園分六期的良性開發(fā)，首次引入 “ 全滲透式綠景庭院 ” ， “ 全動態(tài) 水彩 ” 概念，把高新區(qū)的居住品質(zhì)完全的提升了一個臺階，更是將高新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境帶入了新的 天地，讓許多的開發(fā)商意識到了其中蘊藏的商機和利潤。 昆風(fēng)項目定位案 投資發(fā)展部 2020年元月 一、土地調(diào)研 ? 地塊概貌 ? 地塊 SWOT分析 ? 周遍環(huán)境及配套 地塊概貌 地塊周邊 地塊 SWOT分析 S（優(yōu)勢）： 地塊三通一平，利于直接開發(fā)； 四周交通路網(wǎng)發(fā)達； 周邊已形成居住區(qū)； O（機會）： 兼并汽車檢測站形成規(guī)模開發(fā)； 周邊小區(qū)生活氛圍即將成熟； 對生活、商業(yè)需求即將增大； 07年同區(qū)域項目有互補的益處； W（劣勢）： 地塊周邊缺乏成熟生活、商業(yè)配套北面的農(nóng)民房會降低項目品質(zhì)； 南面的高壓線塔不利于銷售； 東面的汽車檢測站也有一定影響； T（威脅）： 06年調(diào)控政策將在 07年落實； 緊鄰地塊西面有待開發(fā)空地； 高新區(qū) 07年有多個項目亮相； 交通情況 ? 項目旁汽車綜合檢測站有 “ 臨 1路 ” 公交車 ? 百大國際花園門口有“ 85路 ” 公交車 ? 海源中路上有 “ 1315 56路 ” 公交車 ? 正大電子城有 “ 56 8 5 153路 ” 公交車 整體來說，隨著新項目的 完工，交通會越加發(fā)達。但是樓盤自身的創(chuàng) 新點和賣點不夠吸引人，加上整個大環(huán)境的限制（居住配套極其匱乏，周邊多為機關(guān)單位和企業(yè)公司， 生活成本很高），所以當時的銷售情況都比較平淡，僅僅是昆明樓市的一個點綴。 供應(yīng)盤數(shù) 住宅供應(yīng)面積 銷售率 成交面積 成交均價 4 ㎡ 94% 2823元 /㎡ 住宅目前盤存量 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)供應(yīng)量 商業(yè)操作模式 商業(yè)目前盤存量 ㎡ 底鋪 ㎡ 普通銷售 ㎡ 高新區(qū)內(nèi)市場供應(yīng)匯總基本經(jīng)濟技術(shù)指標 （統(tǒng)計口徑為傲云峰、 U族部落、嘎納小鎮(zhèn)、第一國際、硅谷公寓、德尚國際、興泰月 半灣、麗陽新城、水逸康橋、明日城市） 說明：因絕大部分樓盤開盤時間在 2020年，并有很強的時間跨度性，統(tǒng)計上沒有采取現(xiàn) 值計算，帶來在成交均價上比目前實際市場價格偏低，在進一步調(diào)查了二手市場后發(fā) 現(xiàn)，該區(qū)域內(nèi)二手房市場對區(qū)域內(nèi)高端小區(qū)有很強的成交量和價格走高，如百大國際花 園和德尚國際等均走價 3400元 /㎡ 上，綜合而言，該區(qū)域小面積戶型暢銷，主要是該區(qū) 域內(nèi)消費人群一般比較支持總價 30萬左右的房子，對單價的攀升尚存在很大的空間。而高新區(qū)戛納小鎮(zhèn)推出了獨有的 Mall概念，用商業(yè)吸引居住， 獲得了成功。通過上述的五部分，相信我們能從中找到平衡點，同時滿足西市區(qū) 消費群的需求。月半灣、水逸康橋、德尚國際村以及新近開盤的傲云 峰。 接下來，我們再來看看緊鄰德尚國際村與傲 云峰的興泰 抓機會，回避競爭 快速回籠資金 可能實現(xiàn)高價 小量市場 市場缺乏一類產(chǎn)品 能夠發(fā)現(xiàn)新的客戶群； 目前沒有此類供給的原因不是需求不足，這種方向本地有足夠的客戶群 很快消化 定價標準不清晰 后期市場迅速跟風(fēng) 4） 組合方案 分區(qū)，每區(qū)由完全不的市場需求方案組合 組合以達到不同時期的不同目的 必須有主次 必須考慮多樣性給售增加的難度 四、 “ 昆風(fēng) ” 項目定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 形象定位 ? 市場目標客戶群定位 ? 價格定位 產(chǎn)品定位 通過前三章的講述，我們對市場上的需求及未來發(fā)展趨勢有了初步的判 斷，回過頭我們來結(jié)合地塊本身的性質(zhì)，看看此項目適合做什么樣的產(chǎn)品： 土地建議：爭取盡快拿下旁邊的汽車綜合性能測試中心站，這樣整個項 目占地將達到 100多畝，容積率批復(fù)后是無論是 ， 都有利于整體的規(guī)劃布局。 商業(yè)建議：前面我們已經(jīng)對高新區(qū)歷年來的商業(yè)情況、商業(yè)模式等進行了闡 述，并初步判斷了其發(fā)展趨勢。 我們可以通過以下方面達到上述的標準： 從建筑外立面顏色和搭配上，讓人們在遠處就可以清晰識別，從而達到大海上燈塔的效果； 在招商方面如能引進名氣大、規(guī)模大的商家，必然會提升項目形象； 在景觀方面只要繼續(xù)保持現(xiàn)有的特點就足夠吸引人們的到來； 借助老客戶群的口碑宣傳，驅(qū)使更多的人前來了解本項目從而