【正文】 大，口碑最好 它開(kāi)發(fā)的 “ 百大國(guó)際花園 ” 現(xiàn)已成為高新區(qū)標(biāo)志性樓盤(pán)。在我們地塊周邊就商業(yè)氛圍來(lái)說(shuō)，沒(méi)有集中的商業(yè)中心， 多為小區(qū)底層商鋪組成的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，僅可以滿足周邊居民的基礎(chǔ)生活需 要，但是不會(huì)有升值方面的影響。不 難發(fā)現(xiàn)該區(qū)域市場(chǎng)處于高速增長(zhǎng)期，目前市場(chǎng)供應(yīng)量較少，基本處于 0 07年交替時(shí) 間，就公司的實(shí)力和操作路線，此市場(chǎng)大有可為。 隨著高新區(qū)土地政策的進(jìn)一步放開(kāi)，大量的工業(yè)用地轉(zhuǎn)用做住宅用地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致在 02— 04年間逐漸形成了一股開(kāi)發(fā)的熱潮，大量的項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)和上市進(jìn)行銷(xiāo)售，比如值得肯定的就是昆百大 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，百大國(guó)際花園分六期的良性開(kāi)發(fā)，首次引入 “ 全滲透式綠景庭院 ” ， “ 全動(dòng)態(tài) 水彩 ” 概念，把高新區(qū)的居住品質(zhì)完全的提升了一個(gè)臺(tái)階，更是將高新區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境帶入了新的 天地，讓許多的開(kāi)發(fā)商意識(shí)到了其中蘊(yùn)藏的商機(jī)和利潤(rùn)。 昆風(fēng)項(xiàng)目定位案 投資發(fā)展部 2020年元月 一、土地調(diào)研 ? 地塊概貌 ? 地塊 SWOT分析 ? 周遍環(huán)境及配套 地塊概貌 地塊周邊 地塊 SWOT分析 S（優(yōu)勢(shì)）： 地塊三通一平，利于直接開(kāi)發(fā)； 四周交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)； 周邊已形成居住區(qū)； O（機(jī)會(huì)）： 兼并汽車(chē)檢測(cè)站形成規(guī)模開(kāi)發(fā)； 周邊小區(qū)生活氛圍即將成熟； 對(duì)生活、商業(yè)需求即將增大； 07年同區(qū)域項(xiàng)目有互補(bǔ)的益處； W（劣勢(shì)）： 地塊周邊缺乏成熟生活、商業(yè)配套北面的農(nóng)民房會(huì)降低項(xiàng)目品質(zhì)； 南面的高壓線塔不利于銷(xiāo)售； 東面的汽車(chē)檢測(cè)站也有一定影響； T（威脅）： 06年調(diào)控政策將在 07年落實(shí)； 緊鄰地塊西面有待開(kāi)發(fā)空地； 高新區(qū) 07年有多個(gè)項(xiàng)目亮相； 交通情況 ? 項(xiàng)目旁汽車(chē)綜合檢測(cè)站有 “ 臨 1路 ” 公交車(chē) ? 百大國(guó)際花園門(mén)口有“ 85路 ” 公交車(chē) ? 海源中路上有 “ 1315 56路 ” 公交車(chē) ? 正大電子城有 “ 56 8 5 153路 ” 公交車(chē) 整體來(lái)說(shuō)，隨著新項(xiàng)目的 完工，交通會(huì)越加發(fā)達(dá)。但是樓盤(pán)自身的創(chuàng) 新點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)不夠吸引人，加上整個(gè)大環(huán)境的限制（居住配套極其匱乏，周邊多為機(jī)關(guān)單位和企業(yè)公司， 生活成本很高），所以當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售情況都比較平淡，僅僅是昆明樓市的一個(gè)點(diǎn)綴。 供應(yīng)盤(pán)數(shù) 住宅供應(yīng)面積 銷(xiāo)售率 成交面積 成交均價(jià) 4 ㎡ 94% 2823元 /㎡ 住宅目前盤(pán)存量 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)供應(yīng)量 商業(yè)操作模式 商業(yè)目前盤(pán)存量 ㎡ 底鋪 ㎡ 普通銷(xiāo)售 ㎡ 高新區(qū)內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)匯總基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （統(tǒng)計(jì)口徑為傲云峰、 U族部落、嘎納小鎮(zhèn)、第一國(guó)際、硅谷公寓、德尚國(guó)際、興泰月 半灣、麗陽(yáng)新城、水逸康橋、明日城市） 說(shuō)明：因絕大部分樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間在 2020年，并有很強(qiáng)的時(shí)間跨度性，統(tǒng)計(jì)上沒(méi)有采取現(xiàn) 值計(jì)算，帶來(lái)在成交均價(jià)上比目前實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格偏低，在進(jìn)一步調(diào)查了二手市場(chǎng)后發(fā) 現(xiàn)，該區(qū)域內(nèi)二手房市場(chǎng)對(duì)區(qū)域內(nèi)高端小區(qū)有很強(qiáng)的成交量和價(jià)格走高，如百大國(guó)際花 園和德尚國(guó)際等均走價(jià) 3400元 /㎡ 上，綜合而言，該區(qū)域小面積戶型暢銷(xiāo)，主要是該區(qū) 域內(nèi)消費(fèi)人群一般比較支持總價(jià) 30萬(wàn)左右的房子，對(duì)單價(jià)的攀升尚存在很大的空間。而高新區(qū)戛納小鎮(zhèn)推出了獨(dú)有的 Mall概念，用商業(yè)吸引居住， 獲得了成功。通過(guò)上述的五部分，相信我們能從中找到平衡點(diǎn)，同時(shí)滿足西市區(qū) 消費(fèi)群的需求。月半灣、水逸康橋、德尚國(guó)際村以及新近開(kāi)盤(pán)的傲云 峰。 接下來(lái)，我們?cè)賮?lái)看看緊鄰德尚國(guó)際村與傲 云峰的興泰 抓機(jī)會(huì)，回避競(jìng)爭(zhēng) 快速回籠資金 可能實(shí)現(xiàn)高價(jià) 小量市場(chǎng) 市場(chǎng)缺乏一類(lèi)產(chǎn)品 能夠發(fā)現(xiàn)新的客戶群； 目前沒(méi)有此類(lèi)供給的原因不是需求不足，這種方向本地有足夠的客戶群 很快消化 定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不清晰 后期市場(chǎng)迅速跟風(fēng) 4） 組合方案 分區(qū)，每區(qū)由完全不的市場(chǎng)需求方案組合 組合以達(dá)到不同時(shí)期的不同目的 必須有主次 必須考慮多樣性給售增加的難度 四、 “ 昆風(fēng) ” 項(xiàng)目定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 形象定位 ? 市場(chǎng)目標(biāo)客戶群定位 ? 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位 通過(guò)前三章的講述，我們對(duì)市場(chǎng)上的需求及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)有了初步的判 斷，回過(guò)頭我們來(lái)結(jié)合地塊本身的性質(zhì)，看看此項(xiàng)目適合做什么樣的產(chǎn)品： 土地建議：爭(zhēng)取盡快拿下旁邊的汽車(chē)綜合性能測(cè)試中心站，這樣整個(gè)項(xiàng) 目占地將達(dá)到 100多畝，容積率批復(fù)后是無(wú)論是 ， 都有利于整體的規(guī)劃布局。 商業(yè)建議：前面我們已經(jīng)對(duì)高新區(qū)歷年來(lái)的商業(yè)情況、商業(yè)模式等進(jìn)行了闡 述，并初步判斷了其發(fā)展趨勢(shì)。 我們可以通過(guò)以下方面達(dá)到上述的標(biāo)準(zhǔn)： 從建筑外立面顏色和搭配上，讓人們?cè)谶h(yuǎn)處就可以清晰識(shí)別，從而達(dá)到大海上燈塔的效果； 在招商方面如能引進(jìn)名氣大、規(guī)模大的商家，必然會(huì)提升項(xiàng)目形象； 在景觀方面只要繼續(xù)保持現(xiàn)有的特點(diǎn)就足夠吸引人們的到來(lái)； 借助老客戶群的口碑宣傳，驅(qū)使更多的人前來(lái)了解本項(xiàng)目從而