年房地產(chǎn)昆明昆風(fēng)項目定位案前期定位(參考版)
2025-06-12 13:43本頁面
【正文】 ? 建議可接受價格 =目前基價 2900 （ 1+年度月平均增長率 1% 9個月） +（商業(yè)增值 200元 /㎡ +景觀差異化增值 500元 /㎡ ） 系數(shù) =3581元 /㎡ Thank You 。 ? 西市區(qū)可開發(fā)的相對成熟土地資源有明顯進(jìn)入稀缺的趨勢，土地價格上漲已成定勢，房產(chǎn)價格將隨之上揚。 ? 從 2020年至 2020年至 2020年 1月份的整體銷售價格和整體均價均為上漲態(tài)勢，沒有出現(xiàn)任何價格回彈的案例。 市場目標(biāo)客戶群定位 通過前面對西市區(qū)消費人群的特征及組成的分析，結(jié)合我們項目 來看，目標(biāo)客戶群應(yīng)該是具備以下基本條件： 他們是有穩(wěn)定收入的 2— 3口之家的家庭決策者； 他們?nèi)粘９ぷ骰蛘呱畹攸c應(yīng)該在高新區(qū)或周邊不遠(yuǎn)處； 他們能夠承受的住房總價在 25萬 — 50萬之間； 他們年齡應(yīng)該在 28— 50歲之間； 他們已經(jīng)在昆明居住了很長時間甚至就是昆明本地人； 他們大部分應(yīng)該是二次置業(yè)群體，對房子熟悉而且對品質(zhì)要求高； 價格定位 整盤均價建議至 3500元 /㎡ — 3700元 /㎡ ，此價格判斷的原由主要如下： ? 目前的價格區(qū)間和各物業(yè)形態(tài)參考指標(biāo)見附件，應(yīng)該在 3000元 /㎡ 左右。只要談到高新 區(qū)，必然首先會想到我們項目；只要談到吃喝玩樂，必然首推來我們這 里消費；只要談到文化精神、休閑娛樂，也必然來到我們的開放廣場。吸引投資客。如果汽車檢測中心能拿下，那么這塊區(qū)域?qū)⑹? 整體地塊內(nèi)最適合做商業(yè)的區(qū)域，一來它的北邊道路將是本小區(qū) 的業(yè)主回家的必經(jīng)之路；二來百大國際花園的側(cè)門及部分底鋪均 在此處；三來月半灣的業(yè)主回家也會經(jīng)常通過我們地塊；四來離 德尚國際村、傲云峰、第一國際等項目直線距離最近，便于吸引 過來消費。在我們地塊周邊，隨著 06年項目 的竣工、小區(qū)業(yè)主的逐步入住，以及 07年項目的開工和可預(yù)計的 入住人口，就不難看出地塊周邊蘊藏著極大潛力的商業(yè)需求。 配套建議：這是直接能夠決定我們樓盤品質(zhì)的關(guān)鍵因素，所以除了基本 的一些內(nèi)部 設(shè)施以外，如果能夠增設(shè)幼兒園和一些運動場所、 會所就更能提升我們的樓盤品質(zhì)。在高新區(qū)，這樣的小區(qū)還 是以居家為主，所以房型上要以三房兩廳和四房兩廳的結(jié)構(gòu) 為主，主力面積區(qū)間在 90㎡ — 160㎡ ，兼顧少量的兩房戶型 （ 90㎡ 以內(nèi)）和極少量的大戶型（ 220㎡ 以內(nèi)）多層花園洋房應(yīng) 該是主力房型和主力面積的重點；兩房戶型可以在小高層、 高層布局中充分揮創(chuàng)新；大戶型則考慮多為頂層躍式。景觀營 造是我們的強(qiáng)項，就不多闡述了。 規(guī)劃建議：鑒于市場發(fā)展趨勢已轉(zhuǎn)向綜合性居住區(qū)，結(jié)合地塊自身條 件，建議可考慮多層（花園洋房）、小高層、高層的搭配。 走量，并一定程度回避競爭 適應(yīng)市場趨勢 變?。好嫦蚋鼜V的客戶群，降總價 變大：抓住相對高端的客戶，提升單價 市場在變化 競爭較激烈 潛在消費者支持 3） 補(bǔ)缺市場 抓與目前客戶群體或購房目的完全不同需求。 戶型配比原則和評價標(biāo)準(zhǔn)（附件） 方向 解釋 目的 條件 1 條件 2 條件 3 結(jié)果及注意事項 1） 主流市場 尋找市場中主力需求、消化最快的戶型。 興泰 月半灣項目的情況。當(dāng)初宣稱 2380元 /㎡ 的起價，現(xiàn)如今均價也達(dá)到了 2900元 /㎡ 。嚴(yán)格要求戶戶實現(xiàn)明廚明衛(wèi)，客廳的面寬 一定要大于徑深，景觀陽臺的面寬不小于 ； 傲云峰 戶型 一室 兩室 三室 四室 五室 套數(shù) 28 210 236 132 10 面積 ㎡ － － － 比例 % % % % % 傲云峰這個項目可謂是創(chuàng)造了 2020年昆明高新區(qū)的樓盤記錄。 德尚國際村 戶型 兩室兩廳 三室兩廳 四室兩廳 平 躍 平 頂躍 平 套數(shù) 212 12 355 6 218 面積 ㎡ － － － － 比例 26% 2% 44% 1% 27% 暢銷戶型：三房兩廳 ㎡ ㎡ 2650元 /㎡ 滯銷戶型；四房兩廳 ㎡ 2300元 /㎡ 主力戶型： 110㎡ － 150㎡ 價格走勢：整盤均價 2700元 /㎡ （已售完，售樓部已拆除） 銷售賣點：首家采用 “ 全景式 “ 的設(shè)計理念。讓我們先來看看水逸康橋、德尚國際村以及傲云峰這 三個銷售情況良好的樓盤它們的戶型配比、面積區(qū)間、價 格走勢以及它們的亮點。 三、樓盤借鑒及分析 ? 戶型配比 ? 面積區(qū)間 ? 價格走勢 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新 在本章節(jié)中，我們借鑒了地
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