【正文】 房中盡量減少狹窄的通道或其他難以利用的空間，使空間實用率提高具體面積分配：二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)主臥18㎡20㎡21㎡次臥112㎡15㎡18㎡次臥214㎡14㎡次臥312㎡客廳23㎡27㎡30㎡餐廳7㎡7㎡9㎡衛(wèi)生間A5㎡6㎡8㎡衛(wèi)生間B4㎡5㎡6㎡廚房6㎡8㎡10㎡陽臺（2）5㎡8㎡10㎡總計面積80㎡110㎡138㎡注：以上所給面積均為套內(nèi)面積，可根據(jù)實際情況調(diào)整。并且主臥室與北面臥室的門對開，十分有利于南北空氣對流。臥室面積分配合理，方正、平直、寬大、令人心情舒暢。其中，廚房與飯廳最好緊密相聯(lián)，方便備餐與用餐，并設(shè)有明窗，通風、采光好，將其設(shè)置在西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風吹走，難以在室內(nèi)停留，利于身心健康。九、戶型設(shè)計建議因為建筑再好都是凝固的，只有注入了文化內(nèi)涵，景區(qū)和社區(qū)才有生命力、競爭力，所以既重視產(chǎn)品的物化形態(tài)，更重視產(chǎn)品的內(nèi)在價值，體現(xiàn)了神形兼?zhèn)?，是物化形態(tài)與觀念形態(tài)的有機統(tǒng)一。在定位上，應(yīng)該著重使整個小區(qū)以帶型景觀空間為紐帶，突出動靜相宜、曲徑通幽、移步換景的效果。五級綠化——立體綠化（分布在住宅陽臺、窗臺、屋頂花園的綠化）。三級綠化——住宅社區(qū)內(nèi)集中大面積的塊狀綠地或綠島。 草坪為坡起坡落，不做成平面運用石塊的點綴，突出社區(qū)道路美感● 關(guān)于“五級綠化體系”整個小區(qū)共分五級綠化，達到生態(tài)綠化和景觀綠化完美結(jié)合：一級綠化——圍繞小區(qū)沿城市干道綠色長廊?！?植物配置主要選用本地樹種，依照季節(jié)變化，考慮樹種搭配，做到常綠與落葉相結(jié)合，觀花與觀葉相結(jié)合，形成三季，四季常青的植物觀景?！?道路綠化小區(qū)入口廣場為了庇蔭和獲得整體效果，以上層為高大樹種，下層為小灌木的種植形式來豐富其立面景觀，同時入口左右可以適當擺設(shè)中式的小品以增強小區(qū)內(nèi)生活氛圍。此外小區(qū)南側(cè)水道旁設(shè)置一條“健康之路”，沿路設(shè)置全民健身運動器材，居民在游玩的同時又得到了健身，一舉兩得，同時色彩多樣的體育健身器材又為小區(qū)增色添彩。項目整體的山水生態(tài)主題色彩可在園區(qū)的一些細節(jié)上利用動植物雕塑小品等體現(xiàn)，如：在園區(qū)入口處兩旁擺設(shè)招財貓、迎客松等，寓意其招財進寶，使人心情愉快等等。以小區(qū)南側(cè)的標志小廣場，雕塑噴泉為結(jié)點，水道、路道系統(tǒng)貫穿為網(wǎng)絡(luò)，整體綠化為平面，使之形成點、線、面結(jié)合，融為一體的綠地系統(tǒng)在立面上也富有變化，在南面入口以小區(qū)標志為開端，以雕塑噴泉為發(fā)展，中心廣場為高潮，三個結(jié)點在立面視覺為節(jié)節(jié)攀高的形式，使整個中心綠地前后貫通，坡起坡落，形式多樣別具特色。（3）綠化設(shè)計建議● 中心綠地項目入口處設(shè)立小型的廣場，旁邊伴以迎客松或招財貓以體現(xiàn)項目的商業(yè)氛圍。通過借景與造景，打造自然生態(tài)園，使人與自然同呼吸，給業(yè)主帶來健康的新生活。通過現(xiàn)代科技設(shè)施的設(shè)置，給業(yè)主帶來高效的工作與生活情趣。對于區(qū)內(nèi)的安全性一定要十分的注意，是園區(qū)內(nèi)業(yè)主人人安全，全家歡喜?！?他們購買樓盤的主要考慮因素數(shù)據(jù)顯示：消費者最重要的購房考慮因素是價格，其次是環(huán)境景觀和地段。（3） 目標客戶群特點小結(jié)● 他們的特征 ● 他們在30 — 45歲之間 ● 受過高等教育，學識廣博，在企業(yè)身居要職 ● 注重身份和地位，注重文化、社交、商務(wù)圈子的認同 ● 他們時尚、現(xiàn)代，有自己獨特的個性追求，是社會潮流的引領(lǐng)者 ● 他們對生活有自己獨到的理解，繁忙的工作、生活，使他們需要一個自我的個人空間 ● 親近都市生活，喜歡國際化的生活氛圍● 他們選擇物業(yè)的標準 ● 是他們熟悉并接受的生活環(huán)境 ● 要求生活便利，能夠在職場與生活中快速轉(zhuǎn)換 ● 高品質(zhì)物業(yè)，體現(xiàn)他們的身份和對個性、品位的追求● 他們現(xiàn)在的生活形態(tài)● 工作緊張，生活壓力大，但任勞任怨；● 休閑時間一般與家人逛逛街、看看電視、或者一起喝茶、聊天；● 渴望每年能去哪里旅游一次，能去國外旅游那是做夢的事情，所以因為時間和金錢的關(guān)系，往往只是想想而已；● 他們珍惜與家人相處的機會，同時也希望睦鄰友好；● 因為有了買樓計劃，節(jié)假日常去看一些價格上能承受的樓盤。這類客戶多為二次置業(yè)，因其子女相繼成年，會考慮投資以備子女或自己居住，其對樓盤綜合素質(zhì)要求較高，消費行為較為理性。由于長期工作于辦公室和活動于社交場合，對小區(qū)的人文環(huán)境、運動設(shè)施、休閑場所較為關(guān)心。這部分人多為二次置業(yè)者，消費行為趨為理性，對房產(chǎn)的整體素質(zhì)較高。因此，本項目的主力目標市場是：2845歲的成功或正在創(chuàng)造成功的人士。中產(chǎn)階級也是一個相當寬泛的概念，公務(wù)員、自由職業(yè)者、職業(yè)經(jīng)理人、廣告、文化、演藝、體育界人士、新聞、律師從業(yè)人員、國企、外資、合資、大型民企高層管理人員、私營業(yè)主等，都屬于這一個階層。根據(jù)本項目的細分市場，本項目的目標市場應(yīng)定位于中產(chǎn)階級，進可攻，退可守。其購買特點是對價格的敏感度相對較低，主要是強調(diào)身份地位，追求豪華氣派，是少數(shù)豪宅、別墅的主要消費群體。處于塔頸的是中產(chǎn)階級，所謂白領(lǐng)一族，他們通常是在30－40歲之間，學歷較高，受過良好的教育，家庭年收入5萬－10萬元之間，是有著成熟理性的消費經(jīng)驗的人群，一般購買面積較大的三室兩廳、四室兩廳戶型或一些復(fù)式單位，總價在20萬40萬之間，大都采用多付首期年限不太長（如5年－15年）的付款方式；對他們來說，價格固然重要，但并不是首要考慮的因素，如果沒有比周邊樓盤更好的規(guī)劃設(shè)計、園林景觀、配套設(shè)施、文化內(nèi)涵等，而一味以低價策略難以獲得他們的青睞。左右的二房或三房，其中少量購買超過120 m178。他們的置業(yè)特點是：多為初次置業(yè)，購買行為謹慎，但需求迫切，自住和投資兼顧，主要購買面積在80 m178。（具體價格定位策劃方案以后將會詳細的單獨列出。左右，均價控制在18125－19000元/m178。（4）歸納本報告建議項目總體物業(yè)檔次定位為： ——中高檔物業(yè) 四、價格定位本項目總體定位為高質(zhì)中檔樓盤，鑒于板塊內(nèi)競爭項目價格都位于福州市臺江區(qū)均價17287元/m178。因此，在規(guī)劃設(shè)計上下功夫，在產(chǎn)品設(shè)計上找突破，同時加大內(nèi)部造景力度，完善相關(guān)配套，可以成為非常有競爭力的中高檔樓盤。周邊有西禪寺、江濱公園、白馬河、白馬河公園、烏山等福州勝景， 風景優(yōu)美、空氣清新，在鋼筋水泥的市中心能擁有這樣的環(huán)境優(yōu)勢的地段。商業(yè)配套成熟，交通四通八達，景觀豐富，周邊文化教育生活配套齊全，未來隨著楊橋新村二期、陸莊、烏山西路福大片、北江濱CBD的建設(shè)，該地塊區(qū)位價值將得到進一步提升。定位相對屬中高檔，與本項目接近，并且宣傳聲勢和推廣力度較大且頻繁，市場反應(yīng)比較好，銷售狀況較為理想。其價格適中，調(diào)查時起價：15000元/M178。通過以上所列周邊圍繞本項目的物業(yè)檔次、價位情況，可以發(fā)現(xiàn)競爭樓盤大多屬于中檔樓盤。中高檔物業(yè)福州金融街萬達廣場小高層、高層配套成熟，中高檔物業(yè)起價：17000元/M178。 中檔物業(yè)紅星苑小高層、高層公寓起價：14000元/M178。中高檔物業(yè)水晶花園小高層、高層起價：15000元/M178。 主要競爭對手的物業(yè)檔次及物業(yè)類型樓盤名稱物業(yè)類型物業(yè)檔次正榮潤城小高層、高層起價：17000元/M178。二、項目市場定位原則——最大化的發(fā)掘該項目所在地段唯一性的價值；——最大化的發(fā)掘地塊特異性的價值；——最大化建立競爭優(yōu)勢，避免劣勢，以降低專業(yè)風險。 房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件和素質(zhì)。置業(yè)者關(guān)注置業(yè)因素分析中，超過一半以上的置業(yè)者認為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到三分之一的置業(yè)者認為其他因素、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽是考慮買房應(yīng)當關(guān)注的因素。其他因素在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。年輕人成為主力軍購房者的年齡25歲以下占5％，2535歲占75％，36－39歲占7％，40－45歲占7％，45歲以上占6％。整體選擇面積的中位數(shù)M0=104平米；按