【正文】 策劃部匯報完畢，敬請斧正謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。 —— 山本理顯每個地塊都有其獨(dú)有的價值，每個項目都有其獨(dú)有的操作方式；合適的整合推售是一個項目成功的基礎(chǔ)，環(huán)境不同，時機(jī)不同，推售方式不同；我們是最了解金都豪庭的團(tuán)隊，我們是最適合金都豪庭的群體。其實(shí)這就是金都豪庭產(chǎn)品推廣能否成功的秘訣所在。 E、偉星的 ” 系統(tǒng)內(nèi)營銷 ”偉星房產(chǎn)已有業(yè)主 1700余戶棲鳳社俱樂部 偉星權(quán)益卡 偉星未成交有效客戶約 1萬余組小結(jié)： 金都豪庭的具體推廣受 項目規(guī)劃、價格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場競爭 和 政經(jīng)環(huán)境 這六大因素的左右。 經(jīng)過多年的合作，偉星房產(chǎn)與撫州電視臺建立了無限信任的基礎(chǔ)，經(jīng)過戰(zhàn)略組合，憑借撫州電視臺信息覆蓋平臺和偉星房產(chǎn)的品牌實(shí)力，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合打造撫州電視 臺 房產(chǎn)超市平臺，這是撫州樓市一個強(qiáng)大的信息傳播渠道，傳播群體均是意向購房群，是定向推廣的首選渠道。 我們將根據(jù)具體情況篩選出值得推介的樓盤用于調(diào)研的典型案例對受訪對象進(jìn)行個體解說，從而無形中又進(jìn)行了一次產(chǎn)品信息的宣傳?！?偉星定期專項市調(diào)信息發(fā)布 偉星建立固定的市場專項調(diào)研體系。目的：網(wǎng)絡(luò)所有游離于現(xiàn)場之外的觀望客戶★ 知名商家的附帶宣傳 偉星擁有合作關(guān)系良好的各類商家，涉及商業(yè)類型數(shù)個領(lǐng)域?！?定點(diǎn)推介 偉星通過撫州市各大知名企事業(yè)單位的定點(diǎn)定期產(chǎn)品宣傳以提升產(chǎn)品宣傳度。我們立體營銷客戶渠道的優(yōu)勢是什么？具有特色的 “偉星立體營銷模式 ” 偉星的 “ 立體營銷模式 ” 是指什么？ 它是 集現(xiàn)場營銷手段與外場營銷體系于一身的聯(lián)動式營銷網(wǎng)絡(luò) 。A、 合理的戶外廣告宣傳投放渠道B、 有效的客戶渠道 我們認(rèn)為，只有集合了大量精準(zhǔn)、有效的客戶信息的點(diǎn)對點(diǎn)推介方式將會是本項目值得一試的客戶渠道。因此在選擇路線上必須慎重考慮。理由：較之大手筆的進(jìn)行戶外大型廣告的投放，燈箱與車身費(fèi)用更為低廉，符合項目推廣的原則和要求；與固定的戶外展示型廣告不同，燈箱與車身廣告都具有更寬的覆蓋性和影響力，可以在最短的時間內(nèi)傳遞項目訊息。模型建議參考銷售中心建議：內(nèi)場包裝 力求給客戶視覺沖擊注：夾在大盤中間，越是小項目，越是要建大賣場。 X展架： 信息傳達(dá)效果較差，建議采用三腳展架；戶型圖： 地市普通客戶，據(jù)觀察，客戶多在短時間內(nèi)難以辨別戶型圖，建議戶型渲染后添加各功能房說明，并標(biāo)注東西南北。體驗式銷售道具建議沙盤包裝： 現(xiàn)有市場上沙盤營造主要是以春天的情景為主，客戶已經(jīng)習(xí)以為然，單從品質(zhì)上的提升已難以體現(xiàn)視覺沖擊力，建議項目沙盤情景設(shè)定為秋冬季氛圍；戶型模型： 各樓盤戶型模型都需客戶俯視觀感模型，建議項目戶型模型采用平視的效果，采用懸掛制作方式體現(xiàn)。 方案二：項目地自建 闡述： 項目地自建銷售中心，弱點(diǎn)是人流遠(yuǎn)不如市區(qū)那么旺盛；有利點(diǎn)是讓客戶直觀感受項目區(qū)位和景觀優(yōu)勢，如能在夢湖邊玉茗廣場上建造銷售中心，將會是最佳的選擇。給產(chǎn)品找個展示柜 產(chǎn)品的好壞，并非所有的消費(fèi)者都能辨別，但產(chǎn)品銷售的地點(diǎn)和環(huán)境在某種程度上影響著消費(fèi)者對產(chǎn)品的衡量和預(yù)期。一個連連看的游戲借船出海 項目總盤量較小，不可能耗費(fèi)大量的財力去進(jìn)行一場馬拉松式的推售競賽，合理利用資源，借勢推售是一個不錯的選擇。 目標(biāo)客群定位?周邊縣鄉(xiāng)進(jìn)城購房置業(yè)者?囊中羞澀，但追求景觀生活的工薪階層?買不起高價房，但急需住房的年輕人?事業(yè)剛剛起步的生意人?老城區(qū)二次置業(yè)的客戶產(chǎn)品定位建議 通過對項目的理解、目標(biāo)客群的分析，根據(jù)產(chǎn)品定位已然成型的項目現(xiàn)狀，我們認(rèn)為，關(guān)于原有產(chǎn)品定位，有必要進(jìn)行一個價值重構(gòu)； 建議本項目產(chǎn)品定位價值重構(gòu)的原則： “ 中端品質(zhì) ” 、 “ 中低價位 ” 盡可能降低建筑成本，為中低價位推售提供可能中端品質(zhì)：建筑材料中端，重外觀而輕內(nèi)容景觀標(biāo)準(zhǔn)中端，營造坡地效果，多用灌木取代樹種中低價位：均價低、總價低、首付款低兩房產(chǎn)品，弱勢房源，先期面市項目外立面建議原則：?控制成本，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠?與偉星、濱湖等中高端項目保持差異?符合現(xiàn)代年輕態(tài)社區(qū)性質(zhì)?色彩豐富、暖色調(diào)為主案例借鑒：重慶陽光 100國際新城案例借鑒：上海萬科假日風(fēng)景案例借鑒：武漢萬科螞蟻工房項目景觀建議原則：?淡化中央景觀，確保景觀的均好性?硬質(zhì)景觀（小品等）為主?軟質(zhì)鋪裝（綠地）為輔推售價格定位 價格策略： 底價入市，平價出貨，分階段均價控制策略 入市價格： 2080元 /㎡ 銷售均價： 2380元 /㎡ 產(chǎn)品形象定位關(guān)鍵詞：觀景、實(shí)惠、年輕態(tài)、富人區(qū)開發(fā)節(jié)奏定位1＃樓第二批開發(fā)房源2＃樓首批開發(fā)房源3＃樓首批開發(fā)房源建議首批房源在 2月 1日前取得預(yù)售許可證推售節(jié)奏定位 推售原則： 先兩房，后三房；先南后北小結(jié)： 觀景是項目天然資源，高層是項目已報建的建筑形態(tài)，進(jìn)城置業(yè)者和城區(qū)年輕態(tài)群體是項目的主要客戶群；價值重構(gòu)的目的是為了滿足客戶群需求，開發(fā)節(jié)奏與推售節(jié)奏的對應(yīng)是為了減輕開發(fā)商的資金壓力和規(guī)避市場同質(zhì)競爭的可能；以上項目 定位均為理想推售的架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)的可能在于資源整合、價格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行。 項目價值的發(fā)現(xiàn)，只是一個項目分析的節(jié)點(diǎn)，組合策略的起點(diǎn)； 根據(jù)項目優(yōu)勢提煉市場價值，組合推售策略，從項目定位開始 … 伍伍項目定位 小結(jié)： 本著發(fā)現(xiàn)項目市場差異化價值的初衷， 綜合項目目前所有的信息，進(jìn)行了一個梳理，提 煉了 SWOT分析，我們的目光鎖定了項目北向的景觀資源和南向的毗鄰項目偉星的品牌資源。 如果沒有偉星，要想在短期內(nèi)讓客戶記住金都豪庭，并非不能，只是代價高昂；如果沒有偉星，客戶會特別關(guān)注金都豪庭么，不會，因為與偉人同行的都是英雄，出人頭地的草根畢竟只是少數(shù)。 棲鳳華都，目前撫州第一大盤，與項目隔墻相望是個看似的壓力，然而地段的相近卻有著資源的不同和產(chǎn)品差異的不同，一個錯位的競爭者是個潛伏的合作者，一個天賜的潛在盟友。 相對偉星和濱湖而言，項目雖不能獨(dú)享夢湖景觀，但卻是毫無爭議的觀景 1號；相對偉星，離湖更近，離景更近；相對濱湖，盡管觀湖效果略遜，但觀景卻能獨(dú)占； 故此，充分利用景觀資源是提升項目競爭力的一個重要手段。 分析項目為求了解產(chǎn)品，梳理不同點(diǎn)是為找尋產(chǎn)品價值； 策略思路的形成從發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的價值開始 …肆肆優(yōu)勢提煉 既享有臨川大道之便利，又無噪音之困擾，可謂是臨川大道上的一巷靜邸。 地處撫州新老城區(qū)結(jié)合部，東連農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行近西二路，西與 景湖豪庭相連 ，南靠偉星 歸總信息，我們可以很清晰的做個預(yù)判，項目如何與眾不同？一是項目相對較??；二是項目為觀景高層；三是與偉星隔墻相望，與濱湖隔水相望，貌似螞蟻肩扛兩塊巨石 — 壓力大。戶型 套內(nèi)面積 公攤面積 建筑面積 房源套數(shù) 所