【正文】 有較多小山丘，平整土地量較大。（ 2）、開發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介 江西豐源（集團(tuán)）有限公司是集實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)、高新開發(fā)、工商貿(mào)易和資本運(yùn)營(yíng)為一體的、跨地區(qū)、跨所有制性質(zhì)的大型企業(yè)集團(tuán) ,公司注冊(cè)資本 ,公司擁有全資子公司、控股和參股公司近 20個(gè)，公司經(jīng)營(yíng)范圍涉及商住開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、生態(tài)旅游、路橋建設(shè)、信息網(wǎng)絡(luò)、新型建材、物業(yè)管理、醫(yī)療器械、現(xiàn)代物流及園林綠化等領(lǐng)域，并創(chuàng)立了與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的企業(yè)鏈，如 “ 豐源地產(chǎn) ” 、 “ 泓源顧問 ” 、 “ 豐安物業(yè) ” 、 “ 豐源路橋 ” 等知名品牌企業(yè)。（ 3）、分析及預(yù)判優(yōu)勢(shì)：企業(yè)多元化發(fā)展，資金實(shí)力雄厚具有多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)性較強(qiáng)，實(shí)力不容忽視地塊靠近多處村落，與金巢開發(fā)區(qū)較近，購房的群體較多劣勢(shì)：地段位于老城邊緣，既不能承上，也不能啟下，脫離新城規(guī)劃范疇周邊配套匱乏，環(huán)境較為惡劣，公交交通十分不便靠近高壓走廊，購房者心里戒備性強(qiáng)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目較多，資金和精力有所分散預(yù)判： 根據(jù)其周邊樓盤、土地價(jià)格及容積率來分析，其開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該往中高端物業(yè)發(fā)展，但其周邊配套、環(huán)境及購買群體難以支撐其高定位、高房?jī)r(jià)；因此，根據(jù)以上情況進(jìn)行預(yù)判，其物業(yè)發(fā)展的類型應(yīng)走中低端路線，產(chǎn)品類型應(yīng)為小高層、高層，其價(jià)格應(yīng)與金巢開發(fā)區(qū)內(nèi)的創(chuàng)業(yè)嘉園進(jìn)行比對(duì)，應(yīng)在 1900—2100 區(qū)間內(nèi)。 產(chǎn)品特性的利與不利，取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求與否， 分析產(chǎn)品是否能滿足市場(chǎng)的需求點(diǎn)，從了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)開始 …貳貳撫州樓市 策劃部出品2023年 11月前言 一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的推售，關(guān)鍵關(guān)注兩點(diǎn)，一是如何打開銷售通路，快速回籠資金；二是如何規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，降低運(yùn)營(yíng)成本。（ 2）、開發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介 福建三盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是三盛集團(tuán)全資子公司之一。公司主要致力于太陽能光伏產(chǎn)品、多晶硅的生產(chǎn)。劣勢(shì)土地價(jià)格為新城之最，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大；地塊較狹長(zhǎng)，進(jìn)深較淺，西曬房較多；生活配套及公交配套較為匱乏預(yù)判 根據(jù)項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置、絕佳的環(huán)境配套、最長(zhǎng)的商業(yè)臨街面、高昂的地價(jià)及企業(yè)實(shí)力綜合分析，企業(yè)為本省企業(yè)，對(duì)本地市場(chǎng)的十分了解，其資源配置都相對(duì)優(yōu)越，因此，項(xiàng)目走高端物業(yè)類型事在必行；根據(jù)項(xiàng)目容積率來看，項(xiàng)目物業(yè)類型為高層住宅及沿街高檔商業(yè)物業(yè)；從其綜合的優(yōu)勢(shì)分析，其均價(jià)區(qū)間預(yù)計(jì)在 2800—3000 元 /㎡。近年來，集團(tuán)大力發(fā)展物業(yè)和藥業(yè)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)， “ 位元堂 ” 及 “ 佩夫人 ” 兩大醫(yī)藥產(chǎn)品品牌已家喻戶曉。首期開發(fā) 10萬㎡，占地 184畝，容積率 。主打水景。銷售均價(jià) 2600元 /㎡，小區(qū)配套設(shè)有會(huì)所、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)。并妄圖在最 淡的市場(chǎng)環(huán)境下開盤成功獲一舉成名，結(jié)果慘敗，這是高價(jià)位逆市強(qiáng)行推 售的敗筆。現(xiàn)場(chǎng)房源銷售均價(jià) 2700元 / ㎡，銷售率 90%，房源折扣， 9 99折。劣勢(shì)（ W）? 項(xiàng)目南側(cè)緊鄰偉星，北面與濱湖世紀(jì)城僅一湖之隔；? 交通不便，商業(yè)不興；? 高層建筑，弱勢(shì)產(chǎn)品；洞察產(chǎn)品的與眾不同 讓我們綜合以上項(xiàng)目信息，梳理一下項(xiàng)目；點(diǎn)式高層的建筑形態(tài)；住宅的建筑屬性；城市邊緣的地段；交通不便、商業(yè)不興的區(qū)域現(xiàn)狀；項(xiàng)目總盤量相對(duì)趨?。灰?guī)劃容積率相對(duì)較高；設(shè)計(jì)產(chǎn)品相對(duì)較差；市場(chǎng)認(rèn)可度相對(duì)較低；南有偉星，北有濱湖，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較大；北向全線無遮擋，可觀夢(mèng)湖全景，盡覽玉茗廣場(chǎng)全貌。天賜偉星 偉星 給價(jià)值蓋個(gè)印戳市場(chǎng)定位 夢(mèng)湖首席觀景高層住宅 闡述 :根據(jù)市場(chǎng)差異化的原則，如此定位，目的在于凸顯夢(mèng)湖對(duì)于項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，這是項(xiàng)目的賣點(diǎn)所在，也是后期推廣的亮點(diǎn)所在；同時(shí)點(diǎn)出產(chǎn)品的建筑形態(tài)，便于規(guī)避非意向客戶群的混淆，因?yàn)橐庀蚨鄬雍蛣e墅的客戶群不會(huì)成為本項(xiàng)目的業(yè)主；關(guān)鍵是要淡化豪宅的概念，因?yàn)楸卷?xiàng)目成為不了豪宅，豪宅在撫州也不是消費(fèi)需求的主力。體驗(yàn)構(gòu)成■ 硬件（產(chǎn)品展示）■ 軟件（接待、活動(dòng)、 POP、服務(wù)、物料、小禮品）產(chǎn)品三重體驗(yàn)■品質(zhì)■生活■價(jià)值體驗(yàn)作用■ 引導(dǎo) ■ 演繹■ 逗留 ■ 洗腦體驗(yàn)式營(yíng)銷體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代 樂趣、體驗(yàn)、享受、個(gè)性服務(wù)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代 方便、輕松、安心、可靠產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)的時(shí)代 功能、技術(shù)、質(zhì)量、工藝體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的消費(fèi)者在有更多選擇的今天，客戶的感受起著決定性的作用。 這一點(diǎn)，車身廣告表現(xiàn)尤為突出。主要是借助這樣固定的宣傳方式，挖掘可能的所有潛在客戶，而不是僅僅停留在現(xiàn)場(chǎng)售房部的客戶積累上。D、偉星的 “ 房產(chǎn)超市 ”偉星房產(chǎn) 家住撫州撫州電視臺(tái)房產(chǎn)超市 通過以老帶 新的方式，在推售偉星后期房源的同時(shí)推薦金都豪庭，據(jù)統(tǒng)計(jì)，偉星銷售現(xiàn)場(chǎng)每月流失客戶約 380組左右；通過偉星系統(tǒng)內(nèi)營(yíng)銷，坐享偉星強(qiáng)大的推廣紅利。 —— 世紀(jì)偉達(dá) 我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營(yíng)銷組合（周密的價(jià)格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行），使之與不可控制的環(huán)境因素（市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境）和自身因素（項(xiàng)目規(guī)劃）相適應(yīng)。每期專項(xiàng)調(diào)查將針對(duì)撫州客戶群進(jìn)行數(shù)據(jù)及資料充實(shí)、完善。唯有如此，才能夠?yàn)轫?xiàng)目節(jié)省寶貴的時(shí)間和金錢。手提袋： 項(xiàng)目所用手提袋，形式采用環(huán)保袋，封面用觀景高層的實(shí)景圖片渲染，渲染產(chǎn)品的優(yōu)越性。 借勢(shì)，最佳的對(duì)象就是一墻之隔的鄰居 — 偉星，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，尋求差異是借勢(shì)的關(guān)鍵； 銜接偉星推廣方式，讓客戶群在了解偉星的同時(shí)關(guān)注金都豪庭； 承接偉星推廣紅利，可能很多的客戶群都會(huì)關(guān)注偉星，但并非所有關(guān)注偉星的客戶都會(huì)選擇偉星，偉星流失客群相對(duì)本項(xiàng)目而言將會(huì)是一個(gè)龐大的客戶群，順勢(shì)承接，何樂不為； 規(guī)避產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，錯(cuò)位推售房源，規(guī)避不必要的抗性； 借用偉星成熟的營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)，地緣優(yōu)勢(shì)決定了偉星團(tuán)隊(duì)是最了解本項(xiàng)目的群體，成熟的市場(chǎng)信息，完善的資源體系，嫻熟的銷售體制，是本項(xiàng)目推售成功的有效保障和天賜的載體。 但是，有了偉星，就能擁有以上的好處么？不一定，這需要一些資源的整合，這里所訴求的，是項(xiàng)目有這么一個(gè)可以轉(zhuǎn)化的可能，有這么一個(gè)不可多得的潛在優(yōu)勢(shì)，善加利用，效果明顯。 夾雜在大盤之間，壓力自然不小；產(chǎn)品的弱勢(shì)，自然無法得到客戶的追捧；無可爭(zhēng)議的景觀資源是項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，只是可惜在北向；盡管項(xiàng)目盤量較小無法形成規(guī)模效應(yīng)，但船小易掉頭是古理，靈活也是一大特性。周邊配套盡管并非便利， 但把距離劃在方圓 2公里， 那么還算完善，醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市、飯店、酒吧設(shè)施齊備，坐享的夢(mèng)湖資源奠定了項(xiàng)目觀景住宅的絕佳優(yōu)勢(shì)。留給城市傳奇的偉星正在續(xù)寫著再續(xù)傳奇篇章。 劣勢(shì)： 周邊環(huán)境雜亂；毗陵老殯儀館；(4)、推售要點(diǎn)： 經(jīng)歷當(dāng)年因臨老殯儀館造成的滯銷的慘痛，從此開發(fā)期望值降低。 名仕家園(1)、項(xiàng)目概況 南門路（市國(guó)土資源局 500米，牛角灣新村），總建筑面積 35萬㎡，規(guī)劃有小高層、高層、花園洋房、聯(lián)排別墅等多種建筑形態(tài)。（ 2）、主訴求： 于美麗的湖岸，締造繁華 以超越的姿態(tài)，鑄就精品（ 3）、優(yōu)劣勢(shì)分解 優(yōu)勢(shì)： 老城區(qū)，交通便利，配套成熟：內(nèi)部園林及周邊環(huán)境較佳。（ 4）、推售要點(diǎn) 無限拔高了內(nèi)外部環(huán)境優(yōu)勢(shì)，通過售樓中心的豪華裝飾和氛圍營(yíng)造，把該樓盤的品質(zhì)襯托的淋漓盡致，以 2380元 /㎡的低價(jià)入市來化解區(qū)域人氣缺乏劣勢(shì)。又在廣西玉林建設(shè)了宏進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。（ 3）、分析及預(yù)判優(yōu)勢(shì)：