【正文】 業(yè)區(qū)。這在一定程度上阻礙了永泰房地產(chǎn) 市場的發(fā)展。 (1)“十一五”城區(qū)住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo) ◎ 到 2023 年永泰城區(qū)人口達(dá) 8 萬人 ,居住人均住房面積 32 平米 ,規(guī)劃期內(nèi)人口比 05 年增長 倍 ,新增住房建設(shè)需求量 萬平米 . ◎ 以完善房地產(chǎn)市場為主導(dǎo) ,優(yōu)先保證中低價(jià)位 ,中小套型普通商品住房的土地供應(yīng) ,年度供應(yīng)量不低于總供應(yīng)量的 70%. ◎ 貫徹落實(shí)“ 9070”政策 . ◎ 建立多層次 ,多渠道的住房供應(yīng)體系 ,滿足不同收入群體的居住需求 . (2)住房建設(shè)年度計(jì)劃 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 7 年度 政府保障型住房 (萬平米 ) 商品住房 (萬平米 ) 合計(jì) (萬平方 米 ) 比 例 單套建筑面積 ≤90 平方米的 政府調(diào)控 的中小戶 其他商品住房 年度 住房建筑規(guī)模 2023 年 各類住房建設(shè) 2222 套 ,住宅建筑面積 20 萬平米 2023 年 各類住房建設(shè) 2222 套 ,住宅建筑面積 20 萬平米 2023 年 各類住房建設(shè) 2222 套 ,住宅建筑面積 20 萬平米 2023 年 各類住房建設(shè) 1667 套 ,住宅建筑面積 15 萬平米 (3)住房建設(shè)用地布局 ◎ 堅(jiān)持“新區(qū)建設(shè)為主 ,舊城更新”為輔的原則 ,貫徹實(shí)施“南拓東進(jìn)”發(fā)展策略 .促進(jìn)熱點(diǎn)地區(qū)發(fā)展 ,引導(dǎo)城市發(fā)展方向 .同時(shí)進(jìn)一步 促進(jìn)房地產(chǎn)市場的需求 . ◎ 住房用地布局著重與城市綜合交通系統(tǒng)及重大基礎(chǔ)設(shè)施相結(jié)合 .完善居住配套 ,改善居住環(huán)境 ,同時(shí)加大住房用地的儲備 ,解決新增 人口的居住生活問題 . 附表 :十一五期間住房建設(shè)計(jì)劃 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 8 廉租住 房 經(jīng)濟(jì)適用房 型 , 中 低 價(jià) 位 普 通 商品房 單 套 建 筑 面 積 ≤ 90 平 方 米 的 住房 單套住房建筑 面積 90 平方米 以上住房 住房 2023 1 2 1 10 6 20 70 2023 3 2 6 20 70 2023 3 3 6 20 70 2023 3 2 4 15 70 合計(jì) 11 8 28 75 70 (4)未來將形成板塊協(xié)同效應(yīng) 永泰未來居住用地規(guī)劃將形成主城生活居住區(qū)、南城生活居住區(qū)、城東居住區(qū)、清涼分區(qū)、等 4 個(gè)居住區(qū)共規(guī)劃容納 10 萬居住 人口。市政設(shè)施進(jìn)一步完善，完成了環(huán)城路水泥路面鋪設(shè)。 【 福州永泰地塊 】 前 期 發(fā) 展 策 略 報(bào) 告 思銳 (福建 )房地產(chǎn)投資顧問有限公司 2023 年 1 月 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 1 一、市場分析 (一 )城市發(fā)展調(diào)研 永泰位于福建省中部，福州西南，轄歸福州市，東鄰閩侯、福 清，西界德化、尤溪，南連莆田、仙游，北接閩清 ,縣城距福州 68 公里。安福小區(qū)、家馨園小區(qū)、永?；▓@改造進(jìn)展順利，吉祥溫泉小區(qū)、馬 洋二期新區(qū)、東門住宅小區(qū)建設(shè)步伐加快。 （ 3）戶型設(shè)計(jì)落后 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 6 目前永泰市場在售項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上仍停留在 5 年前的水平 ,戶型結(jié)構(gòu)單一 ,設(shè)計(jì)簡陋 ,毫無特色 .雖然有個(gè)別樓盤也引入近年來流 行的入戶花園概念 ,但由于設(shè)計(jì)水平低下 ,導(dǎo)致使用面積降低 ,空間浪費(fèi)極大 .同時(shí) ,大部分開發(fā)商為了追求利益的最大化 ,忽視了業(yè)主居 住的舒適性 ,一些項(xiàng)目樓間距較小 ,通風(fēng)效果不好 ,整個(gè)社區(qū)居住的品質(zhì)感不高 . （ 4）建筑外立面 大部分項(xiàng)目的建筑外立面色彩單調(diào)無味 ,線條呆板無力 ,毫無建筑美感可言 .同時(shí)沒有考慮當(dāng)?shù)厝宋纳鐣蛩?,在設(shè)計(jì)上未做到與本 地人文和環(huán)境協(xié)調(diào)的設(shè)計(jì)風(fēng)格 . 【小結(jié)】 由于環(huán)境及房產(chǎn)信息渠道的局限，造成購買者在進(jìn)行房地產(chǎn)消費(fèi)時(shí)缺乏可供選擇的空間，從消費(fèi)心理學(xué)角度來講，消費(fèi)者根據(jù)所接受 到的商品信息進(jìn)行綜合比較最終達(dá)成商品交易，而就永泰現(xiàn)有樓盤開發(fā)本身存在無可比較的吸引力，在無區(qū)別狀態(tài)下，房地產(chǎn)商品交 易只是作為需求存在而并沒有達(dá)到使購買者具有資產(chǎn)增值的意識，降低商品交易量。 由于居民整體收入水平有限，因此有相當(dāng)一部分購房者對價(jià)格非常敏感，從整體上來看，永泰的住宅產(chǎn)品消費(fèi)者在消費(fèi)觀念上普 遍比較傳統(tǒng)和落后，“小農(nóng)意識”較強(qiáng)，并且消費(fèi)的理性程度低，表現(xiàn)出較大的消費(fèi)“跟隨性”。 基于對永泰 居民收入水平及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的分析，結(jié)合綜合性的市場調(diào)查，對永泰居民的消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)行為進(jìn)行以下的描述： 1)由于城市小、人口少，廣大市民都喜歡熱鬧，喜歡聚集，到人多的地方去。其中還包括部分來自外地的經(jīng)商的個(gè)體私營業(yè)主。 該項(xiàng)目為開發(fā)商在永泰開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，在物業(yè)建設(shè)的同時(shí)應(yīng)當(dāng)雙管其下，樹立企業(yè)良好的品牌形象，體現(xiàn) 強(qiáng)大的開發(fā)實(shí)力，為后續(xù)本地拿地創(chuàng)下基礎(chǔ)。用“鉑金”寓意本案高檔性，一目了然，利于傳播； 藍(lán)郡國際花園 整體形象強(qiáng)調(diào)高端，高調(diào)，高品質(zhì)， 力求在永泰眾多在售樓盤的案名中脫穎而出，打動目標(biāo)客群。房型注重產(chǎn)品差異性與高性價(jià)比 III。 C. 在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市 —— 社區(qū) —— 小區(qū) —— 家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)， 技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。水景本是生活的一部分 利用地塊坡地結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，打造陽光架空層及半采光地下室，成為泛景觀會所，把家安在風(fēng)景里 中心廣場主題水景 架空層泛會所規(guī)劃 主題水景 : 涌動的噴泉，宜設(shè)置在小區(qū)內(nèi)部的小型社區(qū)廣場上，通過電腦系統(tǒng)控制噴涌的序列，再配合以小區(qū)內(nèi)的音樂，就是一場水的舞蹈， 起落的泉水，也增強(qiáng)人的參與性 泛會所 : 利用架空層和半采光地下室建設(shè)泛會所，設(shè)置一些休閑椅、水景花壇、娛樂康體設(shè)施、主題景觀小品等，與小區(qū)建筑會所形成呼 應(yīng)，創(chuàng)造廣泛的泛會所概念，提高項(xiàng)目的尊貴感和形象力。 80 ㎡以下的小戶型 產(chǎn)品一方面是順應(yīng)國家 9070 政策，另一方面也是滿足年輕消費(fèi)群體第一次置業(yè)者的需求。 干濕分區(qū)：即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修、怕水、怕臟的臥室等分開。 24。 典型戶型推薦 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 32 3 房 2 廳 (小 3 房設(shè)計(jì) ) 100 平方米 4 房 2 廳 (帶書房 ) 2房 2廳 90 平方米 3 房 2 廳 (大 3 房設(shè)計(jì) ) 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 33 145 平方米 120 平方米 4。 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 36 六、前期工作計(jì)劃 (一 )營銷中心規(guī)劃建議 銷售渠道的選擇是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵之一 .眾所周知 ,目前市場通行的最有效的銷售渠道就是項(xiàng)目營銷中心 .因此 ,我們應(yīng)當(dāng)充分重視 營銷中心的規(guī)劃 .總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 : 整體形象符合項(xiàng)目定位 ,能高效準(zhǔn)確的傳達(dá)項(xiàng)目信息 . 臨街或位于主干道旁 ,具備良好的通達(dá)性 ,保證人流 ,展示面廣 ,方便 看樓 . 建造成本不高 ,并且利于后期有效利用或拆除 .(在時(shí)間緊迫的情況下采取租用的方式 ) 內(nèi)部良好的空間布局 ,能給來訪者留下美好的印象 . 本案營銷中心的選址可采取現(xiàn)場營銷中心與城區(qū)接待點(diǎn)相結(jié)合的方式 ,主要原因在于 :由于項(xiàng)目工地距離永泰城區(qū)中心較遠(yuǎn) ,在可 達(dá)性方面造成一定程度的障礙 ,在城區(qū)中心設(shè)立接待點(diǎn)能拉近與消費(fèi)者的心理距離 。其他代表一間 .采用主題式設(shè)計(jì) ,全面支撐項(xiàng)目水景名宅的市場形象 . 樣板房的設(shè)計(jì)應(yīng)迎合永泰置業(yè)者的品味和要求，體現(xiàn)出物業(yè)的尊貴、享受； 本項(xiàng)目核心賣點(diǎn)在于水景特色，樣板房設(shè)計(jì)要將此特色充分展示，并通過設(shè)計(jì)讓參觀者在房間可欣賞社區(qū)內(nèi)外美景 . 內(nèi)部裝飾布置上體現(xiàn)生態(tài)的意蘊(yùn) ,如放置金魚缸 ,在墻體轉(zhuǎn)角處放置裝飾樹等 . 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 40 (參考圖 ) 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 41 (三 )市場推廣策略 前期推廣的主要目的包括項(xiàng)目知名度的建立和意向客戶的蓄積 .由于該項(xiàng)目為發(fā)展商在永泰操作的第一個(gè)盤 ,因此提升項(xiàng)目知名度 和形象顯得尤為重要 ,同時(shí)為發(fā)展商良好品牌的建立打下基礎(chǔ) ,便于后續(xù)項(xiàng)目的運(yùn)作 .調(diào)查顯示 ,春節(jié)期間回鄉(xiāng)買樓在永泰較為普遍 .與 其他城市不同的是 ,外出打工人員春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)帶動了年底樓市的旺盛 .因此 ,本案應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)遇 ,利用春節(jié)前后這段時(shí)間強(qiáng)勢推出項(xiàng)目 , 樹立良好形象 ,累積客戶 ,為開盤奠定基礎(chǔ) .本輪推廣將遵循“一個(gè)中心 ,兩個(gè)基本點(diǎn)”的方針 :一個(gè)中心即以客戶累積為中心 。 :27:2510:27:25February 14, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :27:2510:27Feb2314Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 14, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 14日星期二 10時(shí) 27分 25秒 10:27:2514 F