【正文】 :27:2510:27Feb2314Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 展示區(qū)：擺放展板及模型的區(qū)域，是樓盤信息的展現(xiàn)場所，應留足夠的通道讓客戶瀏覽和銷售人員解說。 D陽臺設計：一般的住宅設計兩個陽臺，一個偏重為工作陽臺，一個為觀景陽臺，但對于東西兩頭大面積住宅，特別是景觀好的 位置還可適當增設一個陽臺供觀景之需，且陽臺的推拉門盡可能開大，同時也可增強空間感，讓視覺拓展，如北向的餐廳外延一個陽 臺。建議構建地下車庫，其數(shù)量比例為 0。其中住宅部分是項目開發(fā)的重點，由于地塊周邊配套極不完善，故商 業(yè)主要作為社區(qū)配套使用，滿足居民日常生活需要。 駿景華府 此景一為外景 :一線河景 。 消費特征 ◆他們有一定的人生閱歷，期待能有一個高品質，有身份的居住空間，大部分以福州作為參照對象 ◆由于自身對房產(chǎn)認識少，他們比較注重親朋好友和鄰居等人的意見和看法 ◆由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人員眾多，他們更希望住在“城關”，方便居住，方便孩子教育 ◆消費相對理性 集合上述觀點，我司認為當前市場亟待出現(xiàn)高品質的社區(qū)，且高品質將帶來市場高回報率。正因如此，市場的引導作用就顯得非常重要，外來一些新的、超前的居住和消費理念將逐步令這些傳統(tǒng)的觀念產(chǎn)生改變。城區(qū)美化、亮化、凈化建設和環(huán)境綜 合治理得到加強 . 在海峽西岸經(jīng)濟區(qū)確立的大好發(fā)展時期 ,永泰依托大福州 ,在城市發(fā)展規(guī)劃上進一步融入福州城市圈 ,一方面繼續(xù)發(fā)展自己的優(yōu)勢 產(chǎn)業(yè) ,另一方面拓展新的發(fā)展思路 ,推進城市化進程 . 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 4 項目 利好因素 發(fā)展弊端 經(jīng)濟 將得到更加快速的發(fā)展 仍有許多重要的瓶頸難以突破，發(fā)展水平有限 城市規(guī)劃 在宏觀環(huán)境利好的形式下 ,城關的規(guī)模將不斷擴大 ,鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人口將不斷向城關集中 ,將形成區(qū)域板塊特征 . 從規(guī)劃到實際建設需要很長時間 ,加之目前永泰基礎設 施建設落后 ,任務艱巨 . 交通 在 2023 年前將有鐵路和高速公路通過 ,這對永泰居民 來說未來城市有著令人憧憬的發(fā)展前景 ,帶來了無限的想 象空間 ,也給當?shù)厝嗽诒镜刂脴I(yè)增添了信心。舊城改造、新區(qū)開發(fā)力度加大。 購房動機為自住、商住和投資，購房自住的主要是一些企事業(yè)單位職工或者機關干部，臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出人員回家購買；而具有商住兩用 和投資動機的購房者主要是私營企業(yè)主、個體工商戶和投資人士。而來自鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶占 70%以上，其中既有個體私 營業(yè)主，也有從鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)調入城區(qū)的教師或政府公務員。 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 23 案名建議 鉑金水岸 —— 突出項目的地域水岸特點，體現(xiàn)項目的景觀優(yōu)勢。 B. 總體上來說，本項目的規(guī)劃方案中建筑單體設計采用靈活的戶型和變化的立體效果。 由于目前市場上主流產(chǎn)品面積區(qū)間為 100120 ㎡，故建議本案主力戶型規(guī)劃為 100120 平方米的 3 房 2 廳戶型。 2 米，客廳開間應在 4。 ⊙ 盡量在規(guī)劃階段，在資金允許的前提下為商品房銷售提供支持 。 10:27:2510:27:2510:27Tuesday, February 14, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 上午 10時 27分 25秒 上午 10時 27分 10:27: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 :27:2510:27:25February 14, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 10時 27分 25秒 上午 10時 27分 10:27: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 38 由于本項目在市場上定位為中高端產(chǎn)品 ,因此在營銷中心裝修上整體應當體現(xiàn)一定的高貴感和品位 ,這也可以迎合買樓人的心理 . 根據(jù)產(chǎn)品定位 :升級換代版 ,生態(tài)景觀名宅 ,內部裝飾一方面要體現(xiàn)生態(tài)二字 ,充分應用綠色植物 。 F廚房、衛(wèi)生間、客房面積控制 ：隨著居住素質不斷提高，用戶對各種功能房的空間要求也有所提高。 公私分區(qū)：家庭生活的私密性必須得到充分的尊重和保護，這就要求將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳進行區(qū)位分離， 而且應注意各房間門的方向。在當前以及未來相 當長的一段時間內，人們買房除了考察室內布局、質量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追 求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。突出項目特性。低端產(chǎn)品不具備市場競爭力，無法實現(xiàn)銷售利潤。 所以左右人們消費意識的兩大關鍵因素在于價格、口碑，本區(qū)域經(jīng)營的商品普遍以實用型與必須品為主，對價格和可用性的敏感性比 較高；本地年輕人有喜歡出外打工的心態(tài)， 60%都渴望在得到第一桶金后再回家發(fā)展，并且目前的商業(yè)發(fā)展都無法滿足，他們對潮流消 費的需求；而中年人對價格的性價比投資回報率極為關注，是目前本地消費的主要客戶。 目前永泰商品房的總體均價在 2023 元／Ｍ２左右，而對比現(xiàn)有在售的商品房，可以看出，雖然各個樓盤在概念營造上有所區(qū)別， 但規(guī)劃上總體差別不大，同質化嚴重 .這表明，房地產(chǎn)市場發(fā)展的品質針對性不強，低端樓盤普遍，無特色，無可比較的優(yōu)勝劣汰性， 缺乏可供選擇的優(yōu)質樓盤。 永泰是全省 36 個重點林業(yè)縣之一 ,被國家林業(yè)局授予 “ 中國李 鄉(xiāng) ” 稱號 . 境內旅游資源豐富 ,其中青云景區(qū)被評定為 “ 國家級風景 區(qū) ” 、 “ 國家 AAAA 級風景區(qū) ” . 2023 年，全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，其中 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第三產(chǎn)業(yè) 增加值 億元，分別比增 %、 %、 %。 (三 )典型項目解析 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 10 項目位置 地圖 北 門 里 大 島 橋 路 本案 縣府路 楊梅路 二輕局 ● 實驗小學 ★縣政府 主力面 積： 100110 ㎡ 主力單價 2100 元 / ㎡ 主力總價 22 萬 目標客 源： 本地投資客 ,農村進 城者 ,永泰較高收入 階層 配套設施： 商業(yè)街 ,中心廣場 樓盤訴求 永泰第一高尚生活區(qū) 規(guī)劃分析 總共規(guī)劃 7 棟小高層 ,呈現(xiàn)列兵式布局 ,建有中心廣場 . 環(huán)境分析 外部：位于楊梅路核心地段 ,毗鄰清涼溪 ,周邊學校眾多 ,孩子上學方便 . 內部 :社區(qū)內有一定景觀規(guī)劃 ,但綠化總體較差 . 客源分析 城區(qū)高收入人群及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人員 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 11 (四 )居民消費狀況整體分析 永泰住宅產(chǎn)品的消費者都是先富起來的一部分人，這些人包括私營企業(yè)主、個體工商戶、政府機關干部、企事業(yè)單位職工、出外 打工還鄉(xiāng)人士以及投資人士等。而購買相對大宗的商品，如家用電器等，消費者往往會選擇品質有保障的家電超市。 以 “現(xiàn)代簡約” 的建筑風格正是尋求人類物質居住層面與精神居住層面的和諧統(tǒng)一，在風景與居家之 間橫架一道橋梁，居住不再是單純的生理需要，而是情感的歸宿，是思維的凝聚地，而風景同樣不再是不可企及的 夢想。由于項目規(guī)模小，規(guī)劃時無需考慮組團分布，整體規(guī)劃即可 VII。 ☆采用直線向上的輪廓，展現(xiàn) 出建筑本身挺拔、俊朗的氣質， 同時利用陽臺、飄窗等體塊的 靈動組合，使立面呈現(xiàn)活潑、 跳躍的風貌。 8 米，主臥室面積一般約為 1316 ㎡為 宜，在整套住宅中其座向應朝向景觀好的一面，大套間主臥室應設獨立的衛(wèi)生間及衣帽間，特別四房及復式住宅。 ◆配套設施附近住宅盡量降低戶型面積 。 , February 14, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 。 2023年 2月 14日星期二 10時 27分 25秒 10:27:2514 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :27:2510:27Feb2314Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。其他代表一間 .采用主題式設計 ,全面支撐項目水景名宅的市場形象 . 樣板房的設計應迎合永泰置業(yè)者的品味和要求，體現(xiàn)出物業(yè)的尊貴、享受； 本項目核心賣點在于水景特色，樣板房設計要將此特色充分展示，并通過設計讓參觀者在房間可欣賞社區(qū)內外美景 . 內部裝飾布置上體現(xiàn)生態(tài)的意蘊 ,如放置金魚缸 ,在墻體轉角處放置裝飾樹等 . 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 40 (參考圖 ) 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 41 (三 )市場推廣策略 前期推廣的主要目的包括項目知名度的建立和意向客戶的蓄積 .由于該項目為發(fā)展商在永泰操作的第一個盤 ,因此提升項目知名度 和形象顯得尤為重要 ,同時為發(fā)展商良好品牌的建立打下基礎 ,便于后續(xù)項目的運作 .調查顯示 ,春節(jié)期間回鄉(xiāng)買樓在永泰較為普遍 .與 其他城市不同的是 ,外出打工人員春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)帶動了年底樓市的旺盛 .因此 ,本案應當抓住機遇 ,利用春節(jié)前后這段時間強勢推出項目 , 樹立良好形象 ,累積客戶 ,為開盤奠定基礎 .本輪推廣將遵循“一個中心 ,兩個基本點”的方針 :一個中心即以客戶累積為中心 。 典型戶型推薦 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 32 3 房 2 廳 (小 3 房設計 ) 100 平方米 4 房 2 廳 (帶書房 ) 2房 2廳 90 平方米