【正文】 （ 3）戶型設計落后 福州永泰項目產品定位及前期規(guī)劃建議報告書 6 目前永泰市場在售項目在戶型設計上仍停留在 5 年前的水平 ,戶型結構單一 ,設計簡陋 ,毫無特色 .雖然有個別樓盤也引入近年來流 行的入戶花園概念 ,但由于設計水平低下 ,導致使用面積降低 ,空間浪費極大 .同時 ,大部分開發(fā)商為了追求利益的最大化 ,忽視了業(yè)主居 住的舒適性 ,一些項目樓間距較小 ,通風效果不好 ,整個社區(qū)居住的品質感不高 . （ 4）建筑外立面 大部分項目的建筑外立面色彩單調無味 ,線條呆板無力 ,毫無建筑美感可言 .同時沒有考慮當?shù)厝宋纳鐣蛩?,在設計上未做到與本 地人文和環(huán)境協(xié)調的設計風格 . 【小結】 由于環(huán)境及房產信息渠道的局限，造成購買者在進行房地產消費時缺乏可供選擇的空間，從消費心理學角度來講，消費者根據所接受 到的商品信息進行綜合比較最終達成商品交易，而就永泰現(xiàn)有樓盤開發(fā)本身存在無可比較的吸引力，在無區(qū)別狀態(tài)下，房地產商品交 易只是作為需求存在而并沒有達到使購買者具有資產增值的意識，降低商品交易量。 永泰房地產經過幾年的發(fā)展 ,雖然取得一些進步 ,但在開發(fā)總水平上仍然很落后 ,在項目形態(tài)的規(guī)劃 ,景觀設計 ,物業(yè)管理等各方面 都在低層次徘徊 ,主要表現(xiàn)如下 : （ 1）商品房價格差不大，品質針對性不強，優(yōu)質樓盤欠缺。安福小區(qū)、家馨園小區(qū)、永?；▓@改造進展順利，吉祥溫泉小區(qū)、馬 洋二期新區(qū)、東門住宅小區(qū)建設步伐加快。 永泰是全省 36 個重點林業(yè)縣之一 ,被國家林業(yè)局授予 “ 中國李 鄉(xiāng) ” 稱號 . 境內旅游資源豐富 ,其中青云景區(qū)被評定為 “ 國家級風景 區(qū) ” 、 “ 國家 AAAA 級風景區(qū) ” . 2023 年，全縣實現(xiàn)生產總值 億元，同比增長 %，其中 第一產業(yè)增加值 億元，第二產業(yè)增加值 億元，第三產業(yè) 增加值 億元，分別比增 %、 %、 %。 【 福州永泰地塊 】 前 期 發(fā) 展 策 略 報 告 思銳 (福建 )房地產投資顧問有限公司 2023 年 1 月 福州永泰項目產品定位及前期規(guī)劃建議報告書 1 一、市場分析 (一 )城市發(fā)展調研 永泰位于福建省中部，福州西南，轄歸福州市，東鄰閩侯、福 清，西界德化、尤溪，南連莆田、仙游，北接閩清 ,縣城距福州 68 公里。 跟周邊縣城對比居民生活水平中等 ,但政府財政收入不 . 而居 民的收入主要以外出打工和經商為主 .外出打工則以建筑為主 ,人員 出去最多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)為 (大洋鎮(zhèn) ,盤谷鄉(xiāng) ,紅星鄉(xiāng) ),經商最多鄉(xiāng)鎮(zhèn)為 (梧桐 鎮(zhèn) ,嵩口鎮(zhèn) ,清涼鎮(zhèn) ). 在上海就有“永太一條街” ,人數(shù)在二萬人以上 . 福州永泰項目產品定位及前期規(guī)劃建議報告書 2 (1)經濟發(fā)展 近年來永泰經濟發(fā)展迅速 ,國民經濟運行良好 . 固定資產投資總額不斷上升 ,整體上拉動了經濟發(fā)展 . 由于永泰自身自然地理條件優(yōu)越 ,以青云山為代表的休閑旅游業(yè)發(fā)展迅速 . 水產養(yǎng)殖成為當?shù)鼐用衩撠氈粮坏钠鹛?. 工電聯(lián)動發(fā)展態(tài)勢初步形成 , 工業(yè)載體建設步伐加快，發(fā)展后勁正在加強，“兩區(qū)一走廊”集聚效應逐漸呈現(xiàn) . (2)經濟發(fā)展特征 充分利用自然資源 ,依托天然優(yōu)勢加快發(fā)展林業(yè)和第三產業(yè) . 三大產業(yè)聯(lián)動 ,發(fā)揮協(xié)同效應 ,實現(xiàn)效益最大化 . 政府高度重視三農問題 ,積極促進農村剩余勞動力的轉移和農民至富 . 工農業(yè)成為拉動經濟發(fā)展的主要力量 . 投資格局多元化 ,外向型經濟發(fā)展勢態(tài)良好 . 福州永泰項目產品定位及前期規(guī)劃建議報告書 3 (3)城鄉(xiāng)居民收入和儲蓄增長 與 2023 年相比， 2023 年永泰縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10741 元，比上年同期增長 %. 其中，職工平均工資收入 16284 元， 增長 %； 2023 年儲蓄總額也大幅增長 . (4)社會總消費與總投資 永太縣 2023 年年度最終消費為 億元，其中城鎮(zhèn)居民消費額為 億元，政府投資消費額為 億元； 2023 年年 度總消費為 億元，其中城鎮(zhèn)居民消費額為 億元，政府投資消費額為 億元；而 2023 年上半年永太社會總消費 額為 億元，同比增長 16%。市政設施進一步完善，完成了環(huán)城路水泥路面鋪設。 目前永泰商品房的總體均價在 2023 元／Ｍ２左右，而對比現(xiàn)有在售的商品房，可以看出，雖然各個樓盤在概念營造上有所區(qū)別， 但規(guī)劃上總體差別不大，同質化嚴重 .這表明，房地產市場發(fā)展的品質針對性不強，低端樓盤普遍，無特色，無可比較的優(yōu)勝劣汰性， 缺乏可供選擇的優(yōu)質樓盤。 (1)“十一五”城區(qū)住房發(fā)展規(guī)劃目標 ◎ 到 2023 年永泰城區(qū)人口達 8 萬人 ,居住人均住房面積 32 平米 ,規(guī)劃期內人口比 05 年增長 倍 ,新增住房建設需求量 萬平米 . ◎ 以完善房地產市場為主導 ,優(yōu)先保證中低價位 ,中小套型普通商品住房的土地供應 ,年度供應量不低于總供應量的 70%. ◎ 貫徹落實“ 9070”政策 . ◎ 建立多層次 ,多渠道的住房供應體系 ,滿足不同收入群體的居住需求 . (2)住房建設年度計劃 福州永泰項目產品定位及前期規(guī)劃建議報告書 7 年度 政府保障型住房 (萬平米 ) 商品住房 (萬平米 ) 合計 (萬平方 米 ) 比 例 單套建筑面積 ≤90 平方米的 政府調控 的中小戶 其他商品住房 年度 住房建筑規(guī)模 2023 年 各類住房建設 2222 套 ,住宅建筑面積 20 萬平米 2023 年 各類住房建設 2222 套 ,住宅建筑面積 20 萬平米 2023 年 各類住房建設 2222 套 ,住宅建筑面積 20 萬平米 2023 年 各類住房建設 1667 套 ,住宅建筑面積 15 萬平米 (3)住房建設用地布局 ◎ 堅持“新區(qū)建設為主 ,舊城更新”為輔的原則 ,貫徹實施“南拓東進”發(fā)展策略 .促進熱點地區(qū)發(fā)展 ,引導城市發(fā)展方向 .同時進一步 促進房地產市場的需求 . ◎ 住房用地布局著重與城市綜合交通系統(tǒng)及重大基礎設施相結合 .完善居住配套 ,改善居住環(huán)境 ,同時加大住房用地的儲備 ,解決新增 人口的居住生活問題 . 附表 :十一五期間住房建設計劃 福州永泰項目產品定位及前期規(guī)劃建議報告書 8 廉租住 房 經濟適用房 型 , 中 低 價 位 普 通 商品房 單 套 建 筑 面 積 ≤ 90 平 方 米 的 住房 單套住房建筑 面積 90 平方米 以上住房 住房 2023 1 2 1 10 6 20 70 2023 3 2 6 20 70 2023 3 3 6 20 70 2023 3 2 4 15 70 合計 11 8 28 75 70 (4)未來將形成板塊協(xié)同效應 永泰未來居住用地規(guī)劃將形成主城生活居住區(qū)、南城生活居住區(qū)、城東居住區(qū)、清涼分區(qū)、等 4 個居住區(qū)共規(guī)劃容納 10 萬居住 人口。其中，有一次置業(yè)，也有二次或者多次置業(yè)，一次置業(yè)人士主要為一些住單位宿舍的機關干部和與父 母同住的年輕人以及工作時間不是很長的打工人士，而二次或者多次置業(yè)人士主要是那些私營企業(yè)主、個體工商戶、部分的機關干部 和那些工作時間較長、年紀較大、收入較高的企事業(yè)單位職工。這在一定程度上阻礙了永泰房地產 市場的發(fā)展。 所以左右人們消費意識的兩大關鍵因素在于價格、口碑，本區(qū)域經營的商品普遍以實用型與必須品為主，對價格和可用性的敏感性比 較高；本地年輕人有喜歡出外打工的心態(tài)， 60%都渴望在得到第一桶金后再回家發(fā)展，并且目前的商業(yè)發(fā)展都無法滿足，他們對潮流消 費的需求；而中年人對價格的性價比投資回報率極為關注，是目前本地消費的主要客戶。目前永泰市民日常消費主要集中在南環(huán)城路和汽車站的 商業(yè)區(qū)。 4)由于永泰縣目前商業(yè)發(fā)展水平有限，商業(yè)網點、商品種類、商品檔次等均不能滿足部分收入水平較高、消費能力較強的市民要求， 加上永太到福州、交通方便快捷，從而培養(yǎng)了這類人群到區(qū)域外購物消費的習慣。 職業(yè)分布特點 根據我司對泰盛名居，鴻景家園等項目的客戶群調查結果表明，永泰住宅市場主要購買群體包括個體私營業(yè)主、外出打工回鄉(xiāng)人 員，政府部門公務員，其中個體私營業(yè)主占客戶總比例 60%以上。低端產品不具備市場競爭力，無法實現(xiàn)銷售利潤。 福州永泰項目產品定位及前期規(guī)劃建議報告書 20 項目整體形象示意圖 福州永泰項目產品定位及前期規(guī)劃建議報告書 21 (三 )形象定位 高調入場，通過各種建筑元素和高端物業(yè)服務打造永泰首個高品質景觀高層豪宅 品質名門，永泰第一生活門牌！ 品質名門，永泰生活樣榜 ! 關鍵詞 : ★一線水景 ★大景觀社區(qū)（內外雙景） ★ 升級產品 ★ 品質居所 福州永泰項目產品定位及前期規(guī)劃建議報告書 ★樣板生活區(qū) ★ 優(yōu)質社區(qū)景觀 22 定位說明 全面升級永泰人居品質，重塑永泰人居理念，以高素質 的社區(qū)服務和前瞻性的產品規(guī)劃升級永泰人的生活。建筑的精致、景致的內涵、無處不在的觸動，能讓人得到緣于生命平常卻又真實的啟迪，在不經意中延伸思 維的空間。 凱旋名筑 致力于打造永泰標桿項目，突出大氣，魄力，與項目的高品質有效輝映，強勢傳播，搶占消費者心智資源。突出項目特性。產品注重滿足各個目標客源的覆蓋 IV。 注