【正文】 山清水秀，魚(yú)鮮果美，是聞名遐邇的休閑度假旅游勝是聞名遐邇的休閑度假旅游勝地。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 長(zhǎng)壽湖未來(lái)規(guī)劃長(zhǎng)壽湖未來(lái)規(guī)劃按景點(diǎn)及度假區(qū)邊界劃分，規(guī)劃為 2大區(qū)域：風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)際旅游度假區(qū)。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目周邊現(xiàn)有配套貧瘠，僅有集餐飲娛樂(lè)與景觀為一體的大壩綜合風(fēng)景區(qū)，距本案直線距離約 4公里。正在建設(shè)的京鄭渝昆城際高鐵（渝萬(wàn)高鐵）也經(jīng)過(guò)長(zhǎng)壽，預(yù)計(jì)在2023年建成， 完成后長(zhǎng)壽到達(dá)重慶僅需 15分鐘。p本案距重慶主城區(qū) 83公里，走渝宜高速 50分鐘車(chē)程。長(zhǎng)壽湖西岸海拔 340米以下土地為國(guó)有土地，其余為集體所有土地（已經(jīng)征用土地除外）。天然氣源 由川東 25號(hào)井出氣經(jīng)雙龍穿越西岸片區(qū)至 長(zhǎng)壽湖東海配氣站 ， 氣源管徑 108毫米。上硐電站有供電線路上龍線35KV，上焦線 10KV等；長(zhǎng)壽湖景區(qū)供電主要由長(zhǎng)壽湖電站所出的 10KV獅龍線，上硐電廠所出的35KV變電站，飛龍 10KV變電站以及獅電總廠長(zhǎng)壽湖大壩區(qū)內(nèi)自備的兩個(gè)變電站供電。 旅游服務(wù)設(shè)施： 長(zhǎng)壽湖景區(qū)現(xiàn)有賓館、招待所、旅游社和家庭旅館等各類(lèi)接待服務(wù)設(shè)施約 20家，其中主要分布在長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)和沿湖兩岸以及湖心主要游覽島嶼上。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 西岸片區(qū)現(xiàn)狀西岸片區(qū)現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施教育： 回龍村和羅山村設(shè)有小學(xué) 各一所 交通： 目前長(zhǎng)壽湖周邊已經(jīng)形成獅子灘至云集、飛龍；至雙龍、合興的道路長(zhǎng)壽湖至飛龍鄉(xiāng)、龍河至樂(lè)溫的道路。 1985年長(zhǎng)壽區(qū)正式成立長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)行政建制，1992年元月 3日重慶市人民政府批準(zhǔn)長(zhǎng)壽湖風(fēng)景區(qū)為市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。電站水庫(kù)壩高 51米，壩長(zhǎng)，壩頂寬 8米，設(shè)有3座副壩。規(guī)劃區(qū)交通便利，是渝宜高速公路長(zhǎng)壽湖出口至鎮(zhèn)區(qū)必經(jīng)的第一個(gè)濱湖片區(qū)。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 長(zhǎng)壽湖區(qū)位長(zhǎng)壽湖區(qū)位長(zhǎng)壽湖景區(qū)位于重慶市長(zhǎng)壽區(qū)境內(nèi)的西北角 ,地處長(zhǎng)壽區(qū)、墊江縣、涪陵市交界處，絕大部分水域位于長(zhǎng)壽區(qū)境內(nèi)。在獲得中原地產(chǎn)書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。Code of this report | 1169。國(guó)際長(zhǎng)壽村項(xiàng)目前期策劃報(bào)告中原地產(chǎn) ︱ 天津中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 Code of this report | 3169。景區(qū)距離重慶主城區(qū) 130公里，距離長(zhǎng)壽區(qū)政府所在地鳳城鎮(zhèn) 28公里。 西岸片區(qū)Code of this report | 7169。水庫(kù)總?cè)萘?億立方米，水面面積 65平方公里。 1997年更名為重慶市新巴蜀十二景之一 “長(zhǎng)湖浪嶼 ” 。 有三條公路與高速公路相連。長(zhǎng)壽湖西岸目前的旅游設(shè)施包括凱源度假村、快樂(lè)島度假村以及少量的農(nóng)家樂(lè)， 設(shè)施等級(jí)低不高，尚未形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模。規(guī)劃區(qū)內(nèi)水資源豐富，供水便利， 長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)水廠日產(chǎn)水量 100噸，長(zhǎng)壽湖漁場(chǎng)自備水廠日產(chǎn)水量2023噸。Code of this report | 10169。 Code of this report | 11169。p渝懷鐵路重慶北至長(zhǎng)壽37分鐘p快艇長(zhǎng)壽至朝天門(mén) 75分鐘p2023年通車(chē)的渝萬(wàn)城際客運(yùn)專線將連通火車(chē)北站、重慶機(jī)場(chǎng)、統(tǒng)景、長(zhǎng)壽、長(zhǎng)壽湖、萬(wàn)州，設(shè)計(jì)時(shí)速 350公里 /小時(shí)，屆時(shí)重慶主城至長(zhǎng)壽湖僅需20分鐘。黃金水道： 長(zhǎng)江黃金水道繞城而過(guò)， 21個(gè) 3000噸級(jí)船舶常年可通江達(dá)海。本案大壩風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)有配套貧瘠長(zhǎng)壽湖美食天街 長(zhǎng)壽湖大壩長(zhǎng)廊長(zhǎng)壽湖大壩娛樂(lè)設(shè)施 長(zhǎng)壽湖大壩娛樂(lè)設(shè)施 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 配套設(shè)施配套設(shè)施Code of this report | 15169。長(zhǎng)壽湖風(fēng)景名勝區(qū)長(zhǎng)壽湖國(guó)際旅游度假區(qū)風(fēng)景名勝區(qū)邊界道路水面Code of this report | 17169。地。 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 長(zhǎng)壽湖定位長(zhǎng)壽湖定位Code of this report | 18169。 Copyright Centaline Group, 2023西岸旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū) 處于初步開(kāi)發(fā)狀態(tài)，目前僅維豐項(xiàng)目在售；但是地塊內(nèi)建筑形式各異，建筑風(fēng)格不統(tǒng)一，建筑高度，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度參差不齊且偏大，整體凌亂，弱化了長(zhǎng)壽湖地勢(shì)肌理，本案所處 旅游服務(wù)核心區(qū) 處于預(yù)備開(kāi)發(fā)階段， 休閑度假區(qū) 尚未開(kāi)發(fā)。 Copyright Centaline Group, 2023維豐藍(lán)湖熙岸位于長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)沿湖路 5號(hào)，地處長(zhǎng)壽湖西畔，占地 327畝，為中式建筑風(fēng)格的花園洋房和別墅。 Copyright Centaline Group, 2023二期預(yù)計(jì) 2023年 5月推出 2080平米度假休閑公寓洋房，推出 200250套，約 1萬(wàn)方 .預(yù)計(jì)價(jià)格 4300元 /㎡ 。配套住宅區(qū)有 1200畝（小高層、高層、獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房），建筑容積率 。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 長(zhǎng)壽古鎮(zhèn)長(zhǎng)壽古鎮(zhèn)銷(xiāo)售情況一期為商鋪 10萬(wàn)方含 5星級(jí)，酒店目前正在引進(jìn)中。 Copyright Centaline Group, 2023A2A3A1A4A5商 A2A6CB2B1B3B4B5B7B7B6項(xiàng)目由若干地塊相互緊密組成，呈現(xiàn)東低西高地形，東部沿湖區(qū)域較為平坦，西部山地高差較大。? 本案位于長(zhǎng)壽湖風(fēng)景區(qū)西岸核心區(qū)域，占地2500畝? 本案若干組團(tuán)地塊組成，綜合容積率 1，可建體量 140萬(wàn)方；? 1700畝的羅山半島規(guī)劃修建 27洞高爾夫球場(chǎng)；? 規(guī)劃酒店和國(guó)際會(huì)議中心占地為 300畝；? 項(xiàng)目地塊內(nèi)部自然綠化豐富，多以綠地植被和小型樹(shù)木為主；? 項(xiàng)目地塊為毛地；內(nèi)部建筑物極少，僅少量農(nóng)房；? 項(xiàng)目擁有 2個(gè)共 285畝內(nèi)湖和 100畝湖岸綠化用地，環(huán)境俱佳；高爾夫體育公園2大內(nèi)湖國(guó)際長(zhǎng)壽村酒店和國(guó)際會(huì)議中心羅山半島 內(nèi)湖 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境分析項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境分析 地塊規(guī)劃地塊規(guī)劃Code of this report | 27169。Code of this report | 29169。本案重鋼集團(tuán)四川維尼綸廠長(zhǎng)壽化工廠長(zhǎng)壽化工園區(qū) 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目周邊不利條件分析項(xiàng)目周邊不利條件分析Code of this report | 31169。 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析Code of this report | 32169。項(xiàng)目所在西岸片區(qū)目前無(wú)任何生活及旅游配套設(shè)施。 Copyright Centaline Group, 2023? 特征一：依托湖景資源開(kāi)發(fā)，對(duì)自然資源依賴性大以鄰近湖濱為最大賣(mài)點(diǎn)，來(lái)迎合消費(fèi)者親近大自然的需求，因此湖景等自然資源的優(yōu)劣對(duì)項(xiàng)目成功起決定性因素。? 特征四：項(xiàng)目有很明顯的階段性發(fā)展，整體開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，管理服務(wù)要求高濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，一般分為導(dǎo)入期、發(fā)展期、成熟期三個(gè)階段，歷時(shí)可能長(zhǎng)達(dá) 10年之久。濱湖類(lèi)旅游地產(chǎn)特征：項(xiàng)目定位核心問(wèn)題項(xiàng)目定位核心問(wèn)題 解決問(wèn)題解決問(wèn)題 定位思路定位思路Code of this report | 36169。而主題的創(chuàng)新需要根據(jù)區(qū)域環(huán)境挖掘與提煉項(xiàng)目定位核心問(wèn)題項(xiàng)目定位核心問(wèn)題 解決問(wèn)題解決問(wèn)題 定位方法定位方法Code of this report | 37169。形態(tài)創(chuàng)新項(xiàng)目定位核心問(wèn)題項(xiàng)目定位核心問(wèn)題 解決問(wèn)題解決問(wèn)題 解決思路解決思路Code of this report | 38169。Code of this report | 40169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 參考案例參考案例 東和福灣東和福灣主力戶型 2Code of this report | 43169。③ 海底潛水，或海上運(yùn)動(dòng)④ 貴族游艇會(huì)是大人物的大號(hào)玩具俱樂(lè)部⑤ 溫泉入戶6個(gè)五星級(jí)酒店Code of this report | 45169。蔚藍(lán)海岸屬于洋房組團(tuán)蔚藍(lán)海岸屬于洋房組團(tuán) 面積在 68—176㎡ ，總占地面積約 17萬(wàn)方，總建面 14萬(wàn)方。位于亞龍灣高爾夫球會(huì)內(nèi)的優(yōu)越地理位置，使得項(xiàng)目獨(dú)享亞龍灣得天獨(dú)厚的自然美景和 36洞國(guó)際高爾夫環(huán)抱的優(yōu)雅環(huán)境，戶戶鄰水的獨(dú)特建筑規(guī)劃；濃郁東南亞現(xiàn)代風(fēng)格的園林設(shè)計(jì)；超五星級(jí)酒店私人定制式服務(wù)。給排水系統(tǒng)：市政供水。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：寬帶入戶，每個(gè)房間均設(shè)有接入點(diǎn)。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 參考案例參考案例 亞龍灣高爾夫別墅亞龍灣高爾夫別墅項(xiàng)目總體規(guī)劃為高爾夫、院落別墅、五星級(jí)酒店。 寬院別墅 :戶型面積從 105㎡ 311㎡ ，總價(jià) 450萬(wàn)至 2023萬(wàn) /棟，五星級(jí)酒店精裝修配置 酒店客房 :項(xiàng)目采用產(chǎn)權(quán)酒店模式，由香港中旅集團(tuán)旗下酒店管理公司提供五星級(jí)酒店管理。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 參考案例參考案例 半山半島半山半島海南島銷(xiāo)售額最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目半山半島占地面積 2066多畝，建筑面積 100多萬(wàn)平方米，由三亞鹿回頭旅游區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的超大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目。Code of this report | 52169。雙海灣別墅和高層組團(tuán)： 組團(tuán)由高層和別墅組團(tuán)，高層面積約 120250㎡ ，別墅面積 280330㎡ 。整體開(kāi)發(fā)類(lèi)型 包括大型會(huì)議中心、五星級(jí)賓館、酒店式公寓組團(tuán)、住宅社區(qū) 等。Code of this report | 55169。（三）項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源： 地塊內(nèi)有山有水，水域遼闊，自然資源稟賦， 具備打造高端度假地產(chǎn)項(xiàng)目的 先決條件 。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 主題定位主題定位世界 5大長(zhǎng)壽地中國(guó)廣西巴馬中國(guó)新疆和田外高加索地區(qū)巴基斯坦罕薩厄瓜多爾比爾卡班巴Code of this report | 58169。煉丹場(chǎng)景圖司馬遷 《 史記 ?貨殖列傳 》 ： “ 巴寡婦清 ……秦始皇以為貞婦而客之，為筑女懷清臺(tái)。 長(zhǎng)壽秘訣：宋朝著名詩(shī)人陸游為長(zhǎng)壽縣130歲猶存的老人喬定寫(xiě)詩(shī) “萬(wàn)緣隨夢(mèng)斷，百念形與枯 ” 。 Copyright Centaline Group, 2023地形地貌區(qū)位交通項(xiàng)目規(guī)模文化內(nèi)涵高端配套資源稟賦市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者長(zhǎng)壽湖 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 主題定位主題定位Code of this report | 62169。 Copyright Centaline Group, 2023西南首家國(guó)際中式養(yǎng)生長(zhǎng)壽村?首家國(guó)學(xué)戲劇飲食秀場(chǎng)?梨園曲藝會(huì)館?禪學(xué)文化道場(chǎng)?中國(guó)茶棋琴畫(huà)文化會(huì)館?中式養(yǎng)生長(zhǎng)壽住區(qū)Code of this report | 66169。生存狀態(tài)：生活價(jià)值觀： 追求生態(tài)理念，熱衷休閑度假，不管是生活還是工作，總在尋求一個(gè)舒適的環(huán)境； 注重生活品質(zhì)，以享受型為主，對(duì)居住的環(huán)境和物業(yè)的品牌要求高； 喜歡享受生活、休閑、娛樂(lè)空間，緩解、釋放精神壓