【正文】 Code of this report | 1169。 Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 2169。 Copyright Centaline Group, 2023本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。國際長壽村項目前期策劃報告中原地產(chǎn) ︱ 天津中原物業(yè)顧問有限公司 Code of this report | 3169。 Copyright Centaline Group, 2023第一部分：項目本體分析第二部分：項目核心問題 第三部分：項目定位 第四部分：項目項目規(guī)劃設計建議目錄Code of this report | 4169。 Copyright Centaline Group, 2023第一部分：項目本體分析?項目外部環(huán)境分析?項目內(nèi)部環(huán)境分析?項目周邊不利條件分析?項目優(yōu)劣勢對比分析Code of this report | 5169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 長壽湖區(qū)位長壽湖區(qū)位長壽湖景區(qū)位于重慶市長壽區(qū)境內(nèi)的西北角 ,地處長壽區(qū)、墊江縣、涪陵市交界處，絕大部分水域位于長壽區(qū)境內(nèi)。景區(qū)距離重慶主城區(qū) 130公里，距離長壽區(qū)政府所在地鳳城鎮(zhèn) 28公里。長壽城區(qū)長壽湖西岸28公里130公里Code of this report | 6169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 長壽湖西岸區(qū)位長壽湖西岸區(qū)位長壽湖西岸片區(qū)南北長約 8公里，南接獅子灘鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)。規(guī)劃區(qū)交通便利，是渝宜高速公路長壽湖出口至鎮(zhèn)區(qū)必經(jīng)的第一個濱湖片區(qū)。 西岸片區(qū)Code of this report | 7169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 歷史沿革歷史沿革長壽湖是西南地區(qū)最大的人工湖泊，形成于 1954年動工興建的獅子灘水力發(fā)電站，該電站 1957年全部建成發(fā)電，為我國 “ 一五 ” 期間國家 156個項目中的重點建設項目之一。受到了黨的第一代領導人的密切關注。電站水庫壩高 51米，壩長，壩頂寬 8米，設有3座副壩。水庫總容量 億立方米，水面面積 65平方公里。水庫控制流域面積3020平方公里，調(diào)節(jié)庫容。 1958年，農(nóng)墾部門進駐庫區(qū)成立長壽湖漁場，主要從事水產(chǎn)養(yǎng)殖和水果栽培，后長壽湖漁場更名為長壽湖聯(lián)合企業(yè)公司：1972年引進夏橙，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為國內(nèi)重要的夏橙生產(chǎn)基地。 1985年長壽區(qū)正式成立長壽湖鎮(zhèn)行政建制，1992年元月 3日重慶市人民政府批準長壽湖風景區(qū)為市級風景名勝區(qū)。 1997年更名為重慶市新巴蜀十二景之一 “長湖浪嶼 ” 。Code of this report | 8169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 人文資源人文資源東林古剎 高峰日出（ 《 紅巖 》 原創(chuàng)地）湘子遺石 十里柚鄉(xiāng)獅子山莊老虎洞劉家灣梯田羅山古鎮(zhèn)Code of this report | 9169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 西岸片區(qū)現(xiàn)狀西岸片區(qū)現(xiàn)狀基礎設施教育： 回龍村和羅山村設有小學 各一所 交通： 目前長壽湖周邊已經(jīng)形成獅子灘至云集、飛龍；至雙龍、合興的道路長壽湖至飛龍鄉(xiāng)、龍河至樂溫的道路。 有三條公路與高速公路相連。穿越西岸片區(qū)的雙龍路接長萬高速公路全長為14公里；另一條經(jīng)過獅子灘至長壽桃花接渝長高速公路公 28公里。 長壽湖西岸現(xiàn)有至拱背橋公路，路面寬 7米，至羅山簡易公路 3公里，土石路面。 旅游服務設施： 長壽湖景區(qū)現(xiàn)有賓館、招待所、旅游社和家庭旅館等各類接待服務設施約 20家，其中主要分布在長壽湖鎮(zhèn)和沿湖兩岸以及湖心主要游覽島嶼上。長壽湖西岸目前的旅游設施包括凱源度假村、快樂島度假村以及少量的農(nóng)家樂， 設施等級低不高，尚未形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模。市政設施： 長壽湖沿岸包括西岸片區(qū)電力資源豐富，不存在電力短缺的問題。 長壽湖電站主要供電線路有獅下線 110KV，獅新線 110KV，獅云線 110KV，獅龍線 10KV。上硐電站有供電線路上龍線35KV，上焦線 10KV等；長壽湖景區(qū)供電主要由長壽湖電站所出的 10KV獅龍線，上硐電廠所出的35KV變電站，飛龍 10KV變電站以及獅電總廠長壽湖大壩區(qū)內(nèi)自備的兩個變電站供電。規(guī)劃區(qū)內(nèi)水資源豐富，供水便利， 長壽湖鎮(zhèn)水廠日產(chǎn)水量 100噸，長壽湖漁場自備水廠日產(chǎn)水量2023噸。三個水廠水源均采自于長壽湖。 目前西岸片區(qū)通過從長壽湖取水經(jīng)簡單處理供水。天然氣源 由川東 25號井出氣經(jīng)雙龍穿越西岸片區(qū)至 長壽湖東海配氣站 ， 氣源管徑 108毫米。Code of this report | 10169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 西岸片區(qū)現(xiàn)狀西岸片區(qū)現(xiàn)狀夏橙 沙田柚經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 長壽湖經(jīng)濟結構主要以漁業(yè)和特色水果生產(chǎn)為主。西岸片區(qū)現(xiàn)以農(nóng)業(yè)和夏橙、沙田柚種植為主要產(chǎn)業(yè)。長壽湖西岸海拔 340米以下土地為國有土地，其余為集體所有土地（已經(jīng)征用土地除外）。 Code of this report | 11169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 西岸片區(qū)現(xiàn)狀西岸片區(qū)現(xiàn)狀預計建成后效果預計建成后效果預計建成后效果長壽湖片區(qū)目前唯一一座 110千伏電源點即將完工Code of this report | 12169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 外部路網(wǎng)外部路網(wǎng)一小時經(jīng)濟圈目前主城區(qū)到長壽交通主要為公路渝宜高速、鐵路渝懷鐵路。p本案距重慶主城區(qū) 83公里，走渝宜高速 50分鐘車程。p渝懷鐵路重慶北至長壽37分鐘p快艇長壽至朝天門 75分鐘p2023年通車的渝萬城際客運專線將連通火車北站、重慶機場、統(tǒng)景、長壽、長壽湖、萬州，設計時速 350公里 /小時，屆時重慶主城至長壽湖僅需20分鐘。 Code of this report | 13169。 Copyright Centaline Group, 2023長壽湖站晏家火車站長壽北站重慶三環(huán)高速渝萬城際高鐵長壽湖旅游專用高速渝涪高速渝懷鐵路渝利鐵路至江北機場60公里客運碼頭 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 外部路網(wǎng)外部路網(wǎng)高速公路： 渝長、渝涪、渝宜三條高速公路在長壽交匯，有 5座互通式立交橋，正在修建的重慶三環(huán)路也經(jīng)過長壽高速鐵路 ： 渝懷和渝利鐵路在境內(nèi)設有客、貨及編組站。正在建設的京鄭渝昆城際高鐵（渝萬高鐵）也經(jīng)過長壽，預計在2023年建成， 完成后長壽到達重慶僅需 15分鐘。黃金水道： 長江黃金水道繞城而過， 21個 3000噸級船舶常年可通江達海。空中航道： 長壽 湖距重 慶國際機場僅 50分鐘車程。合興至羅山快速旅游通道 長壽湖旅游高速公路（在建中）長壽湖迎賓大道西岸沿湖道路Code of this report | 14169。 Copyright Centaline Group, 2023項目周邊現(xiàn)有配套貧瘠，僅有集餐飲娛樂與景觀為一體的大壩綜合風景區(qū)，距本案直線距離約 4公里。本案大壩風景區(qū)項目現(xiàn)有配套貧瘠長壽湖美食天街 長壽湖大壩長廊長壽湖大壩娛樂設施 長壽湖大壩娛樂設施 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 配套設施配套設施Code of this report | 15169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 長壽湖未來規(guī)劃長壽湖未來規(guī)劃按景區(qū)劃分，規(guī)劃為 4大板塊：田園風光區(qū)、人文景觀區(qū)、水上動感娛樂景區(qū)、生態(tài)林地景區(qū)。生態(tài)林地景區(qū)田園風光景區(qū)水上動感娛樂景區(qū)人文景觀區(qū)水域Code of this report | 16169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 長壽湖未來規(guī)劃長壽湖未來規(guī)劃按景點及度假區(qū)邊界劃分，規(guī)劃為 2大區(qū)域：風景名勝區(qū)、國際旅游度假區(qū)。長壽湖風景名勝區(qū)長壽湖國際旅游度假區(qū)風景名勝區(qū)邊界道路水面Code of this report | 17169。 Copyright Centaline Group, 2023長壽湖定位：景區(qū)作為重慶近郊休閑度假旅游基地，以山、島、湖風光和長壽文長壽湖定位：景區(qū)作為重慶近郊休閑度假旅游基地，以山、島、湖風光和長壽文化、鄉(xiāng)土風情為主要特色。化、鄉(xiāng)土風情為主要特色。山島湖認知長壽湖風景區(qū)認知長壽湖風景區(qū)長壽湖風景區(qū)包含長壽湖主體，長壽湖風景區(qū)包含長壽湖主體，長壽湖主要水源大河支流和小河長壽湖主要水源大河支流和小河支流水域，共涉及長壽湖，雙龍支流水域，共涉及長壽湖，雙龍鎮(zhèn)，云集鎮(zhèn)等村鎮(zhèn)，距離出去主鎮(zhèn)，云集鎮(zhèn)等村鎮(zhèn)，距離出去主城區(qū)城區(qū) 130公里，據(jù)離長壽湖所在地公里，據(jù)離長壽湖所在地鳳城鎮(zhèn)鳳城鎮(zhèn) 28公里，景區(qū)水面公里，景區(qū)水面 63平方平方公里，蓄水公里，蓄水 10億立方米，有億立方米，有 ““ 川川東明珠東明珠 ”” 的美譽，湖中大小島嶼的美譽，湖中大小島嶼200多個，山清水秀，魚鮮果美，多個，山清水秀，魚鮮果美，是聞名遐邇的休閑度假旅游勝是聞名遐邇的休閑度假旅游勝地。地。長壽湖風景區(qū)總體規(guī)劃長壽湖風景區(qū)在空間布局上采用 “一心三組團 ” 的布局結構?！?一心 ” ——長壽湖主體湖面形成水上娛樂動感景區(qū)，是整個風景區(qū)的景觀核心，是長壽湖風景未來發(fā)展建設的重點?！?三組團 ” ——指田園風光景區(qū)，林地生態(tài)景區(qū)和獅子灘人文景觀區(qū)。 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 長壽湖定位長壽湖定位Code of this report | 18169。 Copyright Centaline Group, 2023以羅山半島為中心的 8平方公里鎮(zhèn)區(qū)旅游服務基地的拓展用地，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。長壽湖西岸片區(qū)控制性詳細規(guī)劃長壽湖西岸片區(qū)在南北向德狹長湖岸地帶，結合自然地形條件及功能布置的需要，形成一貫穿四個主要功能片區(qū)的結構：一軸 ——20米主干道，四片區(qū) ——旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)，旅游服務核心區(qū)，羅山島片區(qū)和北部休閑度假區(qū)。n休閑度假區(qū)： 以度假村，現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)園，運動休閑功能為主n旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)：及居住，商業(yè)，休閑，水上運動中心等于一體的綜合開發(fā)區(qū)n旅游核心服務區(qū)：集旅游商業(yè)服務，接待，餐飲，居住等為一體的旅游服務區(qū)n羅山島：規(guī)劃養(yǎng)生基地，島嶼公園及水上游艇俱樂部等運動休閑設施 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 西岸片區(qū)規(guī)劃西岸片區(qū)規(guī)劃Code of this report | 19169。 Copyright Centaline Group, 2023西岸旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū) 處于初