中原-深圳中航龍華項(xiàng)目前期策劃報(bào)告-wenkub
2023-02-28 19:08:36 本頁面
【正文】 業(yè)建筑面積 ㎡容積率 n 項(xiàng)目容積率相對較高；n 商業(yè)面積比重相對較大。?南山 ” 豪宅化 ”二線擴(kuò)展區(qū)欲換大房福田供應(yīng)短缺 。未來關(guān)內(nèi)新房供應(yīng)將大幅減少【 二線擴(kuò)展區(qū)客戶來源變化 — 福田 】福田客戶置業(yè)主要流向示意：福田客戶二線擴(kuò)展區(qū)福田區(qū)南山區(qū)n南山未來市場供不應(yīng)求，且已豪宅化，造成福田客戶置業(yè)南山障礙 。【 二線擴(kuò)展區(qū)客戶來源變化 — 龍華 】n富士康、華為、新天下等多個(gè)大型科技企業(yè)的落地發(fā)展，高新科技產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，產(chǎn)生了大量的置業(yè)需求。項(xiàng)目名 建面（萬㎡） 預(yù)計(jì)價(jià)格 入市時(shí)機(jī)世紀(jì)春城四期 2 6000元 2023年 3月 金地 【二線擴(kuò)展區(qū) —— 規(guī)劃 】n在深圳市首次運(yùn)用 “ 管理規(guī)劃 ” 的做法，將研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管理、實(shí)施有層次地結(jié)合起來，保證規(guī)劃的前瞻性和可操作性；n深化了 總體規(guī)劃 ，為 福田中心區(qū) 的建立提供了與之匹配的生活服務(wù)區(qū)；n在發(fā)展策略層面上，提出了規(guī)劃概念、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)步驟以及政府的行動(dòng)策略，并以此為指導(dǎo)編制規(guī)劃；n規(guī)劃中解決了二線監(jiān)管后帶來的 交通組織 、行政隸屬以及非農(nóng)建設(shè)問題 。 功能定位及建設(shè)目標(biāo)為： “ 福田中心區(qū)二十一世紀(jì)高尚生活居住服務(wù)基地和部分文化體育教育設(shè)施配套區(qū)” ，是體現(xiàn)深圳二十一世紀(jì)居住文明和城市建設(shè)質(zhì)量水平的現(xiàn)代化、生態(tài)型的綜合居住區(qū)。 城市明珠三期 龍觀 路 6 06年初源 發(fā)樂 景花園 和平路 13 06年中泰 華 金榮泰 項(xiàng) 目 龍華 人民南路 14 06年底關(guān)口區(qū)： 92萬㎡星河 第一部分 營銷環(huán)境分析第二部分 片區(qū)客戶變化分析第三部分 競爭項(xiàng)目深度解析第四部分 項(xiàng)目自身素質(zhì)分析第五部分 項(xiàng)目定位中航龍華項(xiàng)目前期報(bào)告市 場 之 變【第一部分 營銷環(huán)境分析】n 深圳市總體規(guī)劃（ 19952023）：龍華功能定位為 “ 市級生活性輔助區(qū)和區(qū)域性物流中心 ” ；n 最新 “ 龍華城市化進(jìn)程 ” 的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)；n 龍華 “ 二線擴(kuò)展區(qū) ” 各項(xiàng)工作的具體實(shí)施。 丹堤 梅林關(guān)口 16 06年初深 業(yè)項(xiàng) 目 瀅 水山莊旁 50 06年中深 業(yè)龍華項(xiàng) 目 梅林關(guān)口 16 06年初潛龍華城二期 民治村 10 06年初坂田片區(qū) :60萬㎡萬科 項(xiàng) 目 坂田民治（兩個(gè)） 31 06年底信 義項(xiàng) 目 坂田 30 06年中龍華 西區(qū) :㎡萬眾城 項(xiàng) 目 龍華 西區(qū)北 側(cè) 8． 66 06年初二線擴(kuò)展區(qū)： 172萬㎡坂雪崗： 60萬 ㎡龍華中心區(qū)： 133萬㎡關(guān)口區(qū)： 92萬 ㎡龍華西區(qū)： ㎡【房地產(chǎn)市場之變 —— 0607供應(yīng) 】【房地產(chǎn)市場之變 —— 面積區(qū)間 】1房面積基本持平 2－ 4房面積逐步加大【龍華市場小結(jié) —— 發(fā)展趨勢 】眾多利好接踵而至，使龍華房地產(chǎn)整體水平大跨步提高，置業(yè)熱潮一浪高于一浪?！径€擴(kuò)展區(qū) —— 定位 】深圳的 CLDCLD是英文 CentralLivingDistrict的縮寫?！径€擴(kuò)展區(qū) —— 特點(diǎn) 】稀缺價(jià)值規(guī)劃定位樞紐價(jià)值 公路、地鐵、輕軌、鐵路構(gòu)筑立體交通網(wǎng)絡(luò)品牌效應(yīng) 品牌發(fā)展商集約式開發(fā)利于片區(qū)價(jià)值的提升和增值 將吸引更多的福田 /羅湖 /香港的客戶置業(yè)安家或投資 僅 20平方公里的可供開發(fā)用地增值效應(yīng)CBD的高尚生活配套區(qū)，打造自然生態(tài)居住區(qū)梅 龍 路人 民 南 路日出印象日出印象七里香榭陽光新境園金地 梅隴鎮(zhèn)一期 42；一期 15 65007000元 2023年 5月陽光新境園 未定 2023年 8月 榕江 科企員工增多n 隨著近兩年龍華房地產(chǎn)飛速發(fā)展，本地居民的居住觀念發(fā)生改變，越來越多的本地居民走出農(nóng)民房，選擇商品房。n福田區(qū)未來 2年供應(yīng)將急劇萎縮；n交通網(wǎng)絡(luò)的利好打破福田客戶二線擴(kuò)展區(qū)置業(yè)瓶頸。福田樓價(jià)居高不下【 二線擴(kuò)展區(qū)客戶來源變化 — 福田 】【第三部分 競爭項(xiàng)目深度解析】知 己 知 彼金地－梅隴鎮(zhèn)公司名稱 金地地 產(chǎn) 地塊位置 本項(xiàng)目以東占地面積 占地 136000㎡ 建筑面積 約 420230㎡商業(yè)面積 約 12023㎡ 入市時(shí)機(jī) 2023年 45月開發(fā)模式 分 4期開發(fā) 建筑類型 1118層小高層2433層高層住宅套數(shù) 4100套 一期規(guī)模 占地 5萬規(guī)模 15萬容積率 一期套數(shù) 1200套定位 代言城市未來 廣告語 都市 T臺上的未來城一期戶型 房型 2房 3房 4房 /5房 /復(fù)式面積 7478 100121 140～ 200比例（預(yù)計(jì)） 20％ 60％ 20％【競爭項(xiàng)目戶型分析】城投－七里香榭公司名稱 城投 地塊位置 本 項(xiàng) 目正 東 占地面積 ㎡ 建筑面積 97036 ㎡容積率 入市時(shí)機(jī) 2023年 7月 定位 新中心區(qū)板塊名宅 廣告語 穿行七里 品味香榭戶型配比 房型 2房 小 3房 3房 4房面積 75 ㎡ 90 ㎡ 110 135 ㎡比例 31％ 21％ 41% 7％金光華－春華四季園公司名稱 金光 華 地塊位置 四季花城西占地面積 ㎡ 建筑面積 442820 ㎡容積率 入市時(shí)機(jī) 2023年 2月 25日定位 43萬平米水岸坡地住宅一期第一批戶型配比 房型2房 小 3房 3房 4房面積 80 ㎡ 90㎡ 110 ㎡ 130 ㎡比例 36% 14% 23% 27%【競爭項(xiàng)目戶型分析】戶型 面積（ M2） 套數(shù)（套） 比例 總比例一房一廳一衛(wèi) 45 92 11% 14%35 23 3%二房二廳一衛(wèi) 70 169 % 50%75 239 29%三房二廳一衛(wèi) 85 69 % 33%三房二廳二衛(wèi) 100 170 %115 31 %四房二廳二衛(wèi) 135 31 % 4%總計(jì) 824 100% 100%總建筑面積 20萬平米 定位 梅林關(guān) 20萬平米南亞小鎮(zhèn)陽光新境園 【競爭項(xiàng)目分析】競爭對手 占地面積 容積率 戶型配比 項(xiàng)目檔次2房 小 3房 大 3房 4房春華世紀(jì)園一期 199239㎡ 28% 10% 23% 39% 中高檔陽光新境園 —— —— 50% % % % 中 檔梅隴鎮(zhèn)一期 136000 ㎡ 20％ 60％ 20％ 中高檔七里香榭 47865㎡ 31％ 21％ 41% 7％ 中高檔本項(xiàng)目 61671㎡ ？ ？我們是緊跟潮流還是尋求差異化？中端： 陽光新境園高端：？ ？ ？頂端：圣 【項(xiàng)目概況】n 本項(xiàng)目地塊位于龍華街道辦內(nèi)的二線擴(kuò)展區(qū)，規(guī)劃中人民路與上塘路交匯處東側(cè)。如何 規(guī)避 大體量商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)？如何 實(shí)現(xiàn) 利潤最大化？如何 提升 項(xiàng)目的整體檔次？【我們的開發(fā)思路 A】—— 商業(yè)部分滿鋪 +局部二三層；—— 住宅部分全部位于商業(yè)裙樓上；n 商業(yè)部分： 最大限度增大臨街面，并且不計(jì)算其覆蓋率。上塘路富國路人民路其他住宅用地北地塊南地塊分期開發(fā)： 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，利潤最大！商住關(guān)系： 以住帶商，以商旺??！n率先豎立項(xiàng)目的高端形象，以帶動(dòng)后續(xù)之北地塊的價(jià)值提升。需求多房戶型為主，如三房、四房。 四房 :130213㎡
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