中原-深圳中航龍華項(xiàng)目前期策劃報(bào)告-wenkub.com
2025-02-07 19:08 本頁面
【正文】 2023/4/2 14:41:5514:41:5502 April 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 02 四月 20232:41:55 下午 14:41:55四月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 14:41:5514:41:5514:414/2/2023 2:41:55 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 四月 212:41 下午 四月 2114:41April 02, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 四月 2114:41:5514:41Apr2102Apr211故人江海 別 ，幾度隔山川。2) 5% 39合計(jì) —— 100% 819小結(jié)： 北面地塊住宅建筑面積 44120㎡ ，總套數(shù)約為 :819套 ， 單位平均面積約為 ㎡ ?！?北地塊 目標(biāo)客戶特征回顧】自身經(jīng)濟(jì)能力狀況 對價(jià)格抗性很高，對功能高于對空間的要求戶型 面積（㎡） 套數(shù)比 占比 套數(shù) (約 )1*1 45(177。結(jié)合本項(xiàng)目中航的品牌，規(guī)劃設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新， 7萬多平米的商業(yè)的影響，中原品牌和客戶資源網(wǎng)絡(luò)等因素，對價(jià)格進(jìn)行修正。假設(shè)現(xiàn)階段推出，南地塊住宅銷售均價(jià)： 6917元 /㎡。5) 9% 9% 95復(fù)式 200 2% 2% 21合計(jì) —— 100% 1058小結(jié)： 南面為純住宅區(qū)，建筑面積 130563 ㎡ ，總套數(shù)約為 1058套 ， 單位平均面積約為 123㎡ 。3) 11% 60% 1163*2*2 105(177?！?南地塊 目標(biāo)客戶特征回顧】【 戶型定位 —— 借鑒 】性質(zhì) 項(xiàng) 目 推出時(shí)間 主力戶型 競爭戶型已售項(xiàng)目 錦繡江南二期 20231228 三房： 70104㎡ 54%。 n福田中心區(qū)又是這個(gè)國際化城市的唯一的真正的 CBDn而二線擴(kuò)展區(qū)則是福田中心區(qū)二十一世紀(jì)高尚生活居住服務(wù)基地和部分文化體育教育設(shè)施配套區(qū) 第三章戶型定位 客戶定位 價(jià)格定位我們的客戶群在哪？—— 南地塊客戶定位通過對二線擴(kuò)展區(qū)的中原代理樓盤的成交數(shù)據(jù)及區(qū)域三級市場成交統(tǒng)計(jì)，綜合中原外銷樓盤的客群分析，我們總結(jié)出片區(qū)的關(guān)注人群主要為：龍華和福田外資企業(yè)管理層龍華經(jīng)商之商人龍華和福田公務(wù)員區(qū)域投資客戶龍華本地人龍華和福田私營企業(yè)管理層龍華和福田企事業(yè)單位職員【二線擴(kuò)展區(qū)吸引了誰】結(jié)合項(xiàng)目南地塊特點(diǎn)，從片區(qū)關(guān)注人群中抽離出其的有效客戶群：抽離龍華和福田外資企業(yè)中高層龍華經(jīng)商的成功人士龍華和福田高級公務(wù)員高端投資客和外籍人士龍華本地人龍華和福田私營企業(yè)中高層龍華和福田企事業(yè)單位高級職員客戶抽離原則 南地塊目標(biāo)客戶群南地塊有高端物業(yè)的價(jià)格承受能力注重投資機(jī)遇【本項(xiàng)目 （南地塊） 將吸引誰】追求全新的品質(zhì)化生活方式看重交通，對時(shí)間效率要求高較高的休閑、娛樂、購物需求龍華福田私營企業(yè)中高層龍華福田外資企業(yè)中高層龍華經(jīng)商成功人士龍華福田公務(wù)員龍華福田企事業(yè)單位高級職員龍華本地人 高端投資客 外籍人士年齡 3545 3050 3040 4050 4050 2535 3540置業(yè)次數(shù) 2 或 〉 2 2 或 〉 2 2 或 〉 2 2 或 〉 2 2 2 或 〉 2 1n家庭結(jié)構(gòu) 23代 23代 3代 3代 3代 3代 23代收入情況 〉 20萬 〉 25萬 〉 30萬 〉 10萬 〉 10萬 〉 30萬 〉 30萬可接受總價(jià) 80－ 120 〉 100 〉 100 〉 70 〉 60 〉 100 可接受月供 〈 7000 〈 8000 〈 6000 〈 5000 【 南地塊 目標(biāo)客戶特征分析】所有數(shù)據(jù)來源于 ——?中原代理的龍華同類性質(zhì)樓盤的 “實(shí)際成交 ”客戶詳盡資料?中原代理的龍華同類性質(zhì)樓盤的 “現(xiàn)場到訪 ”客戶詳盡資料龍華福田私營企業(yè)中高層龍華福田外資企業(yè)中高層龍華經(jīng)商成功人士龍華福田公務(wù)員龍華福田企事業(yè)單位高級職員龍華本地人 高端投資客 外籍人士戶型需求 大三房 大三房 大三房四房 三房 三房四房五房 三房面積需求 110130 110130 120144 100120 95115 〉 130 90105置業(yè)價(jià)值需求 配套產(chǎn)品配套產(chǎn)品檔次環(huán)境檔次環(huán)境配套環(huán)境檔次產(chǎn)品 升值潛力【南地塊 目標(biāo)客戶需求分析】所有數(shù)據(jù)來源于 ——?中原代理的龍華同類性質(zhì)樓盤的 “實(shí)際成交 ”客戶詳盡資料?中原代理的龍華同類性質(zhì)樓盤的 “現(xiàn)場到訪 ”客戶詳盡資料年齡在 3545歲之間家庭結(jié)構(gòu)較大 ,以三代同堂為主置業(yè)次數(shù)多為二次置業(yè)以上社會(huì)地位較高 ,需求多房戶型以體現(xiàn)其身份。n 南地塊： 作為純住宅用地來開發(fā)，提高地塊質(zhì)素，打造高端產(chǎn)品； 降低 容積率： 。北【景觀和環(huán)境分析】地塊優(yōu)勢n地塊規(guī)模適中、形狀規(guī)整，具有開發(fā)大型社區(qū)的前提條件n大體量商業(yè)，可為項(xiàng)目自身提供完善商業(yè)配套服務(wù)規(guī)劃優(yōu)勢n項(xiàng)目處于規(guī)劃中的二線擴(kuò)展區(qū)，規(guī)劃定位高n周邊交通道路規(guī)劃好，市政主干道和次干道均在項(xiàng)目旁邊n距離輕軌出口不過 50米開發(fā)商優(yōu)勢n開發(fā)商在關(guān)外已有很高的知名度優(yōu)勢 機(jī)會(huì)片區(qū)發(fā)展n二線擴(kuò)展區(qū)規(guī)劃提升項(xiàng)目所在區(qū)域形象和功能n二線擴(kuò)展區(qū)未來 13年的大規(guī)模建設(shè)成為深圳熱點(diǎn)價(jià)格差距n與福田等關(guān)內(nèi)區(qū)域房價(jià)具有明顯的價(jià)格差區(qū)域經(jīng)濟(jì)n龍華以科技和物流為支柱的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式為房地產(chǎn)提供大量客戶道路規(guī)劃n地鐵的開通將吸引香港客戶的目光【優(yōu)勢 +機(jī)會(huì)】地塊劣勢n容積率較高環(huán)境劣勢n周邊有待開發(fā)居住用地，一旦開發(fā)將對本項(xiàng)目產(chǎn)生較大的環(huán)境影響n有一定的交通噪音影響配套劣勢n周邊現(xiàn)有配套不足，難以給客戶信心劣勢 威脅競爭者威脅n周邊未開發(fā)用地較多，不確定影響因素較多政策威脅n政府嚴(yán)控送面積等設(shè)計(jì)手法，產(chǎn)品創(chuàng)新難度大n國家和地方政策風(fēng)險(xiǎn) 【劣勢 ＋ 威脅】【地塊素質(zhì)小結(jié)】容積率較高： 規(guī)模相對較大商業(yè)比例較大地鐵物業(yè)（連通皇崗口岸）制約項(xiàng)目檔次的提升利于品牌塑造，可考慮分期開發(fā)可有效彌補(bǔ)周邊商業(yè)配套的不足二線擴(kuò)展區(qū)物業(yè)提升項(xiàng)目競爭力，拓寬 “ 客層 ”【內(nèi)在三大問題點(diǎn)】?高容積率不足以支撐項(xiàng)目的高定位?7萬 ㎡ 的商業(yè)制約項(xiàng)目檔次提升?噪音方面的影響【外在三大問題點(diǎn)】周邊項(xiàng)目的沖擊地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)同質(zhì)化未來周邊開發(fā)的不確定性容積率過高，不利于提高項(xiàng)目檔次 ……商業(yè)體量過大，難以打造純居住社區(qū) ……【第五部分 項(xiàng)目定位】度 身 定 造第一章 規(guī)劃定位如何 保證 商住和諧發(fā)展？我們尋求最優(yōu)的規(guī)劃方案?！镜谒牟糠? 地塊自身素質(zhì)分析】因 地 制 宜項(xiàng)目位置 二線擴(kuò)展區(qū)占地面積 61671㎡總建筑面積 246683㎡ 住宅建筑面積 ㎡ 商
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