【正文】 規(guī)避：利用差異化的產(chǎn)品和良好的包裝，形成強勢的項目品牌形象，建立江南指標性樓盤的地位。突破：從產(chǎn)品局部上形成突破，形成差異化、性價比高的產(chǎn)品，從而吸引市場的關(guān)注。 項目SWOT分析■ 優(yōu)勢（S）1) ，在市場上有一定的規(guī)模優(yōu)勢；2) ，所建的建筑以多層為主，多層也是現(xiàn)區(qū)域內(nèi)所稀缺的,項目推出后會具有很強的區(qū)域產(chǎn)品競爭優(yōu)勢；3) 項目所在路況非常好,通往其他城區(qū)的道路十分便捷；4) 項目附近的教育配套齊全，中小學較多，能解決客戶對子女讀書的顧慮；5) 項目地塊所成交價格較低，介時較低的入市價格將具有較強的競爭優(yōu)勢；6) 目前江南區(qū)的性質(zhì)正由工業(yè)區(qū)改變?yōu)榫幼^(qū)，逐漸改變其他區(qū)域的消費者對江南區(qū)的看法，形成一定的跨區(qū)域購買效應(yīng)，從而吸引其來江南區(qū)入住。 項目周邊狀況分析■ 交通環(huán)境分析項目目前交通環(huán)境良好，路網(wǎng)形成“一縱二橫”干道系統(tǒng)，周邊有多座橋梁橫跨邕江順暢通達南寧市各區(qū)?！?綜合點評（1） 從總占地面積與容積率來看，；（2） 從產(chǎn)品供應(yīng)方面來看，周邊項目的產(chǎn)品供應(yīng)種類相對其他區(qū)域來說最為豐富，包括多層、小高層、別墅，但從整體看，區(qū)域發(fā)展高檔物業(yè)的市場競爭力相對于其他區(qū)域較弱，因此建議本案以多層和小高層為主；（3） 從戶型面積方面來看，江南區(qū)的暢銷戶型以7685㎡的兩房和110120㎡的三房為主； （4） 從項目定位與營銷策略方面來看，暢銷產(chǎn)品多數(shù)定位為中低檔產(chǎn)品，營銷策略方面多數(shù)以低價入市，通過整體包裝與營銷策劃進一步提高價格，建議本案以立足于中檔市場為主，且在包裝上可以借鑒錦繡江南設(shè)立樣板房，給消費者直觀的感受，從而進一步拉動銷售。■ 陽光新城（1） 總占地面積：500畝（）（2） 總建筑面積：55萬m2 （3） 容積率：（4） 建筑形式：多層（5） 配套：全區(qū)除VIP會所組團是框架結(jié)構(gòu)，其余為七層多層磚混結(jié)構(gòu)所組成，總規(guī)劃為4800戶，120平米中心廣場，4000 m2多功能會所以及30000 m2步行商業(yè)街。（8） 目標客戶群分析：隨著項目在產(chǎn)品和價格上的升級，目前以跨越了區(qū)域限制，吸引不少中心城區(qū)的客戶，其中新城區(qū)的客戶占50%以上，多數(shù)以年輕人群為主，相對經(jīng)濟實力不過雄厚。 項目主要競爭對手分析■ 錦繡江南（1） 總占地面積：160畝（）（1） 總建筑面積：31萬m2 （2） 容積率：（3） 建筑形式：多層、小高層（4） 配套：社區(qū)社有500米長沿街大型南國風情騎樓街鋪，5000 m2開放式休閑場，1000 m2南北中央景觀園林及大型陽光泳池，羽毛球場，多功能會所。 (3) 消費群家庭結(jié)構(gòu)——以二口、三口之家為主夫妻二人及一家三口的客戶群體所占的比重較大，夫妻二人這一客戶群體基本以新婚夫婦為主，屬一次置業(yè)，現(xiàn)大多都以在外租房為居住條件，因此對第一次購房都持謹慎態(tài)度。 項目所在區(qū)域房產(chǎn)消費者分析根據(jù)現(xiàn)有的資源以及資料，對項目周邊兩個項目的客戶情況進行統(tǒng)計，以此對項目所在區(qū)域的房產(chǎn)消費者進行分析。(2) 面積在131160㎡%，由于大面積戶型缺少需求，所以161㎡以上的戶型推出量僅為1%，而且銷售較為緩慢。 從三大板塊的項目建筑類型方面進行分析，邕江橋頭板塊的項目以小高層為主；白沙大道板塊的項目產(chǎn)品供應(yīng)種類較為豐富，有多層、小高層和別墅；良慶板塊的項目以多層為主，其次為小高層。 按上述數(shù)據(jù)對比，本案的占地面積較大，在本板塊屬于大盤；，這相對于錦繡江南和翠嶺人家來說，也具有一定的優(yōu)勢?，F(xiàn)代城濱江濱江（3） 良慶板塊——陽光新城、鑫金（金康天和人家、南國花園康城、翠嶺人家、錦繡江南、金沙灣花園、盛景名庭、雅典衛(wèi)城、陽光新城、鑫金 近來由于國家宏觀調(diào)控政策的影響，消費市場出現(xiàn)持幣觀望的態(tài)度，價格上升的趨勢有所放緩，但由于南寧住宅市場是以自住的需求為主，整個調(diào)控政策對南寧房地產(chǎn)市場的影響較弱，且根據(jù)江南房地產(chǎn)的供求關(guān)系，預(yù)計在2006年，整個江南房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢。 小結(jié)：白沙大道板塊主要的幾個樓盤金康天和人家、錦繡江南、南國花園康城其入市價與銷售均價相差較大，大約在600元/㎡左右，都有較為明顯的增長趨勢。 在2003年，南國花園康城以1650元/㎡的低價入市，到了2005年銷售均價達到2350元/㎡；178。■ 良慶板塊——現(xiàn)均價1948元/㎡，處于遠郊位置，距離城市中心較遠，價格增長幅度相對慢于江南其他兩個板塊，其中鑫金(2) 江南區(qū)域各板塊房地產(chǎn)市場價格走勢■ 總述——江南房地產(chǎn)市場價格受供求關(guān)系以及政府規(guī)劃利好的因素影響，整體價格呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。而翠嶺人家則是在地塊項目對面，該項目規(guī)劃以多層住宅為主小高層住宅為輔的半圍合式社區(qū)，在推廣周期及價格比較上將做為本地塊項目的直接競爭對手。2) 江南在售項目剩余供應(yīng)狀況n 江南所有在售項目剩余貨量分析項目名稱總供應(yīng)量（萬M2）剩余量（萬M2）金沙灣錦繡江南3116翠嶺人家55金康這塊尚有待進一步開發(fā)的“處女地”，正備受廣大中外客商的共同矚目。西南地區(qū)最大的鐵路貨運編組站——南寧南站、“西南出海大通道鋼鐵長龍”南昆鐵路、通往東盟地區(qū)的國際聯(lián)運鐵路——湘桂鐵路，以及連接南寧與廣西沿海港口城市的欽防、欽北鐵路均交匯于此；轄區(qū)內(nèi)還有用于貨物集散的鐵路專線20多條，倉儲運輸企業(yè)30多家，是廣西最大的商品流通地；通過南寧城市快速環(huán)道和南寧外環(huán)高速公路，北可上南寧水任高速公路，直通貴州、重慶、四川，西可往南寧昆明高速公路，東可走桂林北海高速公路、南寧梧州高速公路，南可下已經(jīng)開工建設(shè)的南寧－憑祥高等級公路、南寧－北海、南寧－防城港高速公路；轄區(qū)擁有連接機場的高速公路，距南寧國際機場不到30公里，還有西江港、亭子港兩個內(nèi)河天然良港，1000噸級船舶可以直達廣州、珠海和港澳地區(qū)，9座橋梁將江南江北緊緊相連。目前江南區(qū)的性質(zhì)正由工業(yè)區(qū)改變?yōu)榫幼^(qū)，逐漸改變別的城區(qū)對江南區(qū)的看法，這樣有利于吸引別的城區(qū)居民來江南區(qū)入住，形成一定的跨區(qū)域購買效應(yīng)。房產(chǎn)價格相對于青秀區(qū)來說比較便宜，與西鄉(xiāng)塘區(qū)的房產(chǎn)價格較為接近，假如產(chǎn)品上有所突破、性價比高的話，競爭力將強不少。主要指標區(qū)域西鄉(xiāng)塘區(qū)青秀區(qū)江南區(qū)良慶區(qū)生態(tài)環(huán)境★★★★★★★★★★★