江南項目前期策劃報告(文件)
【正文】 銷售面積由上表顯示，江南區(qū)除04年第1季度預售面積略大于銷售面積外，其余各季度的銷售量均大于預售面積，整體供應狀況在去年也較為暢旺，多層物業(yè)類型的樓盤較受歡迎，且在2005年第1季度明顯比批準預售的要高。天和時代44盛景名庭64合計52目前整個江南區(qū)在售樓盤共有5個，其余樓盤剩余貨量多為商業(yè)部分，住宅部分均已售罄；以上幾家在售樓盤共同點在于剩余住宅部分多為小高層建筑，自身規(guī)模為商住型項目。綜上所述。雖然江南區(qū)域為原來的工業(yè)集中區(qū)，但近幾年受市場整體供求關系的影響，以及政府對江南規(guī)劃的利好，江南區(qū)域房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)明顯的上升趨勢，除了遠郊的良慶板塊價格增長稍緩之外，其他板塊的價格從2004年至今，維持在1015%的上升幅度，上升趨勢較為明顯?，F(xiàn)代城均價僅為1750元/㎡，拉低了板塊價格，其他在售項目在2000元/㎡以上。 榮寶華商貿(mào)城也以1600元/㎡的低價入市，但由于以商業(yè)為主，其住宅價格變動幅度仍低于周邊樓盤，到2005年的銷售均價達到2168元/㎡；178。(4) 項目價格預測178。178?，F(xiàn)代城、濱江現(xiàn)代城、濱江麗景花園在別墅、多層、小高層都進行組團，組團劃分明顯。麗景花園178。(2) 建筑類型分析板塊項目名稱多層（%）小高層（%）別墅（%）邕江橋頭板塊盛景名庭0%100%0%雅典衛(wèi)城0%100%0%白沙大道板塊錦繡江南72%28%0%金康天和61%0%39%南國花園康城100%0%0%金沙灣花園77%23%0%翠嶺人家34%66%0%良慶板塊陽光新城100%0%0%鑫金178。(3) 由于2003年別墅用地停止批出后，2004年的別墅市場呈現(xiàn)逐步升溫，江南區(qū)部分樓盤推出不少別墅新貨，但由于居住環(huán)境在高檔市場缺乏市場競爭力，銷售狀況不佳。(1) 消費群來源分析——本區(qū)域及青秀區(qū)消費者為主，西鄉(xiāng)塘區(qū)也占有不小比例。而一家三口的購買群體也都以年輕家庭為主，對于現(xiàn)所擁有的居住環(huán)境并不滿意，因此為了改善居住條件，選擇購買三房。（5） 項目開發(fā)：一期占地100畝，總建筑面積15萬，總戶數(shù)1005戶，有18棟多層和小高層住宅所組成，幼兒園等，二期60畝，規(guī)劃成7棟小高層住宅小區(qū)。■ 金康天和人家（1） 總占地面積：27畝（）（2） 總建筑面積：（3） 容積率：（4） 建筑形式：多層（5） 戶型面積：由多棟多層住宅坐北朝南所組成，部分首層為臨街商鋪，金康天和人家共推出239套，108116 m2三房為119套，7778 m2二房為120套。（6） 戶型面積：目前所推出的組團有麗水苑、風林苑、碧濤苑共500戶，從推出的戶型來看，以97 m2的小三房和115 m2的三房為主。2 項目分析 項目地塊分析 項目位置和四至范圍（㎡），位于江南區(qū)的主干道白沙大道中段，北臨白沙大道和菠蘿嶺，南靠鳳凰紙廠，西鄰槎路肉菜市場，東連江南路和汽配物流倉儲中心。白沙大道——雙向六車道環(huán)城快速公路，東段通過白沙大橋直達興寧區(qū)的黃金商業(yè)地段，西段通過清川大橋直達西鄉(xiāng)塘區(qū)的各個高等學府；江南大道——雙向六車道城市主干道，南段通過邕江大橋直達城市中心商業(yè)區(qū)，北段直達良慶區(qū)；亭江路——雙向四車道城市道路，通過永和大橋直達南寧火車站；■ 周邊居民構成與配套分析通過我司人員的實地調查，把項目地塊周邊區(qū)域的居住環(huán)境和街區(qū)文化大致分為3個區(qū)域：區(qū)域居民構成生活配套教育主要在售樓盤特點菠蘿嶺居民區(qū)主要為七八十年代的私人房及一部分廠區(qū)宿舍為主，本地老市民相對較多，生活水平尚可目前配套相對完善，有銀行、餐館、菜市場、小型超市等，但檔次較低菠蘿小學、石柱嶺小學、群英小學、模具廠職工學校目前只有翠嶺人家一個在售樓盤，均價在2500元/㎡該區(qū)域屬于私人住宅及工業(yè)居住結合區(qū)，原纖維廠、模具廠、無線電廠等均設在此區(qū)白沙大道居民區(qū)此區(qū)主要是新建樓盤社區(qū)為主，大部分是商品房，居民生活水平屬于中等偏上由于為新建社區(qū)生活配套相對較少，主要集中汽車專賣店和小吃店為主，以及小型市場無目前在售樓盤，金康天和人家、南國康城、錦繡江南、榮寶華商城，均價都在2600元/㎡左右該區(qū)域屬于新建的商品房社區(qū)，隨著區(qū)域生活配套和交通配套的不斷完善，該區(qū)域會有一定的發(fā)展?jié)摿﹂堵?居民區(qū)以那洪鄉(xiāng)及一部分的廠區(qū)宿舍為主，居民生活水平屬于中等偏下目前配套較完善，臨街配有商鋪、菜市，購物飲食較方便，沿亭洪路商鋪較多槎路小學、那洪小學目前無在售樓盤該區(qū)域以老式的住宅房及一些舊廠社區(qū)，但因為以前為附近的城鄉(xiāng)圩日中點，商業(yè)配套尚可小結：作為城市的老工業(yè)區(qū)，擁有較為集中的工廠宿舍區(qū)，以及道路都為重新改造十分的平坦寬闊，往來城市中心便利等優(yōu)勢，但由于區(qū)域的工廠、城中村混雜，人員素質參差不齊，對區(qū)域的居住影響較大?！?劣勢（W）1) 項目東南向毗鄰鳳凰紙廠，受其污染影響較大，會對客戶購買時形成負面影響；2) 項目鄰近公交車站很少，只有外環(huán)二線通過，公交交通不甚便利；3) 項目所在地塊為新填土起來的地塊，周邊生活配套有待完善；4) 項目所在區(qū)域的人文素質較低，加上周邊的城中村也會對客戶造成購房者的心理影響?！?威脅（T）1) 跟本期拍賣的土地還有三塊，如果項目動工時間延遲，在未來勢必會有新的項目對項目造成威脅。3) 市場對項目所在江南區(qū)的普遍認知形象不佳，將會影響到項目推廣?！?機會（O）1) “東盟博會”落戶南寧，奠定了其在西南部的中心地位，加快了南寧經(jīng)濟發(fā)展，南寧城市輻射能力的加強對于項目來說也存在一定的契機；2) 隨著南寧市重新劃區(qū)，江南區(qū)由工業(yè)區(qū)逐漸為居住區(qū)，在未來年間將有大量人口陸續(xù)落戶此區(qū)，形成一定的商品房購買需求；3) 項目所在江南區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)基本無多層可售，區(qū)域的消費市場有較大的潛力；4) 雖然目前南寧的產(chǎn)品設計、營銷推廣方面已有很大的提高，但整體產(chǎn)品水平還是處于一個比較落后的階段，因此對于本項目仍有很大的提升空間；5) 開發(fā)商在本市已經(jīng)
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