番禺長(zhǎng)隆地塊(原天龍山莊)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告-wenkub
2023-02-03 23:56:44 本頁(yè)面
【正文】 300萬(wàn)之間的舒適型產(chǎn)品 番禺區(qū) 2023年居住類產(chǎn)品成交 情況對(duì)比分析 華南 市橋板塊洋房樓市分析 2 華南 市橋板塊樓市分析 ? 華南板塊各盤供需兩旺集中在 90160平米之間， 160180平米供應(yīng)量稀缺，市場(chǎng)需求量大，目前產(chǎn)品創(chuàng)新不夠大膽，戶型格局較普通； ? 市橋板塊主力戶型 90平米以下兩房； 目前華南板塊廣州客戶和番禺客戶的比例為 1:1； 華南板塊客源結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，掀起臵換潮 ；目前區(qū)域內(nèi) 有大 批來(lái)自廣 州的剛需首臵和臵換型的中高端客戶。番禺長(zhǎng)隆地塊（原天龍山莊）項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 科通置業(yè)項(xiàng)目部 2023年 7月 26日 經(jīng)項(xiàng)目部充分理解公司的開發(fā)戰(zhàn)略思想及各大開發(fā)集團(tuán)在番禺的戰(zhàn)略部署，以及本項(xiàng)目的開發(fā)成本和未來(lái)的收益預(yù)期，確立本次市場(chǎng)調(diào)查 研究方向；重點(diǎn)主要 鎖定在區(qū)域范圍內(nèi)的市場(chǎng)供需細(xì)分情況 了解；基于此，項(xiàng)目部將分以下 各大部分開展本次市場(chǎng)調(diào)查和形成本次市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告。 華南板塊 客戶結(jié)構(gòu)與流向分析 市橋板塊由于項(xiàng)目小，供應(yīng)量少，對(duì)廣州市場(chǎng)擴(kuò)展稍弱，客戶主要集中在周邊區(qū)域；華南板塊由于教育配套缺乏，不少急需教育配套的客戶被吸引至市橋板塊。 橋南板塊客源分析 亞運(yùn)板塊客源分析 市橋南 亞運(yùn)板塊 客戶結(jié)構(gòu)與流向分析 客戶喜好什么？ 板塊好在哪里，不好在哪里？ 市橋南 亞運(yùn)板塊 客戶喜好分析 番禺區(qū)別墅市場(chǎng)分析 4 ?別墅產(chǎn)品以聯(lián)排及雙拼為主（少量獨(dú)立別墅），主力面積段在 350500㎡； ?市橋南板塊別墅的均價(jià) 20230元 /㎡，華南板塊別墅均價(jià) 2500035000元 /㎡，以市橋南水韻藍(lán)灣產(chǎn)品性價(jià)比最高； ?總價(jià)跨度大，從 350多萬(wàn) 3000萬(wàn)均有，但主力總價(jià)段在 6001500萬(wàn)。其中 市橋商圈 是已發(fā)展成熟的番禺舊商業(yè)中心， 萬(wàn)博商圈 則是近幾年崛起并有較高商業(yè)定位的新晉商圈，相比之下，相對(duì)落后 大石商圈 略顯尷尬，商業(yè)配套欠缺，檔次也不高。萬(wàn)博中心商圈輻射范圍涵蓋市橋、大石、鐘村、南村、洛溪及沙溪等，總面積 。 大石商圈整體概況 ? 商圈主力消費(fèi)群體是周邊住宅的居民，年齡主要介乎 15— 65歲，消費(fèi)群體的出行方式主要以公交為主。 周邊大型社區(qū)如華碧、錦繡香江、雅居樂、祈福、南奧等擁有較為大型和成熟商業(yè)配套。例如：祈福新村的商業(yè)中心和食街不僅滿足小區(qū)的業(yè)主需求，還吸引周邊項(xiàng)目及社區(qū)居民前來(lái)消費(fèi)、休閑等； ? 區(qū)域內(nèi)各商圈的局域性明顯，不能作為本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)商業(yè)資源利用； ? 本項(xiàng)目需要打造具有自身特色的綜合性商業(yè)配套，不僅能滿足項(xiàng)目業(yè)主的需求，還能吸引周邊的居民前來(lái)消費(fèi)； 項(xiàng)目所處商圈格局現(xiàn)狀 打造服務(wù)于社區(qū)的特色商業(yè)配套 番禺區(qū)未來(lái)樓市供應(yīng)量分析 Part 3 各板塊土地儲(chǔ)備及出讓分析 各板塊土地儲(chǔ)備量大，未來(lái)項(xiàng)目一但開發(fā)將有極大貨量推向市場(chǎng)，將需要 35年的時(shí)間來(lái)消化， 項(xiàng)目 面臨嚴(yán)峻的“從立法則” 競(jìng)爭(zhēng) 環(huán)境 番禺區(qū)各板塊在售樓盤及待售貨量未來(lái)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)分析 ? 縱觀目前番禺樓盤整體供應(yīng)，未來(lái)將近約 6000套新增貨量集中在華南板塊； ? 市橋和橋南板塊未來(lái)貨量將明顯回落，以消化現(xiàn)有貨量為主； ? 亞運(yùn)板塊貨量有待消化，未來(lái)新增樓盤項(xiàng)目依舊是大社區(qū)為主，供應(yīng)量較大。 番禺區(qū)整體客戶流向分析 部分回流 項(xiàng)目潛在客戶需求分析及本項(xiàng)目開發(fā)的啟示 本區(qū)域客戶類型： ?大批廣州剛需性首次臵業(yè)客戶和改善臵換型的中高端客戶； ?番禺本地的中高端客戶（自住及投資均有一部分）； 分析其客戶需求及喜好 ，項(xiàng)目部認(rèn)為 本項(xiàng)目有以下一些啟示可以參考 項(xiàng)目部觀點(diǎn) ： ? 產(chǎn)品啟示： 本項(xiàng)目的產(chǎn)品應(yīng)結(jié)合目前客戶實(shí)際需求，產(chǎn) 品需要包涵市場(chǎng)上熱銷的實(shí)用小戶型、改善型客戶追捧的舒適平層大戶型、及部分高端客戶需求的大面積產(chǎn)品（疊加或別墅等）以滿足廣泛的剛需型客戶及臵換型客戶的需求。 ? 可乘坐多條公交線路接駁地鐵大石站、會(huì)江站和漢溪長(zhǎng)隆站， 步行 +公車需時(shí)約 1520分鐘 項(xiàng)目商業(yè)配套 地塊遠(yuǎn)離區(qū)域商業(yè)中心，缺乏必要的生活配套設(shè)施 大石鎮(zhèn)中心 市橋商業(yè)中心 萬(wàn)博中心 地塊 天和百貨 金石娛樂城 富麗城 ? 項(xiàng)目 基本生活配套 如肉菜市場(chǎng)、大型冷鮮類超市 極度缺乏 ，需要乘坐公交車或者開車去到大石及周邊中型樓盤的配套市場(chǎng)、超市和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)購(gòu)買。 地塊 大石長(zhǎng)江中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院 番禺武警醫(yī)院 項(xiàng)目景觀資源 地塊附近有香江動(dòng)物園、長(zhǎng)隆主題公園等旅游景點(diǎn) ? 項(xiàng)目周邊有 長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)四大主題公園，香江動(dòng)物園、大夫山森林公園，金山湖公園 等，周邊旅游項(xiàng)目較為豐富。 規(guī)劃布局 通過中心商業(yè)區(qū)規(guī)劃，改善了片區(qū)商業(yè)及市政配套設(shè)施的短板； ? 國(guó)際文化中心 ? 商業(yè) MALL ? 主題俱樂部 ? 中小學(xué)，幼兒園 組團(tuán)就地塊地形及優(yōu)勢(shì)布局產(chǎn)品類型，組團(tuán)間產(chǎn)品類型各異，特色鮮明； 低密度多層洋房 兩梯四戶 依山面江 依坡地而建的聯(lián)排別墅，贈(zèng)送兩層地下面積 佰利山組團(tuán)：以山為主題，圍合式布局 —— 2萬(wàn)平米私家山頂公園 佰利山組團(tuán) 繞山面江而建高層大面積產(chǎn)品 2萬(wàn)平方私家山頂公園 借鑒之處 3 規(guī)劃布局 地形與物業(yè)類型 坡地 山地 擁有優(yōu)勢(shì)條件 地形適宜布局產(chǎn)品 限制條件 /問題 擁有外部?jī)?yōu)質(zhì)景觀 環(huán)境靜謐 ,高度私密 原生態(tài)，低密度 ,風(fēng)水佳 類 別 墅 別 墅 等低密度高端產(chǎn)品 容積率 以山為主題 圍合式布局高層 密度大 規(guī)劃布局 景觀營(yíng)造 有山，但缺“水”
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