番禺長隆地塊(原天龍山莊)項目前期策劃報告-wenkub
2023-02-03 23:56:44 本頁面
【正文】 300萬之間的舒適型產(chǎn)品 番禺區(qū) 2023年居住類產(chǎn)品成交 情況對比分析 華南 市橋板塊洋房樓市分析 2 華南 市橋板塊樓市分析 ? 華南板塊各盤供需兩旺集中在 90160平米之間， 160180平米供應(yīng)量稀缺，市場需求量大，目前產(chǎn)品創(chuàng)新不夠大膽，戶型格局較普通； ? 市橋板塊主力戶型 90平米以下兩房； 目前華南板塊廣州客戶和番禺客戶的比例為 1:1； 華南板塊客源結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，掀起臵換潮 ；目前區(qū)域內(nèi) 有大 批來自廣 州的剛需首臵和臵換型的中高端客戶。番禺長隆地塊（原天龍山莊）項目前期策劃報告 科通置業(yè)項目部 2023年 7月 26日 經(jīng)項目部充分理解公司的開發(fā)戰(zhàn)略思想及各大開發(fā)集團(tuán)在番禺的戰(zhàn)略部署，以及本項目的開發(fā)成本和未來的收益預(yù)期，確立本次市場調(diào)查 研究方向；重點主要 鎖定在區(qū)域范圍內(nèi)的市場供需細(xì)分情況 了解；基于此，項目部將分以下 各大部分開展本次市場調(diào)查和形成本次市場調(diào)查研究報告。 華南板塊 客戶結(jié)構(gòu)與流向分析 市橋板塊由于項目小，供應(yīng)量少，對廣州市場擴(kuò)展稍弱，客戶主要集中在周邊區(qū)域；華南板塊由于教育配套缺乏，不少急需教育配套的客戶被吸引至市橋板塊。 橋南板塊客源分析 亞運(yùn)板塊客源分析 市橋南 亞運(yùn)板塊 客戶結(jié)構(gòu)與流向分析 客戶喜好什么？ 板塊好在哪里，不好在哪里？ 市橋南 亞運(yùn)板塊 客戶喜好分析 番禺區(qū)別墅市場分析 4 ?別墅產(chǎn)品以聯(lián)排及雙拼為主（少量獨(dú)立別墅），主力面積段在 350500㎡； ?市橋南板塊別墅的均價 20230元 /㎡，華南板塊別墅均價 2500035000元 /㎡，以市橋南水韻藍(lán)灣產(chǎn)品性價比最高； ?總價跨度大，從 350多萬 3000萬均有，但主力總價段在 6001500萬。其中 市橋商圈 是已發(fā)展成熟的番禺舊商業(yè)中心， 萬博商圈 則是近幾年崛起并有較高商業(yè)定位的新晉商圈，相比之下，相對落后 大石商圈 略顯尷尬，商業(yè)配套欠缺，檔次也不高。萬博中心商圈輻射范圍涵蓋市橋、大石、鐘村、南村、洛溪及沙溪等，總面積 。 大石商圈整體概況 ? 商圈主力消費(fèi)群體是周邊住宅的居民，年齡主要介乎 15— 65歲，消費(fèi)群體的出行方式主要以公交為主。 周邊大型社區(qū)如華碧、錦繡香江、雅居樂、祈福、南奧等擁有較為大型和成熟商業(yè)配套。例如：祈福新村的商業(yè)中心和食街不僅滿足小區(qū)的業(yè)主需求，還吸引周邊項目及社區(qū)居民前來消費(fèi)、休閑等； ? 區(qū)域內(nèi)各商圈的局域性明顯，不能作為本項目優(yōu)勢商業(yè)資源利用； ? 本項目需要打造具有自身特色的綜合性商業(yè)配套，不僅能滿足項目業(yè)主的需求，還能吸引周邊的居民前來消費(fèi)； 項目所處商圈格局現(xiàn)狀 打造服務(wù)于社區(qū)的特色商業(yè)配套 番禺區(qū)未來樓市供應(yīng)量分析 Part 3 各板塊土地儲備及出讓分析 各板塊土地儲備量大，未來項目一但開發(fā)將有極大貨量推向市場，將需要 35年的時間來消化， 項目 面臨嚴(yán)峻的“從立法則” 競爭 環(huán)境 番禺區(qū)各板塊在售樓盤及待售貨量未來供應(yīng)量統(tǒng)計分析 ? 縱觀目前番禺樓盤整體供應(yīng)，未來將近約 6000套新增貨量集中在華南板塊； ? 市橋和橋南板塊未來貨量將明顯回落，以消化現(xiàn)有貨量為主； ? 亞運(yùn)板塊貨量有待消化，未來新增樓盤項目依舊是大社區(qū)為主，供應(yīng)量較大。 番禺區(qū)整體客戶流向分析 部分回流 項目潛在客戶需求分析及本項目開發(fā)的啟示 本區(qū)域客戶類型： ?大批廣州剛需性首次臵業(yè)客戶和改善臵換型的中高端客戶； ?番禺本地的中高端客戶（自住及投資均有一部分）； 分析其客戶需求及喜好 ，項目部認(rèn)為 本項目有以下一些啟示可以參考 項目部觀點 ： ? 產(chǎn)品啟示： 本項目的產(chǎn)品應(yīng)結(jié)合目前客戶實際需求，產(chǎn) 品需要包涵市場上熱銷的實用小戶型、改善型客戶追捧的舒適平層大戶型、及部分高端客戶需求的大面積產(chǎn)品（疊加或別墅等）以滿足廣泛的剛需型客戶及臵換型客戶的需求。 ? 可乘坐多條公交線路接駁地鐵大石站、會江站和漢溪長隆站， 步行 +公車需時約 1520分鐘 項目商業(yè)配套 地塊遠(yuǎn)離區(qū)域商業(yè)中心，缺乏必要的生活配套設(shè)施 大石鎮(zhèn)中心 市橋商業(yè)中心 萬博中心 地塊 天和百貨 金石娛樂城 富麗城 ? 項目 基本生活配套 如肉菜市場、大型冷鮮類超市 極度缺乏 ，需要乘坐公交車或者開車去到大石及周邊中型樓盤的配套市場、超市和農(nóng)貿(mào)市場購買。 地塊 大石長江中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院 番禺武警醫(yī)院 項目景觀資源 地塊附近有香江動物園、長隆主題公園等旅游景點 ? 項目周邊有 長隆旅游度假區(qū)四大主題公園，香江動物園、大夫山森林公園，金山湖公園 等，周邊旅游項目較為豐富。 規(guī)劃布局 通過中心商業(yè)區(qū)規(guī)劃，改善了片區(qū)商業(yè)及市政配套設(shè)施的短板； ? 國際文化中心 ? 商業(yè) MALL ? 主題俱樂部 ? 中小學(xué)，幼兒園 組團(tuán)就地塊地形及優(yōu)勢布局產(chǎn)品類型，組團(tuán)間產(chǎn)品類型各異，特色鮮明； 低密度多層洋房 兩梯四戶 依山面江 依坡地而建的聯(lián)排別墅，贈送兩層地下面積 佰利山組團(tuán)：以山為主題，圍合式布局 —— 2萬平米私家山頂公園 佰利山組團(tuán) 繞山面江而建高層大面積產(chǎn)品 2萬平方私家山頂公園 借鑒之處 3 規(guī)劃布局 地形與物業(yè)類型 坡地 山地 擁有優(yōu)勢條件 地形適宜布局產(chǎn)品 限制條件 /問題 擁有外部優(yōu)質(zhì)景觀 環(huán)境靜謐 ,高度私密 原生態(tài)，低密度 ,風(fēng)水佳 類 別 墅 別 墅 等低密度高端產(chǎn)品 容積率 以山為主題 圍合式布局高層 密度大 規(guī)劃布局 景觀營造 有山，但缺“水”
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