番禺長(zhǎng)隆地塊(原天龍山莊)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告-閱讀頁(yè)
2025-01-25 23:56本頁(yè)面
【正文】 河灣半島 2023年 9月 3期 250660 1705 1127 578 市橋板塊 金融街融穗瀾灣 2023年 8月 3棟 69112 766 693 73 星尚 2023年 1月 6棟、 3棟 94120 1590 1067 523 正太廣場(chǎng) 2023年 3 A2 82117 636 339 297 東怡新地 2023年 1月 6 76141 390 239 151 ? 2023年 111月番禺一手新房成交達(dá) 11690套，排名全市第四，其中成交量同比去年同期增長(zhǎng) %，價(jià)格同比去年同期微漲 %。 ? 華南板塊未來貨量集中在的雅居樂劍橋郡、諾德名都、祈福、時(shí)代外灘和珊瑚天峰； ? 市橋南板塊主要集中在海倫堡、雅居樂錦官城和星匯組團(tuán)、及金沙灣花園； 在售重點(diǎn)樓盤剩余貨量統(tǒng)計(jì)分析 區(qū)域樓市環(huán)境回顧與總結(jié) Part 4 剛需客戶： 整個(gè)番禺市場(chǎng)剛需客戶成交最為活躍，其中二手成交也占據(jù)了極大的份量； 改善臵換型客戶： 目前番禺的巨大臵換潮帶來了大批量的臵換型客戶； 別墅客戶： 別墅市場(chǎng)并不活躍，但仍存在一定客戶； 番禺區(qū)不同層次客戶承接力分析 目前，番禺各板塊客源主要呈現(xiàn)出“需求主導(dǎo)流向”的特點(diǎn) 。 ? 建筑風(fēng)格啟示： 目前番禺市場(chǎng)上最受客戶喜愛及追捧的仍為歐式異域風(fēng)情形態(tài)的建筑； 項(xiàng)目開發(fā)的啟示 ? 園林及展示面啟示： 打造主題式園林更能觸動(dòng)客戶，番禺客戶尤為喜愛大山大水的園林特色 。 項(xiàng)目開發(fā)的啟示 第一部分：項(xiàng)目地塊分析 第二部分：項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì) 第三部分：規(guī)劃案例借鑒 第四部分：產(chǎn)品規(guī)劃方向 第二篇章：產(chǎn)品策劃 項(xiàng)目及地塊分析 Part 1 外部條件 1 項(xiàng)目區(qū)位條件 地塊位于番禺西面，廣州南站 番禺新城中心的邊緣地帶 地塊 地塊 項(xiàng)目交通條件 大交通非常便利， 10分鐘到南站， 30分鐘到達(dá)廣州市區(qū) 地塊 漢溪大道 金山大道 番禺大道 新光快速 市廣路 興南大道 105國(guó)道 ? 從項(xiàng)目地塊駕車經(jīng)過 105國(guó)道市廣路和南站大道10分鐘直達(dá)南站 出發(fā)大廳，駕車經(jīng)市廣路鐘村20分鐘直達(dá)番禺市橋中心， 30分鐘到體育中心 項(xiàng)目交通條件 小交通條件一般，到番禺中心較方便，到市區(qū)需要換乘 飄峰崗站 會(huì)江站 漢溪長(zhǎng)隆站 大石站 3km 4km 3km ? 飄峰公交站有 近 10條公交線路 ，連接廣州市客運(yùn)總站、番禺市橋汽車客運(yùn)站、廣州火車南站總站等。 項(xiàng)目市政配套 地塊周邊無優(yōu)質(zhì)的教育資源 ? 距離本案 34公里范圍 內(nèi)有禮村小學(xué)、大石鎮(zhèn)中心小學(xué)、番禺大石小學(xué)、富麗小學(xué)等，周邊教育資源相對(duì)薄弱。距離項(xiàng)目大約 10分鐘車程。 地塊 長(zhǎng)隆主題公園 香江野生動(dòng)物園 地塊條件 2 地塊分析小結(jié) 地塊位于廣州南站 番禺新城中心組團(tuán)的邊緣地帶，位置較偏； 1 大小交通條件都相對(duì)較好，與市區(qū)的連接便利； 2 地塊周邊和自身的景觀資源比較豐富，但商業(yè)配套有待完善； 3 地塊周邊的環(huán)境較差，對(duì)項(xiàng)目的形象有較大影響； 4 地塊內(nèi)部山體較多，地形復(fù)雜，雖規(guī)劃難度大，但有利于打造 優(yōu)越的居住環(huán)境和高端的產(chǎn)品。 開發(fā)策略 二期打造中小戶型洋房產(chǎn)品，在別墅的拉動(dòng)下，洋房產(chǎn)品迎合市場(chǎng)需求 ,幵順利占據(jù)高端地位 迎賓大道 三期 開發(fā)東片區(qū) 別墅 +洋房 四期 開發(fā)東片區(qū) 小戶型洋房 (70/90限制 ) 五期 開發(fā)東片區(qū) 大面積洋房 開發(fā)策略 東區(qū) :后期通過“ 水景 +大面積綠化 +別墅 ”，內(nèi)部?jī)r(jià)值升級(jí)，實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià) 規(guī)劃布局 組團(tuán)式布局，別墅與洋房獨(dú)立組團(tuán) ,地塊南部布局別墅 ,北部布局高層洋房 ,營(yíng)造低密度環(huán)境. 洋房組團(tuán) 別墅組團(tuán) 洋房組團(tuán) 別墅組團(tuán) 物業(yè)配套 中心會(huì)所 配套商業(yè) 社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)臨洋房區(qū)設(shè)置，會(huì)所臨高端物業(yè)（別墅）在地塊中心位置打造 景觀特色 高綠化、多層次、立體景觀，演繹“中國(guó)首席生態(tài)豪宅”的產(chǎn)品定位 案例 (2)雅居樂劍橋郡 2 開發(fā)企業(yè) :雅居樂地產(chǎn) 項(xiàng)目位置 :大學(xué)城板塊 占地面積 :32萬(wàn)平米 總建面積 :110萬(wàn)平米 產(chǎn)品類型 :洋房 /別墅 /商業(yè) 開發(fā)策略 首期 開發(fā)臨海組團(tuán) 小高層 中小面積洋房 二期 開發(fā)中部 聯(lián)排別墅 三期 開發(fā)東區(qū) 高層中大面積房 開發(fā)策略 :以依山面江的小高層及全方位的配套占位打開市場(chǎng) ,帶動(dòng)后期產(chǎn)品銷售 。 ?地塊東面有高差，視野相對(duì)開闊，但受旁邊地塊影響，存在不確定性。 產(chǎn)品分布建議 建議地塊四周布置中小面積兩房三房，地塊內(nèi)部布置中大面積產(chǎn)品，商業(yè)沿市政路和馬路分布 黃色 ：適宜布臵面積較小的兩房單位和三房單位。 藍(lán)色 ：適宜布臵中大面積的三房單位和情景洋房。 異域風(fēng)情 豪華 高貴 有身份 ? 裝飾藝術(shù)派、裝飾藝術(shù)風(fēng)格、摩登風(fēng)格等， 誕生于 20世紀(jì) 20年代 ? 介于新古典主義和現(xiàn)代主義之間，既摩登時(shí)尚又不至于太過激進(jìn)， 是古典對(duì)稱和現(xiàn)代簡(jiǎn)約的綜合 園林風(fēng)格建議 現(xiàn)代派臺(tái)地園林 番禺市場(chǎng)各樓盤的園林風(fēng)格，以歐式園林、山水園林和花園式園林為主，除錦繡香江等樓盤園林環(huán)境較為突出外，其余基本無特別之處
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