番禺長隆地塊(原天龍山莊)項目前期策劃報告(文件)
【正文】 仁者樂山，智者樂水 圍繞“山”、“水”做文章 開發(fā)規(guī)劃及模式 錦繡香江 劍橋郡 碰到主要問題 熱點板塊，規(guī)模大， 生地 非熱點板塊，規(guī)模大， 生地 定位 首席生態(tài)豪宅社區(qū) 高端人文社區(qū) 開發(fā)策略 以高端產(chǎn)品占位 以資源最佳產(chǎn)品占位 打開市場，建立品牌 優(yōu)勢： 通過高端產(chǎn)品迅速建立整個項目在市場中的形象和高度； 借助并發(fā)揮地塊優(yōu)勢，降低前期開發(fā)成本投入； 產(chǎn)品素質(zhì)高，抵擋市場風(fēng)險能力強(qiáng)； 以少量高端產(chǎn)品，帶動后期產(chǎn)品售價，實現(xiàn)項目整體品牌溢價； 劣勢：前期高端產(chǎn)品（別墅）去貨速度較慢，不利于資金回收； 產(chǎn)品規(guī)劃建議 Part 3 產(chǎn)品類型建議 考慮市場因素和地塊容積率，建議以高層、小高層為主，適量情景洋房 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品列舉 臵業(yè)門檻 片區(qū)市場供給 別墅類 獨棟 單價 3000035000 總價 400～ 1500萬 供給量很少，需求客戶群小 聯(lián)排、疊拼 單價 2500030000 總價 280500萬 供需較小，銷售速度較慢 情景洋房 市場空缺 高層、小高層 單價 900016000 總價 50180萬 市場主流產(chǎn)品 面積 戶型 市場情況 分析 建議 5070㎡ 一房、兩房 成交量接近新增供應(yīng)量，消化率約 81% 總價低，投資客最多，分布在發(fā)展成熟的板塊 ★ 7090㎡ 兩房 成交量遠(yuǎn)大于新增供應(yīng)量，呈供不應(yīng)求狀態(tài) 總價較低，首置客為主，市場需求大， ★★★★ 90120㎡ 三房 成交量和新增供應(yīng)量最大，消化率接近 87% 市場主流產(chǎn)品，適合首置和改善，需求大 ★★★★★ 120140㎡ 三房 輕微供過于求，消化率約70% 升級版三房戶型，適合改善型，銷售較好 ★★★ 140160㎡ 四房 嚴(yán)重供過于求，消化率不足 35% 市場嚴(yán)重飽和，銷售困難 ★ 160180㎡ 四房、五房 新增供應(yīng)少，消化率達(dá)到80% 市場稀缺產(chǎn)品，需求量有增長趨勢 ★★★★★ 180㎡以上 五房、六房 中度供過于求，消化率僅40% 市場飽和，銷售緩慢 ★ 產(chǎn)品類型建議 建議主力戶型為 90120方三房，其次是 7090方兩房和 160180方四、五房 √ √ √ √ 社區(qū)配套價值 形象貢獻(xiàn)者 利潤貢獻(xiàn)者 回籠資金手段 商業(yè) 兩房 三房 情景 產(chǎn)品角色 產(chǎn)品類型建議 產(chǎn)品角色：三房是主要利潤的貢獻(xiàn)者，情景洋房是項目的形象貢獻(xiàn)者 通過商業(yè)自身造血提升內(nèi)部產(chǎn)品價值 供不應(yīng)求，市場熱銷，幫助回籠資金 市場主流，需求量大，貢獻(xiàn)主要利潤 高端產(chǎn)品，作為項目形象的代表，提升檔次和增加溢價 產(chǎn)品分布建議 地塊邊界區(qū)域受周邊環(huán)境影響，價值較低，地塊內(nèi)部的價值更高 木材廠 加油站 加工廠 加工廠 加工廠 山丘 國道 石材 木材堆放區(qū) 家禽屠宰場 木材廠 飛龍地塊 生豬屠宰場 陵園 垃圾處理廠 飄峰崗 山峰 ?地塊西面、北面、南面周邊環(huán)境差，景觀資源少，價值最低。 粉色 ：適宜布臵中等面積的三房單位。 演講完畢，謝謝觀看！ 。 商業(yè) ：建議布置在南面臨馬路區(qū)域和沿市政路分布 建筑風(fēng)格建議 建筑風(fēng)格：古典而現(xiàn)代的 ART DECO風(fēng)格 ? 華南板塊、市橋板塊、橋南板塊項目以 歐式風(fēng)情 最受客戶喜歡，如錦繡香江、星河灣、海倫堡等歐式建筑，富有異域風(fēng)情，且外立面選材質(zhì)感有檔次，客戶感覺舒適有身份。 ?地塊內(nèi)部山體環(huán)繞，受外圍環(huán)境干擾少，價值最高。 5 項目核心優(yōu)勢 Part 2 區(qū)位價值 ?廣州南拓的發(fā)展趨勢； ?番禺新城和華南板塊的發(fā)展契機(jī)； ?廣州南站的帶動輻射； 景觀價值 ? 附近長隆四大主題公園、香江動物園； ? 飄峰崗及周邊的天然山景； ? 區(qū)域罕有的原始生態(tài)環(huán)境和山體景觀； 速度價值 ? 新生代開發(fā)商，沒有大企業(yè)拖沓的報批制度； ? 屬于公司開發(fā)的首個廣州項目，可調(diào)動全公司所有資源為項目服務(wù)； 核心優(yōu)勢分析 區(qū)位、景觀 和速度構(gòu)成 項目的三大優(yōu)勢，景觀價值最為核心 借鑒案例分析 Part 2 案例 (1)錦繡香江 1 開發(fā)企業(yè) :香江集團(tuán) 項目位置 :華南板塊 ,迎賓路 項目定位 :國際化生態(tài)居住社區(qū) 占地面積 :約 87萬平方米 總建面積 :約 122萬平方米 產(chǎn)品類型 :洋房 \別墅 \公寓 迎賓大道 首期 開發(fā)西片區(qū) 坡地別墅 二期 開發(fā)西片區(qū) 洋房產(chǎn)品 西片區(qū)開發(fā) 高爾夫球綠地 大生態(tài)環(huán)境 開發(fā)策略 西區(qū) :結(jié)合地塊 ” 坡地 ” 特點 ,以高端別墅產(chǎn)品占位 ,樹立高端形象及項目品牌 。 項目市政配套 地塊周邊缺乏大型醫(yī)療結(jié)構(gòu) ? 大石鎮(zhèn)中各類醫(yī)院、診所等有近 10間，其中大中型的醫(yī)院有 大石長江中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、番禺大石武警醫(yī)院等。 ? 配套啟示： ， 目前華南板塊的客戶已形成關(guān)注社區(qū)自身配套的習(xí)慣， 適當(dāng)打造區(qū)域互補(bǔ)性配套，在增加客戶信心的同時，提升項目的商業(yè)價值。 ? 預(yù)計 2023年 上半年番禺區(qū)總供應(yīng)量將超過 20230套。 ? 商業(yè)的打造除了考慮商業(yè)出售外，還要考慮商業(yè)的長期有序經(jīng)營。 大石商圈概況
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