【正文】 備 注 情況一 4200 100 420230 126000 25 2023 利率以 2023年 2月 9日基準(zhǔn)利率計(jì)算，即年利率 % 情況二 5000 100 500000 150000 25 2385 首付相對(duì)于一增加 ，月還款增加 380元。 中國鐵建 國際城 89㎡戶型（ ） 入戶 花園 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議 —— 贈(zèng)送面積 入戶花園 67 贈(zèng)送面積 —— 陽 臺(tái)、露 臺(tái) ? 客廳設(shè)置觀景陽臺(tái)，寬度約 —，欄桿采用通透的鐵花欄桿或玻璃欄桿； ? 廚房設(shè)置生活陽臺(tái)，生活陽臺(tái)面積小而精致； ? 復(fù)式、錯(cuò)層房可設(shè)較大面積的露臺(tái)。 衛(wèi)生間 ? 衛(wèi)生間要求采光通風(fēng)，兩房設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，三房以上可設(shè)兩個(gè)衛(wèi)生間； ? 衛(wèi)生間排水方式設(shè)計(jì)為戶內(nèi)側(cè)墻出水，并要求設(shè)兩個(gè)地漏，一個(gè)為排洗浴用水，一個(gè)排地面水； ? 衛(wèi)生間外墻預(yù)留排風(fēng)扇、熱水器孔洞，及相關(guān)電源插口。 ? 單棟建筑 1個(gè)單元，每單元兩梯四戶，單層共 4戶，建筑開間約 30米，進(jìn)深約 14米。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議：戶型創(chuàng)新 —— “錯(cuò)層” 77 ３７ ——５３平米，一室一廳，小戶型，適合單身貴族居住，另外小戶型非常適合家長陪讀使用。 景觀規(guī)劃要求： 1）、小區(qū)整體景觀采用點(diǎn)線面進(jìn)行結(jié)合，由中央主體景觀向 56處景觀點(diǎn)串聯(lián)，形成互動(dòng)； 2）、景觀規(guī)劃上體系出功能性的景區(qū)或小品設(shè)置，加強(qiáng)公眾的參與性與休憩性。） 第二重：門棟保全 （ A、可視對(duì)講系統(tǒng) ； B、單元入口門鎖。 恒溫游泳池： 恒溫游泳池設(shè)置，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次； 幼兒園： 標(biāo)準(zhǔn)九班制幼兒園，滿足客戶教育需求。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目道路體系：“人車分流”建議 86 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目商業(yè)形象建議 87 報(bào)告思路 第一篇：城市篇 全椒印象 第二篇：政策篇 樓市前景 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 第六篇：營銷篇 推廣戰(zhàn)略 第七篇：形象篇 V I 體系 項(xiàng)目分析 市場定位 主題定位 價(jià)值展示 客群分析 開發(fā)節(jié)奏 價(jià)格定位 商業(yè)定位 88 本案位于全椒縣城南新區(qū)城南大道南側(cè)，大吳路西側(cè)，移動(dòng)公司西南側(cè)，占地面積約 56312平方米，呈梯形。 本案地段價(jià)值主要表現(xiàn)為： ?政務(wù)核心，城市發(fā)展的先鋒； ?潛力地段，升值空間巨大； ?優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，教育資源豐富； ?商業(yè)中心，未來城南的商業(yè)副中心。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目分析：本案周邊配套狀況 90 土地平整，易于開發(fā)。打造高品質(zhì)的社區(qū)園林景觀，可以使項(xiàng)目高人一籌，成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者，建立市場高度。 我們的占位策略是： 傳承 +突破 傳承是基礎(chǔ)，突破是飛躍 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 市場定位：定位策略 95 傳承：區(qū)位優(yōu)勢＋交通優(yōu)勢 ＋ 配套優(yōu)勢 吸引：中高檔消費(fèi)者 但是，老城區(qū)競爭對(duì)手同樣有此優(yōu)勢 而且，我們的樓面價(jià)高于對(duì)手 怎么辦？？ 突破：守正出奇 ＋ 人無我有 ＋ 人有我優(yōu) 突破項(xiàng)目形象主題 ，提升客戶心理預(yù)期 打造高端產(chǎn)品形象，面向高端客戶同時(shí)兼顧普通客群 突破全椒產(chǎn)品慣性，創(chuàng)新吸引客戶關(guān)注 板式高層新鮮產(chǎn)品，最大限度吸引客戶的眼球 突破虛名，以真實(shí)獲得客戶認(rèn)可 駕御城市，繁華為我所用，引領(lǐng)全椒都市生活 超越＞＞＞建立市場高度 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 96 ?發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)：以產(chǎn)品創(chuàng)新突破市場包圍，吸引眼球，搶占先機(jī)。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 市場定位：超越，建立市場高度 超越，脫穎而出，領(lǐng)跑全椒！ 超越，成為樓市的領(lǐng)航者！ 超越，成就全椒。 ?放大優(yōu)勢，淡化劣勢：復(fù)合產(chǎn)品價(jià)值，打造產(chǎn)品差異化，提高客戶心理預(yù)期。 威脅 —— T 競爭激烈： 全椒目前擁有 20多個(gè)項(xiàng)目，市場競爭較為激烈，且開發(fā)總量在不斷增大，未來競爭將更加激烈； 政策調(diào)控： 樓市面臨政策調(diào)控的機(jī)率增大，將致使部分客戶持觀望態(tài)度，影響了去化速度，增加了開發(fā)資金壓力。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目分析： SWOT分析 —— 優(yōu)勢 92 機(jī)會(huì) —— O： 發(fā)展機(jī)會(huì)： 南京都市圈的發(fā)展，必然推動(dòng)全椒走上快速發(fā)展之路，城市化進(jìn)程提高，商品房需求廣闊； 區(qū)位機(jī)會(huì)： 城南板塊的發(fā)展得到了政府的高度重視，城市板塊的上升，將項(xiàng)目推到了高點(diǎn)； 定位機(jī)會(huì)： 全椒目前缺乏真正意義上的高檔項(xiàng)目，中高檔消費(fèi)需求未得到釋放，市場機(jī)會(huì)大； 客源機(jī)會(huì)： 項(xiàng)目交通條件優(yōu)異，更容易為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城客戶所接受，潛在客戶資源豐富；同時(shí)全椒的大建設(shè)產(chǎn)生了大量的有資金的”拆遷戶“，將成為有力的客戶資源。 生活配套： 地塊周邊擁有學(xué)校、銀行、移動(dòng)大廳、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)街等生活配套，居家十分便利。綠化率 ≥35％，容積率 ≤，建筑限高 80米。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目基本配套設(shè)施建議 83 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目配套設(shè)施建議 —— 運(yùn)動(dòng)器材 84 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目配套設(shè)施建議 —— 會(huì)所、游泳池 85 隨著居民收入水平的提高，汽車逐步走進(jìn)普通家庭。） 小區(qū)公共照明聲控系統(tǒng) ；小區(qū)背景音樂系統(tǒng)；寬帶、電話、有線電視接口入戶。 4）、高層物業(yè)規(guī)劃上分布到景觀帶周圍，通過景觀等賣點(diǎn)來制造高層景觀房，并擴(kuò)大項(xiàng)目賣點(diǎn)，促進(jìn)高層物業(yè)的銷售。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議：戶型創(chuàng)新 —— “小戶型” 78 住宅的景觀汲取東方傳統(tǒng)智慧，借鑒西方園林大家手筆，演繹中西合璧園景大觀，塑造高貴、博大、同時(shí)兼熱情與奔放的園林景觀。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議：戶型創(chuàng)新 —— “樓中樓” 75 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議：戶型創(chuàng)新 —— 錯(cuò)層陽臺(tái)、空中復(fù)式 76 一套房子，廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。 轉(zhuǎn)角窗 凸 窗 入戶門 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議 —— 門、窗設(shè)計(jì)建議 71 B1戶型 面積： 99㎡ A1戶型 面積： 83㎡ 進(jìn) 深 米 進(jìn) 深 米 開 間 米 開 間 ?亮點(diǎn)一： 面積小于 100㎡； ?亮點(diǎn)二： 贈(zèng)送空中花園； ?亮點(diǎn)三： 戶型布局合理、大方實(shí)用。 臥 室： 二室及小三室主臥開間約 ～ ，大三戶以上戶型 ～ ；二室次臥開間約 ～ M，小戶型次臥開間約 M。 在不考慮收入變化的情況下，居民選擇住房面積同單價(jià)之間成反比例關(guān)系，房價(jià)上升，需要的單套面積下降。 假設(shè)以家庭為單位的購房者，每月購房還款消費(fèi)占家庭月收入的 40%，則家庭月還款能力是 4974*40%=1989元。 ?在滿足兩房朝南的基礎(chǔ)上，客廳的設(shè)置可相應(yīng)隨景而設(shè)，但絕對(duì)不能做成僅靠采光井采光的中間廳和西北放置； ?需注意分?jǐn)偮实目刂?，高層?20%左右，低于 20%的公攤較為受到客戶青睞； ?空間布局體現(xiàn)“動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離”等時(shí)尚消費(fèi)理念。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 —— 地中海風(fēng)格 62 戶型的設(shè)計(jì)原則： 市場逐步重視產(chǎn)品競爭的時(shí)代，戶型的重要性被凸顯出來作為建筑設(shè)計(jì)的細(xì)分，戶型設(shè)計(jì)除了遵守建筑設(shè)計(jì)三原則之外，也有自己的特殊要求，分為五大設(shè)計(jì)原則，即： 實(shí)用性、安全性、經(jīng)濟(jì)性、靈活性、藝術(shù)性。富有內(nèi)涵設(shè)計(jì)理念，讓建筑充滿韻味，耐人尋味。結(jié)合項(xiàng)目地塊特點(diǎn)， 我們建議以主題商城及沿街商鋪為主，建筑面積約 2萬平米， 其中 1萬平米為綜合商業(yè)，建議單層面積５０００平米左右，適合綜合性大商業(yè)入駐。則 ?住宅部分約占 88%，即 147000平米； ?商業(yè)部分約占 12%，即 20230平米； ?公共設(shè)施部分 ,約 1936平米。 據(jù)此，可以得出本案建筑高度主要為： 18— 27層。 則項(xiàng)目總建筑面積約： 180000平米。 土地性質(zhì)：居住（ 70年）、商業(yè)（ 40年） 建筑限高： 80米以下 車位： /戶 商業(yè) /100平米 主入口：城南大道 建筑風(fēng)格要求：現(xiàn)代風(fēng)格、柔和、淡雅的色彩系統(tǒng) 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 52 ?3的容積率，決定了項(xiàng)目不適合開發(fā)多層、小高層， 項(xiàng)目將是以高層為主的高檔住宅 ； ?項(xiàng)目計(jì)容積率總建筑面積約約 168936平米，規(guī)模上屬于中上等社區(qū)， 內(nèi)部配套以實(shí)用功能為首要目的 ； ?項(xiàng)目處于城南新區(qū)，地塊四周目前人氣不足，商業(yè)氛圍一般， 商業(yè)規(guī)模不宜過大 ； ?項(xiàng)目定位為高檔樓盤，需要有一定的景觀配套作為支撐，建議 打造小規(guī)模的主題景觀廣場 ； ?結(jié)合市場情況及項(xiàng)目定位，在產(chǎn)品上需要有所創(chuàng)新：觀景大戶型、挑高（墅式樓中樓）等。同時(shí)，本案高端的定位決定了，項(xiàng)目開發(fā)過程中更應(yīng)該重視的是自身品質(zhì)的提高，競爭對(duì)手只能作為我們決策的一個(gè)參考。 ?地段的價(jià)值，需要進(jìn)一步的發(fā)掘、炒作，推出城市板塊的概念，聯(lián)袂政府及媒體共同炒熱城南新區(qū)，項(xiàng)目的地段價(jià)值自然飆升。 價(jià)格力是產(chǎn)品銷售主導(dǎo)，創(chuàng)意的包裝將推波助瀾 可以預(yù)測，全椒市房價(jià)目前處于相對(duì)合理的階段，價(jià)格比較適中，有一定的上升空間。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：房地產(chǎn)市場特征總結(jié) 48 全椒樓市已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)硬件（規(guī)劃、建筑）拼“綜合實(shí)力”、軟件（定位和推廣）講“特色” 和“差異”的時(shí)代。 住宅市場均價(jià)約 4200元 /平米 ，同全省其他縣城相比，房價(jià)處于中上等。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：房地產(chǎn)市場特征總結(jié) 47 全椒房地產(chǎn)市場特征綜述： 全椒市相對(duì)于大城市來說，其房產(chǎn)市場規(guī)模比較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，受政策環(huán)境、市場環(huán)境影響較為明顯，但是，作為起步晚的小城市，全椒房產(chǎn)市場發(fā)展空間大，在潛力方面優(yōu)勢明顯，從長期的角度看，在全椒進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)前景看好。 推廣手段落后，導(dǎo)致營銷工作比較枯燥，消費(fèi)者對(duì)推廣興趣不高。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：房地產(chǎn)市場特征總結(jié) 45 開發(fā)量大，但樓盤分布不均 全椒總體開發(fā)量超過了 150萬平米，相對(duì)于城市規(guī)模來說，這么大的開發(fā)量將意味著激烈的競爭。 在政府及消費(fèi)者雙重要求下，全椒房地產(chǎn)市場正逐步走上規(guī)范化發(fā)展之路。 ?租賃經(jīng)營。 ?全椒縣專業(yè)市場發(fā)展總體上較為落后，后續(xù)市場開發(fā)空間大，未來潛力巨大。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r簡析 43 全椒商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r簡述 ?全椒縣的商貿(mào)業(yè)逐漸興起，但其在專業(yè)化和發(fā)展速度上仍有不足之處，能叫的響的新型商業(yè)街區(qū)仍處于空白，目前商業(yè)的發(fā)展境地比較尷尬。 ③ 沿街商鋪價(jià)格，明顯高于市場內(nèi)商鋪。 縣城，特別是在城市新區(qū)，樓盤之間地段因素差距減小 ，“景觀”、“配套”、“形象”、“物管”等軟實(shí)力就成為項(xiàng)目提升品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)超越的重要因素，也是支撐高房價(jià)的基礎(chǔ)。主要是因?yàn)榭們r(jià)飆升，超出了部分消費(fèi)者的購買能力，不得不降低要求選擇較小面積的戶型， 80— 110平米的戶型將成為未來幾年市場主導(dǎo)戶型 。 一枝獨(dú)秀！ 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：綠化率、景觀配比分析 40 從下圖可以看出，目前在售的樓盤戶型主力面積基本上都在 80——140平米之間。 3的容積率，通常需要建設(shè) 18層以上的高層。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：規(guī)模分析 38 現(xiàn)有市場已有容積率超過 3以上的樓盤，本案并不是唯一的高容積率樓盤，相對(duì)壓力減小。 本案地段價(jià)值主要表現(xiàn)為： ?政務(wù)核心，城市發(fā)展的先鋒； ?潛力地段，升值空間巨大； ?優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，教育資源豐富； ?商業(yè)中心，未來城南的商業(yè)副中心。 價(jià)格： 1層商鋪均價(jià) 20230元 /平米，二層 13000元 /平米 綜合評(píng)價(jià)：重視營銷推廣工作，知名度高；引進(jìn)主力店蘇果超市，提升了項(xiàng)目的人氣，營造出了較為濃厚的商 業(yè)氛圍。 價(jià)格：住宅均價(jià) 4400元 /平米 綜合評(píng)價(jià)：住宅戶型公攤較大，實(shí)用率不高。金都國際 開發(fā)商：全椒漢一房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目位置：城南大道公安巷 占地面積： 10000平米 總建筑面積： 41000平米 容積率： 綠化率： 35% 物業(yè)性質(zhì)：住宅、商鋪、農(nóng)貿(mào)市場 建筑類別：高層（ 1棟 28層， 1棟 32層） 銷售狀況：暫未對(duì)外銷售 價(jià)格：預(yù)計(jì)住宅價(jià)格約 4200元 /平米 綜合評(píng)價(jià)：底層商業(yè)定位為農(nóng)貿(mào)市場，方便居民購物的同時(shí)，對(duì)居住環(huán)境會(huì)產(chǎn)生一定的影響。 個(gè)案調(diào)研 2—— 福聯(lián)世紀(jì)花園 開發(fā)商：全椒福聯(lián)置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：內(nèi)環(huán)南路與南四路交匯處 容積率： 總建筑面積： 83600平米 綠化率： % 物業(yè)性質(zhì)：住宅 建筑類別：多層 主力戶型： 3室 2廳 1衛(wèi)、 2室 2