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項目前期營銷策劃報告01(參考版)

2025-01-24 04:48本頁面
  

【正文】 第五篇:定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 市場定位:超越,建立市場高度 超越,脫穎而出,領跑全椒! 超越,成為樓市的領航者! 超越,成就全椒。 ?放大優(yōu)勢,淡化劣勢:復合產(chǎn)品價值,打造產(chǎn)品差異化,提高客戶心理預期。 我們的占位策略是: 傳承 +突破 傳承是基礎,突破是飛躍 第五篇:定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 市場定位:定位策略 95 傳承:區(qū)位優(yōu)勢+交通優(yōu)勢 + 配套優(yōu)勢 吸引:中高檔消費者 但是,老城區(qū)競爭對手同樣有此優(yōu)勢 而且,我們的樓面價高于對手 怎么辦?? 突破:守正出奇 + 人無我有 + 人有我優(yōu) 突破項目形象主題 ,提升客戶心理預期 打造高端產(chǎn)品形象,面向高端客戶同時兼顧普通客群 突破全椒產(chǎn)品慣性,創(chuàng)新吸引客戶關注 板式高層新鮮產(chǎn)品,最大限度吸引客戶的眼球 突破虛名,以真實獲得客戶認可 駕御城市,繁華為我所用,引領全椒都市生活 超越>>>建立市場高度 第五篇:定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 96 ?發(fā)揮優(yōu)勢,搶占機會:以產(chǎn)品創(chuàng)新突破市場包圍,吸引眼球,搶占先機。 威脅 —— T 競爭激烈: 全椒目前擁有 20多個項目,市場競爭較為激烈,且開發(fā)總量在不斷增大,未來競爭將更加激烈; 政策調(diào)控: 樓市面臨政策調(diào)控的機率增大,將致使部分客戶持觀望態(tài)度,影響了去化速度,增加了開發(fā)資金壓力。打造高品質(zhì)的社區(qū)園林景觀,可以使項目高人一籌,成為市場的領導者,建立市場高度。 第五篇:定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項目分析: SWOT分析 —— 優(yōu)勢 92 機會 —— O: 發(fā)展機會: 南京都市圈的發(fā)展,必然推動全椒走上快速發(fā)展之路,城市化進程提高,商品房需求廣闊; 區(qū)位機會: 城南板塊的發(fā)展得到了政府的高度重視,城市板塊的上升,將項目推到了高點; 定位機會: 全椒目前缺乏真正意義上的高檔項目,中高檔消費需求未得到釋放,市場機會大; 客源機會: 項目交通條件優(yōu)異,更容易為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城客戶所接受,潛在客戶資源豐富;同時全椒的大建設產(chǎn)生了大量的有資金的”拆遷戶“,將成為有力的客戶資源。 第五篇:定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項目分析:本案周邊配套狀況 90 土地平整,易于開發(fā)。 生活配套: 地塊周邊擁有學校、銀行、移動大廳、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)街等生活配套,居家十分便利。 本案地段價值主要表現(xiàn)為: ?政務核心,城市發(fā)展的先鋒; ?潛力地段,升值空間巨大; ?優(yōu)質(zhì)學區(qū),教育資源豐富; ?商業(yè)中心,未來城南的商業(yè)副中心。綠化率 ≥35%,容積率 ≤,建筑限高 80米。 第四篇:產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目道路體系:“人車分流”建議 86 第四篇:產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目商業(yè)形象建議 87 報告思路 第一篇:城市篇 全椒印象 第二篇:政策篇 樓市前景 第三篇:市場篇 調(diào)研分析 第四篇:產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 第五篇:定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 第六篇:營銷篇 推廣戰(zhàn)略 第七篇:形象篇 V I 體系 項目分析 市場定位 主題定位 價值展示 客群分析 開發(fā)節(jié)奏 價格定位 商業(yè)定位 88 本案位于全椒縣城南新區(qū)城南大道南側,大吳路西側,移動公司西南側,占地面積約 56312平方米,呈梯形。 第四篇:產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目基本配套設施建議 83 第四篇:產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目配套設施建議 —— 運動器材 84 第四篇:產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目配套設施建議 —— 會所、游泳池 85 隨著居民收入水平的提高,汽車逐步走進普通家庭。 恒溫游泳池: 恒溫游泳池設置,體現(xiàn)項目檔次; 幼兒園: 標準九班制幼兒園,滿足客戶教育需求。) 小區(qū)公共照明聲控系統(tǒng) ;小區(qū)背景音樂系統(tǒng);寬帶、電話、有線電視接口入戶。) 第二重:門棟保全 ( A、可視對講系統(tǒng) ; B、單元入口門鎖。 4)、高層物業(yè)規(guī)劃上分布到景觀帶周圍,通過景觀等賣點來制造高層景觀房,并擴大項目賣點,促進高層物業(yè)的銷售。 景觀規(guī)劃要求: 1)、小區(qū)整體景觀采用點線面進行結合,由中央主體景觀向 56處景觀點串聯(lián),形成互動; 2)、景觀規(guī)劃上體系出功能性的景區(qū)或小品設置,加強公眾的參與性與休憩性。 第四篇:產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議:戶型創(chuàng)新 —— “小戶型” 78 住宅的景觀汲取東方傳統(tǒng)智慧,借鑒西方園林大家手筆,演繹中西合璧園景大觀,塑造高貴、博大、同時兼熱情與奔放的園林景觀。 第四篇:產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議:戶型創(chuàng)新 —— “錯層” 77 37 ——53平米,一室一廳,小戶型,適合單身貴族居住,另外小戶型非常適合家長陪讀使用。 第四篇:產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議:戶型創(chuàng)新 —— “樓中樓” 75 第四篇:產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議:戶型創(chuàng)新 —— 錯層陽臺、空中復式 76 一套房子,廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。 ? 單棟建筑 1個單元,每單元兩梯四戶,單層共 4戶,建筑開間約 30米,進深約 14米。 轉(zhuǎn)角窗 凸 窗 入戶門 第四篇:產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 —— 門、窗設計建議 71 B1戶型 面積: 99㎡ A1戶型 面積: 83㎡ 進 深 米 進 深 米 開 間 米 開 間 ?亮點一: 面積小于 100㎡; ?亮點二: 贈送空中花園; ?亮點三: 戶型布局合理、大方實用。 衛(wèi)生間 ? 衛(wèi)生間要求采光通風,兩房設一個衛(wèi)生間,三房以上可設兩個衛(wèi)生間; ? 衛(wèi)生間排水方式設計為戶內(nèi)側墻出水,并要求設兩個地漏,一個為排洗浴用水,一個排地面水; ? 衛(wèi)生間外墻預留排風扇、熱水器孔洞,及相關電源插口。 臥 室: 二室及小三室主臥開間約 ~ ,大三戶以上戶型 ~ ;二室次臥開間約 ~ M,小戶型次臥開間約 M。 中國鐵建 國際城 89㎡戶型( ) 入戶 花園 第四篇:產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 —— 贈送面積 入戶花園 67 贈送面積 —— 陽 臺、露 臺 ? 客廳設置觀景陽臺,寬度約 —,欄桿采用通透的鐵花欄桿或玻璃欄桿; ? 廚房設置生活陽臺,生活陽臺面積小而精致; ? 復式、錯層房可設較大面積的露臺。 在不考慮收入變化的情況下,居民選擇住房面積同單價之間成反比例關系,房價上升,需要的單套面積下降。 消費者選擇住宅面積和住宅單價的關系 住宅單價 元 /平米 戶型面積 平米 總房款 元 首付 3成 元 貸款年限 年 每月還款 元 備 注 情況一 4200 100 420230 126000 25 2023 利率以 2023年 2月 9日基準利率計算,即年利率 % 情況二 5000 100 500000 150000 25 2385 首付相對于一增加 ,月還款增加 380元。 假設以家庭為單位的購房者,每月購房還款消費占家庭月收入的 40%,則家庭月還款能力是 4974*40%=1989元。 ) ?110— 130平米, 3房,占總戶數(shù)的 25%,戶型包括 3室 2廳 2衛(wèi)、 3室 2廳 1衛(wèi),約 350戶; ?90— 110平米,“大 2房”、“小 3房”,占總戶數(shù)的 35%,戶型包括 3室 2廳 1衛(wèi)、 2室 2廳 1衛(wèi),約 490戶; ?“挑高戶型”、“復式樓中樓”,占總戶數(shù)的 8%,戶型包括 3室 2廳 2衛(wèi)、 3室 2廳 1衛(wèi),約 112戶,合計 602戶; ?70— 90平米, 2房,占總戶數(shù)的 20%,戶型包括 2室 2廳 1衛(wèi),約 280戶; ?70平米以下,“小 2房”、“ 1房”,占總戶數(shù)的 8%,戶型包括 2室 1廳 1衛(wèi)、單身公寓,約 112戶; ?150— 180平米, 4房、“大 3房”,占總戶數(shù)的 4%,戶型包括 3室 3廳 2衛(wèi)、 4室 2廳 2衛(wèi)、復式等,約 56戶 . 第四篇:產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 —— 戶型配比建議 64 戶型面積配比建議 面積區(qū)間 戶數(shù) 戶數(shù)比例 戶型 備注 70平米以下 112 8% 2室 1廳 1衛(wèi)、單身公寓 單身型、緊湊型 70—90平米 280 20% 2室 2廳 1衛(wèi) 經(jīng)濟型 90—110平米 602 43% 3室 2廳 2衛(wèi)、 3室 2廳 1衛(wèi)、 2室 2廳 1衛(wèi) 實用型 110—130平米 350 25% 3室 2廳 2衛(wèi)、 3室 2廳 1衛(wèi) 舒適型 150—180平米 56 4% 3室 3廳 2衛(wèi)、 4室 2廳 2衛(wèi)、復式 豪華型 建議以 90— 110平米戶型為主,約占總戶數(shù)的 43%。 ?在滿足兩房朝南的基礎上,客廳的設置可相應隨景而設,但絕對不能做成僅靠采光井采光的中間廳和西北放置; ?需注意分攤率的控制,高層在 20%左右,低于 20%的公攤較為受到客戶青睞; ?空間布局體現(xiàn)“動靜分區(qū),干濕分離”等時尚消費理念。 戶型的設計類型: 項目主要以 三房兩廳一衛(wèi)為主力戶型,兩房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)為輔 ;適當配置部分四房兩廳戶型及一室一廳戶型。 第四篇:產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目建筑風格建議 —— 地中海風格 62 戶型的設計原則: 市場逐步重視產(chǎn)品競爭的時代,戶型的重要性被凸顯出來作為建筑設計的細分,戶型設計除了遵守建筑設計三原則之外,也有自己的特殊要求,分為五大設計原則,即: 實用性、安全性、經(jīng)濟性、靈活性、藝術性。同時能夠營造出沉穩(wěn)有格調(diào)的社區(qū)氛圍,符合成功人士追求出眾、淡定的心理。富有內(nèi)涵設計理念,讓建筑充滿韻味,耐人尋味。簡約的設計風格,一目了然,適合都市的快節(jié)奏,更易被接受和欣賞。結合項目地塊特點, 我們建議以主題商城及沿街商鋪為主,建筑面積約 2萬平米, 其中 1萬平米為綜合商業(yè),建議單層面積5000平米左右,適合綜合性大商業(yè)入駐。 社區(qū)擁有一定的商業(yè)配套,具備完善社區(qū)功能的作用。則 ?住宅部分約占 88%,即 147000平米; ?商業(yè)部分約占 12%,即 20230平米; ?公共設施部分 ,約 1936平米。 因此,我們建議本案以: 24— 27層的高層為主 配置少量(約 35棟) 18層建筑。 據(jù)此,可以得出本案建筑高度主要為: 18— 27層。 容積率達到 3的項目,建筑形態(tài)通常為:高層( 18層以上的高層)。 則項目總建筑面積約: 180000平米。 在產(chǎn)品規(guī)劃設計時,原則上不建議降低容積率,提高樓面地價,即容積率達到最大值 3。 土地性質(zhì):居?。?70年)、商業(yè)( 40年) 建筑限高: 80米以下 車位: /戶 商業(yè) /100平米 主入口:城南大道 建筑風格要求:現(xiàn)代風格、柔和、淡雅的色彩系統(tǒng) 第四篇:產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目基本經(jīng)濟技術指標 52 ?3的容積率,決定了項目不適合開發(fā)多層、小高層, 項目將是以高層為主的高檔住宅 ; ?項目計容積率總建筑面積約約 168936平米,規(guī)模上屬于中上等社區(qū), 內(nèi)部配套以實用功能為首要目的 ; ?項目處于城南新區(qū),地塊四周目前人氣不足,商業(yè)氛圍一般, 商業(yè)規(guī)模不宜過大 ; ?項目定位為高檔樓盤,需要有一定的景觀配套作為支撐,建議 打造小規(guī)模的主題景觀廣場 ; ?結合市場情況及項目定位,在產(chǎn)品上需要有所創(chuàng)新:觀景大戶型、挑高(墅式樓中樓)等。 第三篇:市場篇 調(diào)研分析 結論:市場調(diào)研對項目開發(fā)的啟示 50 報告思路 第一篇:城市篇 全椒印象 第二篇:政策篇 樓市前景 第三篇:市場篇 調(diào)研分析 第四篇:產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 第五篇:定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 第六篇:營銷篇 推廣戰(zhàn)略 第七篇:形象篇 V I 體系 51 地塊位置:城南大道(椒陵大道)南側 總占地面積: 56312平米,其中地塊一, 13717平米,地塊二, 42959平米。同時,本案高端的定位決定了,項目開發(fā)過程中更應該重視的是自身品質(zhì)的提高,競爭對手只能作為我們決策的一個參考。 ?產(chǎn)品是消費者購買的根本, 優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品是以符合消費者需求為導向的,只有打造最適合消費者的產(chǎn)品 ,才是市場的王道。 ?地段的價值,需要進一步的發(fā)掘、炒作,推出城市板塊的概念,聯(lián)袂政府及媒體共同炒熱城南新區(qū),項目的地段價值自然飆升。 第三篇:市場篇 調(diào)研分析 市場分析:房地產(chǎn)市場特征總結 49 ?全椒房地產(chǎn)發(fā)展逐步走向正軌,開發(fā)前景看好,但未來競爭將更加激烈;當前政策因素給房產(chǎn)市場帶來了不確定性,對項目開發(fā)將產(chǎn)生影響,但不會構成大的威脅。 價格力是產(chǎn)品銷售主導,創(chuàng)意的包裝將推波助瀾 可以預測,全椒市房價目前處于相對合理的階段,價格比較適中,有一定的上升空間。只有具有一定實力、市場定位準確、規(guī)劃布局新穎、包裝推廣到位的樓盤才受市場追捧; 競爭樓盤在售賣策略上大多以炒作“概念”為主,通過
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