【正文】 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 市場定位：超越，建立市場高度 超越，脫穎而出，領跑全椒！ 超越，成為樓市的領航者！ 超越，成就全椒。 ?放大優(yōu)勢，淡化劣勢：復合產(chǎn)品價值，打造產(chǎn)品差異化，提高客戶心理預期。 我們的占位策略是： 傳承 +突破 傳承是基礎，突破是飛躍 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 市場定位：定位策略 95 傳承：區(qū)位優(yōu)勢＋交通優(yōu)勢 ＋ 配套優(yōu)勢 吸引：中高檔消費者 但是，老城區(qū)競爭對手同樣有此優(yōu)勢 而且，我們的樓面價高于對手 怎么辦？？ 突破：守正出奇 ＋ 人無我有 ＋ 人有我優(yōu) 突破項目形象主題 ，提升客戶心理預期 打造高端產(chǎn)品形象，面向高端客戶同時兼顧普通客群 突破全椒產(chǎn)品慣性，創(chuàng)新吸引客戶關注 板式高層新鮮產(chǎn)品，最大限度吸引客戶的眼球 突破虛名，以真實獲得客戶認可 駕御城市，繁華為我所用，引領全椒都市生活 超越＞＞＞建立市場高度 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 96 ?發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會：以產(chǎn)品創(chuàng)新突破市場包圍，吸引眼球，搶占先機。 威脅 —— T 競爭激烈： 全椒目前擁有 20多個項目，市場競爭較為激烈，且開發(fā)總量在不斷增大，未來競爭將更加激烈； 政策調(diào)控： 樓市面臨政策調(diào)控的機率增大，將致使部分客戶持觀望態(tài)度，影響了去化速度，增加了開發(fā)資金壓力。打造高品質(zhì)的社區(qū)園林景觀，可以使項目高人一籌，成為市場的領導者，建立市場高度。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項目分析： SWOT分析 —— 優(yōu)勢 92 機會 —— O： 發(fā)展機會： 南京都市圈的發(fā)展，必然推動全椒走上快速發(fā)展之路，城市化進程提高，商品房需求廣闊； 區(qū)位機會： 城南板塊的發(fā)展得到了政府的高度重視，城市板塊的上升，將項目推到了高點； 定位機會： 全椒目前缺乏真正意義上的高檔項目，中高檔消費需求未得到釋放，市場機會大； 客源機會： 項目交通條件優(yōu)異，更容易為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城客戶所接受，潛在客戶資源豐富；同時全椒的大建設產(chǎn)生了大量的有資金的”拆遷戶“，將成為有力的客戶資源。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項目分析：本案周邊配套狀況 90 土地平整，易于開發(fā)。 生活配套： 地塊周邊擁有學校、銀行、移動大廳、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)街等生活配套，居家十分便利。 本案地段價值主要表現(xiàn)為： ?政務核心，城市發(fā)展的先鋒； ?潛力地段，升值空間巨大； ?優(yōu)質(zhì)學區(qū)，教育資源豐富； ?商業(yè)中心，未來城南的商業(yè)副中心。綠化率 ≥35％，容積率 ≤，建筑限高 80米。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目道路體系：“人車分流”建議 86 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目商業(yè)形象建議 87 報告思路 第一篇：城市篇 全椒印象 第二篇：政策篇 樓市前景 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 第六篇：營銷篇 推廣戰(zhàn)略 第七篇：形象篇 V I 體系 項目分析 市場定位 主題定位 價值展示 客群分析 開發(fā)節(jié)奏 價格定位 商業(yè)定位 88 本案位于全椒縣城南新區(qū)城南大道南側，大吳路西側，移動公司西南側，占地面積約 56312平方米，呈梯形。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目基本配套設施建議 83 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目配套設施建議 —— 運動器材 84 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目配套設施建議 —— 會所、游泳池 85 隨著居民收入水平的提高，汽車逐步走進普通家庭。 恒溫游泳池： 恒溫游泳池設置，體現(xiàn)項目檔次； 幼兒園： 標準九班制幼兒園，滿足客戶教育需求。） 小區(qū)公共照明聲控系統(tǒng) ；小區(qū)背景音樂系統(tǒng)；寬帶、電話、有線電視接口入戶。） 第二重：門棟保全 （ A、可視對講系統(tǒng) ； B、單元入口門鎖。 4）、高層物業(yè)規(guī)劃上分布到景觀帶周圍，通過景觀等賣點來制造高層景觀房，并擴大項目賣點，促進高層物業(yè)的銷售。 景觀規(guī)劃要求： 1）、小區(qū)整體景觀采用點線面進行結合，由中央主體景觀向 56處景觀點串聯(lián)，形成互動； 2）、景觀規(guī)劃上體系出功能性的景區(qū)或小品設置，加強公眾的參與性與休憩性。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議：戶型創(chuàng)新 —— “小戶型” 78 住宅的景觀汲取東方傳統(tǒng)智慧，借鑒西方園林大家手筆，演繹中西合璧園景大觀，塑造高貴、博大、同時兼熱情與奔放的園林景觀。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議：戶型創(chuàng)新 —— “錯層” 77 ３７ ——５３平米，一室一廳，小戶型，適合單身貴族居住，另外小戶型非常適合家長陪讀使用。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議：戶型創(chuàng)新 —— “樓中樓” 75 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議：戶型創(chuàng)新 —— 錯層陽臺、空中復式 76 一套房子，廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。 ? 單棟建筑 1個單元，每單元兩梯四戶，單層共 4戶，建筑開間約 30米，進深約 14米。 轉(zhuǎn)角窗 凸 窗 入戶門 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 —— 門、窗設計建議 71 B1戶型 面積： 99㎡ A1戶型 面積： 83㎡ 進 深 米 進 深 米 開 間 米 開 間 ?亮點一： 面積小于 100㎡； ?亮點二： 贈送空中花園； ?亮點三： 戶型布局合理、大方實用。 衛(wèi)生間 ? 衛(wèi)生間要求采光通風，兩房設一個衛(wèi)生間，三房以上可設兩個衛(wèi)生間； ? 衛(wèi)生間排水方式設計為戶內(nèi)側墻出水，并要求設兩個地漏，一個為排洗浴用水，一個排地面水； ? 衛(wèi)生間外墻預留排風扇、熱水器孔洞，及相關電源插口。 臥 室： 二室及小三室主臥開間約 ～ ，大三戶以上戶型 ～ ；二室次臥開間約 ～ M，小戶型次臥開間約 M。 中國鐵建 國際城 89㎡戶型（ ） 入戶 花園 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 —— 贈送面積 入戶花園 67 贈送面積 —— 陽 臺、露 臺 ? 客廳設置觀景陽臺，寬度約 —，欄桿采用通透的鐵花欄桿或玻璃欄桿； ? 廚房設置生活陽臺，生活陽臺面積小而精致； ? 復式、錯層房可設較大面積的露臺。 在不考慮收入變化的情況下，居民選擇住房面積同單價之間成反比例關系，房價上升，需要的單套面積下降。 消費者選擇住宅面積和住宅單價的關系 住宅單價 元 /平米 戶型面積 平米 總房款 元 首付 3成 元 貸款年限 年 每月還款 元 備 注 情況一 4200 100 420230 126000 25 2023 利率以 2023年 2月 9日基準利率計算，即年利率 % 情況二 5000 100 500000 150000 25 2385 首付相對于一增加 ，月還款增加 380元。 假設以家庭為單位的購房者，每月購房還款消費占家庭月收入的 40%，則家庭月還款能力是 4974*40%=1989元。 ) ?110— 130平米， 3房，占總戶數(shù)的 25%，戶型包括 3室 2廳 2衛(wèi)、 3室 2廳 1衛(wèi)，約 350戶； ?90— 110平米，“大 2房”、“小 3房”，占總戶數(shù)的 35%，戶型包括 3室 2廳 1衛(wèi)、 2室 2廳 1衛(wèi)，約 490戶； ?“挑高戶型”、“復式樓中樓”，占總戶數(shù)的 8%，戶型包括 3室 2廳 2衛(wèi)、 3室 2廳 1衛(wèi)，約 112戶，合計 602戶； ?70— 90平米， 2房，占總戶數(shù)的 20%，戶型包括 2室 2廳 1衛(wèi)，約 280戶； ?70平米以下，“小 2房”、“ 1房”，占總戶數(shù)的 8%，戶型包括 2室 1廳 1衛(wèi)、單身公寓，約 112戶； ?150— 180平米， 4房、“大 3房”，占總戶數(shù)的 4%，戶型包括 3室 3廳 2衛(wèi)、 4室 2廳 2衛(wèi)、復式等，約 56戶 . 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 —— 戶型配比建議 64 戶型面積配比建議 面積區(qū)間 戶數(shù) 戶數(shù)比例 戶型 備注 70平米以下 112 8% 2室 1廳 1衛(wèi)、單身公寓 單身型、緊湊型 70—90平米 280 20% 2室 2廳 1衛(wèi) 經(jīng)濟型 90—110平米 602 43% 3室 2廳 2衛(wèi)、 3室 2廳 1衛(wèi)、 2室 2廳 1衛(wèi) 實用型 110—130平米 350 25% 3室 2廳 2衛(wèi)、 3室 2廳 1衛(wèi) 舒適型 150—180平米 56 4% 3室 3廳 2衛(wèi)、 4室 2廳 2衛(wèi)、復式 豪華型 建議以 90— 110平米戶型為主，約占總戶數(shù)的 43%。 ?在滿足兩房朝南的基礎上，客廳的設置可相應隨景而設，但絕對不能做成僅靠采光井采光的中間廳和西北放置； ?需注意分攤率的控制，高層在 20%左右，低于 20%的公攤較為受到客戶青睞； ?空間布局體現(xiàn)“動靜分區(qū)，干濕分離”等時尚消費理念。 戶型的設計類型： 項目主要以 三房兩廳一衛(wèi)為主力戶型，兩房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)為輔 ；適當配置部分四房兩廳戶型及一室一廳戶型。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目建筑風格建議 —— 地中海風格 62 戶型的設計原則： 市場逐步重視產(chǎn)品競爭的時代，戶型的重要性被凸顯出來作為建筑設計的細分，戶型設計除了遵守建筑設計三原則之外，也有自己的特殊要求，分為五大設計原則，即： 實用性、安全性、經(jīng)濟性、靈活性、藝術性。同時能夠營造出沉穩(wěn)有格調(diào)的社區(qū)氛圍，符合成功人士追求出眾、淡定的心理。富有內(nèi)涵設計理念，讓建筑充滿韻味，耐人尋味。簡約的設計風格，一目了然，適合都市的快節(jié)奏，更易被接受和欣賞。結合項目地塊特點， 我們建議以主題商城及沿街商鋪為主，建筑面積約 2萬平米， 其中 1萬平米為綜合商業(yè)，建議單層面積５０００平米左右，適合綜合性大商業(yè)入駐。 社區(qū)擁有一定的商業(yè)配套，具備完善社區(qū)功能的作用。則 ?住宅部分約占 88%，即 147000平米； ?商業(yè)部分約占 12%，即 20230平米； ?公共設施部分 ,約 1936平米。 因此，我們建議本案以： 24— 27層的高層為主 配置少量（約 35棟） 18層建筑。 據(jù)此，可以得出本案建筑高度主要為： 18— 27層。 容積率達到 3的項目，建筑形態(tài)通常為：高層（ 18層以上的高層）。 則項目總建筑面積約： 180000平米。 在產(chǎn)品規(guī)劃設計時，原則上不建議降低容積率，提高樓面地價，即容積率達到最大值 3。 土地性質(zhì)：居?。?70年）、商業(yè)（ 40年） 建筑限高： 80米以下 車位： /戶 商業(yè) /100平米 主入口：城南大道 建筑風格要求：現(xiàn)代風格、柔和、淡雅的色彩系統(tǒng) 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目基本經(jīng)濟技術指標 52 ?3的容積率，決定了項目不適合開發(fā)多層、小高層， 項目將是以高層為主的高檔住宅 ； ?項目計容積率總建筑面積約約 168936平米，規(guī)模上屬于中上等社區(qū)， 內(nèi)部配套以實用功能為首要目的 ； ?項目處于城南新區(qū)，地塊四周目前人氣不足，商業(yè)氛圍一般， 商業(yè)規(guī)模不宜過大 ； ?項目定位為高檔樓盤，需要有一定的景觀配套作為支撐，建議 打造小規(guī)模的主題景觀廣場 ； ?結合市場情況及項目定位，在產(chǎn)品上需要有所創(chuàng)新：觀景大戶型、挑高（墅式樓中樓）等。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 結論：市場調(diào)研對項目開發(fā)的啟示 50 報告思路 第一篇：城市篇 全椒印象 第二篇：政策篇 樓市前景 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 第六篇：營銷篇 推廣戰(zhàn)略 第七篇：形象篇 V I 體系 51 地塊位置：城南大道（椒陵大道）南側 總占地面積： 56312平米，其中地塊一， 13717平米，地塊二， 42959平米。同時，本案高端的定位決定了，項目開發(fā)過程中更應該重視的是自身品質(zhì)的提高，競爭對手只能作為我們決策的一個參考。 ?產(chǎn)品是消費者購買的根本， 優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品是以符合消費者需求為導向的，只有打造最適合消費者的產(chǎn)品 ，才是市場的王道。 ?地段的價值，需要進一步的發(fā)掘、炒作，推出城市板塊的概念，聯(lián)袂政府及媒體共同炒熱城南新區(qū)，項目的地段價值自然飆升。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：房地產(chǎn)市場特征總結 49 ?全椒房地產(chǎn)發(fā)展逐步走向正軌，開發(fā)前景看好，但未來競爭將更加激烈；當前政策因素給房產(chǎn)市場帶來了不確定性，對項目開發(fā)將產(chǎn)生影響，但不會構成大的威脅。 價格力是產(chǎn)品銷售主導，創(chuàng)意的包裝將推波助瀾 可以預測，全椒市房價目前處于相對合理的階段，價格比較適中，有一定的上升空間。只有具有一定實力、市場定位準確、規(guī)劃布局新穎、包裝推廣到位的樓盤才受市場追捧； 競爭樓盤在售賣策略上大多以炒作“概念”為主，通過