【正文】 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 市場定位：超越，建立市場高度 超越，脫穎而出。 ?放大優(yōu)勢，淡化劣勢：復(fù)合產(chǎn)品價值，打造產(chǎn)品差異化，提高客戶心理預(yù)期。 我們的占位策略是： 傳承 +突破 傳承是基礎(chǔ)，突破是飛躍 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 市場定位：定位策略 95 傳承：區(qū)位優(yōu)勢＋交通優(yōu)勢 ＋ 配套優(yōu)勢 吸引：中高檔消費(fèi)者 但是，老城區(qū)競爭對手同樣有此優(yōu)勢 而且，我們的樓面價高于對手 怎么辦？？ 突破：守正出奇 ＋ 人無我有 ＋ 人有我優(yōu) 突破項目形象主題 ，提升客戶心理預(yù)期 打造高端產(chǎn)品形象，面向高端客戶同時兼顧普通客群 突破全椒產(chǎn)品慣性，創(chuàng)新吸引客戶關(guān)注 板式高層新鮮產(chǎn)品，最大限度吸引客戶的眼球 突破虛名，以真實(shí)獲得客戶認(rèn)可 駕御城市，繁華為我所用，引領(lǐng)全椒都市生活 超越＞＞＞建立市場高度 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 96 ?發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會：以產(chǎn)品創(chuàng)新突破市場包圍，吸引眼球，搶占先機(jī)。 威脅 ——T 競爭激烈： 全椒目前擁有 20多個項目，市場競爭較為激烈，且開發(fā)總量在不斷增大，未來競爭將更加激烈； 政策調(diào)控： 樓市面臨政策調(diào)控的機(jī)率增大，將致使部分客戶持觀望態(tài)度，影響了去化速度，增加了開發(fā)資金壓力。打造高品質(zhì)的社區(qū)園林景觀，可以使項目高人一籌，成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者，建立市場高度。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項目分析： SWOT分析 ——優(yōu)勢 92 機(jī)會 ——O： 發(fā)展機(jī)會： 南京都市圈的發(fā)展，必然推動全椒走上快速發(fā)展之路，城市化進(jìn)程提高，商品房需求廣闊； 區(qū)位機(jī)會： 城南板塊的發(fā)展得到了政府的高度重視，城市板塊的上升，將項目推到了高點(diǎn)； 定位機(jī)會： 全椒目前缺乏真正意義上的高檔項目，中高檔消費(fèi)需求未得到釋放，市場機(jī)會大； 客源機(jī)會： 項目交通條件優(yōu)異，更容易為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城客戶所接受，潛在客戶資源豐富；同時全椒的大建設(shè)產(chǎn)生了大量的有資金的”拆遷戶“，將成為有力的客戶資源。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項目分析：本案周邊配套狀況 90 土地平整，易于開發(fā)。 生活配套： 地塊周邊擁有學(xué)校、銀行、移動大廳、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)街等生活配套，居家十分便利。 本案地段價值主要表現(xiàn)為： ?政務(wù)核心，城市發(fā)展的先鋒； ?潛力地段，升值空間巨大； ?優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，教育資源豐富； ?商業(yè)中心，未來城南的商業(yè)副中心。綠化率 ≥35％，容積率 ≤，建筑限高 80米。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目道路體系：“人車分流”建議 86 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目商業(yè)形象建議 87 報告思路 第一篇：城市篇 全椒印象 第二篇：政策篇 樓市前景 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 第六篇：營銷篇 推廣戰(zhàn)略 第七篇：形象篇 V I 體系 項目分析 市場定位 主題定位 價值展示 客群分析 開發(fā)節(jié)奏 價格定位 商業(yè)定位 88 本案位于全椒縣城南新區(qū)城南大道南側(cè)，大吳路西側(cè)，移動公司西南側(cè)，占地面積約 56312平方米，呈梯形。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目基本配套設(shè)施建議 83 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目配套設(shè)施建議 ——運(yùn)動器材 84 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目配套設(shè)施建議 ——會所、游泳池 85 隨著居民收入水平的提高，汽車逐步走進(jìn)普通家庭。 恒溫游泳池： 恒溫游泳池設(shè)置，體現(xiàn)項目檔次； 幼兒園： 標(biāo)準(zhǔn)九班制幼兒園，滿足客戶教育需求。） 小區(qū)公共照明聲控系統(tǒng) ；小區(qū)背景音樂系統(tǒng)；寬帶、電話、有線電視接口入戶。） 第二重：門棟保全 （ A、可視對講系統(tǒng) ； B、單元入口門鎖。 4）、高層物業(yè)規(guī)劃上分布到景觀帶周圍，通過景觀等賣點(diǎn)來制造高層景觀房，并擴(kuò)大項目賣點(diǎn)，促進(jìn)高層物業(yè)的銷售。 景觀規(guī)劃要求： 1）、小區(qū)整體景觀采用點(diǎn)線面進(jìn)行結(jié)合，由中央主體景觀向 56處景觀點(diǎn)串聯(lián)，形成互動； 2）、景觀規(guī)劃上體系出功能性的景區(qū)或小品設(shè)置，加強(qiáng)公眾的參與性與休憩性。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議：戶型創(chuàng)新 ——“小戶型” 78 住宅的景觀汲取東方傳統(tǒng)智慧，借鑒西方園林大家手筆，演繹中西合璧園景大觀，塑造高貴、博大、同時兼熱情與奔放的園林景觀。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議：戶型創(chuàng)新 ——“錯層” 77 ３７ —— ５３平米，一室一廳，小戶型，適合單身貴族居住，另外小戶型非常適合家長陪讀使用。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議：戶型創(chuàng)新 ——“樓中樓” 75 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議：戶型創(chuàng)新 ——錯層陽臺、空中復(fù)式 76 一套房子，廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。amp。amp。 ? 單棟建筑 1個單元，每單元兩梯四戶，單層共 4戶，建筑開間約 30米，進(jìn)深約 14米。amp。 轉(zhuǎn)角窗 凸 窗 入戶門 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 ——門、窗設(shè)計建議 71 B1戶型 面積： 99㎡ A1戶型 面積： 83㎡ 進(jìn) 深 米 進(jìn) 深 米 開 間 米 開 間 ?亮點(diǎn)一： 面積小于 100㎡ ； ?亮點(diǎn)二： 贈送空中花園； ?亮點(diǎn)三： 戶型布局合理、大方實(shí)用。 衛(wèi)生間 ? 衛(wèi)生間要求采光通風(fēng)，兩房設(shè)一個衛(wèi)生間，三房以上可設(shè)兩個衛(wèi)生間； ? 衛(wèi)生間排水方式設(shè)計為戶內(nèi)側(cè)墻出水，并要求設(shè)兩個地漏，一個為排洗浴用水，一個排地面水； ? 衛(wèi)生間外墻預(yù)留排風(fēng)扇、熱水器孔洞，及相關(guān)電源插口。 臥 室： 二室及小三室主臥開間約 ～ ，大三戶以上戶型 ～ ；二室次臥開間約 ～ M，小戶型次臥開間約 M。amp。amp。amp。） 入戶 花園 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 ——贈送面積 入戶花園 67 贈送面積 ——陽 臺、露 臺 ? 客廳設(shè)置觀景陽臺，寬度約 — ，欄桿采用通透的鐵花欄桿或玻璃欄桿； ? 廚房設(shè)置生活陽臺，生活陽臺面積小而精致； ? 復(fù)式、錯層房可設(shè)較大面積的露臺。 中國鐵建 國際城 89㎡ 戶型（ amp。在不考慮收入變化的情況下，居民選擇住房面積同單價之間成反比例關(guān)系，房價上升，需要的單套面積下降。 消費(fèi)者選擇住宅面積和住宅單價的關(guān)系 住宅單價 元 /平米 戶型面積 平米 總房款 元 首付 3成 元 貸款年限 年 每月還款 元 備 注 情況一 4200 100 420210 126000 25 2021 利率以 2021年 2月 9日基準(zhǔn)利率計算，即年利率 % 情況二 5000 100 500000 150000 25 2385 首付相對于一增加 ，月還款增加 380元。 假設(shè)以家庭為單位的購房者，每月購房還款消費(fèi)占家庭月收入的 40%，則家庭月還款能力是 4974*40%=1989元。 ) ?110— 130平米， 3房，占總戶數(shù)的 25%，戶型包括 3室 2廳 2衛(wèi)、 3室 2廳 1衛(wèi)，約 350戶； ?90— 110平米，“大 2房”、“小 3房”，占總戶數(shù)的 35%，戶型包括 3室 2廳 1衛(wèi)、 2室 2廳 1衛(wèi)，約 490戶； ?“挑高戶型”、“復(fù)式樓中樓”，占總戶數(shù)的 8%，戶型包括 3室 2廳 2衛(wèi)、 3室 2廳 1衛(wèi)，約 112戶，合計 602戶； ?70— 90平米， 2房，占總戶數(shù)的 20%，戶型包括 2室 2廳 1衛(wèi)，約 280戶； ?70平米以下，“小 2房”、“ 1房”，占總戶數(shù)的 8%，戶型包括 2室 1廳 1衛(wèi)、單身公寓，約 112戶； ?150— 180平米， 4房、“大 3房”，占總戶數(shù)的 4%，戶型包括 3室 3廳 2衛(wèi)、 4室 2廳 2衛(wèi)、復(fù)式等，約 56戶 . 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 ——戶型配比建議 64 戶型面積配比建議 面積區(qū)間 戶數(shù) 戶數(shù)比例 戶型 備注 70平米以下 112 8% 2室 1廳 1衛(wèi)、單身公寓 單身型、緊湊型 70— 90平米 280 20% 2室 2廳 1衛(wèi) 經(jīng)濟(jì)型 90— 110平米 602 43% 3室 2廳 2衛(wèi)、 3室 2廳 1衛(wèi)、 2室 2廳 1衛(wèi) 實(shí)用型 110— 130平米 350 25% 3室 2廳 2衛(wèi)、 3室 2廳 1衛(wèi) 舒適型 150— 180平米 56 4% 3室 3廳 2衛(wèi)、 4室 2廳 2衛(wèi)、復(fù)式 豪華型 建議以 90—110平米戶型為主，約占總戶數(shù)的 43%。 ?在滿足兩房朝南的基礎(chǔ)上，客廳的設(shè)置可相應(yīng)隨景而設(shè)，但絕對不能做成僅靠采光井采光的中間廳和西北放置； ?需注意分?jǐn)偮实目刂疲邔釉?20%左右，低于 20%的公攤較為受到客戶青睞； ?空間布局體現(xiàn)“動靜分區(qū)，干濕分離”等時尚消費(fèi)理念。 戶型的設(shè)計類型： 項目主要以 三房兩廳一衛(wèi)為主力戶型，兩房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)為輔 ；適當(dāng)配置部分四房兩廳戶型及一室一廳戶型。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目建筑風(fēng)格建議 ——地中海風(fēng)格 62 戶型的設(shè)計原則： 市場逐步重視產(chǎn)品競爭的時代，戶型的重要性被凸顯出來作為建筑設(shè)計的細(xì)分，戶型設(shè)計除了遵守建筑設(shè)計三原則之外，也有自己的特殊要求，分為五大設(shè)計原則，即： 實(shí)用性、安全性、經(jīng)濟(jì)性、靈活性、藝術(shù)性。同時能夠營造出沉穩(wěn)有格調(diào)的社區(qū)氛圍，符合成功人士追求出眾、淡定的心理。富有內(nèi)涵設(shè)計理念，讓建筑充滿韻味，耐人尋味。簡約的設(shè)計風(fēng)格，一目了然，適合都市的快節(jié)奏，更易被接受和欣賞。結(jié)合項目地塊特點(diǎn)， 我們建議以主題商城及沿街商鋪為主，建筑面積約 2萬平米， 其中 1萬平米為綜合商業(yè)，建議單層面積５０００平米左右，適合綜合性大商業(yè)入駐。 社區(qū)擁有一定的商業(yè)配套，具備完善社區(qū)功能的作用。則 ?住宅部分約占 88%，即 147000平米； ?商業(yè)部分約占 12%，即 20210平米； ?公共設(shè)施部分 ,約 1936平米。amp。amp。amp。amp。amp。amp。amp。amp。 因此，我們建議本案以： 24—27層的高層為主 配置少量（約 35棟） 18層建筑。 據(jù)此，可以得出本案建筑高度主要為： 18—27層。 容積率達(dá)到 3的項目，建筑形態(tài)通常為：高層（ 18層以上的高層）。 則項目總建筑面積約： 180000平米。 在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計時，原則上不建議降低容積率，提高樓面地價，即容積率達(dá)到最大值 3。 土地性質(zhì)：居?。?70年）、商業(yè)（ 40年） 建筑限高： 80米以下 車位： /戶 商業(yè) /100平米 主入口：城南大道 建筑風(fēng)格要求：現(xiàn)代風(fēng)格、柔和、淡雅的色彩系統(tǒng) 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 52 ?3的容積率，決定了項目不適合開發(fā)多層、小高層， 項目將是以高層為主的高檔住宅 ； ?項目計容積率總建筑面積約約 168936平米，規(guī)模上屬于中上等社區(qū)， 內(nèi)部配套以實(shí)用功能為首要目的 ； ?項目處于城南新區(qū)，地塊四周目前人氣不足，商業(yè)氛圍一般， 商業(yè)規(guī)模不宜過大 ； ?項目定位為高檔樓盤，需要有一定的景觀配套作為支撐，建議 打造小規(guī)模的主題景觀廣場 ； ?結(jié)合市場情況及項目定位，在產(chǎn)品上需要有所創(chuàng)新：觀景大戶型、挑高（墅式樓中樓）等。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 結(jié)論：市場調(diào)研對項目開發(fā)的啟示 50 報告思路 第一篇：城市篇 全椒印象 第二篇：政策篇 樓市前景 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 第六篇：營銷篇 推廣戰(zhàn)略 第七篇：形象篇 V I 體系 51 地塊位置：城南大道（椒陵大道）南側(cè) 總占地面積： 56312平米，其中地塊一， 13717平米，地塊二， 42959平米。同時，本案高端的定位決定了，項目開發(fā)過程中更應(yīng)該重視的是自身品質(zhì)的提高，競爭對手只能作為我們決策的一個參考。 ?產(chǎn)品是消費(fèi)者購買的根本， 優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品是以符合消費(fèi)者需求為導(dǎo)向的，只有打造最適合消費(fèi)者的產(chǎn)品 ，才是市場的王道。 ?地段的價值，需要進(jìn)一步的發(fā)掘、炒作，推出城市板塊的概念，聯(lián)袂政府及媒體共同炒熱城南新區(qū)，項目的地段價值自然飆升。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：房地產(chǎn)市場特征總結(jié) 49 ?全椒房地產(chǎn)發(fā)展逐步走向正軌，開發(fā)前景看好，但未來競爭將更加激烈；當(dāng)前政策因素給房產(chǎn)市場帶來了不確定性，對項目開發(fā)將產(chǎn)生影響，但不會構(gòu)成大的威脅。 價格力是產(chǎn)品銷售主導(dǎo)，創(chuàng)意的包裝將推波助瀾 可以預(yù)測，全椒市房價目前處于相對合理的階段，價格比較適中，有一定的上升空間。只有具有一定實(shí)力、市場定位準(zhǔn)確、規(guī)劃布局新穎、包裝推廣到位的樓盤才受市場追捧； 競爭樓盤在售賣策略上大多以炒作“概念”為主，通過概念制