【正文】 主臥開間 M 次臥開間 3M amp。amp。金域藍(lán)灣 125 ㎡ 戶型 客 廳 客廳開間 客 廳： 兩室、三室戶型客廳開間約 ～ ；客廳通常位于向陽面（南或東南），采光效果要求較高。 臥 室： 二室及小三室主臥開間約 ～ ，大三戶以上戶型 ～ ；二室次臥開間約 ～ M，小戶型次臥開間約 M。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議 ——客廳、臥室設(shè)計(jì)建議 69 干濕分離 廚 房 ? 廚房設(shè)計(jì)首先考慮實(shí)用性、合理性，符合烹飪操作習(xí)慣，為生活提供便利；合理的動(dòng)線規(guī)劃，依照冰箱、水槽、爐子的順序形成最方便的動(dòng)線，達(dá)到儲(chǔ)存、清洗、料理一氣呵成的功效 ； ? 設(shè)置移拉門，成半封閉式，既能阻隔油煙又可顧及視角效果。 衛(wèi)生間 ? 衛(wèi)生間要求采光通風(fēng)，兩房設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，三房以上可設(shè)兩個(gè)衛(wèi)生間； ? 衛(wèi)生間排水方式設(shè)計(jì)為戶內(nèi)側(cè)墻出水，并要求設(shè)兩個(gè)地漏，一個(gè)為排洗浴用水，一個(gè)排地面水； ? 衛(wèi)生間外墻預(yù)留排風(fēng)扇、熱水器孔洞，及相關(guān)電源插口。 L型廚房 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議 ——廚房、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)建議 70 門、窗 ? 入戶門采用防火防盜門，可考慮設(shè)子母門，寬度約 ，相鄰入戶門不得相互干擾，盡可能拉開間距；陽臺(tái)的門設(shè)為推拉門或外開門； ? 客廳、臥室的窗設(shè)計(jì)為凸臺(tái)窗，主臥窗可設(shè)計(jì)為轉(zhuǎn)角凸窗，窗扇中設(shè)景觀大玻璃，凸窗窗臺(tái)進(jìn)深約 0. 6M。 轉(zhuǎn)角窗 凸 窗 入戶門 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議 ——門、窗設(shè)計(jì)建議 71 B1戶型 面積： 99㎡ A1戶型 面積： 83㎡ 進(jìn) 深 米 進(jìn) 深 米 開 間 米 開 間 ?亮點(diǎn)一： 面積小于 100㎡ ； ?亮點(diǎn)二： 贈(zèng)送空中花園； ?亮點(diǎn)三： 戶型布局合理、大方實(shí)用。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議 ——amp。amp。中環(huán)城戶型參考 72 ? 單棟建筑 2個(gè)單元，每單元兩梯四戶，單層共 8戶，建筑開間約 60米，進(jìn)深約 14米。 ? 單棟建筑 1個(gè)單元，每單元兩梯四戶，單層共 4戶，建筑開間約 30米，進(jìn)深約 14米。 中 環(huán) 城 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議 ——amp。amp。中環(huán)城戶型參考 73 A戶型 面積約： 110㎡ B戶型 面積約： 80㎡ A B 客廳 次臥 主臥 衛(wèi)生間 書房 廚房 餐廳 次臥 陽臺(tái) 客廳 餐廳 廚房 衛(wèi)生間 主臥 陽臺(tái) 入戶 花園 進(jìn)深約 臥室配置轉(zhuǎn)角窗 連接觀景陽臺(tái) 贈(zèng)送入戶花園 廚房、餐廳相連 臥室、書房集中 分布于房間一側(cè) 進(jìn)深約 客廳開間約 主臥開間約 廚房配生活陽臺(tái) 天井 采光 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 74 入戶 廚房 客廳 挑高 衛(wèi)生間 臥室 陽臺(tái) 臥室 樓梯 客廳上空 主臥 衛(wèi)生間 戶型創(chuàng)新：挑高戶型 ——amp。amp。“恒泰悅城”墅式樓中樓 68平米（單層計(jì)面積），墅式樓中樓，挑高設(shè)計(jì)，改變了原本一層 不變的家居空間，更具經(jīng)濟(jì)性；樓上樓上的生活格局，也讓年輕人 與父母有了和諧生活的基礎(chǔ)，更具實(shí)用性。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議：戶型創(chuàng)新 ——“樓中樓” 75 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議：戶型創(chuàng)新 ——錯(cuò)層陽臺(tái)、空中復(fù)式 76 一套房子，廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。起居室、廚房等與臥室相對(duì)獨(dú)立，便于生活；室內(nèi)環(huán)境錯(cuò)落有致，極富韻律感 ，居住舒適度高。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議：戶型創(chuàng)新 ——“錯(cuò)層” 77 ３７ —— ５３平米，一室一廳，小戶型，適合單身貴族居住，另外小戶型非常適合家長(zhǎng)陪讀使用。小戶型具有功能齊全，總價(jià)的低的特點(diǎn)。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議：戶型創(chuàng)新 ——“小戶型” 78 住宅的景觀汲取東方傳統(tǒng)智慧，借鑒西方園林大家手筆，演繹中西合璧園景大觀，塑造高貴、博大、同時(shí)兼熱情與奔放的園林景觀。 景觀功能布置：主景觀與公共空間的相互烘托，以樹、燈、燈柱等景觀小品滲透到大環(huán)境體系，再者是功能性景觀的大量運(yùn)用（兒童戲沙場(chǎng)、戲水小徑、秋千架、健身步道）同時(shí)在景觀中軸性運(yùn)用硬性、剛性的精神符號(hào)加以古典風(fēng)格的圖騰式提升。 景觀規(guī)劃要求： 1）、小區(qū)整體景觀采用點(diǎn)線面進(jìn)行結(jié)合，由中央主體景觀向 56處景觀點(diǎn)串聯(lián)，形成互動(dòng)； 2）、景觀規(guī)劃上體系出功能性的景區(qū)或小品設(shè)置，加強(qiáng)公眾的參與性與休憩性。以營(yíng)造浪漫、開放、自由、現(xiàn)代的生活情調(diào)； 3）、需高度關(guān)注景觀規(guī)劃的通透和開放性。 4）、高層物業(yè)規(guī)劃上分布到景觀帶周圍，通過景觀等賣點(diǎn)來制造高層景觀房，并擴(kuò)大項(xiàng)目賣點(diǎn)，促進(jìn)高層物業(yè)的銷售。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目景觀建設(shè)建議 79 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目景觀建設(shè)建議：中央景觀廣場(chǎng) 80 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 81 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目景觀建設(shè)建議：景觀小品 82 智能化及社區(qū)其他配套建議 三重安全保障體系： 第一重：社區(qū)保全（ A、社區(qū)出入口 24小時(shí)保安值勤； B、主要盲點(diǎn)裝置閉路電視監(jiān)控設(shè)施。） 第二重：門棟保全 （ A、可視對(duì)講系統(tǒng) ； B、單元入口門鎖。） 第三重：各戶保全 （ A、防火防盜安全門； B、煤氣泄露自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。） 小區(qū)公共照明聲控系統(tǒng) ；小區(qū)背景音樂系統(tǒng)；寬帶、電話、有線電視接口入戶。 項(xiàng)目會(huì)所設(shè)置建議： 社區(qū)健康生活運(yùn)動(dòng)中心，服務(wù)人群：社區(qū)內(nèi)所有居民、周邊輻射 1公里半徑的居住人口；康體設(shè)施 ：乒乓球室、棋牌室、桌球室、兒童游樂中心、老年健身園地、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等。 恒溫游泳池： 恒溫游泳池設(shè)置，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次； 幼兒園： 標(biāo)準(zhǔn)九班制幼兒園，滿足客戶教育需求。 物業(yè)管理建議，服務(wù)的人性化： 在“以人為本”服務(wù)理念的基礎(chǔ)上，提出獨(dú)特的“以愛為本”的服務(wù)；思想與“誠(chéng)心、盡心、細(xì)心、專心、貼心、熱心” 的“六心” 服務(wù)。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目基本配套設(shè)施建議 83 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目配套設(shè)施建議 ——運(yùn)動(dòng)器材 84 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目配套設(shè)施建議 ——會(huì)所、游泳池 85 隨著居民收入水平的提高，汽車逐步走進(jìn)普通家庭。社區(qū)必須處理好車輛與行人不同需要，實(shí)行 “ 人車分流 ” 的設(shè)計(jì)，使社區(qū)生活更加和諧有序，其樂融融。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目道路體系：“人車分流”建議 86 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目商業(yè)形象建議 87 報(bào)告思路 第一篇：城市篇 全椒印象 第二篇：政策篇 樓市前景 第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 第六篇：營(yíng)銷篇 推廣戰(zhàn)略 第七篇：形象篇 V I 體系 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)定位 主題定位 價(jià)值展示 客群分析 開發(fā)節(jié)奏 價(jià)格定位 商業(yè)定位 88 本案位于全椒縣城南新區(qū)城南大道南側(cè)，大吳路西側(cè)，移動(dòng)公司西南側(cè)，占地面積約 56312平方米，呈梯形。地塊由兩部分組成，其中 37001面積為 13717平方米，規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)； 37002面積為 42959平方米，規(guī)劃性質(zhì)為住宅。綠化率 ≥35％，容積率 ≤，建筑限高 80米。 從右側(cè)地圖可以看出，本案位于城南新區(qū)的核心區(qū)域，依傍城市主干道城南大道（椒陵大道）。 本案地段價(jià)值主要表現(xiàn)為： ?政務(wù)核心，城市發(fā)展的先鋒； ?潛力地段，升值空間巨大； ?優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，教育資源豐富； ?商業(yè)中心，未來城南的商業(yè)副中心。 港 口 路 儒 林 路 城 南 大 道 縣政府 火車站 南 屏 大 道 老 城 區(qū) 城 南 新 區(qū) 本案 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目分析：地塊區(qū)位分析 89 儒 林 路 城 南 大 道 本 案 交通條件 ： 依傍城南大道（椒陵大道）、臨近儒林路，進(jìn)可直達(dá)市中心，左右繁華，出可快速到達(dá)高速入口、火車站、汽車站，通達(dá)四方。 生活配套： 地塊周邊擁有學(xué)校、銀行、移動(dòng)大廳、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商業(yè)街等生活配套，居家十分便利。 人文環(huán)境： 臨近眾多政府機(jī)關(guān)，區(qū)域人文環(huán)境好，居民素質(zhì)高，具備打造高尚社區(qū)的人文基礎(chǔ)。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目分析：本案周邊配套狀況 90 土地平整，易于開發(fā)。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目分析：地塊現(xiàn)狀 91 優(yōu)勢(shì) ——S 核心地段： 位于城市政務(wù)中央，城市未來發(fā)展的核心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，升值潛力巨大； 交通樞紐： 地塊臨近城市主干道，交通條件好，居家生活、出行十分便利； 配套成熟： 項(xiàng)目 5分鐘生活圈內(nèi)，匯聚了商業(yè)街、醫(yī)院、公園、銀行、酒店、學(xué)校等眾多配套資源，輕松生活； 優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)： 項(xiàng)目靠近慈濟(jì)中學(xué)、儒林小學(xué)等名校，擁有不可比擬的教育資源，是家長(zhǎng)首選的學(xué)區(qū)房； 高端產(chǎn)品： 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)上具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，成為消費(fèi)者追捧的對(duì)象； 高尚社區(qū)： 周邊人文環(huán)境好，打造全椒高尚人居典范，匯聚上流人士的貴族領(lǐng)地，居住氛圍舒適。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目分析： SWOT分析 ——優(yōu)勢(shì) 92 機(jī)會(huì) ——O： 發(fā)展機(jī)會(huì)： 南京都市圈的發(fā)展，必然推動(dòng)全椒走上快速發(fā)展之路，城市化進(jìn)程提高，商品房需求廣闊； 區(qū)位機(jī)會(huì)： 城南板塊的發(fā)展得到了政府的高度重視，城市板塊的上升，將項(xiàng)目推到了高點(diǎn)； 定位機(jī)會(huì)： 全椒目前缺乏真正意義上的高檔項(xiàng)目，中高檔消費(fèi)需求未得到釋放，市場(chǎng)機(jī)會(huì)大； 客源機(jī)會(huì)： 項(xiàng)目交通條件優(yōu)異，更容易為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城客戶所接受，潛在客戶資源豐富；同時(shí)全椒的大建設(shè)產(chǎn)生了大量的有資金的”拆遷戶“，將成為有力的客戶資源。 創(chuàng)新機(jī)會(huì)： 現(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)品單一、營(yíng)銷手段保守，項(xiàng)目通過產(chǎn)品、營(yíng)銷方式的創(chuàng)新必將能夠引起客戶的高度關(guān)注。打造高品質(zhì)的社區(qū)園林景觀，可以使項(xiàng)目高人一籌，成為市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，建立市場(chǎng)高度。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目分析： SWOT分析 ——機(jī)會(huì) 93 劣勢(shì) ——W 城市新區(qū)： 城市新區(qū)，人氣不足，配套設(shè)施缺乏，現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境不足以對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生足夠的吸引力； 環(huán)境嘈雜： 城市建設(shè)，工程車輛往返頻繁，容易產(chǎn)生噪聲、灰塵等環(huán)境問題； 容積率大： 3的容積率，項(xiàng)目主要以高層產(chǎn)品為主，沒有多層及小高層產(chǎn)品，增加了入市的難度。 威脅 ——T 競(jìng)爭(zhēng)激烈： 全椒目前擁有 20多個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，且開發(fā)總量在不斷增大，未來競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈； 政策調(diào)控： 樓市面臨政策調(diào)控的機(jī)率增大，將致使部分客戶持觀望態(tài)度，影響了去化速度，增加了開發(fā)資金壓力。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目分析： SWOT分析 ——劣勢(shì)、威脅 94 如何在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段的城市打造相對(duì)的高檔項(xiàng)目？ 如何在一個(gè)消費(fèi)品牌意識(shí)比較淡薄的城市樹立開發(fā)商品牌？ 如何實(shí)現(xiàn)快速銷售，并保證一定的利潤(rùn)？ 問題一： 問題二： 問題三： 占 位 ? 本項(xiàng)目在全椒房地產(chǎn)市場(chǎng)上搶占一個(gè)高位！ ? 在消費(fèi)者心中搶占一個(gè)品牌形象！ 通過占位，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中突圍而出，是爭(zhēng)取最高利潤(rùn)、最快銷售速度、最佳品牌效應(yīng)的關(guān)鍵。 我們的占位策略是： 傳承 +突破 傳承是基礎(chǔ)，突破是飛躍 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位：定位策略 95 傳承：區(qū)位優(yōu)勢(shì)＋交通優(yōu)勢(shì) ＋ 配套優(yōu)勢(shì) 吸引：中高檔消費(fèi)者 但是，老城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同樣有此優(yōu)勢(shì) 而且，我們的樓面價(jià)高于對(duì)手 怎么辦？？ 突破：守正出奇 ＋ 人無我有 ＋ 人有我優(yōu) 突破項(xiàng)目形象主題 ，提升客戶心理預(yù)期 打造高端產(chǎn)品形象，面向高端客戶同時(shí)兼顧普通客群 突破全椒產(chǎn)品慣性，創(chuàng)新吸引客戶關(guān)注 板式高層新鮮產(chǎn)品，最大限度吸引客戶的眼球 突破虛名，以真實(shí)獲得客戶認(rèn)可 駕御城市，繁華為我所用，引領(lǐng)全椒都市生活 超越＞＞＞建立市場(chǎng)高度 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 96 ?發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)：以產(chǎn)品創(chuàng)新突破市場(chǎng)包圍，吸引眼球，搶占先機(jī)。 ?利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)：獨(dú)樹一幟以領(lǐng)先的身姿，入主城市，制造氣勢(shì)。 ?放大優(yōu)勢(shì)，淡化劣勢(shì)：復(fù)合產(chǎn)品價(jià)值，打造產(chǎn)品差異化，提高客戶心理預(yù)期。 ?爭(zhēng)取主動(dòng)，避免威脅：開展多元營(yíng)銷，展現(xiàn)附加值，揚(yáng)長(zhǎng)避短，主動(dòng)出擊。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位：超越，建立市場(chǎng)高度 超越，脫穎而出