【正文】 68012層均價：265518層均96折：257212層均96折：2548一次性付款：95折銀行按揭：96折麗島花園四期竹園高層： 3200高層97折：3104一次付款：95折銀行按揭：97折名都花園一期多均：3100小高層均：2900多均95折：2945小高均95折：2755一次性付款：99折按揭不打折；每套在總價基礎(chǔ)上送廚衛(wèi)的裝修費(fèi)抵15000元現(xiàn)金。相當(dāng)于95折。都市經(jīng)典小高均價：3000小高均98折：2940一次性付款：97折銀行按揭98折；水藍(lán)郡聯(lián)排均：2600獨(dú)立均： 4300聯(lián)排均99折：2574獨(dú)立均99折：4257一次性付款：98折按揭：99折學(xué)府佳園多均：1950小高均：2350多均：1950小高均：2350一次性與按揭都無折扣。安順星苑小高均價：2460小高層均98折：2410一次性付款：97折銀行按揭：98折世紀(jì)彩城小高層均價：2430小高層均98折：2381一次性折扣：97折按揭折扣：98折當(dāng)代光谷智慧城多層均價：2280多均99折：2222一次性98折按揭99折城市高爾夫花園雙復(fù)式均價2550小高層均價2400小高復(fù)式均3180聯(lián)排均價3400雙復(fù)式93折：2371小高層均價93折：2232小高復(fù)式均93折：2957聯(lián)排均價93折：3162聯(lián)排、雙復(fù)式、小高層一次性、按揭均93折永清庭園小高層均價3800（含戶式中央空調(diào)）小高層均價99折：3762一次性，，必須先交10000定金怡景花園高層均價：4600高層均98折：3662一次性、。42寸LG等離子電視機(jī),。共計(jì)11萬元福星城市花園高層均價：3410高層均價99折：3375；（4）、供給樓盤銷售進(jìn)度與銷售戶型的分析表49 供給樓盤銷售進(jìn)度與暢銷滯銷戶型比較列表樓盤名稱銷售時間銷售進(jìn)度平均速度滯銷戶型暢銷戶型藍(lán)灣俊園2001年11月一期2002年5月二期70%50%25套/月96平方米的2房（偏?。?34平方米的2房（功能差）3房2廳面積在150平方米，比較貼近消費(fèi)者的需求四季花城二期2002年10月12日二期85%，內(nèi)部認(rèn)購75套74套/月二房相對偏小，位置靠邊，銷售狀況一般?；▓@洋房和不靠路的3房。東湖林語2002年8月9日50%左右23套/月（近期30套/月）二房賣得相對較差，200平方米以上復(fù)式較差。160180的四房好賣；明澤半島2002年8月18日銷售率44%8套/月臨珞獅南路的三復(fù)式小高層滯銷。東側(cè)鄰湖的兩棟賣得較好；中央花園碧云天2002年初95%18套/月復(fù)式面積太大（小高層）朝北、125平方米小高層，格局、面積合理南湖山莊2003年3月一期已80%；二期20%左右。有10%單位保留（包含）21套/月兩房150200平米大中戶型銷售較好獅城名居2002年12月34%左右51套/月（含開盤及團(tuán)購）復(fù)式及大戶型，因面積太大，總價過高，且臨街的小高層銷售受阻。多數(shù)小戶型已出售80%，因?yàn)槌蛄己?，總價容易接受。麗島花園2003年4月27日四期19%25套/月（四期開盤月，有3萬元裝修優(yōu)惠）150平方米和200平方米以上的戶型總價較高，不好銷售。有朝向、景觀優(yōu)勢的戶型好銷售。名都花園一期2001年10月28日已經(jīng)推出的部分有6070%左右的銷售率；14套/月臨街的一棟3個單元僅售了10套，主要由于房型設(shè)計(jì)問題90平方米、130平方米三房比較好銷售都市經(jīng)典2002年9月70%左右25套/月復(fù)式；229396平方米面積大、總價高。三室二廳二衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)。水藍(lán)郡2002年元月整體銷售50%單體售20套，聯(lián)排200套左右。靠近鐵路的一些別墅不好銷，因?yàn)樵胍艉桶踩珕栴}。239平方米的聯(lián)排別墅：戶型設(shè)計(jì)合理；537平方米的獨(dú)立別墅：沿湖岸線，景觀較好；學(xué)府佳園三期2002年6月四期2003年3月三期90%四期20%15套/月小高層戶型賣得不太好，160、170、180、212平方米的戶型總價太高、面積太大。137平方米的三房安順星苑2002年7月70%（小戶型全部售完）60套/月4房（部分朝向不好，總價較高）小戶型好售，因?yàn)槭袌龉?yīng)量有限，朝向、景觀好。世紀(jì)彩城2002年5月28日95%一期（對外公布）28套/月復(fù)式200250平方米，不好銷、面積較大，總價高三房兩廳一衛(wèi)以及小面積的三房兩廳兩衛(wèi)；當(dāng)代光谷智慧城2002年11月三期三期銷售30%35～40套/月8號樓復(fù)式200平方米以上不好賣。89平方米、115平方米、144平方米為暢銷戶型；城市高爾夫花園聯(lián)排別墅和雙復(fù)式售了85%，共剩下不足10套少量內(nèi)圈的房子看不到湖,未售出送車庫、花園,臨湖的房子已全部售完，戶型設(shè)計(jì)和面積都較合理，臨湖永清庭園整體銷售達(dá)70%15套/月（含市委購買）平層設(shè)計(jì)一般，房型無特色性價比不高。低樓層的房間已售完，還剩2F、7F、9F未售。怡景花園套比銷售率20%—30%。15套/月三號樓235M178。銷售較好，此戶型南北通透，三面采光，通風(fēng)、采光和觀景效果都極佳。三號樓237M178。銷售也較好，此戶型朝正南面，正對長江；另外戶型方正、規(guī)則，好使用。福星城市花園50%左右27套/月部分戶型進(jìn)深較長，通風(fēng)、采光不佳；部分戶型東西朝向，景觀較好，目前花園內(nèi)景觀尚未形成，銷售受阻。主力戶型，A1二號樓北向南第二個單位，面積適中。南北朝向，南向陽臺朝中心花園A2二號樓簡析：結(jié)合項(xiàng)目銷售進(jìn)度、自身特點(diǎn)以及工程進(jìn)度來看：武漢市樓盤的銷售周期較長；部分樓盤例如安順星苑銷售進(jìn)度較快，與其地段、價格定位有較大的關(guān)系。戶型布局的合理性及房屋的朝向、采光、通風(fēng)對武漢人購房影響是比較大。戶型暢銷的主要原因：n 戶型定位準(zhǔn)確，面積和價位與目標(biāo)客戶群體期望基本一致，客戶能夠接受；n 戶型設(shè)計(jì)合理、面積適中、實(shí)用性、舒適性較強(qiáng)；n 戶型朝向?yàn)闁|南或正南，戶型方正、實(shí)用率高；n 戶型的景觀較好，中心園林具有沖擊力。戶型滯銷的主要原因：n 部分戶型面積偏大、價位偏高，部分蝶式小高層中的大面積戶型表現(xiàn)得更加明顯；n 無景觀、區(qū)位優(yōu)勢、但價格較高、部分戶型噪音干擾較大；n 戶型布局不合理、朝向較差；n 沒有附送面積的頂層或底層。（5）、供給樓盤開發(fā)周期、銷售進(jìn)度與平均銷售速度表410 供給樓盤開發(fā)周期、銷售進(jìn)度與平均銷售速度（）樓盤名稱開發(fā)周期、銷售進(jìn)度與平均銷售速度藍(lán)灣俊園二期開工： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：617套，銷售進(jìn)度：70%，平均每月銷售：25套；四季花城二期開工： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：712，銷售進(jìn)度：85%，平均每月銷售：74套；東湖林語開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：455套，銷售進(jìn)度：50%，平均每月銷售：23套；明澤半島開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：156套，銷售進(jìn)度：44%，平均每月銷售：8套；中央花園碧云天四期開工： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：326套，銷售進(jìn)度：95%左右，平均每月銷售：18套；南湖山莊二期開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：320，銷售進(jìn)度：20%，平均每月銷售：21套獅城名居開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：753，銷售進(jìn)度：34%，平均每月銷售：51套（有部分團(tuán)購）麗島花園四期開工： 開盤時間 入伙時間：套數(shù)：252，銷售進(jìn)度：19%，平均每月銷售：25套（24套交訂金）名都花園一期一期開工： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：436，銷售進(jìn)度：60%，銷售進(jìn)度：14套都市經(jīng)典一期開盤： 入伙時間：套數(shù)：255套，銷售進(jìn)度：70%，平均每月銷售：25套水藍(lán)郡開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：498，銷售進(jìn)度：50%，平均每月銷售：學(xué)府佳園四期開盤： 入伙時間： 套數(shù)144套，銷售進(jìn)度：20%，平均每月銷售：15套安順星苑開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：936套，銷售進(jìn)度：70%，平均每月銷售：60套世紀(jì)彩城一期開工： 開盤時間： 入伙時間：二期開工： 開盤時間： 入伙時間：一期340套 銷售100% 二期套數(shù)460套一期平均每月銷售：28套福星城市花園開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：844套，銷售：50%，持銷期平均每月銷售：27套高爾夫城市花園開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)416套永清庭園開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：369套，平均每月銷售：15套整體銷售達(dá)70%（其中2棟15層約40%由市委購買）怡景花園開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：299套，銷售進(jìn)度：30%，平均每月銷售：15套簡析：大多數(shù)項(xiàng)目從開工到開盤的時間周期較短，最長的為9個月，最短的為2個月，據(jù)了解，有的項(xiàng)目甚至剛剛開工就進(jìn)入銷售，大部分發(fā)展商通過自己的關(guān)系來縮短這個周期，加速利潤的回籠。，最長16個月，最短6個月。從銷售的進(jìn)度與速度看，武漢房地產(chǎn)的銷售周期比較長，而且即使面對這樣的銷售速度，各開發(fā)企業(yè)似乎習(xí)以為常，不急不躁。各樓盤的銷售來看，差別仍然比較大，項(xiàng)目的品質(zhì)、價格定位、區(qū)位形成這樣的差別的主要因素。（6）、供給樓盤規(guī)劃、園林主要特征n 小區(qū)規(guī)劃大部分呈行列式布局，圍合式相對較少，規(guī)劃設(shè)計(jì)對朝向、南北通透、采光的關(guān)注程度相對較高；n 中心城區(qū)建筑的物業(yè)類型多以多層和小高層為主，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目則大多選擇多層與聯(lián)排相結(jié)合的物業(yè)類型，并且開始逐步嘗試小高層；n 充分利用武漢優(yōu)越的水資源，園林設(shè)計(jì)以水景為題材的較多，特別是臨近南湖的項(xiàng)目，如名都花園、南湖山莊、明澤半島、麗島花園等，都圍繞湖景資源進(jìn)行綜合規(guī)劃；n 規(guī)劃的組團(tuán)結(jié)構(gòu)大多較為松散，即使大盤也較少實(shí)行封閉式的組團(tuán)規(guī)劃和管理；n 新推樓盤對人車分流較為重視，大多較好的加以解決，基本達(dá)到人車分流。（7）、供給樓盤物業(yè)管理費(fèi)分析表47供給樓盤物業(yè)管理費(fèi)列表樓盤名稱物業(yè)管理費(fèi)樓盤名稱物業(yè)管理費(fèi)藍(lán)灣俊園（多層帶電梯）（小高層）都市經(jīng)典（小高層），（多層）明澤半島1元/平方米（高層）（小高層）學(xué)府佳園(多層)(小高層)中央花園碧云天(多層)(4層以上小高層)安順星苑(小高層)水藍(lán)郡(別墅)世紀(jì)彩城(一期小高層)(二期小高層)四季花城(多層)(小高層)當(dāng)代光谷智慧城(多層)南湖山莊(TH)(多層)東湖林語(多層)獅城名居(小高層)(高層)麗島花園(別墅)(多層)(小高層)城市高爾夫花園（未定）小高層； 福星城市花園(小高層)永清庭園，（412樓）小高層怡景花園2元/平方米（高層）名都花園一期(多層) (小高層)簡析：通過上表中所列數(shù)據(jù)可以看出，武漢市場在售中檔以上樓盤中，。這樣的物業(yè)管理費(fèi)，較之各院校、機(jī)關(guān)、科研院所自管房產(chǎn)所收取的管理費(fèi)已經(jīng)高出許多，與這樣的“較高”的收費(fèi)相對應(yīng)，購房者對各物業(yè)公司所提供的服務(wù)大多表示滿意，顯示居民對生活品質(zhì)的追求正逐步提高。供給樓盤專項(xiàng)調(diào)研n 在16個樓盤當(dāng)中87%的樓盤為框架結(jié)構(gòu)、有少部分為磚混和兩者混合的結(jié)構(gòu)形式；n 68%的樓盤設(shè)置的了架空層，90%的用途是用來停車，部分樓盤做為提高社區(qū)環(huán)境用途；60%的層高在3米左右，90%的墻面和天花為乳膠漆；n 50%的樓盤設(shè)置有首層大堂，50%的樓盤沒有設(shè)置；n 住宅大多以23個單元拼接；n 在建筑外墻裝飾上63%的樓盤采用涂料加面磚，其中面磚所占比例較少；約20%的樓盤選用涂料，有時在底層用線條勾勒出面磚效果，達(dá)到整體美觀的效果；約18%的樓盤全部使用面磚；n 公共部分基本都為簡單裝修，墻面、天花多為乳膠漆、地面為地磚和水泥沙漿抹平，電梯門套精致裝修的比例約40%；n 戶內(nèi)裝修：廚房：90%以上為毛坯房，地面水泥沙漿抹平。衛(wèi)生間：毛坯占到調(diào)查樓盤的90%以上，地面水泥沙漿抹平。墻面：%的墻面為水泥沙漿抹平，%的墻面為涂料。地面：全部為水泥沙漿抹平。入戶門：全部為防火防盜門，沒有國外品牌。n 凸窗：%樓盤無凸窗，%樓盤有凸窗。n 陽臺個數(shù)：56%樓盤設(shè)置了2個陽臺。一個生活陽臺、一個廳室陽臺。大部分陽臺無花槽和曬衣架。n 電：50%的樓盤戶內(nèi)管線敷設(shè)與穿線都完成，31%樓盤到戶內(nèi)配電箱，20%樓盤到入戶門。n 弱電配置：對于電子巡更、樓宇對講、寬帶網(wǎng)絡(luò)、背景音樂、有線電視等幾項(xiàng)基本每個小區(qū)都能達(dá)到，其中有60%的門禁系統(tǒng)為可視對講。n 31%的樓盤無人防地下室；n 19%沒有裝廚房煤氣報警裝置。五、需求調(diào)研分析需求問卷調(diào)研分析說明：調(diào)研公司:武漢市中南社會調(diào)查研究所調(diào)研時間:2003年3月25日4月26日調(diào)研方式:入戶訪問:隨機(jī)攔訪=7:3調(diào)研地點(diǎn):武昌(高校教職員工、政府公務(wù)員、私營業(yè)主、科研院所、設(shè)計(jì)院、郵科院周邊收入較高行業(yè)、高科技行業(yè)、名都花園、麗島花園、積玉橋、魯巷廣場、中南商場、亞貿(mào)廣場）樣本量配比：總樣本量1000份（