【正文】 －－品牌建設、附加值要求、三塊地塊的利潤最大化等要求統(tǒng)籌考慮 領導者 — 產品有規(guī)模優(yōu)勢 — 壟斷利潤 — 設置多種產品壁壘 追隨者 — 搭便車，借勢 — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術 — 價格戰(zhàn)的制造者 補缺者 — 目標明確，挖掘客戶 — 瞄準市場縫隙 — 創(chuàng)新產品和需求點 挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則 — 強調新的評估標準 — 強調產品的特色和價值 行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場 次 /非主流市場 敏銳的機會主義者 剛玉塑料廠 衛(wèi)華儀器廠 五一機械廠 競爭戰(zhàn)略選擇 五一機械廠發(fā)展方向 項目發(fā)展原則 高容積率研究及案例借鑒 項目產品發(fā)展方向 規(guī)劃中的新寇莊北街 體育西街 五一機械廠廠區(qū) 狄村北街 建 設 南 路 東 崗 南 路 五一機械廠現(xiàn)狀圖 五一機械廠現(xiàn)狀圖 規(guī)劃中的新寇莊北街 體育西街 狄村北街 建 設 南 路 東 崗 南 路 五一機械廠現(xiàn)狀圖 幼兒園 東 崗 南 路 體育北街 規(guī)劃中的新寇莊北街 體育西街 狄村北街 建 設 南 路 東 崗 南 路 東 崗 南 路 規(guī)劃中的新寇莊北街 體育西街 狄村北街 建 設 南 路 東 崗 南 路 狄村北街 規(guī)劃中的新寇莊北街 體育西街 狄村北街 建 設 南 路 東 崗 南 路 建 設 南 路 規(guī)劃中的新寇莊北街 體育西街 狄村北街 建 設 南 路 東 崗 南 路 1 2 3 4 8 5 10 9 7 6 13 11 12 15 14 16 建設南路 荻村北街 東港南路 新寇莊北街（規(guī)劃中） 總用地 ㎡ 凈用地 ㎡ 最大容積率 最大建筑密度 20％ 最小綠地率 35％ 總建筑面積 控高 地塊控制性規(guī)劃指標 太原市規(guī)劃局規(guī)劃設計條件通知書 2023/2/27 項目性質 成熟區(qū)域高容積率大盤 項目發(fā)展原則 ? 大盤的定位重戰(zhàn)略與資源，而不僅僅是物業(yè)本身的差異 ? 大盤的形象，一期等于整體，項目等于區(qū)域 ? 大盤的客戶與項目開發(fā)深度呈正比 , 在多期開發(fā)中保持對區(qū)域外持續(xù)的拉動 五一機械廠發(fā)展方向 項目開發(fā)原則 高容積率研究及案例借鑒 項目產品發(fā)展方向 項目基本數(shù)據(jù)一覽表 項目 容積 率 總用地 (公頃 ) 總建面 (萬平米 ) 總戶 數(shù) (千戶 ) 車位比 (車：戶 ) 綠化率 （ %） 三居戶 型 (平 ) 主要板 樓尺寸 （米） 主要塔 樓尺寸 （米） 最低 層數(shù) 最高 層數(shù) 精 裝 開發(fā) 時間 樂府江南 11 30 % 190 *15 * 9 9 是 慧谷陽光 17 1 35% 130 *(3) 9 16 否 誠品建筑 45% 157 * * 9 15 是 珠江峰景 33 35% 148 41*26(6) 12 21 是 華紡易城 25 50 1 40% 137 * 12 18 否 陽光上東 37% 220 22 * 29 *(4) 7 32 可 選 燕沙后 35% 148 *(3) *(6) 9 18 否 沿海 賽洛城 25 30% 是 星園 33% 150 46*26(6) 13 31 否 上元 % 190 5 32 是 棕櫚泉 7 30 50% 200 *(4) 23 30 是 觀湖國際 （北區(qū)） 30% 172 *18(3) 28 28 是 朗琴園 40 2 40% 150 15 30 是 澳洲康都 % 143 *(3) 15 28 是 高容積率下的規(guī)劃結構分類（按構成元素） 純點塔 萬科星園（容積率 , 占地 ） 棕櫚泉國際公寓（ ） 高容積率下的規(guī)劃結構分類 純點塔 點塔 +少量板 朗 琴 園 () 珠江峰景（ ） 高容積率下的規(guī)劃結構分類 純點塔 點塔 +少量板 點 +板 陽光上東 () 高容積率下的規(guī)劃結構分類 純點塔 點塔 +少量板 點 +板 板 +少量點 燕沙后 () 澳洲康都 () 高容積率下的規(guī)劃結構分類 純點塔 點塔 +少量板 點 +板 板 +少量點 純板 慧谷陽光 () 華紡易城 () 觀湖國際() 五一機械廠項目發(fā)展方向 項目開發(fā)原則 高容積率研究及案例借鑒 項目發(fā)展方向 五一機械廠項目發(fā)展方向 ? 市場前提 景觀取向弱于板塔差異 ? 地塊前提 總建 33萬㎡ ,容積率不大于 ,無優(yōu)勢外部資源 ? 競爭和發(fā)展前提 領導者發(fā)展戰(zhàn)略 ? 經(jīng)濟前提 做足容積率 產品方向：城區(qū)唯一純住宅大盤 ? 產品適當領先 ? 以板為主 ,板塔結合 ? 做足容積率 ? 產品適當豐富 ,增加客戶厚度 地塊規(guī)劃結構圖建議 衛(wèi)華儀器廠項目地塊圖 長治路 寇莊西路 拆遷居民戶 662戶 廠區(qū) 5 4 2 6 親賢北街 衛(wèi)華儀器廠節(jié)點示意圖 地塊：衛(wèi)華儀器廠 1 3 總用地 35970㎡ 凈用地 34470㎡ 容積率 ≦ 建筑密度 ≦ 25％ 綠地率 ≧ 35％ 總建筑面積 ≦ 103410 控高 無 地塊控制性規(guī)劃指標 世 貿 中 心 長 治 路 廠區(qū) 寇莊西路 拆遷居民戶 662戶 永康路 親賢北街 世 貿 中 心 電 力 大 廈 衛(wèi)華儀器廠現(xiàn)狀圖 廠區(qū)現(xiàn)狀 親賢北街 世貿中心 永康路 寇莊西路 長 治 路 廠區(qū) 永康路 親賢北街 世 貿 中 心 電 力 大 廈 寇莊西路 衛(wèi)華儀器廠周邊現(xiàn)狀 衛(wèi)華儀器廠項目發(fā)展方向 ? 市場前提 板樓比塔樓價格高出 200元 /㎡ 小高層、高層價格無顯著價差 ? 地塊前提 容積率不大于 3 建筑密度不大于 25% ? 競爭和發(fā)展前提 挑戰(zhàn)者的姿態(tài) ? 利潤最大化前提 3以內的高容積率對品質影響不大，做足容積率，多出面積 品質保證，建筑密度和園林綠化 產品方向－－高端住宅 ? 純板樓 ? 做足容積率，控制建筑密度 ? 高層為主，中高層為輔 ? 戶型面積：奢侈舒適型兼具經(jīng)濟舒適型 ? 為保證樓體類型，可適當放寬單套戶型面積 ? 通過產品整體創(chuàng)新成為市場價格新標桿 地塊規(guī)劃結構圖建議 剛玉塑料廠項目地塊圖 總用地面積 ㎡ 凈用地面積 ㎡ 最大容積率 最大建筑密度 25％ 最小綠地率 35％ 控高 總建筑面積 102180 規(guī)劃建筑面積中居住面積不超過 70％ 幼兒園面積不小于 1500㎡ 凈面積 凈面積 總凈用地面積和兩地塊用地面積分別來自不同文件，有些出入，但不影響分析，下面采用征地圖數(shù)據(jù)進行分析 摘自鄭州市規(guī)劃局規(guī)劃設計條件通知書 2023/2/27 摘自太原市規(guī)劃局小區(qū)征地圖 2023/2/1 舒適經(jīng)濟型 經(jīng)濟型 剛玉塑料廠現(xiàn)狀圖 地塊圖 剛玉塑料廠區(qū)現(xiàn)狀圖 并 州 北 路 并州東街 并州東街 剛玉塑料廠產品方向 ? 市場前提 地緣性客戶為主， 戶型和面積需求較小 ? 地塊前提 容積率不大于 3，建筑密度 不大于 25% ? 競爭和發(fā)展前提 跟隨者發(fā)展戰(zhàn)略 ? 經(jīng)濟前提 做足容積率，多出面積 產品方向：滿足地緣性客戶為主的住宅項目 ? 跟隨市場主流，控制開發(fā)風險，快速回收資金 ? 板塔結合 ? 做足容積率 ? 嚴格控制單套戶型面積 ? 北地塊經(jīng)濟型，南地塊舒適經(jīng)濟性 ? 北地塊可適當提高容積率，南地塊相反 核心問題 ： 南北地塊容積率分配 總用地 33836㎡ 北地塊： 17372㎡ 南地塊： 16463㎡ 容積率 容積率 容積率 3 3 南北地塊容積率分配表 樓層數(shù) 高品質、低容積率 中品質、 中容積率 低品質、高容積率 11 14 18 23 不同樓層數(shù)量下可實現(xiàn)的容積率 ? 為保證南北地塊均好性，北地塊容積率應控制在 ? 根據(jù)南地塊舒適經(jīng)濟型的定位，南地塊應處在中品質、中容積率范圍內 ? 設計規(guī)范規(guī)定 18層以上增加疏散步行梯，所以為了控制成本、不增加公攤面積，南地塊樓層應在 18層以下。 南地塊容積率 ，北地塊容積率 南地塊選擇 18層中高層，北地塊以高層為主，中高層為輔 THANKS