【導讀】武漢位于江漢平原東部，長江中游與漢水交匯處，是湖北省省會及華中地區(qū)最大城市。昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，素有“江城”的美譽。積平方公里，郊區(qū)面積平方公里，市轄縣面積3740平方公里。冬冷夏熱、四季分明，夏季最長約130多天，春秋二季各約60天。武漢現(xiàn)轄9個城區(qū)，2個郊區(qū)，2個縣。區(qū)縣下轄92個街道辦事處，59個鎮(zhèn)，34個鄉(xiāng)。轄區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡發(fā)達，具有水路、空運、鐵路、陸路的立體交通優(yōu)勢。20xx年末，全市戶籍人口總數(shù)為764萬人。1)GDP總量升幅穩(wěn)定，全社會經(jīng)濟總體運行良好；資拉動對國民經(jīng)濟總體運行狀況的作用不容小覷。不前，除20xx年微幅上調(diào)外，其余各年度消費價格總水平均較前一年有所下降，20xx年，這一趨勢仍然延續(xù)。1)宏觀經(jīng)濟、人均收入的持續(xù)增長，帶來居民購買能力的增強；消費觀念與生活方式上相對保守、嚴謹?shù)膽B(tài)度，在一定程度制約了武漢整體經(jīng)。隨著沿海經(jīng)濟及新觀念的沖擊及投資對總體經(jīng)濟、消費的拉動。效應的逐步顯現(xiàn)，武漢市民的消費觀念將會進一步改善。

　　

【正文】 000明澤半島中央花園碧云天麗島花園 南湖山莊當代光谷智慧城名都花園 東湖林語 獅城名居水藍郡四季花城 藍灣俊園 都市經(jīng)典 學府佳園 安順星苑 世紀彩城 永清庭園福星城市花園高爾夫城市花園怡景花園平米 在以上重點調(diào)研的 19個項目的占地面積統(tǒng)計中： ? 占地面積較大的樓盤，主要集中分布在離城區(qū)較遠的地方，例如統(tǒng)計樣本中的金銀湖片區(qū)樓盤，占地面積都在 25萬平米以上； ? 在離城市中心較近的區(qū)域主要以占地 10 萬平米以內(nèi)的樓盤為主，但也出現(xiàn)了占地規(guī)模較大的樓盤，例如占地 60萬平米的名都花園和占地 30萬平米的都市經(jīng)典。 M. 2）建筑面積及容積率比較 圖 42 供給樓盤建筑面積比較 供給樓盤建筑面積比較48752 420xx15400018000013000068000075771108984 1216952400001882476044351705621460003000006491318735060000070000010000020xx00300000400000500000600000700000800000明澤半島中央花園碧云天麗島花園 南湖山莊當代光谷智慧城名都花園 東湖林語 獅城名居水藍郡四季花城 藍灣俊園 都市經(jīng)典 學府佳園 安順星苑 世紀彩城 永清庭園福星城市花園高爾夫城市花園怡景花園平米 圖 43 供給樓盤容積率比較 供給樓盤容積率比較 01234567明澤半島中央花園碧云天麗島花園 南湖山莊當代光谷智慧城名都花園 東湖林語 獅城名居水藍郡四季花城 藍灣俊園 都市經(jīng)典 學府佳園 安順星苑 世紀彩城 永清庭園福星城市花園高爾夫城市花園怡景花園 從占地面積和容積率的比較顯示： ? 離城區(qū)較遠的區(qū)域以及城市近郊景觀資源較好的區(qū)域，容積率相對較低，一般控制在 以下，最高不會超過 2； ? 中心城區(qū)范圍內(nèi)的樓盤，容積率比較高，一般在 26 之間，漢口中心區(qū)域的樓盤容積率尤其較高。 N. 3）物業(yè)類型與容積率比較 表 44 物業(yè)類型與容積率對比分析 樓盤名稱 多層 /棟 小高層 /棟 聯(lián)排 /棟 別墅 /棟 洋房 /棟 容積率 水藍郡 416 82 四季花城（二期） 19 2 6 南湖山莊二期 10 4 名都花園一期 4 8 麗島花園 4 21 46 東湖林語 24 中央花園碧云天 4 4 學府佳園 28 6 16 當代光谷智慧城 16 城市高爾夫花園 6 16 15 藍灣俊園 3 16 明澤半島 4 都市經(jīng)典 15 獅城名居 11 世紀彩城 18 永清庭園 5 安順星苑 10 怡景花園 3 福星城市花園 12 合計 112 141 436 148 21 簡析：物業(yè)類別和容積率的統(tǒng)計顯示： 表 45容積率與物業(yè)類型總結(jié)列表 容積率區(qū)間 主力物業(yè)類型 占樣本量百分比 以下 聯(lián)排、別墅 5% 之間 多層、聯(lián)排、 11% 之間 多層為主，小高層、別墅為輔 % 間 小高 層為主，多層、別墅為輔 21% 2以上 小高層、高層 % O. 4）分期開發(fā)進度 表 46 分期開發(fā)面積占總面積列表 樓盤名稱 總體建筑面積 分期建筑面積 分期建筑面積 萬科四季花城 240000 平方米 80000 平方米 (一期 ) 81000 平方米 (二期 ) 百分比 33% 34% 都市經(jīng)典 604435 平方米 38211 平方米 (一期一組團 ) 百分比 % 學府佳園 170562 平方米 28927 平方米 (三期 ) 21944 平方米 (四期 ) 百分比 17% 13% 世紀彩城 300000 平方米 43500 平方米 (一期 ) 70000 平方米 (二期 ) 百分比 15% 23% 名都花園 680000 平方米 60000 平方米 (一期 ) 百分比 9% 高爾夫城市花園 600000 平方米 110000 平方米 (一期 ) 百分比 18% 合計平均百分比 22% 在分期開發(fā)進度上，發(fā)展商的實力不同，市場的機會不同，呈現(xiàn)出不同特點： 郊區(qū)大盤的分期開發(fā)面積一般在 8～ 10 萬平米左右，如萬科四季花城、高爾夫城市花園等；中心城區(qū)范圍的樓盤首期開發(fā)面積一般在 46萬平米，如都市經(jīng)典、世紀彩城、名都花園等，其二期的開發(fā)面積一般視一期的銷售狀況而定。 （ 2）、供給樓盤主力戶型分析 表 47 供給樓盤主力戶型列表 樓盤名稱 主力戶型 藍灣俊園 3房 2廳 戶數(shù)比： 60% 面積比： 48% 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡ 四季花城（二期） 3房 2廳 戶數(shù)比： 51% 面積比： %(含三房陽光花房 ) 面積： ㎡、 127 ㎡， 133 ㎡ 陽光花房 戶數(shù)比： % 面積比 % 面積： 152 ㎡、 133 ㎡、 123 ㎡、 169 ㎡ 東 湖林語 4房 2廳 戶數(shù)比 :44% 面積比 :48% 面積： 168 ㎡、 162 ㎡、 176 ㎡、 161 ㎡、 179 ㎡、 166 ㎡、165 ㎡ 明澤半島 2房 2廳 戶數(shù)比： 41% 面積比： % 面積： ㎡ 、 ㎡ 4房 2廳 （復式、） 戶數(shù)比： 23% 面積比： % 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡ 中央花園碧云天 3房 2廳 戶數(shù)比： % 面積比： % 面積： 113 ㎡、 121 ㎡、 110 ㎡、 ㎡、 125 ㎡ 、 ㎡ 南湖山莊 3房 2廳、戶數(shù)比： 50% 面積比： 42% 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 4房 2廳 戶數(shù)比 15% 面積比： 16% 面積： ㎡、 ㎡ 獅城名居 3房 2廳 戶數(shù)比： 61% 面積比： % 面積： 151160 ㎡、 141145 ㎡； 麗島花園 3房 2廳、戶數(shù)比： %（竹園 +櫻園 +楓園） 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 142 ㎡、148 ㎡、 158 ㎡ 4房 2廳 戶數(shù)比： 20% 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 212㎡、 221 ㎡ 名都花園一期 3房 2廳 戶數(shù)比： % 面積比： % 面積： 128 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡ 都市經(jīng)典 3房 2廳 戶數(shù)比 : % 面積比 :% 面積： ㎡、 ㎡、 4房 2廳 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡ 水藍郡 聯(lián)體別墅 戶數(shù)比 82% 面積比： % 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡ 學府佳園 3房 2廳 戶數(shù)比 : % 面積比 :% 面積： 125 ㎡、 115 ㎡、 120 ㎡、 ㎡ 2房 2廳 戶數(shù) % 面積比： 11% 面積： 95㎡、 90㎡、 87㎡、 85 ㎡ 安順星苑 3房 2廳 戶數(shù)比： 55% 面積比： % 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡ 4房 2廳 戶數(shù)比： % 面積比： 33% 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡ 世紀彩城 3房 2廳 戶數(shù)比： 70%一期 面積： 122 ㎡、 127 ㎡ 3房 2廳 戶數(shù)比： 76% 二期 面積： 98㎡、 100 ㎡、 116 ㎡、 125 ㎡、 128 ㎡、 122 ㎡、 127㎡ 當代光谷智慧城 3房 2廳 戶數(shù)比： 39% 面積比： 34% 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 126 ㎡ 3房 2廳＋功能房 戶數(shù)比： 12％ 面積比： % 面積： 144 ㎡ 4房 2廳 戶數(shù)比 ： 42％ 面積比： 47% 面積： 150160 ㎡ 城市高爾夫花園 雙復式 占 35% 面積： 210240 ㎡ 聯(lián)排別墅 占 % 面積： 260 ㎡、 310 ㎡ 3房 2廳占 15% 面積： 176 ㎡、 193 ㎡ 永清庭園 4房 2廳 戶數(shù)比 36% 面積比 :37% 面積： 160170 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡； 5房 2廳 戶數(shù)比 35% 面積比 :37% 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡； 怡景花園 3房 2廳 戶數(shù)比 28% 面積比 :% 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡ 4房 2廳 戶數(shù)比 :% 面積比 :% 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 235㎡ 福星城市花園 3房 2廳 戶數(shù)比 48% 面積比 51% 面積： ㎡、 ㎡、 ㎡ 4房 2廳 戶數(shù)比 :22% 面積比 :25% 面積： 142 ㎡、 138 ㎡ 通過以上主力戶型的統(tǒng)計可以看出武漢的房地產(chǎn)發(fā)展的一些特點： ? 整體需求的面積區(qū)間相對較為集中 ，差別不是很大； ? 通過主力戶型的銷售特點和面積構(gòu)成可以判斷出消費者的一些特點：消費者購房大多以自住為主，對戶型的實用性和功能性要求較高，投資概念還不是很強，對小戶型的項目投資興趣仍不是主流； ? 120130 平方米之間的戶型是市場供應量較大、客戶接受面較廣的戶型。 （ 3）、供給樓盤價格 表 48 供給樓盤價格策略列表（單位：元 /平方米） 樓盤名稱 名義售價 實售均價 付款方式及策略 藍灣俊園 多均： 2900 小高均： 3000 4 層復式： 3800 多層 97 折： 2773 小高 97 折： 2870 4 層復式 97 折 ： 3646 一次性 96 折 銀行按揭 97 折 贈送 5300 元的配套費 四季花城（二期） 多均： 2550 小高均： 2900 洋房： 2700 （含除頂層外，含裝修） 多均 97 折： 2328 小高均 97 折： 2871 洋房 97 折： 2473 內(nèi)部認購： 95 折 現(xiàn)：一次性 97 折 按揭：商業(yè) 99 折 公積金：無折扣 （多層、洋房送廚、衛(wèi)裝修：約 150 元 /平方米） 東湖林語 多均價： 4200 多均 99 折： 4158 一次性付款 99 折 明澤半島 三層復式均： 3117 二層復式均： 2950 小高層平層均： 2715 三層復式均 98 折： 3031 二層復式均 98 折： 2868 小高層平層均 98 折： 2637 一次性付款 98 折 按揭 7 成 20 年 按揭不打折，送配套費3000 多元 中央花園碧云天 多層均價： 1750 小高層均價： 2100 多均 99 折： 1732 小高均 99 折： 2079 一次性付款： 98 折 銀行按揭： 99 折 南湖山莊 多層均價： 2400 聯(lián)排別墅： 4450 多均 97 折： 2328 聯(lián)排 97 折： 4361 一次性付款： 95 折 銀行按揭： 97 折 獅城名居 18 層均價： 2680 12 層均價： 2655 18 層均 96 折： 2572 12 層均 96 折： 2548 一次性付款： 95 折 銀行按揭： 96 折 麗島花園 四期竹園高層： 3200 高層 97 折： 3104 一次付款： 95 折 銀行按揭： 97 折 名都花園一期 多均： 3100 小高層均： 2900 多均 95 折： 2945 小高均 95 折： 2755 一次性付款： 99 折 按揭不打折； 每套在總價基礎上送廚衛(wèi)的裝修費抵 15000 元現(xiàn)金。相當于 95 折。 都市經(jīng)典 小高均價： 3000 小高均 98 折： 2940 一次性付款： 97 折 銀行按揭 98 折； 水藍郡 聯(lián)排均： 2600 獨立均： 4300 聯(lián)排均 99 折： 2574 獨立均 99 折： 4257 一次性付款： 98 折 按揭： 99 折 學府佳園 多均： 1950 多均： 1950 一次性與按揭都無折小高均： 2350 小高均： 2350 扣。 安順星苑 小高均價： 2460 小高層均 98 折： 2410 一次性付款： 97 折 銀行按揭： 98 折 世紀彩城 小高層均價： 2430 小高層均 98 折： 2381 一次性折扣： 97 折 按揭折扣： 98 折 當代光谷智慧城 多層均價： 2280 多均 99 折： 2222 一次性 98 折 按揭 99 折 城市高爾夫花園