【正文】 的組團(tuán)有麗水苑、風(fēng)林苑、碧濤苑共500戶，從推出的戶型來(lái)看，以97 m2的小三房和115 m2的三房為主。（7） 營(yíng)銷(xiāo)策略：四房和樓中樓兩種戶型產(chǎn)品一直銷(xiāo)售緩慢，營(yíng)銷(xiāo)策略是走低價(jià)策略。（8） 目標(biāo)消費(fèi)群分析：消費(fèi)群以該區(qū)域的居民以及其周邊縣城的人群為主，多數(shù)為一次置業(yè)?！?綜合點(diǎn)評(píng)（1） 從總占地面積與容積率來(lái)看，；（2） 從產(chǎn)品供應(yīng)方面來(lái)看，周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品供應(yīng)種類(lèi)相對(duì)其他區(qū)域來(lái)說(shuō)最為豐富，包括多層、小高層、別墅，但從整體看，區(qū)域發(fā)展高檔物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)于其他區(qū)域較弱，因此建議本案以多層和小高層為主；（3） 從戶型面積方面來(lái)看，江南區(qū)的暢銷(xiāo)戶型以7685㎡的兩房和110120㎡的三房為主； （4） 從項(xiàng)目定位與營(yíng)銷(xiāo)策略方面來(lái)看，暢銷(xiāo)產(chǎn)品多數(shù)定位為中低檔產(chǎn)品，營(yíng)銷(xiāo)策略方面多數(shù)以低價(jià)入市，通過(guò)整體包裝與營(yíng)銷(xiāo)策劃進(jìn)一步提高價(jià)格，建議本案以立足于中檔市場(chǎng)為主，且在包裝上可以借鑒錦繡江南設(shè)立樣板房，給消費(fèi)者直觀的感受，從而進(jìn)一步拉動(dòng)銷(xiāo)售。2 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目位置和四至范圍（㎡），位于江南區(qū)的主干道白沙大道中段，北臨白沙大道和菠蘿嶺，南靠鳳凰紙廠，西鄰槎路肉菜市場(chǎng)，東連江南路和汽配物流倉(cāng)儲(chǔ)中心。圖片 項(xiàng)目地塊的地形地貌■ 地形 本項(xiàng)目的地形比較方正，進(jìn)深約550米，西面臨街（北湖北路）長(zhǎng)約160米?！?地貌項(xiàng)目地塊的地勢(shì)平坦，但原為深坑屬于填土而成。 項(xiàng)目周邊狀況分析■ 交通環(huán)境分析項(xiàng)目目前交通環(huán)境良好，路網(wǎng)形成“一縱二橫”干道系統(tǒng)，周邊有多座橋梁橫跨邕江順暢通達(dá)南寧市各區(qū)。白沙大道——雙向六車(chē)道環(huán)城快速公路，東段通過(guò)白沙大橋直達(dá)興寧區(qū)的黃金商業(yè)地段，西段通過(guò)清川大橋直達(dá)西鄉(xiāng)塘區(qū)的各個(gè)高等學(xué)府；江南大道——雙向六車(chē)道城市主干道，南段通過(guò)邕江大橋直達(dá)城市中心商業(yè)區(qū)，北段直達(dá)良慶區(qū)；亭江路——雙向四車(chē)道城市道路，通過(guò)永和大橋直達(dá)南寧火車(chē)站；■ 周邊居民構(gòu)成與配套分析通過(guò)我司人員的實(shí)地調(diào)查，把項(xiàng)目地塊周邊區(qū)域的居住環(huán)境和街區(qū)文化大致分為3個(gè)區(qū)域：區(qū)域居民構(gòu)成生活配套教育主要在售樓盤(pán)特點(diǎn)菠蘿嶺居民區(qū)主要為七八十年代的私人房及一部分廠區(qū)宿舍為主，本地老市民相對(duì)較多，生活水平尚可目前配套相對(duì)完善，有銀行、餐館、菜市場(chǎng)、小型超市等，但檔次較低菠蘿小學(xué)、石柱嶺小學(xué)、群英小學(xué)、模具廠職工學(xué)校目前只有翠嶺人家一個(gè)在售樓盤(pán)，均價(jià)在2500元/㎡該區(qū)域?qū)儆谒饺俗≌肮I(yè)居住結(jié)合區(qū)，原纖維廠、模具廠、無(wú)線電廠等均設(shè)在此區(qū)白沙大道居民區(qū)此區(qū)主要是新建樓盤(pán)社區(qū)為主，大部分是商品房，居民生活水平屬于中等偏上由于為新建社區(qū)生活配套相對(duì)較少，主要集中汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店和小吃店為主，以及小型市場(chǎng)無(wú)目前在售樓盤(pán)，金康天和人家、南國(guó)康城、錦繡江南、榮寶華商城，均價(jià)都在2600元/㎡左右該區(qū)域?qū)儆谛陆ǖ纳唐贩可鐓^(qū)，隨著區(qū)域生活配套和交通配套的不斷完善，該區(qū)域會(huì)有一定的發(fā)展?jié)摿﹂堵?居民區(qū)以那洪鄉(xiāng)及一部分的廠區(qū)宿舍為主，居民生活水平屬于中等偏下目前配套較完善，臨街配有商鋪、菜市，購(gòu)物飲食較方便，沿亭洪路商鋪較多槎路小學(xué)、那洪小學(xué)目前無(wú)在售樓盤(pán)該區(qū)域以老式的住宅房及一些舊廠社區(qū)，但因?yàn)橐郧盀楦浇某青l(xiāng)圩日中點(diǎn)，商業(yè)配套尚可小結(jié)：作為城市的老工業(yè)區(qū)，擁有較為集中的工廠宿舍區(qū)，以及道路都為重新改造十分的平坦寬闊，往來(lái)城市中心便利等優(yōu)勢(shì)，但由于區(qū)域的工廠、城中村混雜，人員素質(zhì)參差不齊，對(duì)區(qū)域的居住影響較大。在后期的推廣中應(yīng)當(dāng)對(duì)優(yōu)勢(shì)加以利用，對(duì)劣勢(shì)加以規(guī)避。 在現(xiàn)板塊的各居住區(qū)域的比較中，地塊所在的居住價(jià)值好于槎路居民區(qū)，略次于白沙大道居住區(qū)，但現(xiàn)在該區(qū)域在售樓盤(pán)的供應(yīng)量已所剩的都只有小高層及商業(yè)項(xiàng)目，因此項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目只有翠嶺人家。 項(xiàng)目SWOT分析■ 優(yōu)勢(shì)（S）1) ，在市場(chǎng)上有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；2) ，所建的建筑以多層為主，多層也是現(xiàn)區(qū)域內(nèi)所稀缺的,項(xiàng)目推出后會(huì)具有很強(qiáng)的區(qū)域產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；3) 項(xiàng)目所在路況非常好,通往其他城區(qū)的道路十分便捷；4) 項(xiàng)目附近的教育配套齊全，中小學(xué)較多，能解決客戶對(duì)子女讀書(shū)的顧慮；5) 項(xiàng)目地塊所成交價(jià)格較低，介時(shí)較低的入市價(jià)格將具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；6) 目前江南區(qū)的性質(zhì)正由工業(yè)區(qū)改變?yōu)榫幼^(qū)，逐漸改變其他區(qū)域的消費(fèi)者對(duì)江南區(qū)的看法，形成一定的跨區(qū)域購(gòu)買(mǎi)效應(yīng)，從而吸引其來(lái)江南區(qū)入住?！?劣勢(shì)（W）1) 項(xiàng)目東南向毗鄰鳳凰紙廠，受其污染影響較大，會(huì)對(duì)客戶購(gòu)買(mǎi)時(shí)形成負(fù)面影響；2) 項(xiàng)目鄰近公交車(chē)站很少，只有外環(huán)二線通過(guò)，公交交通不甚便利；3) 項(xiàng)目所在地塊為新填土起來(lái)的地塊，周邊生活配套有待完善；4) 項(xiàng)目所在區(qū)域的人文素質(zhì)較低，加上周邊的城中村也會(huì)對(duì)客戶造成購(gòu)房者的心理影響。弱化：引進(jìn)一些抗污能力強(qiáng)的樹(shù)種，形成抗污綠化帶，以最大程度的減少東南向的煙囪造成的污染；發(fā)展商與南寧市公交車(chē)總公司溝通，開(kāi)通2－3條公交專(zhuān)線；項(xiàng)目必須樹(shù)立鮮明的市場(chǎng)形象并形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在市場(chǎng)上形成良好的認(rèn)知度和美譽(yù)度，從而對(duì)抗項(xiàng)目弱勢(shì)。■ 機(jī)會(huì)（O）1) “東盟博會(huì)”落戶南寧，奠定了其在西南部的中心地位，加快了南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展，南寧城市輻射能力的加強(qiáng)對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也存在一定的契機(jī)；2) 隨著南寧市重新劃區(qū)，江南區(qū)由工業(yè)區(qū)逐漸為居住區(qū)，在未來(lái)年間將有大量人口陸續(xù)落戶此區(qū)，形成一定的商品房購(gòu)買(mǎi)需求；3) 項(xiàng)目所在江南區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)基本無(wú)多層可售，區(qū)域的消費(fèi)市場(chǎng)有較大的潛力；4) 雖然目前南寧的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣方面已有很大的提高，但整體產(chǎn)品水平還是處于一個(gè)比較落后的階段，因此對(duì)于本項(xiàng)目仍有很大的提升空間；5) 開(kāi)發(fā)商在本市已經(jīng)有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的案例，會(huì)對(duì)購(gòu)買(mǎi)者樹(shù)立購(gòu)買(mǎi)信心。突破：從產(chǎn)品局部上形成突破，形成差異化、性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品，從而吸引市場(chǎng)的關(guān)注?！?威脅（T）1) 跟本期拍賣(mài)的土地還有三塊，如果項(xiàng)目動(dòng)工時(shí)間延遲，在未來(lái)勢(shì)必會(huì)有新的項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目造成威脅。2) 錦繡江南、金康天和人家等在此區(qū)域已經(jīng)初步樹(shù)立了項(xiàng)目品牌，同時(shí)均有一定的后續(xù)供應(yīng)，對(duì)項(xiàng)目具有一定的威脅。3) 市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目所在江南區(qū)的普遍認(rèn)知形象不佳，將會(huì)影響到項(xiàng)目推廣。規(guī)避：利用差異化的產(chǎn)品和良好的包裝，形成強(qiáng)勢(shì)的項(xiàng)目品牌形象，建立江南指標(biāo)性樓盤(pán)的地位。