【正文】 高層及高層利潤較高，但若全部興建超高層及高層，將降低居住舒適度，令市場接受度下降，最終影響利潤，同時超高層及高層施工期長，資金流轉速度慢。酒店式公寓適合在商務區(qū)興建，金沙洲規(guī)劃為居住區(qū)，商務氛圍弱，在此片區(qū)的接受度很低。 建議興建超高層、高層。超高層洋房 ★★★ ★★★★酒店式公寓（板塊內）★ ★★★★住宅部分產品建議廣州市場上接受度和經(jīng)濟效益衡量的物業(yè)類型 綜上所述， 在板塊內適合興建的物業(yè)包括高層、超高層和雙拼 /疊加 /聯(lián)排別墅 。 考慮到板塊內規(guī)劃有別墅的項目不多， 未來供應集中在恒大御景半島、凱德項目、保利項目和仍在掃尾階段的萬科金域藍灣和中海金沙熙岸 。凱德御金沙項目即將入市，一、二期均規(guī)劃有雙拼 /疊加 /聯(lián)排別墅近 200套（但沒有江景）。鄰近本項目的保利 04地塊全部規(guī)劃為雙拼別墅和類獨棟別墅（也是沒有江景），即 20232023年板塊內別墅大多不屬于江景別墅（除恒大御景半島外）。 從市場的角度考慮，本項目適合有江景別墅的規(guī)劃。 但考慮到純江景豪宅的定位，打造舒適度高的環(huán)境與容積率較高存在不同調和的矛盾， 地塊允許規(guī)劃別墅的量不大，規(guī)劃上需要適度控制 。82住宅部分戶型配比 通過分析周邊項目的產品和消化速度的關系，可知金沙洲板塊內市場接受度最高的戶型及面積段情況，填補市場空白，并結合項目自身的優(yōu)劣勢，從而準確定位產品。 基于本項目為純江景豪宅，戶戶望江，資源稀缺。建議以大戶型為主，打造高舒適度的純粹豪宅社區(qū)。 180260㎡大四房是主力戶型，輔以少量 120144㎡主流三房和雙拼別墅。 由于金沙洲板塊的成交客戶 9成來自廣州，帶裝修發(fā)售是該板塊和廣州市場的主流。同時考慮通過送名牌豪華裝修帶來一定的溢價空間，建議帶 4000元 /㎡豪華裝修發(fā)售（實際投入成本為 22002500元 /㎡ )，目前入市按 2萬 /㎡均價出售（不含別墅）。83規(guī)劃設計成果 在集團領導的指導下，經(jīng)與設計研發(fā)中心、商業(yè)中心、省設計院多次會議溝通，在規(guī)劃設計方面達成一定的共識，相關的過程文件及成果如下：初稿 ：江景房很少，都被中心區(qū)域的高層洋房遮檔！整體品質感低。84規(guī)劃設計成果2023年 12月 24日 修改一稿：修改一稿 ：基本保證每棟高層洋房均能望江，但戶型設計細節(jié)仍存在較大問題，戶型附加值不高。852023年 1月 23日 修改二稿：規(guī)劃設計成果修改二稿 ：戶型配比及設計略有調整，但仍有許多細節(jié)需完善。86規(guī)劃設計成果87別墅規(guī)劃設計研討方案一：無別墅規(guī)劃優(yōu)點：園林綠化面積增加，整體環(huán)境質量相當好，居住舒 適度高。提高了中底層單位的居住環(huán)境，視野開闊，利于保 證各樓棟，各樓層的均好性。項目整體規(guī)劃大氣，可借鑒香港貝沙灣的設計理念。缺點：缺少可二次拔高項目檔次的高端產品 —— 別墅，缺乏亮點。對土地利用略有欠缺，不夠充分。88別墅規(guī)劃設計研討方案二：僅沿江別墅規(guī)劃優(yōu)點：規(guī)劃一線江景別墅，經(jīng)濟價值相當高，量少更顯稀缺。 改善了各樓棟中底層單位的環(huán)境，利于保證各樓層 的均好性 ，確保低樓層也能支撐較高售價。提升保證別墅的私密性，同時令別墅有前后花園，高層洋房 有較大的園林活動空間。缺點：別墅數(shù)量偏少，較難形成組團的居住氛圍。對土地利用仍略有欠缺，不夠充分。89別墅規(guī)劃設計研討方案三：沿江別墅 +園景別墅規(guī)劃優(yōu)點：同時規(guī)劃有一線江景別墅和園景別墅，產品較豐富，別墅與洋 房共享中心園景和江景。高層洋房與別墅均有一定的公共活動空間，易于加強社區(qū)氛圍。別墅密度較適中，間距仍需調整，避免中底層洋房與園景別墅 互相干擾。整體經(jīng)濟效益高。缺點： 園景別墅的私密性較差。90別墅規(guī)劃設計研討方案四：沿江別墅 +園景別墅規(guī)劃優(yōu)點：同時規(guī)劃有一線江景別墅和園景別墅，產品較豐富，別墅與 洋房共享中心園景和江景。對土地利用非常充分，幾乎沒有浪費。缺點： 別墅密度高，自身居住質量較難保證，園景別墅私密性較 差，沿江別墅后花園面積小 ，均較難保證高售價。 壓縮了社區(qū)的公共綠化空間 ，顯得密度相當高，品質感不 夠高，與定位略有差距。91建筑風格參考92封面資料來源：省設計院建筑風格參考93資料來源：省設計院建筑風格參考94資料來源：省設計院建筑風格參考95“香港貝沙灣項目一直被公認為香港豪宅項目的先驅及典范 ”? 發(fā)展項目名稱： 貝沙灣(Residence BelAir)? 區(qū)位 ：處港島南區(qū)西海岸，是香港傳統(tǒng)豪宅地段，屬于 “ 香港硅谷 ” 數(shù)碼港中的住宅部分（數(shù)碼港包括核心辦公大樓、國際級發(fā) 數(shù)碼港艾美酒店、豪華住宅和購物商場）? 發(fā)展商 ：盈科大衍地產發(fā)展有限公司? 賣方 ：香港數(shù)碼港（附屬發(fā)展）有限公司? 地塊用途限制 ：私人住宅? 年期 ： 2023年 5月 22日起計50年? 交通 ：有巴士、渡輪及規(guī)劃中地鐵連接市區(qū)， 18分鐘至中環(huán)， 20分鐘到尖沙咀， 35分鐘到機場? 資源 ：背山面海， 700米海岸線香港島貝沙灣九龍貝沙灣六期建筑風格參考96別墅建筑風格參考97別墅建筑風格參考九瓏湖頤和高爾夫98九、 啟動策略（開發(fā)周期及規(guī)劃）99分期開發(fā)建議宗地概況： 用地面積 78235㎡，容積率擬定 ，計容總建面為㎡。其中商業(yè)及配套面積約 ㎡，住宅部分建筑面積約 ㎡。規(guī)劃概況 ：規(guī)劃有 8棟超高層、高層洋房和 26棟別墅。西北面為 3棟 44層高超高層建筑，其余 5棟為 3035層江景洋房。分期開發(fā)思考：在金沙洲板塊內，參考各大開發(fā)商的開發(fā)進度。中海金沙灣 2023年全年新增供應量約 10萬㎡，約 850套， 2023年新增供應 14萬㎡，近 1160套；萬科金域藍灣 2023年全年新增供應約 8萬㎡，約 850套產品；恒大御景半島 2023年新增供應 11萬㎡ 800余套。由于 2023年屬于市場調整年，整體成交量偏低， 2023年 3月開始回暖，大多項目 2023年底前基本把 20232023年的貨量消化完畢。小結： 考照板塊內各大開發(fā)商的推售情況可知，年供應約 10萬㎡是較合理的水平。100 基于項目總建約 30萬 /㎡ ,按每年約 10萬㎡的供應面積計算，建議項目分三期開發(fā)，按組團分批推售。具體分區(qū)如上圖所示：1）黃色部分為一期，產品線較豐富，北向（江景、園景）雙景觀單位， 120180㎡的三房為主力。 總價不高，江景觀資源稀缺，通過高品質產品先提升項目人氣。搭配數(shù)套別墅作為全景純豪宅的標 桿，體現(xiàn)項目檔次。 利用江景會所作為銷售中心，全景觀產品展示面不言而喻。2）湖藍色部分為二期，推售產品包括 180210 ㎡的四房和 260320㎡奢華四房（加工人房為五房），若 干棟湖景別墅作為次壓軸產品，為三期超豪華的高價產品作鋪墊。3）紫色部分為第三期，供應本項目最高端的產品， 2棟超高層， 200320㎡為主，輔以 1梯 380㎡大平層和 數(shù)套頂復，若干棟江景別墅。方案二：根據(jù)市場供求概況，結合廣州一線江景資源的供應量， 預計 20232023年的新增供應較少，項目可考慮填補此空白點，在兩年內入市，提高資金回籠速度。項目分兩期分發(fā)，如左圖所示，紫色部分為一期，黃色部分為二期。101十、 財務分析102說明：住宅部分按目前售售計算，約 2萬 /㎡（含別墅） ,預計兩年后售價 /㎡。商業(yè)部分，集中式商業(yè)交還合作方使用，沒有納入出售范圍?？紤]到項目商業(yè)氛圍較弱，二層商鋪售價低，平均售價約3萬 /㎡來計算。103十一、 售價預測及建議104售價預測假設本項目現(xiàn)時具備銷售條件，依據(jù)競爭性分析及因素分析法推算客戶現(xiàn)時（ 2023年第一季度）可以接受約 2萬元的價格水平。基于近期政策頻頻出臺，客戶觀望情緒濃郁，價格的年增長幅度比正常時期低，銷售速度慢，預計年增長率約 8%12%?；陧椖繐碛邢∪钡慕百Y源，物業(yè)的保值升值能力強，廣佛同城化進程加速帶來一定的溢價空間， 樂觀預計兩年后即 2023年中洋房售價將達 25,000元 /㎡，若新政執(zhí)行力度強，歷時長，預計項目入市售價與現(xiàn)階段水平一致，且銷售周期長?，F(xiàn)時入市價格測算根據(jù)周邊在售樓盤的售價，結合地塊具備的地段價值等特性，預計項目現(xiàn)階段入市的價格水平。產品各評價因素分值 :根據(jù)購買者購買時，對各因素的側重及影響購買行為等作為重要衡量因素。因素 地段 景觀 交通 配套 規(guī)模 產品分值 20 30 15 10 10 15注：由 6大主要影響因素組成。通過綜合分析，對比本項目，得出結果取樣，具體分值計算如下：事項 項目1 2 3 4 5 6 平均分地段 景觀 交通 配套 規(guī)模 產品恒大御景半島 15 30 11 6 10 13 85保利西海岸 17 28 12 6 6 13 82恒大綠洲 18 25 13 8 8 11 83中海金沙灣 16 26 13 8 10 12 85本項目 16 29 12 7 8 13 85項目售價預測105項目售價預測參考均價計算（備注：暫不對比規(guī)劃設計包括建筑、園林、面積段、實用率等，物業(yè)管理、開發(fā)商品牌等）設本項目銷售價格為 PX修正后各相關樓盤價格 Pi’ Pi’=( QX/ Qi)Pi 注： Pi為銷售均價PA’=(QX/QA)PA= 17600PB’=(QX/QB)PB=19695PC’=(QX/QC)PC=17410PD’=(QX/QD)PD=16800 各相關樓盤權重取值為 Wi(考慮到與本項目的相似性及影響 )WA=40% WB=40% WC＝ 10％ WD＝ 10％PX1 =ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC＋ PD’WD==18339項目 恒大御景半島 保利西海岸 恒大綠洲 中海金沙灣 本項目平均分 85 82 83 85 85均價 PA＝ 17600 PB＝ 19000 PC＝ 17000 PD＝ 16800 PX=?小結： 若本項目按現(xiàn)時入市進行靜態(tài)計算， 高層住宅銷售均價約 /㎡，雙拼別墅現(xiàn)時入市售價 約 4萬 /㎡，項目整體售價約 2萬 /㎡。106嚴厲新國八條 （政策原文略） 二套房首付比例提高至 6成，執(zhí)行 。 金沙洲江景項目成交客戶以二次置業(yè)或多次置業(yè)為主，尤其是改善型居住客戶。同時提升首付和要求高利率， 心理影響遠遠大于對經(jīng)濟實力的考驗。預計在短期內將打擊客戶約有 34成，甚至更多。 戶籍限購政策。 佛山應該不屬于限購范圍，但金沙洲板塊內大部分成交客戶來自廣州，非本地戶籍若不能提供 1年社保證明和納稅證明無法購買。若該政策在兩年后仍生效， 本項目客戶面急速收窄，受影響程度較深 。 地方政策問責制。 南海一手商品房均價上漲水平是否屬于國家規(guī)定的上漲過標準需等待南海政府的公布。若不屬于此范圍內即受影響程度極小。 稅收政策方面，不足 5年的二手房交易將全額征收營業(yè)稅。 預計將 影響投資型客戶的入市心理 ，觀望情緒將視兩年內政策執(zhí)行情況而定， 實際影響未知。 用地供應方面。 廣州土地供應計劃一向量大，但實際成交量小。 本項目屬于南海舊改項目，且定位高端，實際影響不大。 保障性工程 ，主要針對社會夾心層和剛需置業(yè)者 ,保障性住房擴大此類客戶選擇層面， 但對追求占有稀缺資源的高端客戶影響不大。107十二、 銷售計劃108采取高開高走策略，逐漸利用產品優(yōu)勢提升售價，開盤期消化整體貨量 18%左右， 12個月完成項目一期 90%， 2年半完成項目整體銷售。42% 60%35億33%億18%加推 二期開 盤 開始 陸續(xù) 加推 開 盤 期2023年 10月 2023年 5月 2023年 10月 2023年 5月資金回籠計劃 本項目住宅部分銷售計劃109時間段 推貨量 推貨思路 預計消化 累計消化率20235 300 首次公開發(fā)售集中引爆的方式，先推 1316 240 18%202310 240 二批推 1112，一期別墅 190 33%20231 140 加推 910 100 40%20235 280 二期開盤， 58，園景別墅 250 59%202310 180 二批單位開盤， 34，沿江別墅 130 69%202312 180 樓王單位， 12樓 120 78%20235 —— 清貨 　 90%合計 1320 —— 　 　小結：預計項目銷售周期為兩年半，約 40個月，兩年實現(xiàn)銷售率 90%。住宅部分推售計劃110THE END ！謝謝！111演講完畢，謝謝觀看！