【正文】 高層及高層利潤(rùn)較高，但若全部興建超高層及高層，將降低居住舒適度，令市場(chǎng)接受度下降，最終影響利潤(rùn)，同時(shí)超高層及高層施工期長(zhǎng)，資金流轉(zhuǎn)速度慢。酒店式公寓適合在商務(wù)區(qū)興建，金沙洲規(guī)劃為居住區(qū)，商務(wù)氛圍弱，在此片區(qū)的接受度很低。 建議興建超高層、高層。超高層洋房 ★★★ ★★★★酒店式公寓（板塊內(nèi)）★ ★★★★住宅部分產(chǎn)品建議廣州市場(chǎng)上接受度和經(jīng)濟(jì)效益衡量的物業(yè)類型 綜上所述， 在板塊內(nèi)適合興建的物業(yè)包括高層、超高層和雙拼 /疊加 /聯(lián)排別墅 。 考慮到板塊內(nèi)規(guī)劃有別墅的項(xiàng)目不多， 未來供應(yīng)集中在恒大御景半島、凱德項(xiàng)目、保利項(xiàng)目和仍在掃尾階段的萬科金域藍(lán)灣和中海金沙熙岸 。凱德御金沙項(xiàng)目即將入市，一、二期均規(guī)劃有雙拼 /疊加 /聯(lián)排別墅近 200套（但沒有江景）。鄰近本項(xiàng)目的保利 04地塊全部規(guī)劃為雙拼別墅和類獨(dú)棟別墅（也是沒有江景），即 20232023年板塊內(nèi)別墅大多不屬于江景別墅（除恒大御景半島外）。 從市場(chǎng)的角度考慮，本項(xiàng)目適合有江景別墅的規(guī)劃。 但考慮到純江景豪宅的定位，打造舒適度高的環(huán)境與容積率較高存在不同調(diào)和的矛盾， 地塊允許規(guī)劃別墅的量不大，規(guī)劃上需要適度控制 。82住宅部分戶型配比 通過分析周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品和消化速度的關(guān)系，可知金沙洲板塊內(nèi)市場(chǎng)接受度最高的戶型及面積段情況，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，并結(jié)合項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)，從而準(zhǔn)確定位產(chǎn)品。 基于本項(xiàng)目為純江景豪宅，戶戶望江，資源稀缺。建議以大戶型為主，打造高舒適度的純粹豪宅社區(qū)。 180260㎡大四房是主力戶型，輔以少量 120144㎡主流三房和雙拼別墅。 由于金沙洲板塊的成交客戶 9成來自廣州，帶裝修發(fā)售是該板塊和廣州市場(chǎng)的主流。同時(shí)考慮通過送名牌豪華裝修帶來一定的溢價(jià)空間，建議帶 4000元 /㎡豪華裝修發(fā)售（實(shí)際投入成本為 22002500元 /㎡ )，目前入市按 2萬 /㎡均價(jià)出售（不含別墅）。83規(guī)劃設(shè)計(jì)成果 在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，經(jīng)與設(shè)計(jì)研發(fā)中心、商業(yè)中心、省設(shè)計(jì)院多次會(huì)議溝通，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面達(dá)成一定的共識(shí)，相關(guān)的過程文件及成果如下：初稿 ：江景房很少，都被中心區(qū)域的高層洋房遮檔！整體品質(zhì)感低。84規(guī)劃設(shè)計(jì)成果2023年 12月 24日 修改一稿：修改一稿 ：基本保證每棟高層洋房均能望江，但戶型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)仍存在較大問題，戶型附加值不高。852023年 1月 23日 修改二稿：規(guī)劃設(shè)計(jì)成果修改二稿 ：戶型配比及設(shè)計(jì)略有調(diào)整，但仍有許多細(xì)節(jié)需完善。86規(guī)劃設(shè)計(jì)成果87別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)研討方案一：無別墅規(guī)劃優(yōu)點(diǎn)：園林綠化面積增加，整體環(huán)境質(zhì)量相當(dāng)好，居住舒 適度高。提高了中底層單位的居住環(huán)境，視野開闊，利于保 證各樓棟，各樓層的均好性。項(xiàng)目整體規(guī)劃大氣，可借鑒香港貝沙灣的設(shè)計(jì)理念。缺點(diǎn)：缺少可二次拔高項(xiàng)目檔次的高端產(chǎn)品 —— 別墅，缺乏亮點(diǎn)。對(duì)土地利用略有欠缺，不夠充分。88別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)研討方案二：僅沿江別墅規(guī)劃優(yōu)點(diǎn)：規(guī)劃一線江景別墅，經(jīng)濟(jì)價(jià)值相當(dāng)高，量少更顯稀缺。 改善了各樓棟中底層單位的環(huán)境，利于保證各樓層 的均好性 ，確保低樓層也能支撐較高售價(jià)。提升保證別墅的私密性，同時(shí)令別墅有前后花園，高層洋房 有較大的園林活動(dòng)空間。缺點(diǎn)：別墅數(shù)量偏少，較難形成組團(tuán)的居住氛圍。對(duì)土地利用仍略有欠缺，不夠充分。89別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)研討方案三：沿江別墅 +園景別墅規(guī)劃優(yōu)點(diǎn)：同時(shí)規(guī)劃有一線江景別墅和園景別墅，產(chǎn)品較豐富，別墅與洋 房共享中心園景和江景。高層洋房與別墅均有一定的公共活動(dòng)空間，易于加強(qiáng)社區(qū)氛圍。別墅密度較適中，間距仍需調(diào)整，避免中底層洋房與園景別墅 互相干擾。整體經(jīng)濟(jì)效益高。缺點(diǎn)： 園景別墅的私密性較差。90別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)研討方案四：沿江別墅 +園景別墅規(guī)劃優(yōu)點(diǎn)：同時(shí)規(guī)劃有一線江景別墅和園景別墅，產(chǎn)品較豐富，別墅與 洋房共享中心園景和江景。對(duì)土地利用非常充分，幾乎沒有浪費(fèi)。缺點(diǎn)： 別墅密度高，自身居住質(zhì)量較難保證，園景別墅私密性較 差，沿江別墅后花園面積小 ，均較難保證高售價(jià)。 壓縮了社區(qū)的公共綠化空間 ，顯得密度相當(dāng)高，品質(zhì)感不 夠高，與定位略有差距。91建筑風(fēng)格參考92封面資料來源：省設(shè)計(jì)院建筑風(fēng)格參考93資料來源：省設(shè)計(jì)院建筑風(fēng)格參考94資料來源：省設(shè)計(jì)院建筑風(fēng)格參考95“香港貝沙灣項(xiàng)目一直被公認(rèn)為香港豪宅項(xiàng)目的先驅(qū)及典范 ”? 發(fā)展項(xiàng)目名稱： 貝沙灣(Residence BelAir)? 區(qū)位 ：處港島南區(qū)西海岸，是香港傳統(tǒng)豪宅地段，屬于 “ 香港硅谷 ” 數(shù)碼港中的住宅部分（數(shù)碼港包括核心辦公大樓、國際級(jí)發(fā) 數(shù)碼港艾美酒店、豪華住宅和購物商場(chǎng)）? 發(fā)展商 ：盈科大衍地產(chǎn)發(fā)展有限公司? 賣方 ：香港數(shù)碼港（附屬發(fā)展）有限公司? 地塊用途限制 ：私人住宅? 年期 ： 2023年 5月 22日起計(jì)50年? 交通 ：有巴士、渡輪及規(guī)劃中地鐵連接市區(qū)， 18分鐘至中環(huán)， 20分鐘到尖沙咀， 35分鐘到機(jī)場(chǎng)? 資源 ：背山面海， 700米海岸線香港島貝沙灣九龍貝沙灣六期建筑風(fēng)格參考96別墅建筑風(fēng)格參考97別墅建筑風(fēng)格參考九瓏湖頤和高爾夫98九、 啟動(dòng)策略（開發(fā)周期及規(guī)劃）99分期開發(fā)建議宗地概況： 用地面積 78235㎡，容積率擬定 ，計(jì)容總建面為㎡。其中商業(yè)及配套面積約 ㎡，住宅部分建筑面積約 ㎡。規(guī)劃概況 ：規(guī)劃有 8棟超高層、高層洋房和 26棟別墅。西北面為 3棟 44層高超高層建筑，其余 5棟為 3035層江景洋房。分期開發(fā)思考：在金沙洲板塊內(nèi)，參考各大開發(fā)商的開發(fā)進(jìn)度。中海金沙灣 2023年全年新增供應(yīng)量約 10萬㎡，約 850套， 2023年新增供應(yīng) 14萬㎡，近 1160套；萬科金域藍(lán)灣 2023年全年新增供應(yīng)約 8萬㎡，約 850套產(chǎn)品；恒大御景半島 2023年新增供應(yīng) 11萬㎡ 800余套。由于 2023年屬于市場(chǎng)調(diào)整年，整體成交量偏低， 2023年 3月開始回暖，大多項(xiàng)目 2023年底前基本把 20232023年的貨量消化完畢。小結(jié)： 考照板塊內(nèi)各大開發(fā)商的推售情況可知，年供應(yīng)約 10萬㎡是較合理的水平。100 基于項(xiàng)目總建約 30萬 /㎡ ,按每年約 10萬㎡的供應(yīng)面積計(jì)算，建議項(xiàng)目分三期開發(fā)，按組團(tuán)分批推售。具體分區(qū)如上圖所示：1）黃色部分為一期，產(chǎn)品線較豐富，北向（江景、園景）雙景觀單位， 120180㎡的三房為主力。 總價(jià)不高，江景觀資源稀缺，通過高品質(zhì)產(chǎn)品先提升項(xiàng)目人氣。搭配數(shù)套別墅作為全景純豪宅的標(biāo) 桿，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次。 利用江景會(huì)所作為銷售中心，全景觀產(chǎn)品展示面不言而喻。2）湖藍(lán)色部分為二期，推售產(chǎn)品包括 180210 ㎡的四房和 260320㎡奢華四房（加工人房為五房），若 干棟湖景別墅作為次壓軸產(chǎn)品，為三期超豪華的高價(jià)產(chǎn)品作鋪墊。3）紫色部分為第三期，供應(yīng)本項(xiàng)目最高端的產(chǎn)品， 2棟超高層， 200320㎡為主，輔以 1梯 380㎡大平層和 數(shù)套頂復(fù)，若干棟江景別墅。方案二：根據(jù)市場(chǎng)供求概況，結(jié)合廣州一線江景資源的供應(yīng)量， 預(yù)計(jì) 20232023年的新增供應(yīng)較少，項(xiàng)目可考慮填補(bǔ)此空白點(diǎn)，在兩年內(nèi)入市，提高資金回籠速度。項(xiàng)目分兩期分發(fā)，如左圖所示，紫色部分為一期，黃色部分為二期。101十、 財(cái)務(wù)分析102說明：住宅部分按目前售售計(jì)算，約 2萬 /㎡（含別墅） ,預(yù)計(jì)兩年后售價(jià) /㎡。商業(yè)部分，集中式商業(yè)交還合作方使用，沒有納入出售范圍?？紤]到項(xiàng)目商業(yè)氛圍較弱，二層商鋪售價(jià)低，平均售價(jià)約3萬 /㎡來計(jì)算。103十一、 售價(jià)預(yù)測(cè)及建議104售價(jià)預(yù)測(cè)假設(shè)本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)具備銷售條件，依據(jù)競(jìng)爭(zhēng)性分析及因素分析法推算客戶現(xiàn)時(shí)（ 2023年第一季度）可以接受約 2萬元的價(jià)格水平。基于近期政策頻頻出臺(tái)，客戶觀望情緒濃郁，價(jià)格的年增長(zhǎng)幅度比正常時(shí)期低，銷售速度慢，預(yù)計(jì)年增長(zhǎng)率約 8%12%?；陧?xiàng)目擁有稀缺的江景資源，物業(yè)的保值升值能力強(qiáng)，廣佛同城化進(jìn)程加速帶來一定的溢價(jià)空間， 樂觀預(yù)計(jì)兩年后即 2023年中洋房售價(jià)將達(dá) 25,000元 /㎡，若新政執(zhí)行力度強(qiáng)，歷時(shí)長(zhǎng)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目入市售價(jià)與現(xiàn)階段水平一致，且銷售周期長(zhǎng)。現(xiàn)時(shí)入市價(jià)格測(cè)算根據(jù)周邊在售樓盤的售價(jià)，結(jié)合地塊具備的地段價(jià)值等特性，預(yù)計(jì)項(xiàng)目現(xiàn)階段入市的價(jià)格水平。產(chǎn)品各評(píng)價(jià)因素分值 :根據(jù)購買者購買時(shí)，對(duì)各因素的側(cè)重及影響購買行為等作為重要衡量因素。因素 地段 景觀 交通 配套 規(guī)模 產(chǎn)品分值 20 30 15 10 10 15注：由 6大主要影響因素組成。通過綜合分析，對(duì)比本項(xiàng)目，得出結(jié)果取樣，具體分值計(jì)算如下：事項(xiàng) 項(xiàng)目1 2 3 4 5 6 平均分地段 景觀 交通 配套 規(guī)模 產(chǎn)品恒大御景半島 15 30 11 6 10 13 85保利西海岸 17 28 12 6 6 13 82恒大綠洲 18 25 13 8 8 11 83中海金沙灣 16 26 13 8 10 12 85本項(xiàng)目 16 29 12 7 8 13 85項(xiàng)目售價(jià)預(yù)測(cè)105項(xiàng)目售價(jià)預(yù)測(cè)參考均價(jià)計(jì)算（備注：暫不對(duì)比規(guī)劃設(shè)計(jì)包括建筑、園林、面積段、實(shí)用率等，物業(yè)管理、開發(fā)商品牌等）設(shè)本項(xiàng)目銷售價(jià)格為 PX修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格 Pi’ Pi’=( QX/ Qi)Pi 注： Pi為銷售均價(jià)PA’=(QX/QA)PA= 17600PB’=(QX/QB)PB=19695PC’=(QX/QC)PC=17410PD’=(QX/QD)PD=16800 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 Wi(考慮到與本項(xiàng)目的相似性及影響 )WA=40% WB=40% WC＝ 10％ WD＝ 10％PX1 =ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC＋ PD’WD==18339項(xiàng)目 恒大御景半島 保利西海岸 恒大綠洲 中海金沙灣 本項(xiàng)目平均分 85 82 83 85 85均價(jià) PA＝ 17600 PB＝ 19000 PC＝ 17000 PD＝ 16800 PX=?小結(jié)： 若本項(xiàng)目按現(xiàn)時(shí)入市進(jìn)行靜態(tài)計(jì)算， 高層住宅銷售均價(jià)約 /㎡，雙拼別墅現(xiàn)時(shí)入市售價(jià) 約 4萬 /㎡，項(xiàng)目整體售價(jià)約 2萬 /㎡。106嚴(yán)厲新國八條 （政策原文略） 二套房首付比例提高至 6成，執(zhí)行 。 金沙洲江景項(xiàng)目成交客戶以二次置業(yè)或多次置業(yè)為主，尤其是改善型居住客戶。同時(shí)提升首付和要求高利率， 心理影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的考驗(yàn)。預(yù)計(jì)在短期內(nèi)將打擊客戶約有 34成，甚至更多。 戶籍限購政策。 佛山應(yīng)該不屬于限購范圍，但金沙洲板塊內(nèi)大部分成交客戶來自廣州，非本地戶籍若不能提供 1年社保證明和納稅證明無法購買。若該政策在兩年后仍生效， 本項(xiàng)目客戶面急速收窄，受影響程度較深 。 地方政策問責(zé)制。 南海一手商品房均價(jià)上漲水平是否屬于國家規(guī)定的上漲過標(biāo)準(zhǔn)需等待南海政府的公布。若不屬于此范圍內(nèi)即受影響程度極小。 稅收政策方面，不足 5年的二手房交易將全額征收營業(yè)稅。 預(yù)計(jì)將 影響投資型客戶的入市心理 ，觀望情緒將視兩年內(nèi)政策執(zhí)行情況而定， 實(shí)際影響未知。 用地供應(yīng)方面。 廣州土地供應(yīng)計(jì)劃一向量大，但實(shí)際成交量小。 本項(xiàng)目屬于南海舊改項(xiàng)目，且定位高端，實(shí)際影響不大。 保障性工程 ，主要針對(duì)社會(huì)夾心層和剛需置業(yè)者 ,保障性住房擴(kuò)大此類客戶選擇層面， 但對(duì)追求占有稀缺資源的高端客戶影響不大。107十二、 銷售計(jì)劃108采取高開高走策略，逐漸利用產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)提升售價(jià)，開盤期消化整體貨量 18%左右， 12個(gè)月完成項(xiàng)目一期 90%， 2年半完成項(xiàng)目整體銷售。42% 60%35億33%億18%加推 二期開 盤 開始 陸續(xù) 加推 開 盤 期2023年 10月 2023年 5月 2023年 10月 2023年 5月資金回籠計(jì)劃 本項(xiàng)目住宅部分銷售計(jì)劃109時(shí)間段 推貨量 推貨思路 預(yù)計(jì)消化 累計(jì)消化率20235 300 首次公開發(fā)售集中引爆的方式，先推 1316 240 18%202310 240 二批推 1112，一期別墅 190 33%20231 140 加推 910 100 40%20235 280 二期開盤， 58，園景別墅 250 59%202310 180 二批單位開盤， 34，沿江別墅 130 69%202312 180 樓王單位， 12樓 120 78%20235 —— 清貨 　 90%合計(jì) 1320 —— 　 　小結(jié)：預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷售周期為兩年半，約 40個(gè)月，兩年實(shí)現(xiàn)銷售率 90%。住宅部分推售計(jì)劃110THE END ！謝謝！111演講完畢，謝謝觀看！