【正文】 三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)較快有關(guān)，更顯示企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況逐步向好，企業(yè)技術(shù)改造力度增強(qiáng)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)提高； 3) 城市的固定資產(chǎn)投資規(guī)模近兩年增長(zhǎng)速度加 快，顯示經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力逐步趨強(qiáng)，投資拉動(dòng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行狀況的作用不容小覷。 金地項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究報(bào)告 第一部分 市場(chǎng)研究 一 、武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2 武漢市綜合概況 ..................................................................................................... 2 武漢市經(jīng)濟(jì)概況 ..................................................................................................... 2 二、 武漢市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 7 房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析 ............................................................................................. 7 武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析 ................................................................................11 三、區(qū)域市場(chǎng)分析 14 區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況分析 ............................................................................................... 14 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ........................................................................................... 15 四、供給樓盤(pán)調(diào)研 22 供給樓盤(pán)概況 ....................................................................................................... 22 供給樓盤(pán)指標(biāo)分析 ............................................................................................... 28 供給樓盤(pán)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研 ............................................................................................... 42 五、需求調(diào)研分析 44 需求問(wèn)卷調(diào)研分析 ............................................................................................... 44 訪談分析 ............................................................................................................... 46 六、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 51 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目歸類(lèi)列表 ....................................................................................... 51 武昌擬建、在建項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的影響 ............................................................... 53 一 、武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 武漢市綜合概況 武漢位于江漢平原東部，長(zhǎng)江中游與漢水交匯處，是湖北省省會(huì)及華中地區(qū)最大城市。 20xx 年末，全市戶(hù)籍人口總數(shù)為 764 萬(wàn)人。 （ 4）、城市其它主要宏觀指標(biāo)對(duì)比 武漢市作為老的工業(yè)城市、華中重鎮(zhèn)，其歷史、地理地位十分重要。實(shí)際上，武漢是一個(gè)擁有優(yōu)良的工業(yè)傳統(tǒng)的城市，在世界經(jīng)濟(jì)全球化日益顯著的今天，隨著武漢為自身定位的進(jìn)一步清晰，其優(yōu)勢(shì)的煥發(fā)將會(huì)為包括其它產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 ? 土地供給規(guī)范化： 20xx 年 7 月 1 日后，武漢市土地供給實(shí)行統(tǒng)一管理，開(kāi)發(fā)商有了公平競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)。 竣工面積 ：竣工面積的變化趨勢(shì)，與前一年度的新開(kāi)工面積變化趨勢(shì)相比，呈現(xiàn)相對(duì)一致的走向，顯示武漢市建設(shè)項(xiàng)目施工平均周期大約保持在 1 年左右的時(shí)間，市場(chǎng)物業(yè)類(lèi)型仍以多層、小高層為主。 （ 3）、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) 20xx20xx 年展望 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)繼續(xù)從單位投資較低的中、低端產(chǎn)品向單位投資較高的中高端產(chǎn)品轉(zhuǎn)移 ，市場(chǎng)的需求也會(huì)繼續(xù)相應(yīng)的轉(zhuǎn)化； ? 新區(qū)開(kāi)發(fā)與舊城改造形成聯(lián)動(dòng)之勢(shì)； ? 房地產(chǎn)相關(guān)政策將對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大影響； ? “三區(qū)五片”繼續(xù)保持熱點(diǎn)走勢(shì)； ? 外地品牌發(fā)展商的介入使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈； ? 發(fā)展商日趨成熟與專(zhuān)業(yè)分工不斷細(xì)化； ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)導(dǎo)向性加強(qiáng)； ? 發(fā)展商溝通學(xué)習(xí)意識(shí)加強(qiáng)與競(jìng)爭(zhēng)合理有序化。 圖 24 住宅市場(chǎng)預(yù)銷(xiāo)售總金額比較 199920xx年 預(yù)銷(xiāo)售金額比較0204060801001201401999 20xx 20xx 20xx億元 1999 年以來(lái)，武漢市住宅預(yù)銷(xiāo)售金額呈現(xiàn)較為迅速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，從增幅來(lái)看，保持了與房地產(chǎn)總體市場(chǎng)一致取向。 對(duì)于不同的市場(chǎng)、不同的市場(chǎng)階段，不同綜合品質(zhì)（檔次）的住宅項(xiàng)目 其短、中期的發(fā)展趨勢(shì)可能截然不同 。 與此同時(shí)，漢口的江岸、江漢兩區(qū)保持了一定的發(fā)展步伐，但從固定資產(chǎn)投資分析，兩區(qū)的發(fā)展空間已經(jīng)受到一定的限制，人均可支配收入處于中流水平。 東西湖區(qū)近年來(lái)顯示了旺盛的發(fā)展勢(shì)頭，拋開(kāi)綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不談，作為漢口的后花園，近年來(lái)其住宅發(fā)展的迅猛態(tài)勢(shì)令人矚目。 20xx 年，由于萬(wàn)科四季花城的入市，東西湖片區(qū)的需求延續(xù) 20xx 年的態(tài)勢(shì)，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的勢(shì)頭，價(jià)格再升 ％。 從供 需兩方面的綜合分析來(lái)看，武昌、洪山、東西湖三區(qū)是住宅供需環(huán)境最好的區(qū)域，武漢市住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效需求，也將以這三個(gè)區(qū)為主力逐步釋放。麗島花園更成為片區(qū)的代名詞。部分樓盤(pán)還擁有了網(wǎng)球場(chǎng)、游泳館、健身館、青少年活動(dòng)中心等場(chǎng)所供業(yè)主節(jié)假日愜意享受生活樂(lè)趣。 正如同前文分析，由于洪山區(qū)發(fā)展的潛力無(wú)窮，光谷片區(qū)住宅發(fā)展的前景尚可繼續(xù)看好，但由于近期其范圍內(nèi)擬建項(xiàng)目集中（詳見(jiàn)后文擬建、待建項(xiàng)目部分），而光谷的科技開(kāi)發(fā)非一日之功，片區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格、消化速度壓力將十分巨大。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱火潮的沖擊下，短短幾年間這里已經(jīng)成為武漢市最大也是最具有影響力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。 近年來(lái)金銀湖區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ? 開(kāi)發(fā)規(guī)模大 占地 4000 畝的常青花園、占地 410 畝的萬(wàn)科四季花城、占地達(dá) 570 畝高爾夫城市花園等大盤(pán)項(xiàng)目，共同促動(dòng)了金銀湖房地產(chǎn)的發(fā)展。 在武漢市道路建設(shè)和市政配套快速發(fā)展的前提下，離市區(qū)較遠(yuǎn)的后湖地區(qū)的交通和生活條件大為改善，大規(guī)模的住宅小區(qū)相繼出現(xiàn)，如百步亭小區(qū)、后湖生態(tài)花園、東方恒星園、佳海華苑、竹葉苑等，然而，作為江岸區(qū)住宅、投資開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)的后湖地區(qū)，交通不便一直是困擾其進(jìn)一步發(fā)展的主要原因。 25659 M178。 178。) 四期 3200 多層均價(jià)：2400 聯(lián)排別墅：4450 三層復(fù)式均3117；二層復(fù)式均 2950； 18 層均價(jià)：2680 12 層均價(jià)：2655 聯(lián)排均： 2600 獨(dú)立均： 4300 多層均價(jià)：3100；小高層均： 2900 多層均價(jià)： 2280 多均： 1950 小高均： 2350 實(shí)售價(jià)格 (元 / M178。 29500 M178。 300000 M178。 總套數(shù)（戶(hù)） 455 1443 1248 936 1175 844 二期 698 總 3000 戶(hù) 建筑形式 多層 多層、小高層 小高層 小高層 多層、小高層 小高層、高層 多層、小高層 小高層、高層、聯(lián)排 容積率 綠化率 50％ 58％ 50% 40％ % 36% 45% 42% 戶(hù)車(chē)比 3： 2 3： 2 1： 1 2： 1 2:1 2： 1 2： 1 1： 1 名義價(jià)格 (元 / M178。相當(dāng)于 95 折。 M. 2）建筑面積及容積率比較 圖 42 供給樓盤(pán)建筑面積比較 供給樓盤(pán)建筑面積比較48752 420xx15400018000013000068000075771108984 1216952400001882476044351705621460003000006491318735060000070000010000020xx00300000400000500000600000700000800000明澤半島中央花園碧云天麗島花園 南湖山莊當(dāng)代光谷智慧城名都花園 東湖林語(yǔ) 獅城名居水藍(lán)郡四季花城 藍(lán)灣俊園 都市經(jīng)典 學(xué)府佳園 安順星苑 世紀(jì)彩城 永清庭園福星城市花園高爾夫城市花園怡景花園平米 圖 43 供給樓盤(pán)容積率比較 供給樓盤(pán)容積率比較 01234567明澤半島中央花園碧云天麗島花園 南湖山莊當(dāng)代光谷智慧城名都花園 東湖林語(yǔ) 獅城名居水藍(lán)郡四季花城 藍(lán)灣俊園 都市經(jīng)典 學(xué)府佳園 安順星苑 世紀(jì)彩城 永清庭園福星城市花園高爾夫城市花園怡景花園 從占地面積和容積率的比較顯示： ? 離城區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域以及城市近郊景觀資源較好的區(qū)域，容積率相對(duì)較低，一般控制在 以下，最高不會(huì)超過(guò) 2； ? 中心城區(qū)范圍內(nèi)的樓盤(pán)，容積率比較高，一般在 26 之間，漢口中心區(qū)域的樓盤(pán)容積率尤其較高。 二期 81000 M178。 總 380190 M178。 總 306820 M178。一期 680000M178。 100000 M178。 四、供給樓盤(pán)調(diào)研 供給樓盤(pán)調(diào)研以項(xiàng)目周邊重點(diǎn)樓盤(pán)為主、輔以其它典型樓盤(pán)。而東西湖區(qū)的房?jī)r(jià)上漲恰恰是由于金銀湖片區(qū)新推樓盤(pán)的房?jī)r(jià)大幅提高所致，可以說(shuō)金銀湖片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)推動(dòng)了區(qū)域市場(chǎng)物業(yè)增值和市場(chǎng)發(fā)展。 土地資源的豐富、道路的通暢、交通的便利使金銀湖地區(qū)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們理想的樂(lè)土。 ? 注重高科技概念的挖掘，物業(yè)管理將逐步走向智能化。 光谷范圍內(nèi)，不僅有長(zhǎng)飛光纖光纜、烽火通信、精綸電子、楚天激光等高科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)，還有華中科技大學(xué)、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)、武漢化工學(xué)院、中南民族大學(xué)、武漢科技學(xué)院等眾多高校和科研院所。 近年來(lái)南湖區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ? 注重環(huán)境開(kāi)發(fā) 南湖片區(qū)是武昌的新興片區(qū)，靠近南湖水域一帶自然條件出眾，文化氛圍濃厚，消費(fèi)者文化水平較高使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中都將環(huán)境的開(kāi)發(fā)放在了首要位置。 作為南湖范圍 最大的一個(gè)居住片區(qū)，該區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目建設(shè)此起彼伏，包括中央花園、新大地 *博雅苑、新世紀(jì)寶安花園、寶安加州花園等在內(nèi)的新項(xiàng)目使南湖花園保持了隨時(shí)代而前進(jìn)的步伐 —— 盡管其主流客戶(hù)定位仍然是能夠接受較低價(jià)位的普通市民階層。 此外，仍然顯示活力的是漢口的江岸區(qū)，其近年來(lái)的需求市場(chǎng)呈現(xiàn)良好的發(fā)展走向，與其區(qū)域內(nèi)后湖片區(qū)、解放公園片區(qū)成為住宅建設(shè)的熱點(diǎn)聯(lián)系密切。 G. 2）、區(qū)域市場(chǎng)需求 從需求來(lái)看，武昌區(qū)、東西湖區(qū)顯示了最為理想的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) —— 房?jī)r(jià)與成交面積同時(shí)上升。 令人驚訝的是青山區(qū)，傳統(tǒng)認(rèn)為其工業(yè)區(qū)性質(zhì)、區(qū)域環(huán)境較差、不適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的觀念可能錯(cuò)失強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)能力。 三 、區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況分析 武漢市總體舊城改造的進(jìn)度較為滯后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在近年來(lái)以熱點(diǎn)片區(qū)的形式展開(kāi)。 20xx 年，市場(chǎng)仍然在這樣的觀念指導(dǎo)下運(yùn)行，在有效需求穩(wěn)步提高的前提下，平均價(jià)格微幅上調(diào)，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的重視度仍處于孕育期。 同時(shí)，武漢市住宅結(jié)構(gòu)的調(diào)整在 1999 年已經(jīng)開(kāi)始展開(kāi)， 20xx 年進(jìn)入規(guī)模較大的變化期，即單位施工面積的投資成本上升較快，市場(chǎng)供給的結(jié)構(gòu)開(kāi)始變化（中、高端產(chǎn)品開(kāi)始出 現(xiàn)，所占百分比逐步擴(kuò)大），而這樣一個(gè)變化較總體市場(chǎng)的類(lèi)似變化早了 1至 2 年；同樣，在進(jìn)入20xx 年后，經(jīng)過(guò)一輪整理的市場(chǎng)開(kāi)始在此結(jié)構(gòu)下的繼續(xù)小幅調(diào)整與放量。 表 23 199920xx 年房地產(chǎn)需求指標(biāo)比較 （已剔除出租物業(yè)） 預(yù)銷(xiāo)售面積 現(xiàn)售面積 預(yù)售面積 萬(wàn)平米 漲幅 萬(wàn)平米 現(xiàn)售漲幅 萬(wàn)平米 預(yù)售漲幅 20xx 年 % % % 20xx 年 % % % 20xx 年 % % % 1999 年 / / % 預(yù) /銷(xiāo)售面積近年來(lái)保持了持續(xù)的上