【正文】 都市經(jīng)典 小高均價(jià)： 3000 小高均 98 折： 2940 一次性付款： 97 折 銀行按揭 98 折； 水藍(lán)郡 聯(lián)排均： 2600 獨(dú)立均： 4300 聯(lián)排均 99 折： 2574 獨(dú)立均 99 折： 4257 一次性付款： 98 折 按揭： 99 折 學(xué)府佳園 多均： 1950 多均： 1950 一次性與按揭都無折小高均： 2350 小高均： 2350 扣。 （ 3）、供給樓盤價(jià)格 表 48 供給樓盤價(jià)格策略列表（單位：元 /平方米） 樓盤名稱 名義售價(jià) 實(shí)售均價(jià) 付款方式及策略 藍(lán)灣俊園 多均： 2900 小高均： 3000 4 層復(fù)式： 3800 多層 97 折： 2773 小高 97 折： 2870 4 層復(fù)式 97 折 ： 3646 一次性 96 折 銀行按揭 97 折 贈(zèng)送 5300 元的配套費(fèi) 四季花城（二期） 多均： 2550 小高均： 2900 洋房： 2700 （含除頂層外，含裝修） 多均 97 折： 2328 小高均 97 折： 2871 洋房 97 折： 2473 內(nèi)部認(rèn)購： 95 折 現(xiàn)：一次性 97 折 按揭：商業(yè) 99 折 公積金：無折扣 （多層、洋房送廚、衛(wèi)裝修：約 150 元 /平方米） 東湖林語 多均價(jià)： 4200 多均 99 折： 4158 一次性付款 99 折 明澤半島 三層復(fù)式均： 3117 二層復(fù)式均： 2950 小高層平層均： 2715 三層復(fù)式均 98 折： 3031 二層復(fù)式均 98 折： 2868 小高層平層均 98 折： 2637 一次性付款 98 折 按揭 7 成 20 年 按揭不打折，送配套費(fèi)3000 多元 中央花園碧云天 多層均價(jià)： 1750 小高層均價(jià)： 2100 多均 99 折： 1732 小高均 99 折： 2079 一次性付款： 98 折 銀行按揭： 99 折 南湖山莊 多層均價(jià)： 2400 聯(lián)排別墅： 4450 多均 97 折： 2328 聯(lián)排 97 折： 4361 一次性付款： 95 折 銀行按揭： 97 折 獅城名居 18 層均價(jià)： 2680 12 層均價(jià)： 2655 18 層均 96 折： 2572 12 層均 96 折： 2548 一次性付款： 95 折 銀行按揭： 96 折 麗島花園 四期竹園高層： 3200 高層 97 折： 3104 一次付款： 95 折 銀行按揭： 97 折 名都花園一期 多均： 3100 小高層均： 2900 多均 95 折： 2945 小高均 95 折： 2755 一次性付款： 99 折 按揭不打折； 每套在總價(jià)基礎(chǔ)上送廚衛(wèi)的裝修費(fèi)抵 15000 元現(xiàn)金。 N. 3）物業(yè)類型與容積率比較 表 44 物業(yè)類型與容積率對(duì)比分析 樓盤名稱 多層 /棟 小高層 /棟 聯(lián)排 /棟 別墅 /棟 洋房 /棟 容積率 水藍(lán)郡 416 82 四季花城（二期） 19 2 6 南湖山莊二期 10 4 名都花園一期 4 8 麗島花園 4 21 46 東湖林語 24 中央花園碧云天 4 4 學(xué)府佳園 28 6 16 當(dāng)代光谷智慧城 16 城市高爾夫花園 6 16 15 藍(lán)灣俊園 3 16 明澤半島 4 都市經(jīng)典 15 獅城名居 11 世紀(jì)彩城 18 永清庭園 5 安順星苑 10 怡景花園 3 福星城市花園 12 合計(jì) 112 141 436 148 21 簡析：物業(yè)類別和容積率的統(tǒng)計(jì)顯示： 表 45容積率與物業(yè)類型總結(jié)列表 容積率區(qū)間 主力物業(yè)類型 占樣本量百分比 以下 聯(lián)排、別墅 5% 之間 多層、聯(lián)排、 11% 之間 多層為主，小高層、別墅為輔 % 間 小高 層為主，多層、別墅為輔 21% 2以上 小高層、高層 % O. 4）分期開發(fā)進(jìn)度 表 46 分期開發(fā)面積占總面積列表 樓盤名稱 總體建筑面積 分期建筑面積 分期建筑面積 萬科四季花城 240000 平方米 80000 平方米 (一期 ) 81000 平方米 (二期 ) 百分比 33% 34% 都市經(jīng)典 604435 平方米 38211 平方米 (一期一組團(tuán) ) 百分比 % 學(xué)府佳園 170562 平方米 28927 平方米 (三期 ) 21944 平方米 (四期 ) 百分比 17% 13% 世紀(jì)彩城 300000 平方米 43500 平方米 (一期 ) 70000 平方米 (二期 ) 百分比 15% 23% 名都花園 680000 平方米 60000 平方米 (一期 ) 百分比 9% 高爾夫城市花園 600000 平方米 110000 平方米 (一期 ) 百分比 18% 合計(jì)平均百分比 22% 在分期開發(fā)進(jìn)度上，發(fā)展商的實(shí)力不同，市場的機(jī)會(huì)不同，呈現(xiàn)出不同特點(diǎn)： 郊區(qū)大盤的分期開發(fā)面積一般在 8～ 10 萬平米左右，如萬科四季花城、高爾夫城市花園等；中心城區(qū)范圍的樓盤首期開發(fā)面積一般在 46萬平米，如都市經(jīng)典、世紀(jì)彩城、名都花園等，其二期的開發(fā)面積一般視一期的銷售狀況而定。.月 ) （多層） ； （ 3層為界小高）； （多層帶電梯） (1期 ) (2 期 ) (小高層 ) （小高層） （多層） （小高） （小高層） （多層） （小高） 未定 建 筑 規(guī) 劃設(shè)計(jì) 武漢工業(yè)大學(xué)設(shè)計(jì)院 武漢建筑設(shè)計(jì)院 武漢輕工設(shè)計(jì)院 湖北金牛 中國建筑設(shè)計(jì)院 武漢建筑設(shè)計(jì)院 萬科建筑研究中心 深大設(shè)計(jì)院 武漢市建筑設(shè)計(jì)院 景觀設(shè)計(jì) 新加坡都市園林環(huán)境公司 深圳先科四季青鮮花公司 廣州棕櫚公司 奧雅（香港）園境師事務(wù)所 美國泛亞易道有限 公司 物業(yè)管理 麗島物業(yè)管理公司 深圳中海外承物業(yè) 深圳萬廈居業(yè)有限公司（顧問） 平安物業(yè)管理 中海物業(yè)管理公司 中海物業(yè)管理公司 武漢市萬科物業(yè)管理有限公司 第一太平戴維斯物業(yè)顧問公司 供給樓盤指標(biāo)分析 （ 1）規(guī)模比較 表 43 供給調(diào)研樓盤規(guī)模對(duì)比列表 樓盤名稱 占地面積 /平方米 建筑面積 /平方米 容積率 明澤半島 25659（含寫字樓） 48752（含寫字樓） 住宅（ ） 中央花園碧云天 32307 420xx 麗島花園 146740 154000 南湖山莊 190860 180000 當(dāng)代光谷智慧城 100000 130000 名都花園 650000(總 ) 57142(一期 ) 680000(總 ) 60000(一期 ) 東湖林語 67653 75771 獅城名居 51595 108984 水藍(lán)郡 340170 121695 四季花城 273470(總 ) 90000(二期 ) 240000(總 ) 81000(二期 ) 藍(lán)灣俊園 112723 188247 都市經(jīng)典 131340(一期 ) 306820(總 ) 215434(一期 ) 604435(總 ) 學(xué)府佳園 131399 170562 安順星苑 44689 146000 世紀(jì)彩城 136735 300000 永清庭園 23310 64913 福星城市 29500 187350 花園 高爾夫城市花園 66700(一期 ) 380190(總 ) 110000(一期 ) 600000(總 ) 怡景花園 11075 70000 L. 1）占地面積比較 圖 41 供給樓盤占地面積比較 供給樓盤占地面積比較25659 3230714674019086010000065000067653 515953401702734701127233068201313994468913673523310 2950038019011075010000020xx00300000400000500000600000700000明澤半島中央花園碧云天麗島花園 南湖山莊當(dāng)代光谷智慧城名都花園 東湖林語 獅城名居水藍(lán)郡四季花城 藍(lán)灣俊園 都市經(jīng)典 學(xué)府佳園 安順星苑 世紀(jì)彩城 永清庭園福星城市花園高爾夫城市花園怡景花園平米 在以上重點(diǎn)調(diào)研的 19個(gè)項(xiàng)目的占地面積統(tǒng)計(jì)中： ? 占地面積較大的樓盤，主要集中分布在離城區(qū)較遠(yuǎn)的地方，例如統(tǒng)計(jì)樣本中的金銀湖片區(qū)樓盤，占地面積都在 25萬平米以上； ? 在離城市中心較近的區(qū)域主要以占地 10 萬平米以內(nèi)的樓盤為主，但也出現(xiàn)了占地規(guī)模較大的樓盤，例如占地 60萬平米的名都花園和占地 30萬平米的都市經(jīng)典。) 多均價(jià)： 4200 小高均價(jià)：3000 小高層均價(jià)：2430 小高均價(jià)：2460 多均： 2900 小高均： 3000 4 層復(fù)式：3800 高層均價(jià)：3410 多均： 2550 小高均： 2900 花園洋房： 2700 小高均： 2400 聯(lián)排均價(jià)：3400 實(shí)售價(jià)格 (元 / M178。 總 600000 M178。 240000 M178。 187350 M178。 146000 M178。 總 604435 M178。 總 建 筑 面積 75771 M178?？傮w 一期 66700 M178。 90000 M178。 112723 M178。 136735 M178。 一 132066 M178。) 四期 97 折 3104 多均 97 折：2328 聯(lián)排 97 折：4361 三 層復(fù)式均98 折： 3031；二層復(fù)式均98 折： 2868； 18 層均 96折： 2572； 12層均 96 折：2548； 聯(lián)排均 99折：2574；獨(dú)立均99 折： 4257； 多均 95 折：2945；小高均 95 折：2755 多均 99折： 2222； 多均： 1950； 小高均：2350； 銷售進(jìn)度 四期 19% 20% 44% 34% 50% 60% 30% 20% 開盤時(shí)間 物 業(yè) 管 理費(fèi) (元 / M178。 總套數(shù)（戶） 1000 590 156 753 498 436 一期（總數(shù) 4000 多戶） 726 1266 建筑形式 多層、小高層、高層、別墅 多層、聯(lián)排 小高層、高層 小高層、高層 聯(lián)排、別墅 多層、小高 多層 多層、小高、別墅 容積率 綠化率 65％ 49％ 46％ 40％ 60% 50% 40％ 40％ 戶車比 2： 1 1： 1 2： 1 2： 1 2： 1； 1： 1 4： 1 3： 1 2： 1 名義價(jià)格 (元 / M178。整體 130000 M178。 60000 M178。 108984 M178。 180000 M178。 131399 M178。 650000 M178。 51595 M178。 M178。主要調(diào)研的區(qū)域有：南湖片區(qū)、光谷片區(qū)及雄楚大街、洪山廣場及水果湖、東湖沿線、徐東路沿線、中北路沿線、臨江大道沿線及漢口金銀湖、后湖、永清街以及解放大道等區(qū)域。 ? 樓盤以“綠色生態(tài)”為主題，集科學(xué)為一體，更加注重“以人為本”和 “人”的需求 如百步亭北側(cè)規(guī)劃中有市內(nèi)最大的 700 畝城市 生態(tài)花園，東方恒星園采用立體綠化，后湖生態(tài)花園設(shè)有氣象溫度風(fēng)向監(jiān)測(cè)站等。 后湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點(diǎn)是： ? 開發(fā)項(xiàng)目以解放公園為中心向北側(cè)延伸，創(chuàng)建大面積住宅區(qū) 沿漢黃公路，后湖片區(qū)由南向 北開發(fā)了東方恒星園、后湖生態(tài)花園、佳海茗苑、城開紫竹苑、世紀(jì)家園等主要項(xiàng)目，而東北方向的百步亭花園更是安居工程的超大樓盤。由于江岸老城區(qū)開發(fā)空間有限，而距市區(qū)稍遠(yuǎn)的后湖地區(qū)則成為江岸房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。 ? 主要的客戶群多數(shù)來自漢口 金銀湖片區(qū)的主要客戶群，多數(shù)來自漢口，潛在的客戶量較大，其中，靠近金銀湖的常青花園居住區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)得到了市民的充分認(rèn)同，這使得金銀湖在客戶源上較之其它郊區(qū)更具明顯的優(yōu)勢(shì)。 ? 金銀湖地區(qū)的開發(fā)熱潮，推動(dòng)了整個(gè)東西 湖區(qū)房價(jià)大幅上揚(yáng) 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，東西湖區(qū)的住宅均價(jià)從 20xx 年 1137 元 /平方米一路上揚(yáng)，至20xx 年