樓盤項目前期市場調研報告(參考版)
2025-08-05 20:21本頁面
【正文】 34 / 34。會所要有泳池，上方可以有高出半層的玻璃屋頂，既可以為會所帶來日照采光，同時也成為中心花園景觀的一部分。會所面積應該在3000平米左右。車位全部設在地下二、三層，要求有電梯直接通達住宅各層。希望有重大的突破，形成京城房地產(chǎn)市場中具有獨特賣點的形態(tài)。戶型設計應考慮到動靜分離以及工作區(qū)和生活區(qū)的分離，而且能夠充分利用戶外景觀。建議層高為3米，實現(xiàn)層高的突破。樓內設計為2梯，塔樓部分1梯3戶2部電梯，板樓部分一梯1戶1部電梯。建筑形式建議設計為塔樓與板樓結合，一層4戶。戶型配比純?yōu)榇髴粜?，主力戶型?90～230平方米的三居。具體到本項目的產(chǎn)品設計上，應當力求滿足以下標準：住宅建筑總面積控制在8萬平米左右，樓層設計為23層。五、項目的產(chǎn)品定位基于面向成功人士的高端市場定位，本項目必須充分發(fā)揮處于將來以世貿中心為核心的奧運商圈的優(yōu)越地理位置，建設定位為“適應國際化的居住潮流”的精品豪宅。對于客戶定位，我們的最終結論是：潤豐花園的目標客戶應當定位在來源于不同行業(yè)的事業(yè)成功人士，他們是受到奧運村良好居住環(huán)境吸引而集中到奧運村地區(qū)來的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級管理者以及部分其他行業(yè)的成功人士，擁有豐厚的資產(chǎn)和廣泛的社會關系。這些客戶所需要的“豪宅”，特點是外觀雍容典雅、戶型設計合理、會所設施齊全、智能化方案先進、物業(yè)配套完善、社區(qū)環(huán)境幽雅、服務體貼周到。對于這樣的用戶群來講，絕大多數(shù)人已經(jīng)不止一次購買過房產(chǎn)，所以他們對住宅的特點十分了解。四、項目的客戶定位豪宅項目所面對的目標客戶一定是在個人事業(yè)上已經(jīng)取得了很高成就，完全有能力用比較大額的資金購買豪華住宅供自己居住。經(jīng)過調研分析，我們的結論是“潤豐花園”應當定位于高端市場。隨著奧運和世貿商圈形成對本地區(qū)市場的發(fā)展的促進，亞北地區(qū)沒有具備現(xiàn)代感豪宅這一點與日益成熟的居住環(huán)境越來越不相符合，因而市場必然會向高檔化發(fā)生變遷，對于高檔次住宅的需求一定會很快出現(xiàn)。三、項目的市場定位從我們調研的結果可以看到，目前亞北地區(qū)的在售住宅產(chǎn)品是以中高檔為主，市場平均銷售價格6000～7000元，銷售價格比較高的是一些商務氣息濃郁的商住概念公寓，真正符合富人居住的豪宅產(chǎn)品并沒有出現(xiàn)。為了在競爭中取勝，就必須差異化，從而避開直接競爭取得市場領先優(yōu)勢。在亞北地區(qū)目前市場上的高檔住宅項目極少，高檔住宅在此地區(qū)將會以一個全新的產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)。在現(xiàn)有市場上，現(xiàn)有產(chǎn)品之間相互競爭十分激烈。（二）分析、研究：由本次調查所獲取的基礎資料研究發(fā)現(xiàn)，亞運村地區(qū)現(xiàn)在有著大量的6000～7000元/平方米的在售項目，銷售單價7000元左右的項目在整個北京市房地產(chǎn)市場定位中屬于中高檔產(chǎn)品。是在現(xiàn)有市場中擴大現(xiàn)有產(chǎn)品的投放量，還是將現(xiàn)有產(chǎn)品推向一個全新的市場，抑或在現(xiàn)有市場中開發(fā)出新的產(chǎn)品。安索夫模型聯(lián)系著產(chǎn)品與它在市場上的地位。安索夫模型新產(chǎn)品產(chǎn)品：均價10000元以上的高端產(chǎn)品市場：中端市場不能相適應產(chǎn)品：均價10000元以上的高端產(chǎn)品市場：高端市場優(yōu)勢戰(zhàn)略現(xiàn)有產(chǎn)品產(chǎn)品：均價6000～7000元的中端產(chǎn)品市場：中端市場競爭激烈產(chǎn)品：均價6000～7000元的中端產(chǎn)品市場：高端市場不能相適應 現(xiàn)有市場新市場（一）安索夫模型簡介：伊格爾 城鄉(xiāng)結合部經(jīng)濟適用房的建設及周邊不成功項目的銷售對潤豐花園項目在價格上造成沖擊。奧運會的舉辦以及世貿中心的建造，將使本地區(qū)成為世界矚目的焦點，會吸引更多的成功人士來此置業(yè)。奧運會申辦成功將使北京市尤其是亞運村地區(qū)的房產(chǎn)地面臨良好發(fā)展機遇。開發(fā)商不具有市場知名度，項目難以發(fā)揮品牌效應。項目規(guī)模不大，容積率高，使得產(chǎn)品形態(tài)設計受到比較大的制約。開發(fā)商具有非常強的市場意識，產(chǎn)品開發(fā)與市場接合緊密。奧運申辦成功后，“潤豐花園”項目在高檔項目中起步較早，具備一定先行者優(yōu)勢。第五部分 關于本項目分析與建議一、項目的SWOT分析（一） 項目優(yōu)勢 亞運村地區(qū)成熟、親商的環(huán)境使該地區(qū)具備建設高檔住宅的條件。這些客戶所需要的“豪宅”，特點是外觀雍容典雅、戶型設計合理、會所設施齊全、智能化方案先進、物業(yè)配套完善、社區(qū)環(huán)境幽雅、服務體貼周到。他們喜歡生活在城市當中，或以其經(jīng)濟實力尚不足以購置綜合水平較高的別墅，所以會在城市當中尋找高檔物業(yè)作為自己的居所。應有工人房和儲藏室，工人房應有單獨的衛(wèi)生間。廚房的面積在10平米左右。因子女年齡較大，他們用房的面積要求不低于15平米?？团P的面積不要低于15平米，客衛(wèi)的面積在8平米左右。對于面積的要求基本上是下述情況：對200平米左右的三居、260平米左右的四居需求量較大，300～500平米的需求量不是很大。因此購買豪宅的客戶普遍要求產(chǎn)品的整體外觀要具備很強的豪華感。所以住宅智能化程度、會所功能、物業(yè)服務內容和質量、綠化和景觀設計也自然成為他們在購買時的主要選擇標準。另外，隨著財富增加，對于自身的健康與安全也逐漸成為這部分客戶所關心的主要問題之一。這部分客戶中相當一部分人在年輕時經(jīng)歷了較為艱辛的奮斗過程，因此在四十歲以后十分渴望能夠得到高質量的舒適生活，因而對于居住以及與此相關的生活配套設施水平的關心度較高。（二）客戶需求描述：經(jīng)過對已售項目成交客戶的定量研究以及對高收入人士的訪談，我們初步得到以下結果。1 要求物業(yè)服務必須做的到位，能夠確保人身和財產(chǎn)安全。1 對銷售單價的敏感度較低。對產(chǎn)品本身的品質也很在意，比較注重細節(jié)。 在京城已購置多處房產(chǎn)，屬于“二次置業(yè)”者。 基本上家庭都雇傭保姆。 家庭成員多為夫妻并帶有子女，而他們的父母另有居所。 擁有千萬以上資產(chǎn)，購買力較強。三、高檔項目的客戶群
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