【正文】 底層無(wú)門禁；項(xiàng)目名稱住宅形態(tài)裝修標(biāo)準(zhǔn)差異主力戶形優(yōu)勢(shì)主力戶型劣勢(shì)悉尼陽(yáng)光戶型公攤：11%18%戶型平面：平層單元形態(tài)：1梯2戶，1梯3戶戶型朝向：南。獨(dú)特的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，南北朝向戶型通透性好，戶型緊湊，方正實(shí)用。項(xiàng)目名稱住宅形態(tài)裝修標(biāo)準(zhǔn)差異主力戶形優(yōu)勢(shì)主力戶型劣勢(shì)金湖戶型方正，通透，舒適。廚房阻隔了過(guò)堂風(fēng)，減弱了空氣對(duì)流，減弱了室內(nèi)的通透性；生活陽(yáng)臺(tái)過(guò)于窄小且須經(jīng)過(guò)廚房，使用起來(lái)欠方便；與平層戶型相比，該錯(cuò)層戶型對(duì)老人、兒童于室內(nèi)活動(dòng)的安全不利；3+1房錯(cuò)層設(shè)計(jì)的戶型設(shè)計(jì)不注重動(dòng)靜分離的原則；公共衛(wèi)生間使用起來(lái)相對(duì)不方便，且須經(jīng)過(guò)次臥，私密性不強(qiáng)。 項(xiàng)目名稱住宅形態(tài)裝修標(biāo)準(zhǔn)差異主力戶形優(yōu)勢(shì)主力戶型劣勢(shì)廣場(chǎng)麗園戶型公攤：10～13％戶型平面：多層為平層,錯(cuò)層，每棟樓頂層為躍層單元形態(tài)：1梯2戶，1梯5戶戶型朝向：南北朝向高層框架，多層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；安防系統(tǒng)：有攝象頭；水電：水電表安裝到戶（不含安裝表），電安裝表至室內(nèi)總電合；電視電話寬帶網(wǎng)：到戶不入戶。戶型干濕分離，廳房方正，全明設(shè)置，飄窗設(shè)計(jì)，客廳落地玻璃寬敞明亮。動(dòng)靜分離做得不夠好；廚房阻隔了過(guò)堂風(fēng)，減弱了空氣對(duì)流；客廳開(kāi)間、公共面積過(guò)大，戶型不緊湊，造成部分面積浪費(fèi)不實(shí)用；公共衛(wèi)生間須經(jīng)主臥，私密性不強(qiáng)；戶型公攤過(guò)大。（二）、欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)及分析項(xiàng)目名稱住宅形態(tài)裝修標(biāo)準(zhǔn)差異主力戶形優(yōu)勢(shì)主力戶型劣勢(shì)中金名苑戶型公攤：18%戶型平面：平層,躍層單元形態(tài)：1梯2戶戶型朝向：南北朝向框架結(jié)構(gòu)；安防系統(tǒng)：可視智能系統(tǒng)；水電：到戶不入戶，預(yù)留管道；電視電話寬帶網(wǎng)：到戶不入戶。具體如下圖所示：（備注：悉尼陽(yáng)光有平層的五房?jī)蓮d的產(chǎn)品，但由于量比較少，只有16套，相對(duì)于整個(gè)欽州市區(qū)目前在建項(xiàng)目的總套數(shù)較小，所以百分比中自動(dòng)顯示為零。國(guó)際城115約35（單間）35－61（一房）307%11%70－84124%109－1543512%119－140186%——－——1＃、3＃錦繡家園40853（一房）225%85－907017%103－13819047%140－1566616%168－2066015%一期怡景花園30035（單間）63（一房）31212%4%9012441%110－1207826%1303010％180－260206％長(zhǎng)榮新城201——－————－——115－12514572%——－——130－1805628％三期分析：（1）戶型與面積整體市場(chǎng)上單間、1房1廳、2房2廳、3房2廳、4房2廳、5房2廳、復(fù)式、別墅等供應(yīng)品種多樣化，消費(fèi)者有多種選擇。國(guó)際32350—70（一房）28488%114．163912%——－————－————－——在售的19層的單體樓麗都新城中央公館162——－——82－9412477%126－1303019%——－——170－23084%1＃、2＃、8＃、9＃悉尼陽(yáng)光148——－——80－903826%110－1406242%140左右3222%160－170平層五房）1610%丁香苑組團(tuán)華信三、 欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品特征情況（一）、欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目戶型配比項(xiàng)目名稱新推套數(shù)面積控制及比例備注單間/一房戶型兩房戶型三房戶型四房戶型復(fù)式戶型面積（㎡）套數(shù)比例面積（㎡）套數(shù)比例面積（㎡）套數(shù)比例面積（㎡）套數(shù)比例面積（㎡）套數(shù)比例中金名苑210—————86－983215%103－12516076%——－——150－200189%世紀(jì)新城360——－——85－10711531．9％103－13411331．3％133－1557019．2％125－2466217．2％3期廣場(chǎng)麗園34829—35（單間）32—54（一房）39411%27%——－——90—13212736%150—1605617%130—210329%二期1—4嘉福 有相當(dāng)部分的樓盤的園林設(shè)計(jì)是同時(shí)由建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司完成的，缺乏專業(yè)的園林設(shè)計(jì)公司，在營(yíng)銷環(huán)節(jié)上很難達(dá)到差異化，銷售說(shuō)辭上也很難突破瓶頸；216。 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，欽州市較多樓盤的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)或園林設(shè)計(jì)公司都是本土的規(guī)劃設(shè)計(jì)院或者知名度較低的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司；216。因此，本項(xiàng)目可考慮把物業(yè)管理作為主要亮點(diǎn)、賣點(diǎn)之一。 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理只存在于眾多消費(fèi)者的概念之中，市場(chǎng)對(duì)其的認(rèn)可未能夠到達(dá)足夠高的程度，也限制了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商以及各代理公司不將其作為后期值得項(xiàng)目重點(diǎn)營(yíng)造的賣點(diǎn)；216。 大部分投入使用的項(xiàng)目的物業(yè)管理工作仍然只是完成管理中最基本的工作，如簡(jiǎn)單的保安、清潔、代收費(fèi)用、日常維修等。（7）項(xiàng)目運(yùn)行部分項(xiàng)目聘請(qǐng)專業(yè)的代理銷售公司進(jìn)行項(xiàng)目操作，市場(chǎng)化分工出現(xiàn)。但實(shí)為可惜的是，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格僅對(duì)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的簡(jiǎn)單模仿且均千篇一律，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，若添加一些有創(chuàng)新性有個(gè)性的元素，達(dá)到差異化，在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力將得到較大的提升。（5）建筑風(fēng)格欽州項(xiàng)目建筑風(fēng)格上基本上是現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，很多小區(qū)的外立面采用貼磚的做法或者貼磚與涂料相結(jié)合。目前欽州市區(qū)在建項(xiàng)目多以小高層帶電梯的為主，樓層有8層也有117層，但大多數(shù)是11—14層；其次是以多層、高層產(chǎn)品為主，有個(gè)別是別墅產(chǎn)品。其中，占地規(guī)模在18－35畝的有9個(gè)，41－70畝的有3個(gè)，107－210畝的有4個(gè)。大多數(shù)的樓盤的綠化率都達(dá)到30％及以上，只有少部分商業(yè)比例較大的樓盤的綠化率相對(duì)較低，然而綠化率在欽州市城區(qū)來(lái)說(shuō)基本上是湊個(gè)數(shù)字，基本上不考慮作為賣點(diǎn)、亮點(diǎn)之一。只有少部分的樓盤座落在離市中心相對(duì)較遠(yuǎn)的地方，其強(qiáng)調(diào)的是居住的環(huán)境，同時(shí)體現(xiàn)一種“離塵不離城”的概念。香江花園沙井大道(市地稅局旁)34．17畝52286平米4822．28％現(xiàn)代建筑風(fēng)格小高層（11層）開(kāi)發(fā)商：欽州市華信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售代理：開(kāi)發(fā)商自售建筑設(shè)計(jì)：深圳華藍(lán)建筑設(shè)計(jì)公司承建公司：廣西裕華建筑工程公司物業(yè)管理：欽州市方正物業(yè)管理公司新澳花園沙井大道與雙擁路（五馬路）交匯處180畝8401．4941．7％現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格多層（6層）開(kāi)發(fā)商：澳門國(guó)基置業(yè)發(fā)展有限公司銷售代理：原由寶資通代理，現(xiàn)由開(kāi)發(fā)商自售園林規(guī)劃：欽州園林設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理：欽州市方正物業(yè)管理公司金匯花園沙井大道與金海灣西大道交匯處32畝30430－40%現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格多層（6層），小高層（15層）開(kāi)發(fā)商：欽州市金楚雄置業(yè)有限公司銷售代理： 開(kāi)發(fā)商自售物業(yè)管理：目前是開(kāi)發(fā)商，具體未定恒基國(guó)際永福西大街國(guó)土局附近41畝110316平米19層的單體樓有323套4．0425%現(xiàn)代風(fēng)格高層（19層）開(kāi)發(fā)商：廣西金湖置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售代理：南寧方瑞建筑設(shè)計(jì)：平頂山市規(guī)劃設(shè)計(jì)院承建公司：南寧土木建筑工程公司中央公館育才路180號(hào)33畝1＃、2＃、8＃、9＃共162套34%現(xiàn)代簡(jiǎn)約多層（6層），小高層（11層），高層（19層）開(kāi)發(fā)商：欽州萬(wàn)春房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售代理：福州鼎豐策劃建筑設(shè)計(jì)：深圳華藍(lán)建設(shè)有限公司園林規(guī)劃：深圳華藍(lán)建設(shè)有限公司悉尼陽(yáng)光欽州市永福東大街16號(hào)（市行政中心斜對(duì)面）150畝231768平米20002．3241%現(xiàn)代簡(jiǎn)約多層（6層），小高層（8層）開(kāi)發(fā)商：廣西上元置業(yè)有限公司銷售代理：原是寶資通，現(xiàn)是開(kāi)發(fā)商自售建筑設(shè)計(jì)：澳大利亞迪森設(shè)計(jì)事務(wù)所、Aamp。二、 欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱地址經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)組合占地面積總建面積總套數(shù)容積率綠化率建筑風(fēng)格樓層控制中金名苑永福西大街92號(hào)18畝21010%現(xiàn)代簡(jiǎn)約小高層（114層）開(kāi)發(fā)商：欽州希望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售代理：深圳市全策行地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司建筑設(shè)計(jì)：中國(guó)建筑西北設(shè)計(jì)研究院（上海）承建公司：廣西建工集團(tuán)有限責(zé)任公司世紀(jì)新城永福西大街欽州灣大花園西側(cè)（火車站附近）210畝20萬(wàn)平米12001．434％現(xiàn)代簡(jiǎn)約多層（6層）開(kāi)發(fā)商：欽州市新世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售代理：先后由南寧寧奧、南寧天星公司代理建筑設(shè)計(jì)：湖南湘潭設(shè)計(jì)院物業(yè)管理：欽州市萬(wàn)家樂(lè)物管公司廣場(chǎng)麗園欽州市思源街19號(hào)35畝688235％現(xiàn)代簡(jiǎn)約多層（4層、6層），小高層（15層）開(kāi)發(fā)商：欽州市正元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售代理：開(kāi)發(fā)商自售建筑設(shè)計(jì)：南寧綜合設(shè)計(jì)院物業(yè)管理：欽州市名園物業(yè)管理公司嘉福目前欽州市區(qū)的房地產(chǎn)均較注重商業(yè)部分，因?yàn)闅J州市區(qū)目前正是舊城改造、新區(qū)開(kāi)發(fā)的階段，配套設(shè)施需要不斷完善，尤其是商業(yè)部分較需完善。目前欽州市區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較高的要算欽北新城區(qū)，該板塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，且已有成功的案例，如賽格商業(yè)廣場(chǎng)、金色海岸等，隨著欽州灣廣場(chǎng)的建成與投入使用，新商業(yè)樓盤的興建與投入使用，該區(qū)域的配套設(shè)施逐步完善，所以該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較成熟。目前欽州市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一種供不應(yīng)求的利好局面，其實(shí)主要是市場(chǎng)的供貨量跟不上市場(chǎng)需求，其中最重要的原因也是最根本的原因應(yīng)該是受其工程進(jìn)度的影響，在二、三線的城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，眾多開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷理念和操作執(zhí)行力以及資金實(shí)力方面都相對(duì)比不上一些一線城市。（三）、發(fā)展特征欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上的發(fā)展速度較快；各房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度慢；欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)；高價(jià)格缺乏有效支撐，大部分項(xiàng)目品質(zhì)較低；產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重；消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)較為落后，消費(fèi)需求需進(jìn)行有效刺激。水東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊特征（1）、該板塊主要是以欽江大橋與揚(yáng)帆北大道間的南珠東大街段為主軸向兩邊延伸；（2）、該板塊的學(xué)校、醫(yī)院、銀行、市場(chǎng)等生活配套設(shè)施也是較完善的；（3）、政府規(guī)劃較注重該區(qū)域的發(fā)展，屬于“兩岸”的重要建設(shè)范圍，前景較好；（4）、該板塊代表樓盤主要是長(zhǎng)榮新城和怡景花園，基本上是以多層為主，部分地塊也是拆遷土地，樓盤規(guī)模是中大盤，房?jī)r(jià)均價(jià)也基本上達(dá)到2100元/㎡。欽南老城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊特征（1）、該板塊目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要以金輝國(guó)際城、錦繡家園、協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)、大世界商業(yè)廣場(chǎng)、華信新行政中心房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊特征（1）、市委、市政府等企事業(yè)單位林立，是欽州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新生板塊，同時(shí)也是眾多板塊中較有挖掘潛力的板塊；（2）、該區(qū)域帶有較重的市政規(guī)劃性質(zhì)，未來(lái)新的城市格局很有可能將以市政府為中心而向四周擴(kuò)大散發(fā)；（3）、目前該區(qū)域的市政配套設(shè)施正在興建中，同時(shí)也在日趨完善、成熟，可供開(kāi)發(fā)的資源相對(duì)較充足；（4）、周邊自然環(huán)境優(yōu)雅，交通條件優(yōu)越，永福東大街、欽江二橋、揚(yáng)帆大道、規(guī)劃中的子材東大街等貫穿全市，是居住的理想場(chǎng)所；（5）、該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位在目前欽州市區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)中屬于中高檔次，如悉尼陽(yáng)光，其多層的均價(jià)達(dá)到1900元/㎡，小高層均價(jià)則達(dá)到2300元/㎡，最終實(shí)現(xiàn)幫助業(yè)主選擇業(yè)主。我司綜合各類資料分析，將各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域特征闡述如下：欽北新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊特征（1）、欽北新城區(qū)板塊是目前整個(gè)欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)板塊，在市民心中的美譽(yù)度、知名度較高，有較強(qiáng)的口碑力量；（2）、該板塊主要是以永福大道為主軸、以欽州灣廣場(chǎng)為核心向四周擴(kuò)展的板塊，同時(shí)也是欽州市城區(qū)格局重點(diǎn)向北、市中心向北轉(zhuǎn)移發(fā)展的重要區(qū)域；（3）、該板塊集中了欽州市城區(qū)近2/3的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如賽格商業(yè)廣場(chǎng)、世紀(jì)新城、嘉福從目前欽州市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目分布的情況來(lái)看，可以將欽州的房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為五個(gè)板塊，即欽北新城區(qū)、新行政中心、市中心、欽南老城區(qū)、水東新區(qū)。本項(xiàng)目要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，就要發(fā)揮先行優(yōu)勢(shì)，迅速建立品牌，搶占市場(chǎng)先機(jī)，以成為市場(chǎng)標(biāo)桿為目標(biāo)。土地放量有增大的趨勢(shì)。住房結(jié)構(gòu)比例調(diào)整、利率和首付比例提高、銀行準(zhǔn)備金調(diào)整、土地增值稅征收等等政策的實(shí)行，無(wú)不表示國(guó)家要控制房地產(chǎn)發(fā)展熱度、控制房?jī)r(jià)漲幅以及減少開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。同時(shí)，欽州面臨的發(fā)展機(jī)遇和政府規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn)，為欽州帶來(lái)更多的投資項(xiàng)目和大量的外來(lái)人口，使本地市場(chǎng)不斷擴(kuò)容，房地產(chǎn)市場(chǎng)將乘著這股春風(fēng)加速發(fā)展。三、欽州市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)小結(jié)整體市場(chǎng)向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)快速發(fā)展。（5）、土地增值稅征收對(duì)項(xiàng)目的影響 本質(zhì)上，土地增值稅征收實(shí)際上就是“割走”開(kāi)發(fā)商的過(guò)高利潤(rùn)，而開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)源無(wú)外乎是成本之上的價(jià)格空間。（4）、營(yíng)業(yè)稅與個(gè)人所得稅征收對(duì)項(xiàng)目的影響 本質(zhì)上，增收營(yíng)業(yè)稅與個(gè)人所得稅的稅收政策主要針對(duì)的是房地產(chǎn)個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)，提高其