日照市某項(xiàng)目前期調(diào)研報(bào)告(參考版)
2024-09-16 10:22本頁面
【正文】 （二） 按區(qū)域和職業(yè)可分 本市區(qū)成功人士和周邊市、縣事業(yè)有成者或私營企業(yè)主； 外地投資的私營老板，外資企業(yè)高級(jí)管理人員； 市區(qū)特殊行業(yè)的高收入人士，如律師、金融、保險(xiǎn)以及高科技人士； 本市區(qū)企事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)和主管； 本市區(qū)政府部門公務(wù)員； 外地到日照投資、度假客戶 第七部分 成本投資分析 。以二次或多次置業(yè)，自用為主。 四房及四房以上的房子，總價(jià)較高，客戶來源較為復(fù)雜，也更為狹小，可能來自中年夫婦家庭結(jié)構(gòu)和極少數(shù)青年夫妻，甚至是單身貴族。 三房 以 中年夫婦（子女已上學(xué)）和部分經(jīng)濟(jì)條件好的青年夫妻為主，年齡集中在 40 歲左右，收入較高，事業(yè)已有一定成就。 四、 客戶群定位 （一） 以購買戶型分： 購買二房以 即將結(jié)婚或者已經(jīng)結(jié)婚的 青年夫婦和單身貴族為主，年齡在 30 歲左右，具有穩(wěn)定 的收入，購買一般為自用。 二、 項(xiàng)目住宅戶型配比定位 （待定） 三、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 住宅價(jià)格定位 根據(jù)目前市場(chǎng)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)，以及目標(biāo)客戶群心理受價(jià)預(yù)期，建議后期產(chǎn)品低價(jià)入市， 獨(dú)棟別墅均價(jià)在 6800— 7500 元 /平聯(lián)排別墅 均價(jià)在 55006500 元 /㎡。 ? 規(guī)避劣勢(shì)，迎接挑戰(zhàn) 根據(jù)區(qū)域業(yè)態(tài)需要，打造住宅、商業(yè)一體的建筑類型，吸引人群居住、投資、經(jīng)商；憑借公司良好的企業(yè)形象，建設(shè)高品質(zhì)社區(qū)，提高硬件和軟件環(huán)境，增加項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；在現(xiàn)階段房產(chǎn)政策調(diào)控的背景下，壓低土地價(jià)格，降低風(fēng)險(xiǎn)。 三、 周邊 市政、生活 配套 ? 學(xué)校 大學(xué)：山東體育學(xué)院、曲阜師范大學(xué)、 濟(jì)寧醫(yī)學(xué)院、日照職業(yè)技術(shù)學(xué)院 中學(xué)：實(shí)驗(yàn)高中、新營中學(xué)、鐵路中學(xué) 小學(xué)：新營小學(xué)、鐵路小學(xué) 、金海岸小學(xué) ? 醫(yī)院 日照市人民醫(yī)院、曲師大校內(nèi)醫(yī)院、大學(xué)城衛(wèi)生所、同濟(jì)大藥房等 ? 銀行 中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行，日照銀行 ? 超市 新瑪特、貴和、銀座、大學(xué)城友誼商店等 ? 酒 店 萬平酒店、曲師大商務(wù)酒店、文湖賓館、銀河賓館、銀河飯店、廣電大廈酒店等 ? 休閑、娛樂 日照?qǐng)D書館（曲師大圖書館）、周邊學(xué)校體育場(chǎng)、 大學(xué)城 小型 KTV 和臺(tái)球廳、雅都美術(shù)館（ 1996 酒吧）等 ? 交通 18 路、 11 路、 7 路、 9 路公交車 ? 景觀 銀河公園、碧霞湖、沙墩河、大海 第 五 部分 項(xiàng)目 SWOT 分析 STRENGTH（優(yōu)勢(shì)） : ? 位于新市區(qū)，泛 CBD 區(qū)域范圍內(nèi) ? 緊鄰大學(xué)城，文化氛圍濃厚 ? 新城區(qū)綠化、衛(wèi)生等優(yōu)良條件，環(huán)境優(yōu)美 ? 醫(yī)院、超市、銀行、教育等配套齊全 ? 公司品牌良好，大眾信任度高； WEAKNESS（劣勢(shì)） ： ? 西邊有部分村莊尚未開發(fā) ? 土地價(jià)格較高 ? 靠近主干道，會(huì)有噪音污染 ? 宗地地勢(shì)西北面稍低 OPPORTUNITY（機(jī)會(huì)） ： ? 周邊多 事業(yè)單位，客戶群質(zhì)量較高 ? 位置優(yōu)良，多數(shù)人愿意居住或投資 ? 滿 足客戶高品質(zhì)社區(qū)的需求，打造山海天品牌樓盤 ? 周邊逐步形成日照主要住宅區(qū) THTEAT（威脅） ： ? 國家宏觀調(diào)控政策調(diào)控，不利房地產(chǎn)發(fā)展； ? 周邊 項(xiàng)目持續(xù)增多 ，競(jìng)爭(zhēng)性較大。 第 四 部分 本案分析 一、 位置分析 本 案 位于日照市新市區(qū)山東路與煙臺(tái)路交界處，東面一路之隔是 山東體育學(xué)院 ， 南面是 日照市廣播電視大廈和建委大樓， 距市政府 2 公里路程， 西邊是村內(nèi)集資建房，北面是山東自行車賽場(chǎng)等，環(huán)境優(yōu)越，地理位置非常好，總占地約50 畝左右。市醫(yī)院附近商業(yè)區(qū)，出售價(jià)格 1380020200元左右。 出售價(jià)格分析： 在建商業(yè)，根據(jù)位置不同，價(jià)格差異較大。 單營面積分析： 單營面積一般根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)定位，訂制商業(yè)面積，地上面積范圍約為 85800 平米之間，地下面積范圍2005000 平米不等。 層數(shù)、層高、進(jìn)深分析： 始建年份較早無定位經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)，層高較低約為 米之間，進(jìn)深較短約為 812 米左右，層數(shù)多為 12 層。例如風(fēng)景水岸“樂活大道”商業(yè)街區(qū)主題定位為“吃喝玩樂享一站式消費(fèi)”“日照首家不夜城”。 社區(qū)配套 / / 小中型餐飲、服裝、超市 業(yè)態(tài)定位 綜合購物商場(chǎng) 商業(yè)步行街 \電子城 / / / / 大型綜合購物商場(chǎng) 家居廣場(chǎng) 吃喝玩樂享一站式消費(fèi)，日照首家不夜城 / / / 商業(yè)總量 / / / 萬 1 萬 / 11 萬 萬 3 萬 萬 萬 / 開間 / / 620 米 /分割 8 米 620 米 / / 620 米 620 米 6 米20 米 320 米 進(jìn)深 / 20 米 20 米 20 米 12 米 12 米 / / 20 米 20 米 1520米 620 米 單營面積 / / / /分割 100500 80800 / / 855000 80300 80300 30整層 層數(shù) 地上 3 層地下 1 層 地上 3 層地下 1 層 2 層 3 層 2 層 13 層 / 3 層 地下 1 層 地上 2 層 2 層 2 層 14 層 層高 / 一層 米 二、三層 米 米 一層： 米 二、三層： 米 米 4． 2 米 / / 米 米 米 米 租金 新瑪特北沿街商業(yè)元 /平米 /天左右 地下一層： 1 元 /平米 /天 地上一層： 5 元 元 /平米 /天左右 / / 元 /平米 /天左右 1 元 /平米 /天左右 / / 地上： 元 /平米 /天 地下： 元 /平米 /天 / / 元 /平米 /天 元每平米 /天 出租率 100% 60% / / 98% 100% / 100%整層出租 20% / / 80% 出售價(jià)格 / / 11000 左右 13002000 15000左右 6000左右 經(jīng)營業(yè)態(tài)分析： 在日照新市區(qū)經(jīng)營較為成熟的商業(yè)區(qū)中，已
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