【正文】 l 開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊在推廣力度比較大的。l 老城區(qū)板塊本區(qū)域“洞庭東岸”項(xiàng)目的營銷推廣方面表現(xiàn)相對(duì)突出，簽約長沙知名代理和廣告公司，除現(xiàn)場包裝和銷售物料的展示優(yōu)良以外，還充分展示項(xiàng)目人文內(nèi)涵。l 南湖板塊目前本板塊在營銷推廣的核心賣點(diǎn)都是“藍(lán)湖”自然景觀，在推廣宣傳力度方面，“華菱融城”和“藍(lán)湖水岸”的推廣力度較大，在市內(nèi)主要交通路口設(shè)有大幅的戶外廣告牌的宣傳，并借助“洞庭之聲”等媒體進(jìn)行組合宣傳。l 老城區(qū)板塊新推項(xiàng)目少，整體價(jià)格高由于本區(qū)域各類生活配套成熟，加之開發(fā)用地基本都是舊城改造項(xiàng)目，目前市場新推項(xiàng)目少，“洞庭東岸”預(yù)計(jì)推出均價(jià)將突破3100元/㎡，沒有自身配套的“御公館”預(yù)計(jì)推出均價(jià)將達(dá)2300元/㎡。該區(qū)域內(nèi)規(guī)劃起點(diǎn)高，置業(yè)成本較低，升值潛力大。建筑風(fēng)格多為現(xiàn)代風(fēng)格，其中“洞庭東岸”為中國傳統(tǒng)風(fēng)格。l 老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊開發(fā)項(xiàng)目基本是舊城改造項(xiàng)目，目前市場新推項(xiàng)目較少。主打賣點(diǎn)是“南湖”和“金鶚公園”的優(yōu)美自然環(huán)境。項(xiàng)目比較分析總結(jié)岳陽市近兩年新發(fā)售樓盤主要集中在老城區(qū)、南湖區(qū)和新城區(qū)三大主力不， 各板塊的賣點(diǎn)有所不同。位于光宏廣場西正對(duì)面的兆豐商廈目前正在施工，總建筑面積22500平方米。主要目標(biāo)客戶是步行街休閑購物人群以及周邊居家購物。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負(fù)一樓商業(yè)步行街西端2500超市18**一樓2500服裝連鎖店、鞋店等40***二摟2500服裝城22***三摟2500服裝城20**四樓2500咖啡館15**綜合評(píng)述地處岳步行街西端，大廈前人流量大，本大廈底層一層，地上四層，每層商業(yè)面積規(guī)模一般。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣一樓步行街2000鞋城40***二摟2000鞋城40***三摟2000KTV30***四樓2000中西餐飲26***五十樓7200寫字樓10綜合評(píng)述地處步行街西端，人流量非常大，業(yè)態(tài)業(yè)種搭配合理，商業(yè)經(jīng)營比較成功，但寫字樓出租率較低。項(xiàng)目商業(yè)于2006年開始營業(yè)，運(yùn)行一年來，人氣一般，租金回報(bào)一般，商家經(jīng)營狀況一般，四樓招商困難，項(xiàng)目塔樓酒店、住宅、寫字樓開發(fā)已經(jīng)遇到一定困難，后續(xù)開發(fā)乏力。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負(fù)二樓德勝北路與站前路交匯處10998停車場負(fù)一樓13447超市、電器、酒吧25或聯(lián)營**一樓9207ITAT、超市、電器、酒吧25或聯(lián)營**二摟9823ITAT、電器、酒吧22或聯(lián)營**三摟10082ITAT、KTV20或聯(lián)營**四樓10125休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)、餐飲15或聯(lián)營**綜合評(píng)述位于岳陽步行街黃金商圈，占地30余畝，總建筑面積120000平方米，總投資3億元，由66000平方米商業(yè)裙樓、商務(wù)酒店、高檔商住樓和高檔住宅三棟塔樓組成，擁有7000平方米休閑廣場和500個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位的大型停車場以及300米臨街面、40部扶手電梯和兩部觀光電梯全天候運(yùn)行。地處步行街中段南側(cè)，人流量非常大，主要是女裝城占商業(yè)的很大部分，購物者較多。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負(fù)一樓步行街中段2000地下車位一樓2000鞋城40***二摟2000女裝城30***三摟2000女裝城30**四樓2000桌球城20**五十四樓12000寫字樓15綜合評(píng)述德賽商業(yè)廣場位于岳陽商業(yè)步行廣場主街以南正中位置，主樓高15層，總建筑面17900平方米。本大廈底層三層商業(yè)，每層商業(yè)面積不大，引入商家以專業(yè)店為主，人氣一般，商家經(jīng)營狀況一般，有三樓餐飲商家經(jīng)營困難已經(jīng)停業(yè)。主要目標(biāo)客戶是以周邊家庭生活消費(fèi)為主。主要目標(biāo)客戶是中、高端客戶。是岳陽市標(biāo)志性建筑，是目前岳陽市最高檔的商場之一。主要目標(biāo)客戶是時(shí)尚青少年、青年為主。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負(fù)一樓步行街2000電玩城、娛樂城15**一摟2000首飾、名表、化妝品、鞋、小電子產(chǎn)品、德克士45***二摟2000品牌女裝、香水、皮具、小飾品30**三樓2000品牌男裝24*四樓2000品牌體育用品、休閑裝20*五樓1200兒童用品、電玩城、兒童攝影、兒童體育訓(xùn)練館（跆拳道）15**綜合評(píng)述岳陽現(xiàn)代武商購物中心地處岳陽步行街路中間地段，人流量大，主要經(jīng)營中、高檔品牌商品，4層由于商品檔次相對(duì)較高，購買者不多，經(jīng)營狀況一般。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負(fù)一樓步行街3000電玩廳、眼鏡超市40***一摟5000煙酒茶專柜、小電子產(chǎn)品、鞋服、化妝品、包（皮具）、KFC、SPA水療5080***二摟4500運(yùn)動(dòng)休閑鞋服35**三樓4500童裝、成人衣服、鞋、包30*四五樓9000寫字樓15綜合評(píng)述康星百貨地處岳陽步行街路口，人流量大，商場商場設(shè)施相對(duì)較新，一、二、三樓是商店，經(jīng)營狀況一般，5樓是證券公司辦公樓。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負(fù)一樓步行街1500哇噻服裝超市：各類中、低檔成人服裝18或聯(lián)營**一摟1500各類品牌鞋店3550或聯(lián)營**二摟1500麥當(dāng)勞、各類品牌女裝（12月開張）25或聯(lián)營**三樓1500各類品牌女裝（12月開張）20或聯(lián)營*綜合評(píng)述新城百貨地處岳陽步行街路中間地段，人流量大，商場地面以上剛進(jìn)行重新裝修，一樓剛營業(yè)，二、三樓尚未營業(yè)，目前商場主題經(jīng)營特色不突出，經(jīng)營狀況一般。樓層位置面積（m2）業(yè)種、業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負(fù)一樓巴陵中路與德勝北路交匯處2500九龍電器城25**一樓2500麥當(dāng)勞、女飾、黃金、珠寶、手表、藥品、手機(jī)批發(fā)、銀行5080***二摟2500內(nèi)衣、皮具、鞋、成人冬秋服裝、床上用品30**三摟2500各類成人服裝、體育休閑服裝25**四樓2500辦公文具、體育健身用品、兒童用品、攝影器材20*五九樓12000寫字樓*綜合評(píng)述九龍商廈地處岳陽步行街路口，人流量大，屬于岳陽比較老的綜合性百貨商廈，商場設(shè)施相對(duì)落后，商場主要定位經(jīng)營中檔品牌百貨商品，目前經(jīng)營狀況一般?？蛻舴治龆卺槍?duì)的主要是周邊換房客戶，包括岳化、長煉等石化企業(yè)職工等。融域項(xiàng)目名稱錦繡河山中南大市場（二期）開發(fā)商岳陽市湘泰置業(yè)有限公司湖南和利東升置業(yè)投資有限公司項(xiàng)目位置北港路岳陽市岳陽大道1號(hào)交通情況處于巴陵東路和青年東路之間，暫無直通公交車，交通較便利臨近武廣客運(yùn)站和岳陽大道，交通便利規(guī)劃要點(diǎn)占地面積（m2）131457133334建筑面積（m2）168000180000商業(yè)面積3000160000容積率綠化率%15%建筑風(fēng)格現(xiàn)代多層、歐式別墅現(xiàn)代簡約風(fēng)格園林風(fēng)格傳統(tǒng)綠化組團(tuán)及沿河中心綠地中式戶數(shù)約300戶（推出）2000車位數(shù)5萬/個(gè)/建筑類型多層、小高層、別墅多層為主主力戶型面積（㎡）二房：104三房：134140四房：152155復(fù)式：180二房100120三房120140銷售價(jià)格（元/㎡）起價(jià)：約2000最高價(jià)：約2900均價(jià)：約24001000銷售狀況60%98%入伙日期08年1月2007年12月物業(yè)管理岳陽市潤秋物業(yè)管理有限公司開發(fā)商成立自有物管項(xiàng)目定位中端產(chǎn)品低端產(chǎn)品項(xiàng)目核心賣點(diǎn)和營銷策劃主推王家河沿河公園和自然環(huán)境景觀，在城市主要路段設(shè)有戶外廣告，弱點(diǎn)是項(xiàng)目整體規(guī)劃和用材較差，樓盤品質(zhì)無法提升?？蛻舴治鲰?xiàng)目周邊居住二次置業(yè)者本地公務(wù)員、岳陽商場成功人士、岳陽籍在外成功人士和部分外地投資者、長煉化工、華能電廠等企事業(yè)單位主管。主推南湖風(fēng)景和環(huán)境，和歐陸園林生活。項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)是南湖的景觀資源，在項(xiàng)目的包裝推廣上上把項(xiàng)目打造成法式皇家居住領(lǐng)域。項(xiàng)目主推絕佳的南湖天然景觀資源，再結(jié)合項(xiàng)目自身園林優(yōu)勢。岳陽市金地利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置東臨南湖廣場，南臨南湖游路南湖廣場西側(cè)南湖游路與千畝湖路交匯處南湖東路與學(xué)院路交匯處交通情況現(xiàn)交通不便利，現(xiàn)沒有直接公車直通，需經(jīng)湖畔新村才連通南環(huán)路交通較便利，西接南湖游路，和南湖大道現(xiàn)交通不便利，現(xiàn)沒有直接公車直通，需經(jīng)湖畔新村才連通南環(huán)路遠(yuǎn)離市中心，交通較便利規(guī)劃要點(diǎn)占地面積（m2）6652276162098928333建筑面積（m2）16500922506011268000商業(yè)面積\200030004000容積率綠化率41%45%%30%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合歐式風(fēng)格現(xiàn)代現(xiàn)代歐式現(xiàn)代歐式園林風(fēng)格中式中式法蘭西風(fēng)情現(xiàn)代戶數(shù)102456408500車位數(shù)/290個(gè), /110個(gè)，78萬/個(gè)建筑類型小高層小高層、高層小高層小高層主力戶型面積（㎡）三房141149 四房161191 五房224 二房 9399三房 146150四房164175五房186195三房 135143四房 163二房93101三房118146銷售價(jià)格（元/㎡）2400270027002500銷售狀況70%100%60%65%入伙日期08年1月已入伙08年3月2008年3月物業(yè)管理岳陽市明達(dá)物業(yè)發(fā)展有限公司長沙均和物業(yè)管理公司岳陽市明達(dá)物業(yè)發(fā)展有限公司華菱物管項(xiàng)目定位中高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品中高端產(chǎn)品項(xiàng)目核心賣點(diǎn)和營銷策劃項(xiàng)目主打藝術(shù)洋房概念，在包裝和產(chǎn)品材質(zhì)上來拔高項(xiàng)目品味，依托“湖畔新村”已有的物業(yè)管理和配套設(shè)施。錦城嘉園 天倫城項(xiàng)目名稱湖畔新村（天鵝湖）南湖花園藍(lán)湖水岸華菱弱點(diǎn)是產(chǎn)品品質(zhì)不高和戶型創(chuàng)新不多，一期復(fù)式比重過多。弱點(diǎn)是由于項(xiàng)目規(guī)劃布局的局限性，使部分戶型設(shè)計(jì)有不少缺陷，如客廳朝北等。以本地周邊換房客戶為主；東茅嶺路及土橋路做生意的老板等。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目風(fēng)水位置，原軍分區(qū)高官家屬區(qū)，治安良好，包裝成公御大宅，但與之匹配的配套設(shè)施卻沒有，也沒有大戶型。弱點(diǎn)是項(xiàng)目地處老城區(qū)，周邊居住環(huán)境還有待改造。第四部分 項(xiàng)目競爭樓盤調(diào)查分析住宅競爭樓盤調(diào)查分析岳陽市房地產(chǎn)市場東西向以青年路為界，南北向以長虹路和琵琶王路為界，可以根據(jù)樓盤分布集中程度將市場分為三大板塊，分別為老城區(qū)板塊、南湖板塊、開發(fā)區(qū)板塊，如下圖。4) 市場機(jī)會(huì)：政府對(duì)城市舊城改造力度加大，提升市中心的居住環(huán)境，更加體現(xiàn)出居住城市中心的價(jià)值。3) 服務(wù)機(jī)會(huì)：房地產(chǎn)市場的服務(wù)機(jī)會(huì)不僅體現(xiàn)在物業(yè)管理的服務(wù)水平，還體現(xiàn)貫穿在銷售前、中、后期的每個(gè)細(xì)節(jié)。鑒于目前岳陽房地產(chǎn)市場處于發(fā)展的初期，市場存在著諸多空白點(diǎn)待填補(bǔ)，因此從不同的角度而論，市場存在較多的發(fā)展機(jī)會(huì)：1) 區(qū)位機(jī)會(huì)：由于岳陽市中心城區(qū)新增項(xiàng)目較少，區(qū)域內(nèi)市場總體上呈供不應(yīng)求的態(tài)勢，從而在價(jià)格上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市區(qū)其他區(qū)域。252。 從岳陽與湖南城市房價(jià)比較，明顯低于長沙2904元/平方米、株/平方米等市，而在市級(jí)城市中岳陽市居第五位，而岳陽的人均可支配收入?yún)s排在前三位。據(jù)《洞庭之聲報(bào)》報(bào)道，2006年岳陽主城區(qū)商品住房均價(jià)為1270元/平方米（建面），%，房價(jià)低于全國70個(gè)大中城市同期均價(jià)3000元/平方米。成本組成因素價(jià)格變動(dòng)方向說明土地成本土地供給與出讓方式的變化土建和安裝成本商品房供給品質(zhì)的提高配套建設(shè)費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計(jì)\配套設(shè)施投入增加開發(fā)商運(yùn)營成本宏觀調(diào)控和金融信貸政策收縮其他費(fèi)用營銷\推廣\銷售費(fèi)用增加l 需求推動(dòng)價(jià)格水平上升252。岳陽商品房每平方造價(jià)示意圖252。 據(jù)岳陽市房產(chǎn)專業(yè)人士測算，就一般規(guī)律：土地成本200600元/平方米，土建及安裝成本600元/平方米，配套建設(shè)費(fèi)用（消防設(shè)施等等）200元/平方米，開發(fā)商運(yùn)營成本200元/平方米，其他費(fèi)用200300元/平方米。按人均住房30平方米估算，每年應(yīng)新增加住房面積100120萬平方米。從岳陽市的城市發(fā)展規(guī)劃來看，到2010年岳陽將建成城區(qū)100平方公里，人口100萬的城市。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一帶因?yàn)樵狸柺邪l(fā)展的新城區(qū)，土地資源廣闊，有較大的供應(yīng)量，將成為未來市場供應(yīng)的最大區(qū)域。 市內(nèi)老城區(qū)伴隨一些傳統(tǒng)