【正文】 香江花園 沙井大道(市地稅局34． 17畝 52286 平米 482 2． 28 ％ 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 小高層（ 11層） 開發(fā)商： 欽州市華信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理： 開發(fā)商自售 37 旁 ) 建筑設(shè)計(jì)： 深圳華藍(lán)建筑設(shè)計(jì)公司 承建公司： 廣西裕華建筑工程公司 物業(yè)管理： 欽州市方正物業(yè)管理公司 新澳花園 沙井大道與雙擁路（五馬 路）交匯處 180畝 約 平米 840 1． 49 41． 7％ 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 風(fēng)格 多層（ 6層） 開發(fā)商： 澳門國(guó)基置業(yè)發(fā)展有限公司 銷售代理： 原由寶資通代理，現(xiàn)由開發(fā)商自售 園林規(guī)劃 ：欽州園林設(shè)計(jì)公司 物業(yè)管理： 欽州市方正物業(yè)管理公司 金匯花園 沙井大道與金海灣西大道交匯處 32畝 平米 304 30－ 40% 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 風(fēng)格 多層（ 6層），小高層（ 15層） 開發(fā)商： 欽州市金楚雄置業(yè)有限公司 銷售代理： 開發(fā)商自售 物業(yè)管理： 目前是開發(fā)商，具體未定 恒基國(guó)際 永福西大街國(guó)土局41畝 110316平米 19層的單體樓4． 04 25% 現(xiàn)代風(fēng)格 高層（ 19層） 開發(fā)商： 廣西金湖置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理： 南寧方瑞 36 附近 有 323套 建筑設(shè)計(jì)： 平頂山市規(guī)劃設(shè)計(jì)院 承建公司： 南寧土木建筑工程公司 中央公館 育才路 180號(hào) 33畝 平米 1＃、 2＃、 8＃、 9＃共 162套 34% 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 多層（ 6層），小高層（ 11層），高層（ 19 層） 開發(fā)商： 欽州 萬(wàn)春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理： 福州鼎豐策劃 建筑設(shè)計(jì)： 深圳華藍(lán)建設(shè)有限公司 園林規(guī)劃： 深圳華藍(lán)建設(shè)有限公司 悉尼陽(yáng)光 欽州市永福東大街16號(hào)（市行政中心斜對(duì)面） 150畝 231768平米 2020 2． 32 41% 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 多層（ 6層），小高層（ 8層） 開發(fā)商： 廣西上元置業(yè)有限公司 銷售代理： 原是寶資通，現(xiàn)是開發(fā)商自售 建筑設(shè)計(jì)： 澳大利亞迪森設(shè)計(jì)事務(wù)所、 Aamp。 二、 欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 地址 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)組合 占地 面積 總建 面積 總套數(shù) 容積率 綠化率 建筑 風(fēng)格 樓層 控制 中金名苑 永福西大街 92 號(hào) 18畝 平米 210 10% 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 小高層（ 114層） 開發(fā)商： 欽州希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理： 深圳市全策行地產(chǎn)顧問有限公司 建筑設(shè)計(jì)： 中國(guó)建筑西北設(shè)計(jì)研究院（上海） 承建公司： 廣西建工集團(tuán)有限責(zé)任公司 35 世紀(jì)新城 永福西大街欽州灣大花園西側(cè)（火車站附近） 210畝 20 萬(wàn)平米 1200 1． 4 34％ 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 多層（ 6層） 開發(fā)商： 欽州市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理： 先后由南寧寧奧、南寧天星公司代理 建筑設(shè)計(jì)： 湖南湘潭設(shè)計(jì)院 物業(yè)管理： 欽州市萬(wàn)家樂物管公司 廣場(chǎng)麗園 欽州市思源街 19 號(hào) 35畝 約 平米 688 2 35％ 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 多層（ 4層、6層），小高層（ 15 層） 開發(fā)商： 欽州市正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理： 開發(fā)商自售 建筑設(shè)計(jì)： 南寧綜合設(shè)計(jì) 院 物業(yè)管理： 欽州市名園物業(yè)管理公司 嘉福 目前欽州市區(qū)的房地產(chǎn)均較注重商業(yè)部分，因?yàn)闅J州市區(qū)目前正是舊城改造、新區(qū)開發(fā)的階段，配套設(shè)施需要不斷完善，尤其是商業(yè)部分較需完善。 目前欽州市區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較高的要算欽北新城區(qū)，該板塊的房地產(chǎn)開發(fā)已有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，且已有成功的案例，如賽格商業(yè)廣場(chǎng)、金色海岸 等，隨著欽州灣廣場(chǎng)的建成與投入使用，新商業(yè)樓盤的興建與投入使用，該區(qū)域的配套設(shè)施逐步完善，所以該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較成熟。目前欽州市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一種供不應(yīng)求的利好局面，其實(shí)主要是市場(chǎng)的供貨量跟不上市場(chǎng)需求，其中最重要的原因也是最根本的原因應(yīng)該是受其工程進(jìn)度的 影響，在二、三線的城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，眾多開發(fā)商的營(yíng)銷理念和操作執(zhí)行力以及資金實(shí)力方面都相對(duì)比不上一些一線城市。 （三）、發(fā)展特征 欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上的發(fā)展速度較快； 各房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度慢； 欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)； 高價(jià)格缺乏有效支撐，大部分項(xiàng)目品質(zhì)較低； 產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重； 消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)較為落后，消費(fèi)需求需進(jìn)行有效刺激。 水東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊特征 （ 1）、該板塊主要是以欽江大橋與揚(yáng)帆北大道間的南珠東大街段為主軸向兩邊延伸； （ 2）、該板塊的學(xué)校、醫(yī)院、銀行、市場(chǎng)等生活配套設(shè)施也是較完善的； （ 3）、政府規(guī)劃較注重該區(qū)域的發(fā)展，屬于“兩岸”的重要建設(shè)范圍，前景較好； （ 4）、該板塊代表樓盤主要是長(zhǎng)榮新城和怡景花園，基本上是以多層為主，部分地塊也是拆遷土地，樓盤規(guī)模是中大盤，房?jī)r(jià)均價(jià)也基本上達(dá)到 2100 元 /㎡。 欽南老城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊特征 （ 1）、該板塊目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要以金輝國(guó)際城、錦繡家園、協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)、大世界商業(yè)廣場(chǎng)、 華信 新行政中心房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊特征 （ 1）、市委、市政府等企事業(yè)單位林立，是欽州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新生板塊，同時(shí)也是眾多板塊中較有挖掘潛力的板塊； （ 2）、該區(qū)域帶有較重的市政規(guī)劃性質(zhì)，未來新的城市格局很有可能將以市政府為中心而向四周擴(kuò)大散發(fā)； （ 3）、目前該區(qū)域的市政配套設(shè)施正在興建中，同時(shí)也在日趨完善、成熟，可供開發(fā)的資源相對(duì)較充足； （ 4）、周邊自然環(huán)境優(yōu)雅，交通條件優(yōu)越，永福東大街、欽江二橋、揚(yáng)帆大道、規(guī)劃中的子材東大街等貫穿全市，是居住的理想場(chǎng)所； （ 5）、該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位在目前欽州市區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)中屬于中高檔次，如悉尼陽(yáng)光，其多層的均價(jià)達(dá)到 1900 元 /㎡，小高層均價(jià)則達(dá)到 2300 元 /㎡，最終實(shí)現(xiàn)幫助業(yè)主選擇業(yè)主。我司綜合各類資料分析，將各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域特征闡述如下： 欽北新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊特征 （ 1）、欽北新城區(qū)板塊是目前整個(gè)欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的熱點(diǎn)板塊，在市民心中的美譽(yù)度、知名度較高，有較強(qiáng)的口碑力量； （ 2）、該板塊主要是以永福大道為主軸、以欽州灣廣場(chǎng)為核心向四周擴(kuò)展的板塊，同時(shí)也是欽州市城區(qū)格局重點(diǎn)向北、市中心向北轉(zhuǎn)移發(fā)展的重要區(qū)域； （ 3）、該板塊集中了欽州市城區(qū)近 2/3 的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如賽格商業(yè)廣場(chǎng)、世紀(jì)新城、嘉福 從目前欽州市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目分布的情況來看，可以將欽州的房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為五個(gè)板塊，即欽北新城區(qū)、新行政中心、市中心、欽南老城區(qū)、水東新區(qū)。本項(xiàng)目要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，就要發(fā)揮先行優(yōu)勢(shì)，迅速建立品牌，搶占市場(chǎng)先機(jī)，以成為市場(chǎng)標(biāo)桿為目標(biāo)。 土地放量有增大的趨勢(shì) 。 住房結(jié)構(gòu)比例調(diào)整、利率和首付比例提高、銀行準(zhǔn)備金調(diào)整、土地增值稅征 收等等政策的實(shí)行，無(wú)不表示國(guó)家要控制房地產(chǎn)發(fā)展熱度、控制房?jī)r(jià)漲幅以及減少開發(fā)商利潤(rùn)。同時(shí)，欽州面臨的發(fā)展機(jī)遇和政府規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn)， 29 為欽州帶來更多的投資項(xiàng)目和大量的外來人口，使本地市場(chǎng)不斷擴(kuò)容，房地產(chǎn)市場(chǎng)將乘著這股春風(fēng)加速發(fā)展。 三、 欽州市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 小結(jié) 整體市場(chǎng)向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)快速發(fā)展。 （ 5）、 土地增值稅征收對(duì)項(xiàng)目的影響 本質(zhì)上，土地增值稅征收實(shí)際上就是 “ 割走 ” 開發(fā)商的過高利 潤(rùn)，而開發(fā)商的利潤(rùn)來源無(wú)外乎是成本之上的價(jià)格空間。 （ 4）、 營(yíng)業(yè)稅與個(gè)人所得稅征收對(duì)項(xiàng)目的影響 本質(zhì)上，增收營(yíng)業(yè)稅 與個(gè)人所得稅的稅收政策主要針對(duì)的是房地產(chǎn)個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)，提高其過程住宅房地產(chǎn)投機(jī)的交易成本，從可圖的利潤(rùn)上打擊房地產(chǎn)投資者，迫使其部分退出住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)交易，但對(duì)于居民真正的住房需求，影響較小。對(duì)于項(xiàng)目來說，則意味著住房消費(fèi)者的消費(fèi)門檻提高， 選擇非普通住宅和二次購(gòu)房的消費(fèi)者作為本項(xiàng)目的主力客戶群，還是選擇以自住為目的套型建筑面積在 90平米以下的消費(fèi)者為主力客戶群，這個(gè)政策無(wú)疑使項(xiàng)目在一定程度上局限了項(xiàng)目消費(fèi)者的可拓展層面。 （ 1）、 住房結(jié)構(gòu)比例規(guī)定對(duì)項(xiàng)目的影響 90平米 /70%的住房結(jié)構(gòu)比例的影響：一是，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的項(xiàng)目都按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，一段時(shí)間后市場(chǎng)上產(chǎn)品會(huì)變得更加單一， 28 產(chǎn)品同質(zhì)化也就更加嚴(yán)重，那么項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)必定增大，高性價(jià)比和綜合素質(zhì)將成為項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)更加突出的要求；二是，小面積戶型的集中放量，大戶型的集體節(jié)制將使不久的樓市形成大戶型珍稀昂貴的特性。 （ 4）、 深化加強(qiáng)面向中低收入群體的住房供應(yīng)監(jiān)督機(jī)制將更加完善。 （ 2）、 加強(qiáng)貨幣政策與財(cái)政政策的限制力度，對(duì)房地產(chǎn)投資與投機(jī)需求進(jìn)行更嚴(yán)格的壓制。 （ 3） 、 八大職能部門聯(lián)合開展的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治 —— 審計(jì)署和監(jiān)察部的加入，代表著房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治將與房地產(chǎn)反腐工作結(jié)合起來，成為落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的重要一環(huán)。 2020 年上半年宏觀調(diào)控政策回顧 （ 1） 、 土地增值稅征收 —— 土地增值稅的征收將對(duì)開發(fā)商的利潤(rùn)空間產(chǎn)生抑制作用。更強(qiáng)調(diào)盡快解決最低收入者甚至無(wú)收入者的住房問題。一是強(qiáng)調(diào) “ 重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房 ” ；二是 “ 科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模 ” 。 （ 3） 2020 年：投資與房?jī)r(jià)皆是調(diào)控重點(diǎn) 而 2020年度調(diào)控的重點(diǎn) —— “ 國(guó)六條 ” 新政，從宗旨和內(nèi)容上看有如下幾點(diǎn)值得關(guān)注： 其一，強(qiáng)調(diào)與前期政策的承接。應(yīng)該說， 2020 年的調(diào)控在房?jī)r(jià)的漲幅上得到了有效控制，但價(jià)格卻仍在高位運(yùn)行，宏觀調(diào)控只是初見成效。 ? “ 七部委意見 ” 因政策具有滯后性，使市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定。 （ 2） 2020 年：為樓市降溫 ? 銀行實(shí)行更為謹(jǐn)慎的 貨幣政策 ，使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下降周期。 ? 雖然未能降低房市投資熱度，但一些實(shí)力差的開發(fā)商要不退場(chǎng)，要不尋殼上市，明顯的縮減了開發(fā)商隊(duì)伍，但也助長(zhǎng)了實(shí)力好的開發(fā)商把市場(chǎng)份額做得更大。 年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響分析 （ 1） 2020年：抑制樓市供給 ? “” 大限，使實(shí)力較差的一些開發(fā)商紛紛吐出不合出讓要求的土地，由此壓縮了不少計(jì)劃內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)投資量。 ? 2020年 8月 1日， 各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。同時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。 ? 2020年 7月 6日， 建設(shè)部頒發(fā) 165 號(hào)文件，進(jìn)一步明確了 37號(hào)文件中 90 平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積。要求 2020年 6月 1 日后，執(zhí)行個(gè)人將購(gòu)買不足 5 年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅。 25 ? 2020年 5 月 29日， 9部委 “ 十五條 ” ，對(duì) “ 國(guó)六條 ” 進(jìn)一步細(xì)化，而且在 套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出 90平方米、 70％的標(biāo)準(zhǔn)?！掇k法》明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的面積將嚴(yán)格控制以中小套型為主，住房?jī)r(jià)格以保本微利為原則。 ? 4 月 27日， 國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從 20%提高到 35%及以上。同時(shí)在政府的引導(dǎo)及加速提升城市功能和形象下，必將提高城市建設(shè)步伐，隨著欽州眾多城建項(xiàng)目的迅猛建設(shè)，城市環(huán)境的品質(zhì)將得到明顯改善。形成新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。隨著東南部城市基建和相關(guān)配套的完善和成熟。在規(guī)劃中，未來的市政中心將遷至東區(qū)。 3. 城市商業(yè)規(guī)劃格局及發(fā)展趨勢(shì) 隨著欽州城市格局升級(jí)，欽州市的城建規(guī)劃重點(diǎn)也將從原來的西北城區(qū)，即以欽州灣廣場(chǎng)周邊樓盤形成的新商圈和以人民路沿線的街鋪及商場(chǎng)為主的傳統(tǒng)商圈。 隨著北區(qū)的紅海豚、時(shí)代新城、賽格廣場(chǎng)、金色海岸、城市麗園、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)等樓盤迅速崛起，城市經(jīng)濟(jì)重心逐漸向北移是一個(gè)不可扭轉(zhuǎn)的事實(shí)，這也是城市今后發(fā)展的主要方向，以欽州灣廣場(chǎng)為中心將形成一個(gè)新的商業(yè)中心。加強(qiáng)了重點(diǎn)區(qū)域和重要市政項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，組織開展了城市總體規(guī)劃 等 20多項(xiàng)重點(diǎn)城市規(guī)劃項(xiàng)目的編制和修編。 （ 6）、 隨著欽州市 “ 大港口、大工業(yè)、大旅游 ” 三大目標(biāo)及城市化的大步推進(jìn)，市民購(gòu)房意愿、購(gòu)買力不斷增強(qiáng)，同時(shí)外來人口進(jìn)入欽州市購(gòu)房者呈顯著上升趨勢(shì)，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的旺盛。所以，中國(guó) 東盟博覽會(huì)在南寧的永久舉辦是包括南北欽防地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很好的機(jī)遇，同樣也是欽州房地產(chǎn)發(fā)展很好的機(jī)遇。 （ 4）、 中國(guó) 東盟博覽會(huì)的舉辦為欽州的城市發(fā)展帶來了大量資金，在解決城市部分就業(yè)問題的同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提速的帶動(dòng)下，城市居民同樣獲得了更高的收入，這是近幾年居民生活水平提高的主要原因，也是居民因此而獲得更高的消費(fèi)能力的源泉。 22 經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響 （ 1）、 外來人口增加，拉動(dòng)城市消費(fèi)力，擴(kuò)張城市需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)租賃、置業(yè)、辦公、度假等市場(chǎng)需求，為欽州房地產(chǎn)行業(yè)的供給增量提供了市場(chǎng)可行性基礎(chǔ)；