【正文】 （ 1） 、 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)狀況 20202020欽州地區(qū)生產(chǎn)總值指數(shù)走勢(shì)圖630204060801001201401 2 3 4 5 6全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）20202020欽州全社會(huì)固定資產(chǎn)投資指數(shù)走勢(shì)圖122126 1101151201251301351401451 2 3 4 5 6全社會(huì)固定資產(chǎn)投資指數(shù)（上年 = 1 0 0 ） 07年上半年，欽州市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) %，固定資產(chǎn)投資增速高于廣西平均水平 個(gè)百分點(diǎn)。 2226 010203040502020 2020 2020 2020 2020 20202020上半年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) GDP增長(zhǎng) 20202020年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)都明顯高出 GDP 增長(zhǎng)率。 14 欽州歷年房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比（% ） 9051015202020 2020 2020 2020 2020 2020 從上圖可以得知，欽州市房地產(chǎn)投資到 2020 年為止在固定資產(chǎn)投資中所占比例走勢(shì)都是低速平緩的增長(zhǎng)，而從 2020 年開(kāi)始快速增長(zhǎng)，在 2020年達(dá)到增長(zhǎng)的高峰，對(duì)固定資產(chǎn)投資起到越來(lái)越大的拉動(dòng)作用。但是很明顯，欽州市房地產(chǎn)投資完成額歷年來(lái)都遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到這個(gè)合理區(qū)間， 其原因是欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，而 且在剛起步的第三年即遭受?chē)?guó)家政策的調(diào)控，抑制了其進(jìn)一步提高發(fā)展速度。二是消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)積極變化，以住房、汽車(chē)、旅游等為代表新一輪消費(fèi)熱點(diǎn)的逐步形成，標(biāo)志著消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐正在加快，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不斷增強(qiáng)。 16 （ 1） 、 城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)狀況 63286734 743779228942 100410202040006000800010000120202020 2020 2020 2020 2020 2020城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)走勢(shì)（%）11 051015202020 2020 2020 2020 2020 20202 00 7一季度 2020 年欽州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 元，同比增加 元，增長(zhǎng) %。 （ 2） 、 城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入水平與房地產(chǎn)發(fā)展水平關(guān)系分析 從 （下圖） 對(duì)比可以看出，欽州近年來(lái)商品房?jī)r(jià)格和居民可支配收入都保持持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，并且二者相近，商品房?jī)r(jià)格大體上并沒(méi)有脫離居民收入水平。 近年欽州商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)指數(shù)（上年= 1 0 0 ）107120 1201001051101151201252020 2020 2020 2 0 0 7 一季度 5. 城市居民消費(fèi) 2020 年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 元，同比增長(zhǎng) %，呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在居民消費(fèi)支出八大類(lèi)支出中 ,除了醫(yī)療保健外 ,其他食品、衣著、家庭設(shè)備用品 及服務(wù)、交通和通訊、教育文化娛樂(lè)服務(wù)、居住及雜項(xiàng)商品和服務(wù)等類(lèi)同比均有上升。實(shí)際上到 2020 年底各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已發(fā)展到 95 家，比 2020 年增加了 25家，其中具有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的達(dá) 8 家，四級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè) 9家，暫定資質(zhì) 72家。商品房空置情況明顯減少， 2020 年底空置面積只有 萬(wàn)平方米（主要是營(yíng)業(yè)性用房），比上年下降了 %。 13 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元 ,同比下降 %。 從以上資料可以看出，欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)真正發(fā)展是從 03年開(kāi)始起 步， 03 年以前的投資總額有很大一部份是被材料價(jià)格上漲沖抵，直接對(duì)土地和住宅開(kāi)發(fā)做出貢獻(xiàn)的份額相對(duì)較低。 分析： 03年以前的欽州地產(chǎn)市 場(chǎng)主要由單位房和居民自建房構(gòu)成，進(jìn)駐當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)上很少并且資質(zhì)和實(shí)力尚淺，不能掀起開(kāi)發(fā)熱潮。此后，從 3 至 5 月份的兩個(gè)月內(nèi)，中央政府四次出臺(tái)政策調(diào)控全國(guó)房地產(chǎn)市 場(chǎng)，到 2020 年年底，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)投資過(guò)熱、投機(jī)炒作嚴(yán)重、房?jī)r(jià)飆升的現(xiàn)象在一定程度上得到遏制。但是，也要看到 06年的商品房銷(xiāo)售非常旺盛，空置率銳減，房?jī)r(jià)一路飆升。這也說(shuō)明欽州市場(chǎng)的需求仍然持續(xù)升高。 欽州有廣西最大的港口欽州港，將會(huì)給商家?guī)?lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇中國(guó) — 東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)加快推進(jìn)，使欽州市在中國(guó) — 東盟自由貿(mào)易區(qū)的地位日益凸顯； （ 2）、 “ 中越 ‘ 兩廊一圈 ’” 發(fā)展機(jī)遇 中越 “ 兩廊一圈 ” 經(jīng)濟(jì)合 作圈是中越兩國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人于 2020 年 11月在河內(nèi)確立的，它合作范圍 是指 “ 昆明 ─ 老街 ─ 河內(nèi) ─ 海防 ─ 廣寧 ” 、 “ 南寧 ─ 諒山 ─ 河內(nèi) ─ 海防 ─ 廣寧 ” 兩個(gè)經(jīng)濟(jì)走廊和 “ 環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈 ” ， 合作領(lǐng)域包括基礎(chǔ)設(shè)施、貨物和旅客運(yùn)輸、資源開(kāi)發(fā)與加工、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)等九個(gè)方面，它的確立標(biāo)志著中越 “ 兩廊一圈 ” 的經(jīng)貿(mào)合作正式啟動(dòng)，由此將中國(guó)與 東盟 國(guó)家的經(jīng)貿(mào)往來(lái)帶進(jìn)了一個(gè)新的階段。泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的積極推進(jìn)，參與泛珠三角區(qū)域合作、與粵港澳臺(tái)合作進(jìn)一步加強(qiáng)， 使其成為東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)往西部轉(zhuǎn)移的重要地區(qū)。 （ 5）、 “ 大港口、大工業(yè)、大旅游 ” 發(fā)展機(jī)遇 廣西把欽州定位為沿海工業(yè)基地，欽州市未來(lái)規(guī)劃是建設(shè)大 港口物流中心、大型臨海工業(yè)基地、大旅游濱海城市。 （ 4）、 中國(guó) 東盟博覽會(huì)的舉辦為欽州的城市發(fā)展帶來(lái)了大量資金，在解決城市部分就業(yè)問(wèn)題的同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提速的帶動(dòng)下，城市居民同樣獲得了更高的收入，這是近幾年居民生活水平提高的主要原因，也是居民因此而獲得更高的消費(fèi)能力的源泉。 （ 6）、 隨著欽州市 “ 大港口、大工業(yè)、大旅游 ” 三大目標(biāo)及城市化的大步推進(jìn)，市民購(gòu)房意愿、購(gòu)買(mǎi)力不斷增強(qiáng)，同時(shí)外來(lái)人口進(jìn)入欽州市購(gòu)房者呈顯著上升趨勢(shì)，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的旺盛。 隨著北區(qū)的紅海豚、時(shí)代新城、賽格廣場(chǎng)、金色海岸、城市麗園、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)等樓盤(pán)迅速崛起，城市經(jīng)濟(jì)重心逐漸向北移是一個(gè)不可扭轉(zhuǎn)的事實(shí)，這也是城市今后發(fā)展的主要方向，以欽州灣廣場(chǎng)為中心將形成一個(gè)新的商業(yè)中心。在規(guī)劃中，未來(lái)的市政中心將遷至東區(qū)。形成新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 ? 4 月 27日， 國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從 20%提高到 35%及以上。 25 ? 2020年 5 月 29日， 9部委 “ 十五條 ” ，對(duì) “ 國(guó)六條 ” 進(jìn)一步細(xì)化，而且在 套型面積、小戶(hù)型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出 90平方米、 70％的標(biāo)準(zhǔn)。 ? 2020年 7月 6日， 建設(shè)部頒發(fā) 165 號(hào)文件，進(jìn)一步明確了 37號(hào)文件中 90 平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積。 ? 2020年 8月 1日， 各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。 ? 雖然未能降低房市投資熱度，但一些實(shí)力差的開(kāi)發(fā)商要不退場(chǎng)，要不尋殼上市，明顯的縮減了開(kāi)發(fā)商隊(duì)伍，但也助長(zhǎng)了實(shí)力好的開(kāi)發(fā)商把市場(chǎng)份額做得更大。 ? “ 七部委意見(jiàn) ” 因政策具有滯后性，使市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定。 （ 3） 2020 年：投資與房?jī)r(jià)皆是調(diào)控重點(diǎn) 而 2020年度調(diào)控的重點(diǎn) —— “ 國(guó)六條 ” 新政，從宗旨和內(nèi)容上看有如下幾點(diǎn)值得關(guān)注： 其一，強(qiáng)調(diào)與前期政策的承接。更強(qiáng)調(diào)盡快解決最低收入者甚至無(wú)收入者的住房問(wèn)題。 （ 3） 、 八大職能部門(mén)聯(lián)合開(kāi)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治 —— 審計(jì)署和監(jiān)察部的加入，代表著房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治將與房地產(chǎn)反腐工作結(jié)合起來(lái)，成為落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的重要一環(huán)。 （ 4）、 深化加強(qiáng)面向中低收入群體的住房供應(yīng)監(jiān)督機(jī)制將更加完善。對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，則意味著住房消費(fèi)者的消費(fèi)門(mén)檻提高， 選擇非普通住宅和二次購(gòu)房的消費(fèi)者作為本項(xiàng)目的主力客戶(hù)群，還是選擇以自住為目的套型建筑面積在 90平米以下的消費(fèi)者為主力客戶(hù)群，這個(gè)政策無(wú)疑使項(xiàng)目在一定程度上局限了項(xiàng)目消費(fèi)者的可拓展層面。 （ 5）、 土地增值稅征收對(duì)項(xiàng)目的影響 本質(zhì)上，土地增值稅征收實(shí)際上就是 “ 割走 ” 開(kāi)發(fā)商的過(guò)高利 潤(rùn)，而開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)源無(wú)外乎是成本之上的價(jià)格空間。同時(shí)，欽州面臨的發(fā)展機(jī)遇和政府規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn)， 29 為欽州帶來(lái)更多的投資項(xiàng)目和大量的外來(lái)人口，使本地市場(chǎng)不斷擴(kuò)容，房地產(chǎn)市場(chǎng)將乘著這股春風(fēng)加速發(fā)展。 土地放量有增大的趨勢(shì) 。 從目前欽州市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目分布的情況來(lái)看，可以將欽州的房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為五個(gè)板塊，即欽北新城區(qū)、新行政中心、市中心、欽南老城區(qū)、水東新區(qū)。 新行政中心房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊特征 （ 1）、市委、市政府等企事業(yè)單位林立，是欽州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新生板塊，同時(shí)也是眾多板塊中較有挖掘潛力的板塊； （ 2）、該區(qū)域帶有較重的市政規(guī)劃性質(zhì)，未來(lái)新的城市格局很有可能將以市政府為中心而向四周擴(kuò)大散發(fā)； （ 3）、目前該區(qū)域的市政配套設(shè)施正在興建中，同時(shí)也在日趨完善、成熟，可供開(kāi)發(fā)的資源相對(duì)較充足； （ 4）、周邊自然環(huán)境優(yōu)雅，交通條件優(yōu)越，永福東大街、欽江二橋、揚(yáng)帆大道、規(guī)劃中的子材東大街等貫穿全市，是居住的理想場(chǎng)所； （ 5）、該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位在目前欽州市區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)中屬于中高檔次，如悉尼陽(yáng)光，其多層的均價(jià)達(dá)到 1900 元 /㎡，小高層均價(jià)則達(dá)到 2300 元 /㎡，最終實(shí)現(xiàn)幫助業(yè)主選擇業(yè)主。 欽南老城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊特征 （ 1）、該板塊目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要以金輝 （三）、發(fā)展特征 欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上的發(fā)展速度較快； 各房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度慢； 欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)； 高價(jià)格缺乏有效支撐，大部分項(xiàng)目品質(zhì)較低； 產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重； 消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)較為落后，消費(fèi)需求需進(jìn)行有效刺激。 目前欽州市區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較高的要算欽北新城區(qū)，該板塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，且已有成功的案例，如賽格商業(yè)廣場(chǎng)、金色海岸 等，隨著欽州灣廣場(chǎng)的建成與投入使用，新商業(yè)樓盤(pán)的興建與投入使用，該區(qū)域的配套設(shè)施逐步完善，所以該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較成熟。 二、 欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng) 地址 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)組合 占地 面積 總建 面積 總套數(shù) 容積率 綠化率 建筑 風(fēng)格 樓層 控制 中金名苑 永福西大街 92 號(hào) 18畝 平米 210 10% 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 小高層（ 114層） 開(kāi)發(fā)商： 欽州希望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銷(xiāo)售代理： 深圳市全策行地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 建筑設(shè)計(jì)： 中國(guó)建筑西北設(shè)計(jì)研究院（上海） 承建公司： 廣西建工集團(tuán)有限責(zé)任公司 35 世紀(jì)新城 永福西大街欽州灣大花園西側(cè)（火車(chē)站附近） 210畝 20 萬(wàn)平米 1200 1． 4 34％ 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 多層（ 6層） 開(kāi)發(fā)商： 欽州市新世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銷(xiāo)售代理： 先后由南寧寧奧、南寧天星公司代理 建筑設(shè)計(jì)： 湖南湘潭設(shè)計(jì)院 物業(yè)管理： 欽州市萬(wàn)家樂(lè)物管公司 廣場(chǎng)麗園 欽州市思源街 19 號(hào) 35畝 約 平米 688 2 35％ 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 多層（ 4層、6層），小高層（ 15 層） 開(kāi)發(fā)商： 欽州市正元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銷(xiāo)售代理： 開(kāi)發(fā)商自售 建筑設(shè)計(jì)： 南寧綜合設(shè)計(jì) 院 物業(yè)管理： 欽州市名園物業(yè)管理公司 嘉福香江花園 沙井大道(市地稅局34． 17畝 52286 平米 482 2． 28 ％ 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 小高層（ 11層） 開(kāi)發(fā)商： 欽州市華信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銷(xiāo)售代理： 開(kāi)發(fā)商自售 37 旁 ) 建筑設(shè)計(jì)： 深圳華藍(lán)建筑設(shè)計(jì)公司 承建公司： 廣西裕華建筑工程公司 物業(yè)管理： 欽州市方正物業(yè)管理公司 新澳花園 沙井大道與雙擁路（五馬 路）交匯處 180畝 約 平米 840 1． 49 41． 7％ 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 風(fēng)格 多層（ 6層） 開(kāi)發(fā)商： 澳門(mén)國(guó)基置業(yè)發(fā)展有限公司 銷(xiāo)售代理： 原由寶資通代理，現(xiàn)由開(kāi)發(fā)商自售 園林規(guī)劃 ：欽州園林設(shè)計(jì)公司 物業(yè)管理： 欽州市方正物業(yè)管理公司 金匯花園 沙井大道與金海灣西大道交匯處 32畝 平米 304 30－ 40% 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 風(fēng)格 多層（ 6層），小高層（ 15層） 開(kāi)發(fā)商： 欽州市金楚雄置業(yè)有限公司 銷(xiāo)售代理： 開(kāi)發(fā)商自售 物業(yè)管理： 目前是開(kāi)發(fā)商，具體未定 恒基國(guó)際 永福西大街國(guó)土局41畝 110316平米 19層的單體樓4． 04 25% 現(xiàn)代風(fēng)格 高層（ 19層） 開(kāi)發(fā)商： 廣西金湖置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銷(xiāo)售代理： 南寧方瑞 36 附近 有 323套 建筑設(shè)計(jì)： 平頂山市規(guī)劃設(shè)計(jì)院 承建公司： 南寧土木建筑工程公司 中央公館 育才路 180號(hào) 33畝 平米 1＃、 2＃、 8＃、 9＃共 162套 34%