【導(dǎo)讀】住宅物業(yè)市場的調(diào)查：中金名苑、世紀(jì)新城、廣場麗園、東方巴黎、陽光麗城、金湖·國際、中央公館、悉尼陽光、新天地花園、香江花園、新澳花園、金匯花園、恒基·國際城、錦繡家園、怡景花園、長榮新城等在售住宅項(xiàng)目的售樓中心；商業(yè)物業(yè)市場的調(diào)查：欽州市欽州灣大道、人民路、南珠西大街、南珠東大街、新興街、新陽街、向陽街、木井街、子材西大街、永福西大街、文峰路、新華路、一馬路、二馬路等十四條街道的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，及協(xié)盛商業(yè)廣場、福寧鑫都、金色海岸商鋪、賽格新時(shí)代、了解欽州市各商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營戶置業(yè)偏好、業(yè)態(tài)、租金、經(jīng)營情況及主要競爭樓盤的商鋪銷售情況，為**項(xiàng)目的商鋪業(yè)態(tài)定位及。了解欽州市欽州市民置業(yè)偏好，各在售住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品概況、銷售概況、推廣概況等信息，為**項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品定位及規(guī)

　　

【正文】 欽州市城區(qū)規(guī)模最大的樓盤外，其余均是中等規(guī)模甚至是小規(guī)模的樓盤，商業(yè)地段較好，升值潛力較大，是一個(gè)集投資、居住、辦公的好區(qū)域； （ 5）、周邊市政配套設(shè)施較完善，交通條件優(yōu)越； 31 （ 6）、除大盤是以多層為主外，其余基本上是以小高層、高層為主，房價(jià)均價(jià)達(dá)到 2400元 /㎡，是目前欽州市城區(qū)房價(jià)最高的區(qū)域。 新行政中心房地產(chǎn)市場的板塊特征 （ 1）、市委、市政府等企事業(yè)單位林立，是欽州市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的新生板塊，同時(shí)也是眾多板塊中較有挖掘潛力的板塊； （ 2）、該區(qū)域帶有較重的市政規(guī)劃性質(zhì)，未來新的城市格局很有可能將以市政府為中心而向四周擴(kuò)大散發(fā)； （ 3）、目前該區(qū)域的市政配套設(shè)施正在興建中，同時(shí)也在日趨完善、成熟，可供開發(fā)的資源相對較充足； （ 4）、周邊自然環(huán)境優(yōu)雅，交通條件優(yōu)越，永福東大街、欽江二橋、揚(yáng)帆大道、規(guī)劃中的子材東大街等貫穿全市，是居住的理想場所； （ 5）、該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位在目前欽州市區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)中屬于中高檔次，如悉尼陽光，其多層的均價(jià)達(dá)到 1900 元 /㎡，小高層均價(jià)則達(dá)到 2300 元 /㎡，最終實(shí)現(xiàn)幫助業(yè)主選擇業(yè)主。 市中心房地產(chǎn)市場的 板塊特征 （ 1）、市中心板塊是以大花園為核心向四周散發(fā)的區(qū)域，覆蓋范圍東至欽江，南至新興街，西至沙井大道，北至子材西大街； （ 2）、該區(qū)域的房地產(chǎn)市場特征主要是舊城改造，靠拆遷改建為商住結(jié)合的樓盤；商業(yè)氛圍濃厚是該板塊主要特征之一； （ 3）、該板塊的各種配套設(shè)施是所有板塊中生活配套設(shè)施最為完善的一個(gè)區(qū)域； （ 4）、因受其獨(dú)特的地理位置的影響，該板塊的房地產(chǎn)項(xiàng)目占地規(guī)模不是很大，且多以商業(yè)為主；其中，又以步行街為主打的樓盤較多，其實(shí)，欽州市城區(qū)真正意義上的步行街還沒有； （ 5）、該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目受到較多消費(fèi) 者的青睞，尤其是商業(yè)部分，該區(qū)域的綠化、居住環(huán)境的安靜程度等相對欽北新城區(qū)板塊較遜色； （ 6）、處于市中心邊緣地帶的項(xiàng)目，其位置相對較偏，城市公交、市政配套設(shè)施、各種生活配套設(shè)施相對較欠缺，但是畢竟離市中心的距離不是很遠(yuǎn)，且周邊環(huán)境優(yōu)雅，比較適合居住，是鬧市中心的一個(gè)世外桃源； （ 7）、目前該板塊的邊緣地帶的配套設(shè)施主要靠小區(qū)自身來供給，較注重居住環(huán)境的營造，對小區(qū)的綠化、配套設(shè)施的規(guī)劃相對較注重，所以產(chǎn)品的競爭力還是較強(qiáng)的； 32 （ 8）、該板塊的代表樓盤如恒基國際城、錦繡家園、協(xié)盛商業(yè)廣場、大世界商業(yè)廣場、 華信香江花園等； （ 9）、由于地段、商業(yè)價(jià)值、生活配套設(shè)施等原因，目前市中心板塊的多層的房價(jià)均價(jià)要達(dá)到 2400 元 /㎡，處于市中心邊緣地帶的項(xiàng)目的房價(jià)均價(jià)也達(dá)到了 2350 元 /㎡，但先前開發(fā)的樓盤的均價(jià)并不是如此之高，如錦繡家園 2020 年末的房價(jià)的均價(jià)也只是 1800 元 /㎡左右。 欽南老城區(qū)房地產(chǎn)市場的板塊特征 （ 1）、該板塊目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要以金輝海灣花園、新澳花園、金海灣商業(yè)廣場、金匯花園、華信花園商城等為代表； （ 2）、該板塊的地理位置相對而言是比較偏僻的，處于城市的邊緣角落地帶； （ 3）、該板塊 的城市公交、醫(yī)院、學(xué)校、市場等生活配套設(shè)施相對較完善與成熟，所謂城市較原始的“市中心”； （ 4）、該板塊的民房較多，商業(yè)網(wǎng)絡(luò)較低檔； （ 5）、該板塊的樓盤規(guī)模在欽州市來說除新澳花園算是相對較大規(guī)模的盤外其余均是中等規(guī)模的樓盤，樓盤品質(zhì)檔次均屬于中低檔水平； （ 6）、該板塊是欽州市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)相對較早的一個(gè)板塊，且多以多層為主，房價(jià)均價(jià)基本上是 1500－ 1800 元 /㎡的水平； （ 7）、該板塊的房地產(chǎn)項(xiàng)目對綠化、居住環(huán)境、物業(yè)管理等方面都不是很注重，由此再綜合地段、項(xiàng)目檔次等各方面原因，也決定了該板塊房地產(chǎn)開 發(fā)的方向以及在市民心中的形象、美譽(yù)度等。 水東新區(qū)房地產(chǎn)市場的板塊特征 （ 1）、該板塊主要是以欽江大橋與揚(yáng)帆北大道間的南珠東大街段為主軸向兩邊延伸； （ 2）、該板塊的學(xué)校、醫(yī)院、銀行、市場等生活配套設(shè)施也是較完善的； （ 3）、政府規(guī)劃較注重該區(qū)域的發(fā)展，屬于“兩岸”的重要建設(shè)范圍，前景較好； （ 4）、該板塊代表樓盤主要是長榮新城和怡景花園，基本上是以多層為主，部分地塊也是拆遷土地，樓盤規(guī)模是中大盤，房價(jià)均價(jià)也基本上達(dá)到 2100 元 /㎡。 33 （二）、競爭態(tài)勢 無論從宏觀或微觀上看，欽州房地產(chǎn)市場已超越發(fā) 展初級水平之上； 市場重開發(fā)輕營銷，致使產(chǎn)品附加值較低，低性價(jià)比消費(fèi)產(chǎn)生了一定的消極影響，表面上市場依然活躍，但實(shí)際上競爭開始白熱化； 市場同質(zhì)化產(chǎn)品大量存在，缺乏差異化的供給并沒有使市場供過于求，而是表現(xiàn)出一番欣欣向榮、供不應(yīng)求的喜人的市場現(xiàn)象； 針對區(qū)域市場狀況在目前情況上看，可供分享的市場份額在縮小，開發(fā)商普遍不從真正意義上重視行業(yè)內(nèi)的競爭； 市場可挖掘潛力較大，若重視市場細(xì)分，并著力提升項(xiàng)目附加值，定能達(dá)到利益的最大化。 （三）、發(fā)展特征 欽州房地產(chǎn)市場整體上的發(fā)展速度較快； 各房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度慢； 欽州市房地產(chǎn)市場整體上呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢； 高價(jià)格缺乏有效支撐，大部分項(xiàng)目品質(zhì)較低； 產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重； 消費(fèi)者消費(fèi)意識較為落后，消費(fèi)需求需進(jìn)行有效刺激。 簡析： 從目前欽州市區(qū)的各房地產(chǎn)市場板塊的特征可以知道，因受城市格局的影響，城市規(guī)模相對較小，可開發(fā)的土地資源有限，所以欽州市區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的占地規(guī)模整體上都比較小。目前欽州市區(qū)的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一種供不應(yīng)求的利好局面，其實(shí)主要是市場的供貨量跟不上市場需求，其中最重要的原因也是最根本的原因應(yīng)該是受其工程進(jìn)度的 影響，在二、三線的城市的房地產(chǎn)市場中，眾多開發(fā)商的營銷理念和操作執(zhí)行力以及資金實(shí)力方面都相對比不上一些一線城市。若在工程進(jìn)度上能加快速度，盡快取得合法銷售預(yù)售許 34 可證，迅速將產(chǎn)品推向市場，定能搶占市場份額，從而實(shí)現(xiàn)一路旺銷，對資金的迅速回籠以及開發(fā)商的信譽(yù)都是比較有利的，同時(shí)能證明開發(fā)商的實(shí)力，為開發(fā)商樹立較好的市場形象，提高知名度，打造品牌，為將來的項(xiàng)目的開發(fā)和企業(yè)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。 目前欽州市區(qū)房價(jià)相對較高的要算欽北新城區(qū)，該板塊的房地產(chǎn)開發(fā)已有一定的市場基礎(chǔ)，且已有成功的案例，如賽格商業(yè)廣場、金色海岸 等，隨著欽州灣廣場的建成與投入使用，新商業(yè)樓盤的興建與投入使用，該區(qū)域的配套設(shè)施逐步完善，所以該區(qū)域的房地產(chǎn)市場相對較成熟。 產(chǎn)品同質(zhì)化是欽州市區(qū)房地產(chǎn)市場的主要特征之一，這也是二、三線城市的通病，這主要原因是區(qū)域小，圈子小，產(chǎn)品容易模仿，再加上欽州市區(qū)的規(guī)劃公司基本上是同一家公司或一些本土的規(guī)劃公司，知名度相對較低。 目前欽州市區(qū)的房地產(chǎn)均較注重商業(yè)部分，因?yàn)闅J州市區(qū)目前正是舊城改造、新區(qū)開發(fā)的階段，配套設(shè)施需要不斷完善，尤其是商業(yè)部分較需完善。 相對來說， 欽州房地產(chǎn)市場已超越發(fā)展初級水平 ，但整體上的營銷 模式等都相對比較落后，對產(chǎn)品的品質(zhì)也沒有足夠的重視，品牌意識較落后，消費(fèi)者意識也相對較落后，有待市場的進(jìn)一步培育。 二、 欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 地址 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)組合 占地 面積 總建 面積 總套數(shù) 容積率 綠化率 建筑 風(fēng)格 樓層 控制 中金名苑 永福西大街 92 號 18畝 平米 210 10% 現(xiàn)代簡約 小高層（ 114層） 開發(fā)商： 欽州希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理： 深圳市全策行地產(chǎn)顧問有限公司 建筑設(shè)計(jì)： 中國建筑西北設(shè)計(jì)研究院（上海） 承建公司： 廣西建工集團(tuán)有限責(zé)任公司 35 世紀(jì)新城 永福西大街欽州灣大花園西側(cè)（火車站附近） 210畝 20 萬平米 1200 1． 4 34％ 現(xiàn)代簡約 多層（ 6層） 開發(fā)商： 欽州市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理： 先后由南寧寧奧、南寧天星公司代理 建筑設(shè)計(jì)： 湖南湘潭設(shè)計(jì)院 物業(yè)管理： 欽州市萬家樂物管公司 廣場麗園 欽州市思源街 19 號 35畝 約 平米 688 2 35％ 現(xiàn)代簡約 多層（ 4層、6層），小高層（ 15 層） 開發(fā)商： 欽州市正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理： 開發(fā)商自售 建筑設(shè)計(jì)： 南寧綜合設(shè)計(jì) 院 物業(yè)管理： 欽州市名園物業(yè)管理公司 嘉福東方巴黎 欽州灣大道與銀河街交匯處 18畝 平米 —— 35％ 法式建筑 小高層（ 12層、 17 層） 開發(fā)商： 欽州市嘉福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理： 泛亞盛世（福州） 建筑設(shè)計(jì)： 洛陽設(shè)計(jì)公司 園林規(guī)劃：中大景觀設(shè)計(jì)公司 陽光麗城 欽州市欽州灣大道于永福西大街交匯處 平米 平米 932 24％ 現(xiàn)代簡約 高層（一期26層，二期31層） 開發(fā)商： 廣西雙鵬置業(yè)有限公司 銷售代理： 廣西南寧方瑞 建筑設(shè)計(jì)： 中 外建工程設(shè)計(jì)與顧問有限公司 承建公司： 廣西建工集團(tuán)第五建筑工程有限公司 金湖國際 永福西大街國土局41畝 110316平米 19層的單體樓4． 04 25% 現(xiàn)代風(fēng)格 高層（ 19層） 開發(fā)商： 廣西金湖置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理： 南寧方瑞 36 附近 有 323套 建筑設(shè)計(jì)： 平頂山市規(guī)劃設(shè)計(jì)院 承建公司： 南寧土木建筑工程公司 中央公館 育才路 180號 33畝 平米 1＃、 2＃、 8＃、 9＃共 162套 34% 現(xiàn)代簡約 多層（ 6層），小高層（ 11層），高層（ 19 層） 開發(fā)商： 欽州 萬春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理： 福州鼎豐策劃 建筑設(shè)計(jì)： 深圳華藍(lán)建設(shè)有限公司 園林規(guī)劃： 深圳華藍(lán)建設(shè)有限公司 悉尼陽光 欽州市永福東大街16號（市行政中心斜對面） 150畝 231768平米 2020 2． 32 41% 現(xiàn)代簡約 多層（ 6層），小高層（ 8層） 開發(fā)商： 廣西上元置業(yè)有限公司 銷售代理： 原是寶資通，現(xiàn)是開發(fā)商自售 建筑設(shè)計(jì)： 澳大利亞迪森設(shè)計(jì)事務(wù)所、 Aamp。G環(huán)境藝術(shù)工作室、深圳建筑設(shè)計(jì)研究總院 物業(yè)管理： 廣西南寧萬怡物業(yè) 新天地花園 南珠西大街西端 62畝 40 萬平米 120 35％ 歐式小鎮(zhèn) 別墅（ 3 層半） 開發(fā)商： 欽州天恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理： 南寧萬聯(lián)行 建筑設(shè)計(jì)： 南寧萬聯(lián)行 園林設(shè)計(jì)： 澳洲園林設(shè)計(jì)公司 承建公司： 欽州建工 物業(yè)管理： 欽州永和物業(yè)管理公司 華信香江花園 沙井大道(市地稅局34． 17畝 52286 平米 482 2． 28 ％ 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 小高層（ 11層） 開發(fā)商： 欽州市華信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理： 開發(fā)商自售 37 旁 ) 建筑設(shè)計(jì)： 深圳華藍(lán)建筑設(shè)計(jì)公司 承建公司： 廣西裕華建筑工程公司 物業(yè)管理： 欽州市方正物業(yè)管理公司 新澳花園 沙井大道與雙擁路（五馬 路）交匯處 180畝 約 平米 840 1． 49 41． 7％ 現(xiàn)代簡約 風(fēng)格 多層（ 6層） 開發(fā)商： 澳門國基置業(yè)發(fā)展有限公司 銷售代理： 原由寶資通代理，現(xiàn)由開發(fā)商自售 園林規(guī)劃 ：欽州園林設(shè)計(jì)公司 物業(yè)管理： 欽州市方正物業(yè)管理公司 金匯花園 沙井大道與金海灣西大道交匯處 32畝 平米 304 30－ 40% 現(xiàn)代簡約 風(fēng)格 多層（ 6層），小高層（ 15層） 開發(fā)商： 欽州市金楚雄置業(yè)有限公司 銷售代理： 開發(fā)商自售 物業(yè)管理： 目前是開發(fā)商，具體未定 恒基國際城 人民路中段（金灣大酒店正 對面） 19畝 平米 291 23% 現(xiàn)代簡約 風(fēng)格 小高層（ 8層），高層（ 19層） 開發(fā)商： 欽州恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理： 無 建筑設(shè)計(jì)： 欽州市規(guī)劃設(shè)計(jì)院 承建公司： 福建省武夷山市二建工程 錦繡家園 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