【正文】 州 **項目產品規(guī)劃建議 項目規(guī)劃思路架構 ???????????????????????????????????????????????? 132 一、項目概況項目 ???????????????????????????????????????????????? 133 二、項目 SWOT分析 ??????????????????????????????????????????? ???? 134 （一）、項目優(yōu)勢（ Strength） ?????? ???????????????????????????????? ???? 134 7 （二）、項目劣勢（ Weakness） ????????????????????????????????????? ????? 135 （三）、市場機會（ Opportunity） ????????????????????????????????????????? 136 （四）、市場威脅（ Threat） ????????????????? ?????????????????????????? 137 三、項目市場定位 ???????????? ???????????????????????????????????? 138 四、住宅產品規(guī)劃設計思路 ???????????????????????????????????????????? 140 （一）、產品差異化策略 ???????????????????????????????????????? ????? 140 （二）項目住宅產品定位 ????????????????????????????????????????????? 141 （三）、住宅產品定位理由 ??????????????????????? ?????????? ??????????? 141 （四）、風格詮釋 ???????????????????????????????????????? ???????? 144 五、項目一期住宅產品總體規(guī)劃建議???????????????????????????????????????? 149 （一）、立面建議 ?????????????????????????????? ?????????????????? 149 （二）、產品構成與單元戶型組合???????????????????????????????? ????????? 150 （三）、戶型配比及面積控制建議 ?????????????????????????????????? ??????? 152 （四）、戶型平面設計建議 ??????????????????????????????????????? ????? 153 （五）、項目交通體系規(guī)劃建議 ?????????????????????????????????????????? 158 （六）、社區(qū)內部配套構思 ???????????????????????????????????????????? 159 （ 七）、小區(qū)園林設計構想 ???????????????????????????????????????????? 161 （八）、小區(qū)園林設計構想 ???????????????????????????????????????????? 163 （九） 、 物業(yè)管理建議 ?????????????????????????????????????????????? 170 六、商鋪產品定位 ?????????????????????????????????????????????? ? 175 七、項目一期商鋪產品總體規(guī)劃建議 ? ?????????????????????????????????? ???? 175 （一）、項目一期商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃 ?????????????????????????????????????????? 175 （二）、商鋪硬件規(guī)劃的建議 ??????????????????????????????????????????? 178 8 第一部分：欽州市房地產市場宏觀 調研部分 一、欽州城市簡介 (一 )、城市地理、人口狀況 欽州位于廣西南部沿海 “ 金三角 ” 的中心位置，歷史悠久，南北宋代置宋寧壽郡，梁代設安州，隋開皇十八年（ 598 年）改為欽州。 1994 年 6月欽州撤地設市，是大西南最便捷的出海門戶，擁有的天然深水良港－欽州港已建成多個萬噸級泊位。欽州市現(xiàn)轄靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經濟開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，總人口 萬人，欽州市區(qū)人口 20 萬，總面積 10843 平方公里。海岸線長 。 (二 )、城市區(qū)位調查 欽州區(qū)位優(yōu)勢獨特，位于廣西沿海地區(qū)的中心位置，地處東南亞與中國大西南兩個輻射扇面的中心，于中國東、中、西三個地帶的交匯處，是華南經濟圈與西南經濟圈、港澳經濟圈與內陸經濟圈及國內經濟圈與東南亞經濟圈的結 合點，也是大西南出海的最便捷通道。 欽州已初步形成海、陸、空立體交通網絡。海上交通優(yōu)勢突出，目前欽州直航能力達到 6萬噸?，F(xiàn)正在建設 10萬噸級的航道。陸上交通便捷，有多條高等級公路和鐵路在這里交匯，南防、黎欽、欽北鐵路在這里相接，公路四通八達，全市公路總里程３８１０．８公里，其中高速公路９４．３公里。欽州的航空可利用周邊的欽州和北海兩個機場，相當便利。 欽州市內的建設也日新月異。先后新建擴建了新華路、人民路、南珠大道等街道，并進行了綠化和亮化，縱橫交錯、四通八達的路網在成為一道城市景觀的同時，也進一步擴大了城 市框架，推進了城市化進程。 (三 )、產業(yè)結構情況 9 欽州近年提出了大旅游、大港口、大工業(yè)的發(fā)展口號，并得到進一步的發(fā)展。 大旅游： 欽州先后成功開發(fā)了三娘灣、八寨溝、五皇嶺、大蘆村等一批具有濃郁濱海特色和欽州特色的旅游景點，構建了有山有海、山海相聯(lián)的旅游新格局，使欽州一躍成為廣西又一充滿生機和活力的旅游新景區(qū)。 大港口： 港口建設方面，欽州港已建成碼頭泊位 14 個，其中萬噸級以上深水泊位 9 個，年吞吐能力達 800 萬噸， 5 個五萬噸級碼頭、 2個 7 萬噸級碼頭正在建設，欽州港務局二期工程、 3萬噸級航道擴建工程已建成 并投入使用，在建碼頭項目全部建成后，港口吞吐能力將達 1000 萬噸以上。尤其是 10萬噸級航道擴建工程的順利推進，將提升欽州港在國內港口中的地位。 大工業(yè)： 工業(yè)方面，欽州提出了以港區(qū)的石化、冶金、能源、糧油加工、林漿紙五大產業(yè)為基礎。 目前，欽州港經濟開發(fā)區(qū)投產企業(yè)已達 15 家，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 12 家，年產值超億元的企業(yè)達 7 家。印尼金光、大洋糧油、新天德能源、永盛錳金屬、恒星錳金屬、中石油 1000 萬噸煉油項目、金桂林漿紙一體化工程等工業(yè)項目也將紛紛投產，臨海大工業(yè)的龍頭作用進一步凸顯。 二、欽州市社會經濟發(fā) 展概況簡述 （一） . 欽州市社會經濟發(fā)展指標 概訴 1. 國民生產總值（ GDP） （ 1） 、 GDP 發(fā)展狀況 幾乎在所有的城市，房地產都成了現(xiàn)在是宏觀經濟的龍頭， GDP的增長受房地產投資的拉動越來越明顯，而房地產對 GDP 的貢獻率也越來越大，所以，客觀的說，對 GDP 的研究有利于判斷一個城市的房地產所處的發(fā)展階段，從而可以粗略推知房地產市場未來的發(fā)展速度和發(fā)展空間，為項目的發(fā)展作出宏觀環(huán)境的前景評估。 10 20202020欽州地區(qū)生產總值指數走勢圖 1021041061081101121141162020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 地區(qū)生產總值指數（上年 = 1 0 0 ） 07上半年，全市生產總值完成 億元，同比增長 %，增幅比去年同期提高 個百分點，為 2020 年以來同期最高增速；財政收入完成 億元，同比增長 %，增幅比全區(qū)高 個百分點；規(guī)模以上工業(yè)總產值 億元，增長 %，增幅同比提高 個百分點。 從上面左圖可以得知，欽州市 GDP 從 2020 年的 億元增長到 2020 年的 億元，五年增長了 億元，增長了 72%?？梢姎J州市的 GDP 總量較低。再從右圖得知，除了 2020 年增長率為 %，出現(xiàn)下跌之外，整條曲線為遞增的平滑曲線，說明欽州市近年來 GDP 持續(xù)穩(wěn)定地增長，年平均增長率 %，特別是最近三年來一直保持 13%以上的增長速度?？梢姡瑲J州的 GDP增長正處于起飛前的準備階段，按這樣的幅度增長，我們估計 2020 年 GDP 增長仍然保持平穩(wěn)增長的良好勢頭。 GDP總量與房地產發(fā)展關系比率圖 20202020 欽州 地區(qū)生產總值指數走勢圖 0 50 100 150 200 250 300 1 2 3 4 5 6 地區(qū)生產總值（億元） 11 房地產投資總額占G D P 比例走勢（% ） 02468102020 2020 2020 2020 2020 2020 從上圖的比例走勢分析，欽州最近五年間，房地產投資額占 GDP 總量的比例逐年加大，雖然 2020年出現(xiàn)下挫，但總體呈現(xiàn)上升趨勢。 （ 2） 、 GDP 總量水平與房地產發(fā)展分析 根據國內外房地產業(yè)的發(fā)展規(guī)律， GDP 總值變化與房地產行業(yè)發(fā)展具如下關系： GDP 變化與房地產發(fā)展關系表 GDP增速 小于 4% 4%5% 5%8% 8%10% 10%15% 房地產發(fā)展 萎縮 停滯或倒退 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展 12 從關系表上顯示，當城市ＧＤＰ增長率＞ 8％時，是城市房地產行業(yè)高速發(fā)展時期， GDP 增長率＞ 10％時，是城市房地產行業(yè)的飛速發(fā)展期。從欽州近年的 GDP 增長情況看，除了 2020 年和 2020 年低于 10%外，其它時間均保持超過 10%的旺盛增長勢頭。根據上述GDP 的走勢分析，預計未來幾年的 GDP 增長可以承受房地 產飛速發(fā)展。 全社會固定資產投資 全社會固定資產投資水平和房地產投資水平則決定了該區(qū)域的投資者對未來的預期以及推測未來一段時間房地產產品的供給水平。 （ 1） 、 固定資產投資增長狀況 20202020欽州地區(qū)生產總值指數走勢圖630204060801001201401 2 3 4 5 6全社會固定資產投資（億元）20202020欽州全社會固定資產投資指數走勢圖122126 1101151201251301351401451 2 3 4 5 6全社會固定資產投資指數（上年 = 1 0 0 ） 07年上半年，欽州市全社會固定資產投資完成 億元，增長 %，固定資產投資增速高于廣西平均水平 個百分點。 從圖表可知，固定資產投資在 20202020 年期間都保持平穩(wěn)增長，但從 2020 年開始呈現(xiàn)高速增長，年均增長 億元左右。 再看固定資產投資占 GDP總值的比例走勢， 20202020 年間，固定資產投資占 GDP 比例不斷擴大，從 2020 年的 %到 2020年的48%，占到 GDP 總值的將近一半，增長了 %，平均年增長 %，可見固定資產投資處于快速擴張期，對 GDP 增長貢獻不斷擴大， 13 當然，比例大并非就是好的，還要分析用于基礎設施建設、更新改造和房地產投資三部分的比例關系。因為前二者對于項目的價值實現(xiàn)和提升的作用在時間上會向后延遲 34 年，而直接用于房地產投資的部分會給項目提供快速實現(xiàn)和提升價值的空間，對本項目的意義也更大。 2226 010203040502020 2020 2020 2020 2020 20202020上半年固定資產投資增長 GDP增長 20202020年固定資產投資增長都明顯高出 GDP 增長率。從 2020 年開始的快速增長表現(xiàn)出更強的拉動作用，該勢頭一直持續(xù)到 2020年。進入 2020 年，固定資產投資增長率開始下降，但仍然處于高速增長的位置。但 2020 年上半年又有加速增長的勢頭，可見由于政府對房地產行業(yè)的調控和欽州地方招商引資的雙重作用下，固定資產投資呈現(xiàn)較明顯的波動。 14 欽州歷年房地產投資占全社會固定資產投資比（% ） 9051015202020 2020 2020 2020 2020 2020 從上圖可以得知，欽州市房地產投資到 2020 年為止在固定資產投資中所占比例走勢都是低速平緩的增長，而從 2020 年開始快速增長，在 2020年達到增長的高峰，對固定資產投資起到越來越大的拉動作用。但是進入 2020 年，其增長速度又恢復到相對 2020年的較平穩(wěn)的增長狀態(tài)。同時應該看到，雖然 欽州市近年來房地產投資占社會投資總額的比例不斷擴大，但是所占比例很低。 （ 2） 、 固定資產投資水平與房地產發(fā)展水平分析 據行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產快速發(fā)展期，房地產投資占固定資產投資 25%～ 35%是合理區(qū)間，超過 35%過熱特征開始出現(xiàn)。但是很明顯，欽州市房地產投資完成額歷年來都遠沒有達到這個合理區(qū)間， 其原因是欽州房地產市場起步較晚，而 且在剛起步的第三年即遭受國家政策的調控，抑制了其進一步提高發(fā)展速度。 15 3. 社會消費品零售總額 20