【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 202020欽州地區(qū)生產(chǎn)總值指數(shù)走勢(shì)圖01020304050607080901 2 3 4 5 6社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）20202020欽州社會(huì)消費(fèi)品零售指數(shù)走勢(shì)圖1091051061071081091101111121131141151 2 3 4 5 6社會(huì)消費(fèi)品零售指數(shù)（上年 = 1 0 0 ） 2020 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元， 增長(zhǎng) %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。一是城鄉(xiāng)消費(fèi)市場(chǎng)趨于協(xié)調(diào)，市、縣市場(chǎng)零售額增長(zhǎng)略高于農(nóng)村市場(chǎng)增長(zhǎng)。在消費(fèi)品零售總額中，市的零售額增長(zhǎng) %，縣的零售額增長(zhǎng) %，縣以下的零售額增長(zhǎng) %。二是消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)積極變化，以住房、汽車(chē)、旅游等為代表新一輪消費(fèi)熱點(diǎn)的逐步形成，標(biāo)志著消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐正在加快，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不斷增強(qiáng)。 07年一季度全市城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 107760 萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng) %；縣及縣以下市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 136850 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。城鄉(xiāng)市場(chǎng)增幅差距逐漸縮小，農(nóng)村市場(chǎng)消費(fèi)增速繼續(xù)回升，城鄉(xiāng)市場(chǎng)呈現(xiàn)同步發(fā)展態(tài)勢(shì)。 4. 城鎮(zhèn)居民可支配收入 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入表明某個(gè)城市人們對(duì)包括住房在內(nèi)的消費(fèi)品的可支付能力，直接影響到人們的購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，這是衡量市場(chǎng)潛力的重要指標(biāo)。 16 （ 1） 、 城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)狀況 63286734 743779228942 100410202040006000800010000120202020 2020 2020 2020 2020 2020城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)走勢(shì)（%）11 051015202020 2020 2020 2020 2020 20202 00 7一季度 2020 年欽州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 元，同比增加 元，增長(zhǎng) %。農(nóng)民人均純收入 3405 元，比上年增加 314元，增長(zhǎng) %。 07 年 14月欽州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 4132元，同比增長(zhǎng) %。 欽州近年來(lái)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平的增長(zhǎng)率呈周期為一年的規(guī)律性波動(dòng)，整體上呈上升趨勢(shì)，但在 20202020 年降幅最大，達(dá)到 ，增幅最大出現(xiàn)在 20202020年，有 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 2） 、 城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入水平與房地產(chǎn)發(fā)展水平關(guān)系分析 從 （下圖） 對(duì)比可以看出，欽州近年來(lái)商品房?jī)r(jià)格和居民可支配收入都保持持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，并且二者相近，商品房?jī)r(jià)格大體上并沒(méi)有脫離居民收入水平。這說(shuō)明欽州房市的發(fā)展并沒(méi)有失控，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)這是個(gè)利好消息。但同時(shí)也應(yīng)該看到，欽州房?jī)r(jià)上漲幅度除了 05 年低于居民收入水平增長(zhǎng)幅度， 0 07 年的漲幅都高于后者。 從供求關(guān)系的角度來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲幅度大于居民收入水平上漲幅度，這是供給小于需求的表現(xiàn)，由此可以看出本項(xiàng)目在未來(lái)有在 17 當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高單價(jià)的支撐點(diǎn)。 近年欽州商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)指數(shù)（上年= 1 0 0 ）107120 1201001051101151201252020 2020 2020 2 0 0 7 一季度 5. 城市居民消費(fèi) 2020 年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 元，同比增長(zhǎng) %，呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 2020 年欽州市居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲 %。全年價(jià)格運(yùn)行較為平穩(wěn)，價(jià)格總水平漲幅較去年有所下降，但食品、燃料、居住等方面的價(jià)格，居民必需品及服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的繼續(xù)大幅上漲，影響全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平繼續(xù)攀升。 07年 1－ 4月全市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出為 元 ,同比增長(zhǎng) %。在居民消費(fèi)支出八大類(lèi)支出中 ,除了醫(yī)療保健外 ,其他食品、衣著、家庭設(shè)備用品 及服務(wù)、交通和通訊、教育文化娛樂(lè)服務(wù)、居住及雜項(xiàng)商品和服務(wù)等類(lèi)同比均有上升。 18 6. 地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展整體情況 102468101214162020 2020 2020 2020 2020 2020 2020欽州歷年房地產(chǎn)投資總額（億元） 欽州歷年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度（％）307860500501001502002503002020 2020 2020 2020 2020 2020 20202007一季度 據(jù)該市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，從 2020年起到 05年底，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已發(fā)展到 70家，已開(kāi)工建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目30 多個(gè)，已完成投資 13 億元，商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)行業(yè)在 20 2020 這兩年中就完成了投資 9億多元。進(jìn)入 2020年，欽州市有 10 多個(gè)上規(guī)模 的房地產(chǎn)項(xiàng)目，市區(qū)比較大的樓盤(pán)達(dá) 14個(gè)，發(fā)售項(xiàng)目達(dá) 50個(gè)之多。實(shí)際上到 2020 年底各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已發(fā)展到 95 家，比 2020 年增加了 25家，其中具有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的達(dá) 8 家，四級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè) 9家，暫定資質(zhì) 72家。 欽州市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示， 2020 年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)置面積、商品房開(kāi)工面積、施工面積及竣工面積四大指標(biāo)分別比上年下降了 %、 %、 %和 %。許多開(kāi)發(fā)企業(yè)上半年持等待觀(guān)望態(tài)度，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，比上年減少了 %。而在需求和銷(xiāo)售方面， 2020 年全市商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，其中市區(qū)（含欽州港區(qū)）銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)了 %。商品房空置情況明顯減少， 2020 年底空置面積只有 萬(wàn)平方米（主要是營(yíng)業(yè)性用房），比上年下降了 %。與此同時(shí)，商品房銷(xiāo)售價(jià)格一路飆升，第四季度達(dá)到了歷史最高點(diǎn)，市區(qū)多層商品房住宅銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)每 19 平方米 1650 元，比 2020 年的每平方米均價(jià) 1380元增長(zhǎng)了 %，小高層商品房住宅銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)每平方米 2100 元，同比上漲了 20%。 目前市區(qū)可上市銷(xiāo)售商品 住宅僅剩約 ，約合 100多套房子。 07 年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資減緩 ,商品房竣工面積劇增 ,住宅銷(xiāo)售價(jià)格明顯上漲。 13 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元 ,同比下降 %。商品房竣工面積 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) 倍。商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) %,實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 億元 ,同比增長(zhǎng) %。其中，住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米 ,銷(xiāo)售總額 億元 ,每平方平均售價(jià) 1512 元 ,比去年同期提高 224 元。 從以上資料可以看出，欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)真正發(fā)展是從 03年開(kāi)始起 步， 03 年以前的投資總額有很大一部份是被材料價(jià)格上漲沖抵，直接對(duì)土地和住宅開(kāi)發(fā)做出貢獻(xiàn)的份額相對(duì)較低。最為突出的 2020 年和 2020 年，至 05年底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增量均翻二、三番，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量，還是商品住宅開(kāi)發(fā)的質(zhì)量，無(wú)論是項(xiàng)目報(bào)建面積，還是預(yù)售面積均達(dá)到了一個(gè)全新的水平，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了有史以來(lái)發(fā)展最快時(shí)期。然而到了 06 年投資總額卻出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，全年完成投資總額比 05 年減少近 20%。至 07 年投資總額繼續(xù)減緩，但商品房竣工銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售總額都有不同程度上漲。 分析： 03年以前的欽州地產(chǎn)市 場(chǎng)主要由單位房和居民自建房構(gòu)成，進(jìn)駐當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)上很少并且資質(zhì)和實(shí)力尚淺，不能掀起開(kāi)發(fā)熱潮。 04年開(kāi)始，由于獲知?dú)J州房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入條件低，多家相對(duì)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商迅速進(jìn)入，因此開(kāi)始掀起開(kāi)發(fā)熱潮。 至 05 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)總量仍然快速增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度明顯放緩。一是由于相對(duì)于 04年， 05年市場(chǎng)總量基數(shù)大大提高，即使市場(chǎng)投入仍然以翻倍的數(shù)額增加，相對(duì)的增長(zhǎng)比率也會(huì)降低；二是由于 05 年開(kāi)始， 政府開(kāi)始明確提出抑制高房?jī)r(jià)，矛頭直指房地產(chǎn)投資過(guò)熱。此后，從 3 至 5 月份的兩個(gè)月內(nèi)，中央政府四次出臺(tái)政策調(diào)控全國(guó)房地產(chǎn)市 場(chǎng)，到 2020 年年底，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)投資過(guò)熱、投機(jī)炒作嚴(yán)重、房?jī)r(jià)飆升的現(xiàn)象在一定程度上得到遏制。這些政策同樣也提高了欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入門(mén)檻，清洗掉部分實(shí)力淺薄的開(kāi)發(fā)商，直接導(dǎo)致投資開(kāi)發(fā)增幅減緩。 2020 的房地產(chǎn)市場(chǎng)承受了前所未有的政策 “ 振幅 ” ，在短短的半年多時(shí)間里，國(guó)家共出臺(tái)了十多條宏觀(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào) 20 控，政策出臺(tái)的頻率和調(diào)控力度可謂史無(wú)前例。在市場(chǎng)供給方面， 許多開(kāi)發(fā)企業(yè)上半年持等待觀(guān)望態(tài)度，同時(shí)也由于土地招拍掛的放量減少，致使 06 年的市場(chǎng)總投資額出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，土地購(gòu)置面積、商品房開(kāi)工面積 、施工面積及竣工面積四大指標(biāo)出現(xiàn)不同程度的減少。但是，也要看到 06年的商品房銷(xiāo)售非常旺盛，空置率銳減，房?jī)r(jià)一路飆升。這說(shuō)明在市場(chǎng)供給量減少的同時(shí)，需求仍然旺盛。 在 06 年的政策打壓之下，促使開(kāi)發(fā)商一邊減少土地資源投資，一邊提高土地開(kāi)發(fā)效率。同時(shí)，由于 06 年上半年開(kāi)發(fā)商普遍持觀(guān)望態(tài)度，因此大多項(xiàng)目是在當(dāng)年減緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度，因此到 07年，在土地投資不斷下降的同時(shí)，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額持續(xù)升高，并且房?jī)r(jià)一再提高。這也說(shuō)明欽州市場(chǎng)的需求仍然持續(xù)升高。 （二） . 經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 概述 經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨 的機(jī)遇 （ 1） . “ 中國(guó) — 東盟自由貿(mào)易區(qū) ” 發(fā)展機(jī)遇 中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，廣西將成為最大的受益者之一。借著在海上和陸上都瀕臨東盟國(guó)家的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，廣西不僅因此成為中國(guó)與東盟貿(mào)易往來(lái)的物流中心，也將吸引越來(lái)越多的海內(nèi)外實(shí)業(yè)投資?？梢哉f(shuō)，乘著中國(guó)與東盟建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的東風(fēng)，廣西面臨著空前的發(fā)展機(jī)遇。 欽州有廣西最大的港口欽州港，將會(huì)給商家?guī)?lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇中國(guó) — 東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)加快推進(jìn)，使欽州市在中國(guó) — 東盟自由貿(mào)易區(qū)的地位日益凸顯； （ 2）、 “ 中越 ‘ 兩廊一圈 ’” 發(fā)展機(jī)遇 中越 “ 兩廊一圈 ” 經(jīng)濟(jì)合 作圈是中越兩國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人于 2020 年 11月在河內(nèi)確立的，它合作范圍 是指 “ 昆明 ─ 老街 ─ 河內(nèi) ─ 海防 ─ 廣寧 ” 、 “ 南寧 ─ 諒山 ─ 河內(nèi) ─ 海防 ─ 廣寧 ” 兩個(gè)經(jīng)濟(jì)走廊和 “ 環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈 ” ， 合作領(lǐng)域包括基礎(chǔ)設(shè)施、貨物和旅客運(yùn)輸、資源開(kāi)發(fā)與加工、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)等九個(gè)方面，它的確立標(biāo)志著中越 “ 兩廊一圈 ” 的經(jīng)貿(mào)合作正式啟動(dòng)，由此將中國(guó)與 東盟 國(guó)家的經(jīng)貿(mào)往來(lái)帶進(jìn)了一個(gè)新的階段。 21 （ 3）、 泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的積極推進(jìn)發(fā)展機(jī)遇 “ 泛珠三角 ” 區(qū)域 的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系在市場(chǎng)的作用下大大加強(qiáng)，在這個(gè)過(guò)程中，廣東致力發(fā)展成為制造業(yè)基地，香港則重點(diǎn)發(fā)展物流、金融及服務(wù)業(yè)，這種 “ 前店后廠(chǎng) ” 式的大珠三角世界級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)的框架和功能已初步完成，呈現(xiàn)出對(duì)其腹地以及東南亞地區(qū)的強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)輻射力和聚集力，初步形成了泛珠三角的人流、物流、資金流、信息流和商圈流。區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一體化必然導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一體化，這就為泛珠三角區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與合作創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。 欽州位于北部灣之頂端，處在廣西沿海的中心位置。泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的積極推進(jìn)，參與泛珠三角區(qū)域合作、與粵港澳臺(tái)合作進(jìn)一步加強(qiáng)， 使其成為東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)往西部轉(zhuǎn)移的重要地區(qū)。 （ 4）、 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展機(jī)遇 北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)地處中國(guó) 東盟 自由貿(mào)易區(qū)的中心，東部是廣東雷州半島和海南省，西面是云南，外環(huán)是新加坡、菲律賓、馬來(lái)西亞、印尼、文萊等 東盟 國(guó)家。北部灣是中國(guó)通向 東盟 地區(qū)的惟一海灣，而處于灣頂北部的廣西沿海，正是核心地帶，擁有海岸線(xiàn) 1595公里，海域面積 萬(wàn)平方公里，是中越 “ 兩廊一圈 ” 合作的重要地區(qū)，將會(huì)成為中國(guó)的又一個(gè)增長(zhǎng)極。 自治區(qū)黨委、政府明確把北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)作為廣西 “ 十一五 ” 的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，提出要把南北欽防建設(shè)成為我區(qū)改革發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放的龍頭，建設(shè)以南寧為核心的沿海城市群，使欽州獲得了新的發(fā)展空間。 （ 5）、 “ 大港口、大工業(yè)、大旅游 ” 發(fā)展機(jī)遇 廣西把欽州定位為沿海工業(yè)基地，欽州市未來(lái)規(guī)劃是建設(shè)大 港口物流中心、大型臨海工業(yè)基地、大旅游濱海城市。目前正在規(guī)劃以 “ 一江兩岸 ” 開(kāi)發(fā)為龍頭，引領(lǐng)城市建設(shè)的發(fā)展，構(gòu)建全新濱海城市。 22 經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響 （ 1）、 外來(lái)人口增加，拉動(dòng)城市消費(fèi)力，擴(kuò)張城市需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)租賃、置業(yè)、辦公、度假等市場(chǎng)需求，為欽州房地產(chǎn)行業(yè)的供給增量提供了市場(chǎng)可行性基礎(chǔ)； （ 2）、 隨著南博會(huì)商機(jī)的不斷涌現(xiàn)，在南寧進(jìn)行的大區(qū)域性商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)逐漸頻繁，作為以南寧為中心的城市群中的一員，商務(wù)交流來(lái)往、商品展示交易等行為的區(qū)域輻射對(duì)欽州市的商業(yè)地產(chǎn)、商鋪價(jià)值提升創(chuàng)造了空間。 （ 3）、 由于中國(guó)東盟博覽會(huì)展現(xiàn)出的良好商機(jī)，眾多外來(lái)商家看好欽州市的投資前景，外地資本于是紛紛進(jìn)入欽州，很明顯的體現(xiàn)之一便是外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的涌入逐年增加。 （ 4）、 中國(guó) 東盟博覽會(huì)的舉辦為欽州的城市發(fā)展帶來(lái)了大量資金，在解決城市部分就業(yè)問(wèn)題的同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提速的帶動(dòng)下，城市居民同樣獲得了更高的收入，這是近幾年居民生活水平提高的主要原因，也是居民因此而獲得更高的消費(fèi)能力的源泉。有了更高收入的居民才有更高的城市消費(fèi)力，也才有房地產(chǎn)發(fā)展的最直接動(dòng)力。所以，中國(guó) 東盟博覽會(huì)在南寧的永久舉辦是包括南北欽防地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很好的機(jī)遇，同樣也是欽州房地產(chǎn)發(fā)展很好的機(jī)遇。 （ 5）、 服務(wù)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)支柱的第三產(chǎn)業(yè)，欽州有得天獨(dú)厚的旅游資源，南博會(huì)的舉辦促進(jìn)人群的商務(wù)、旅游等服務(wù)需求，刺激商品房和商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)。 （