【文章內(nèi)容簡介】 20 三、板塊市場分析 金鶚山板塊 （ 1） 板塊定位 —— 生態(tài)宜居區(qū)域，環(huán)境優(yōu)美且緊鄰市中心，客群資源亦很強(qiáng)大。 ? 區(qū)位優(yōu)勢 環(huán)境優(yōu)美，緊鄰市區(qū)，配套設(shè)施齊全； ? 區(qū)位特點(diǎn) ，環(huán)境優(yōu)越。 ，配套齊全企事業(yè)單位眾多，帶來大量有實(shí)力的消費(fèi)客群。 （ 2）板塊現(xiàn)狀 —— 現(xiàn)有地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目良莠不齊 ? 該區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)類別豐富。價格區(qū)間 23003200元 /平方米。 ? 多數(shù)項(xiàng)目已接近尾盤，而且體量 不大，后續(xù)供應(yīng)量較小。 ? 生態(tài)、配套的齊全以及今后的發(fā)展?jié)摿κ强蛻糁脴I(yè)的主要驅(qū)動因素。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量良莠不齊。 （ 3） 項(xiàng)目列表 項(xiàng)目 位置 占地（ m2） 總 建 面（ m2） 容積率 綠化率 住宅均價 商業(yè)均價 欣登明珠 金鶚西路與德勝路交匯處東南角 2 萬 9 萬 2700 12020 金鶚花園 岳陽市南湖大道三醫(yī)院旁 萬 萬 3000 【鴻景園】 項(xiàng)目前期 市場 調(diào)查報告 21 雅典新城 青年路立交橋西南側(cè) 萬 10 萬 40% 2229 4246 老城區(qū)板塊 （ 1）板塊 定位 —— 城市行政中心，是 房地產(chǎn)市場起步最早發(fā)展較為成熟的區(qū)域，其核心價值在于區(qū)位和配套優(yōu)勢。 ? 區(qū)位優(yōu)勢 老城區(qū)區(qū)域，交通便利，生活配套齊全。 ? 區(qū)位特點(diǎn) 這兩年老城區(qū)的開發(fā)進(jìn)入了快車道，樓盤開發(fā)較為密集。 價格方面也是岳陽市場較高的。 （ 2）板塊現(xiàn)狀 —— 房地產(chǎn)開發(fā)的成熟區(qū)域 ? 老城區(qū)為岳陽行政中心，房產(chǎn)價格較高。價格區(qū)間 25003400元 /平方米。 ? 近幾年的項(xiàng)目放量比較大，尤其是岳陽第一大盤的天倫城就位于此片區(qū)內(nèi)。 ? 客戶層次高，主要來自企業(yè)的高管、公務(wù)員、私企業(yè)主等較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的群體。 ? 中心區(qū)位和 完善的配套是客戶置業(yè)核心價值驅(qū)動。 （ 3）項(xiàng)目列表 項(xiàng)目 位置 占地（ m2） 總建面（ m2） 容積率 綠化率 住宅均價 商業(yè)均價 天倫城 岳陽市金鶚中路市政府對面 萬 60 萬 % 2900 8000 中環(huán)一號 岳陽市花板橋金虹廣場 — 萬 31% 2847 未定 德郡卡布奇諾 白楊坡路八中對面 333 號 萬 萬 35% 3328 —— 遠(yuǎn)鵬 .繽紛年華 青年路與東環(huán)路交匯處西南角 萬 5 萬 —— 2915 —— 上城旺座 東環(huán)路與五里牌路交會處 1 萬 萬 30% 2500 —— 【鴻景園】 項(xiàng)目前期 市場 調(diào)查報告 22 洞庭春苑 岳陽市洞庭大道 (汽車西站對面 ) 萬 萬 —— 2400 4600 福泰花園 岳陽市望岳路 (巴陵中學(xué)正對面 ) 萬 萬 —— 1660 38004100 南湖板塊 （ 1）板塊定位 —— 生態(tài)宜居區(qū)域，環(huán)境優(yōu)美且緊鄰市中心，是岳陽人心目中的高檔社區(qū)。 ? 區(qū)位優(yōu)勢 環(huán)境優(yōu)美，緊鄰市區(qū)，配套設(shè)施齊全； ? 區(qū)位特點(diǎn) 南湖片區(qū)， 緊鄰南洞庭湖以及南湖廣場 是岳陽人心中 的高檔社區(qū)。 （ 2）板塊現(xiàn)狀 —— 房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 ? 該區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)類別豐富。價格區(qū)間 23004000元 /平方米。 ? 岳陽房地產(chǎn)業(yè)的密集開發(fā)區(qū)域，但許多項(xiàng)目已接近尾盤。 ? 生態(tài)、配套的齊全以及今后的發(fā)展?jié)摿κ强蛻糁脴I(yè)的主要驅(qū)動因素。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普遍品質(zhì)較高。 （ 3）項(xiàng)目列表 項(xiàng)目 位置 占地（ m2） 總建面（ m2） 容積率 綠化率 住宅均價 商業(yè)均價 岳州帝苑 岳陽市南湖廣場博物館旁 萬 萬 一期 4000 藍(lán)湖水岸 岳陽市南湖游路與千畝湖路交會處 2 萬 6 萬 40% 二期 3300 湖景花園 金鶚西路與云夢路交匯處東北角 萬 35% 2700 7500 龍騰華府 金鶚西路南湖漁場 萬 萬 35% 一期 2800 13000 向陽水岸 岳陽市南湖游路，南湖派出所東側(cè) 萬 萬 35% 2417 【鴻景園】 項(xiàng)目前期 市場 調(diào)查報告 23 丹桂翰林府 岳陽市學(xué)院路以東 萬 47% 2289 湖光山色 求索東路與白楊坡路交匯處 萬 萬 2580 南湖香 榭 岳陽市求索東路 403 號 萬 萬 2750 6400 開發(fā)區(qū)板塊 （ 1）板塊定位 —— 定位于城市產(chǎn)業(yè)中心，房地產(chǎn)開發(fā)主要依托于經(jīng)濟(jì)園區(qū)的發(fā)展，同時，也是未來城市的擴(kuò)展方向 ? 區(qū)位優(yōu)勢 ： 城市產(chǎn)業(yè)基地，未來的城市發(fā)展極。 ? 區(qū)位特點(diǎn) ： 置業(yè)人群大多為：年輕人第一次置業(yè) /市區(qū)投資客 /開發(fā)區(qū)內(nèi)的企事業(yè)單位職工。 （ 2）板塊現(xiàn)狀 —— 岳陽房地產(chǎn)開發(fā)的潛力區(qū)域 ? 開發(fā)區(qū)以宜居的社區(qū)為主。價格區(qū)間 20202800元 /平方米。 ? 處于城市發(fā)展的主方向上，后續(xù)開發(fā)規(guī)模較大。 ? 客戶方面，主要以區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè) 人員推動。 ? 價格以及就地置業(yè)的便捷性是客戶置業(yè)的主要驅(qū)動。 ? 該區(qū)域二房和小面積的三房銷售效果極好。 （ 3）項(xiàng)目列表 項(xiàng)目 位置 占地（ m2） 總建面（ m2） 容積率 綠化率 住宅均價 商業(yè)均價 濱水 .新境界 白石嶺南路 10 萬 20 萬 42% 2980 三輝錦繡花園 岳陽大道與獅子山交匯處 萬 萬 40% 1904 4011 金成 .御景華都 會展中心南側(cè) 6 萬 33% 2685 遠(yuǎn)鵬壹品 開發(fā)區(qū)長山路以南 獅子山路以東 萬 萬 21% 2650 4919 金輝 .巴陵華庭 通海路以西、岳陽大道以北 萬 11 萬 36% 3100 4709 湘滬湘城 巴陵東路與北港路交會處西南角 1 萬 5 萬 2600 【鴻景園】 項(xiàng)目前期 市場 調(diào)查報告 24 湘匯源 巴陵東路琵琶王立交橋東南角 萬 萬 30% 2459 6911 港岳豪庭 巴陵東路國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局旁 萬 5 萬多 35% 3000 錦繡河山 岳陽市北港路南端 13 萬 38% 2303 4047 商業(yè)街板塊 （ 1）板塊定位 —— 岳陽商業(yè)集中地，內(nèi)有岳陽樓景區(qū)和商業(yè)步行街，商業(yè)發(fā)達(dá)。 ? 區(qū)位優(yōu)勢 商業(yè)繁華地帶，經(jīng)過多年發(fā)展已進(jìn)入成熟階段； ? 區(qū)位特點(diǎn) 1. 商業(yè)街板塊目前仍有幾個項(xiàng)目在售； 2. 但是總體來看，開發(fā)力度不大。后期推量也較小 （ 2）板塊現(xiàn)狀 —— 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)殆盡 ? 該區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)主要以商業(yè)、商住或豪宅項(xiàng)目為主。價格區(qū)間 27003600元 /平方米。 ? 目前。多數(shù)的項(xiàng)目進(jìn)入尾盤銷售，后續(xù)供應(yīng)不足。 ? 客戶層次較高，主要來自企業(yè)的高管、私企老板、投資者等 。 ? 中心區(qū)位和完善的配套是客戶置業(yè)的核心價值驅(qū)動。 （ 3）項(xiàng)目列表 項(xiàng)目 位置 占地（ m2） 總建面（ m2） 容積率 綠化率 住宅均價 商業(yè)均價 君臨 新世界 步行街北輔道西頭 萬 萬 11% 2787 —— 青春驛站 土橋左岸名店西側(cè) 萬 萬 33% 3000 未定 巴陵尚都 岳陽市東茅嶺 萬 14 萬 —— —— 未定 —— 匯金國際城上城 岳陽市火車站立交橋東南角 萬 5 萬 —— 2958 —— 【鴻景園】 項(xiàng)目前期 市場 調(diào)查報告 25 四、 岳陽 房地產(chǎn)市場分 析小結(jié) 市場發(fā)展水平 ■□ 岳陽市房地產(chǎn)市場供需基本平衡，市場渢呾，開發(fā)水平較低，居民投資意識逐漸升渢，正處亍市場化水平的起步階段，市場競爭層次較低（價格競爭）。整體市場出現(xiàn)階段性的供丌應(yīng)求，市場銷售價格較去年有一定幅度的上漲，但是由亍基數(shù)有限，上漲的幅度丌大。 ■□ “東擴(kuò)南沿”的城市發(fā)展方向，使得城市的中心向東、南方向偏秱，城東、城南成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)板塊。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，市場潛在商業(yè)需求較大。 ■□ 開發(fā)商開始重視項(xiàng)目的概念開發(fā)、生活方式的營造，但從供給不需求的角度看，總體還 處亍從用家市場向概念市場的過渡階段（從賣社區(qū)環(huán)境、地段、戶型向賣生活方式、文化過渡）。 產(chǎn)品特征 ■□ 多層建筑逐漸向小高層建筑發(fā)展 。 ■□ 岳陽整體市場戶型設(shè)計(jì)面積偏大，戶型面積缺乏合理性，大面積戶型銷售難度較大。 【鴻景園】 項(xiàng)目前期 市場 調(diào)查報告