某市王府御景項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-28 22:44 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)的購(gòu)房群體，他們的購(gòu)買力正在不斷釋放，市區(qū)一些交通便利、基礎(chǔ)配套設(shè)施較為完善的小區(qū)購(gòu)買者中，城鎮(zhèn)居民占了70%左右。目前在市區(qū)購(gòu)房置業(yè)的城鎮(zhèn)居民，主要集中在笏石、黃石、北高、東莊等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。這部分購(gòu)房群體主要是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位人員、私營(yíng)業(yè)主和在外經(jīng)商者等。這些群體因收入中等偏上且穩(wěn)定，對(duì)生活品質(zhì)追求較高，觀念相對(duì)先進(jìn)，自然成為了購(gòu)買市區(qū)樓盤的主要客戶群，而且這些城鎮(zhèn)居民買房更多的是出于自住目的，投資所占的比例不高。進(jìn)市區(qū)買房，主要是向往城市的生活方式，優(yōu)化子女的教育條件，當(dāng)然也想保值增值，為此，他們更看重市區(qū)的品質(zhì)樓盤。根據(jù)各大房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民作為樓市的新生力軍，他們對(duì)面積在100平方米到120平方米的戶型需求最大，面積在130平方米到140平方米以上的次之，60平方米到80平方米的兩房排行第三，而面積140平方米以上或者高層房源，需求量則不容樂觀。市場(chǎng)供應(yīng)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止去年底，莆田市荔城、城廂、涵江、秀嶼4個(gè)區(qū)的現(xiàn)狀城市住房總量約為1850萬(wàn)平方米，略高于全省城市人均住宅建筑面積。2007年是莆田房地產(chǎn)發(fā)展具有歷史性的一年，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，將近20個(gè)樓盤開工建設(shè)，總供應(yīng)套數(shù)約超過(guò)1萬(wàn)套。15個(gè)樓盤將在08年開盤，商品房施工面積將達(dá)到300多萬(wàn)平米。另外由于2007年莆田市場(chǎng)投放總量受開發(fā)商控制，導(dǎo)致可售房源的庫(kù)存量增加，再加上2008年的新增樓盤，2008年的供應(yīng)量較充裕。開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)這幾年的發(fā)展，尤其是06年以來(lái)，莆田房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的格局都有一定的變化?？傮w說(shuō)來(lái)，有進(jìn)有出，但更多的是基于莆田房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景，多數(shù)大品牌、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)駐了莆田，形成更為激烈的品牌之爭(zhēng)，從另一個(gè)側(cè)面無(wú)論在品質(zhì)或是服務(wù)上帶動(dòng)了莆田房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展。總的說(shuō)來(lái)，莆田房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌有如下三種：本土沉淀的品牌企業(yè)。經(jīng)過(guò)在本地長(zhǎng)久發(fā)展而積累品牌的企業(yè)，應(yīng)該說(shuō)是莆田目前較多的一種。這些企業(yè)在莆田本地已經(jīng)有了長(zhǎng)期的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，熟悉整個(gè)莆田市場(chǎng)運(yùn)作及一般規(guī)律。例如，莆田本地較為著名的三信集團(tuán)，率先成為莆田房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。這些企業(yè)一方面也是從最早期單純的項(xiàng)目開發(fā)，發(fā)展到目前擁有較大實(shí)力及品牌知名度的企業(yè)。借助外來(lái)企業(yè)成功塑形的品牌企業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)日趨嚴(yán)峻的開發(fā)形勢(shì)，一些較大的項(xiàng)目只能通過(guò)企業(yè)與企業(yè)間的合作來(lái)提升整體的競(jìng)爭(zhēng)力。這類企業(yè)中品牌塑造成功的當(dāng)屬萬(wàn)輝地產(chǎn)。萬(wàn)輝國(guó)際城項(xiàng)目的開發(fā)并取得銷售上的成功，從而對(duì)萬(wàn)輝地產(chǎn)的企業(yè)品牌塑造起到積極的影響。從認(rèn)知一個(gè)項(xiàng)目到認(rèn)知一個(gè)企業(yè)，歸溯只能得益于項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)及相應(yīng)的服務(wù)力度。外來(lái)實(shí)力企業(yè)的品牌勢(shì)力。莆田整體市場(chǎng)的發(fā)展前景，吸引了一批實(shí)力強(qiáng)、大品牌的開發(fā)企業(yè)，這也是一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。例如，福州、廈門等城市都進(jìn)駐了萬(wàn)科集團(tuán)這樣的龍頭房企。目前進(jìn)駐莆田的外來(lái)企業(yè)有正榮集團(tuán)、郭氏集團(tuán)等，這些企業(yè)的進(jìn)駐，一方面帶來(lái)強(qiáng)烈的市場(chǎng)沖擊力，真正形成品牌競(jìng)爭(zhēng)的格局；然而從另一方面也極大提高了整個(gè)莆田房地產(chǎn)的開發(fā)水平。這類企業(yè)帶來(lái)較為先進(jìn)的開發(fā)理念及產(chǎn)品創(chuàng)新，不僅豐富了目前莆田的房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別，從而也帶來(lái)了全新經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念。為了能夠與之競(jìng)爭(zhēng)，縮小差距，一些企業(yè)也必然加強(qiáng)品牌塑造，追求產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)理念。二、運(yùn)行數(shù)據(jù)景氣指數(shù)持續(xù)走低受宏觀調(diào)控措施影響，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，居民購(gòu)房意愿低下。據(jù)調(diào)查，今年第二季度，，為近三年來(lái)新低。商品房預(yù)售面積、。同時(shí)，隨著國(guó)家珍貴房地產(chǎn)業(yè)的一些緊縮銀根措施實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大。，為2005年第四季度以來(lái)的新低點(diǎn)。開發(fā)建設(shè)穩(wěn)步增長(zhǎng)今年16月份，%,投資增幅居全省首位，雖同去年同期相比出現(xiàn)回落，總體投資速度仍是較快發(fā)展。透過(guò)地產(chǎn)投資的增幅速度，折射莆田房地產(chǎn)正在如火如荼的發(fā)展中，總體市場(chǎng)充滿潛力。今年尤其是下半年以來(lái)，許多樓盤的施工進(jìn)度明顯停滯，房企資金鏈問(wèn)題日益嚴(yán)重，又逢“三年大限”施加壓力，降價(jià)端倪已逐漸顯現(xiàn)，下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)漸漸浮出水面。莆田房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況指標(biāo)單位2007年同比%08年上半年同比%房地產(chǎn)投資億元施工面積萬(wàn)平方米竣工面積萬(wàn)平方米空置面積略微增加㎡，%。商業(yè)貸款比例下降莆田市開發(fā)商主要靠銀行貸款和銷售回籠獲取資金。因此,今年銀行實(shí)施從緊的貨幣政策,無(wú)論對(duì)于開發(fā)商還是購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都不是好消息。而國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源比例亦呈下降態(tài)勢(shì)，，比降5％；，比增24％；，比增80％。三、各級(jí)市場(chǎng)土地出讓不樂觀，；總價(jià)款49942萬(wàn)元。所供應(yīng)的13宗土地中，大部分位于仙游縣及秀嶼區(qū)，總價(jià)款11358萬(wàn)元，平均每畝104萬(wàn)元；，總價(jià)款38584萬(wàn)元，平均每畝75萬(wàn)元。針對(duì)莆田上半年土地出讓整體不樂觀的情形，相關(guān)人士指出，此次土地拍賣會(huì)“冷”場(chǎng)的原因眾多，除了推出的部分地塊自身?xiàng)l件不具明顯優(yōu)勢(shì)外，相比去年，今年開發(fā)商拿地大多比較理性，主要原因仍是資金問(wèn)題，融資渠道受阻，銀行貸款緊縮，銷售速度較慢，導(dǎo)致開發(fā)商沒有寬裕的資金拍地。由于資金即將見底，即使再好的地段，再便宜的價(jià)錢，也是有心無(wú)力；另外開發(fā)商也不看好當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，即使拍下地，也無(wú)多大利益空間，搞不好甚至可能虧老本，底氣不足。，從整體拍地的地價(jià)來(lái)看，地價(jià)回歸理性，土地地價(jià)的變化，在市場(chǎng)不明朗的情形下，未來(lái)莆田樓市發(fā)展仍值得關(guān)注。商品房供應(yīng)急劇增大2008年全市預(yù)計(jì)總投資將達(dá)45億元,20多個(gè)樓盤開工建設(shè),15個(gè)樓盤開盤,施工商品房面積約300多萬(wàn)平方米。從目前莆田的房地產(chǎn)現(xiàn)狀看，今年將有20多個(gè)樓盤供應(yīng)，供需將逐漸趨于平衡。今年16月份，全市商品房新開工面積增長(zhǎng)趨緩，㎡，%。其中莆田城區(qū)各大板塊集體發(fā)力，項(xiàng)目開工建設(shè)爭(zhēng)先上馬，市區(qū)房地產(chǎn)新開工面積為170萬(wàn)平方米，市區(qū)供應(yīng)量的急劇增大。從這些數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)住房供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)售面積快速增長(zhǎng)。07年還有相當(dāng)多的項(xiàng)目正在施工，并未投
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