【文章內容簡介】 。當然，需要看到的是，青山區(qū)由于歷史的、城市規(guī)劃的綜合原因，其住宅項目的輻射范圍十分有限，人群較為單一，在舊有居住觀念、生活方式慣性較強的環(huán)境中，創(chuàng)新住宅開發(fā)的風險也較大。青山區(qū)的住宅總體水平提高尚需時日。東西湖區(qū)近年來顯示了旺盛的發(fā)展勢頭，拋開綜合經濟發(fā)展水平不談，作為漢口的后花園，近年來其住宅發(fā)展的迅猛態(tài)勢令人矚目。區(qū)域房地產市場分析（1） 、行政區(qū)域房地產市場發(fā)展趨勢分析與全市總體發(fā)展相協(xié)調，各行政區(qū)域的房地產開發(fā)、銷售呈現(xiàn)出與區(qū)域經濟一致的發(fā)展趨向。對各行政區(qū)域內住宅市場的分析如下： 表 33 各區(qū)主要住宅指標17 / 49住宅投資 住宅施工面積 住宅新 開工 住宅竣工面積 住宅預銷售總金額 住宅銷預售總面積 住宅平均價格億元 變化 萬平米 萬平米 萬平米 億元 變化 萬平米 變化 元 變化武昌區(qū)2022 % % % %2022 % % % %2022 % / % % %1999 / / / % /洪山區(qū)2022 % % % %2022 % % % %2022 % / % % %1999 / / / % /江岸區(qū)2022 % % % %2022 % % % %2022 % / % % %1999 / / / % /江漢區(qū)2022 % % % %2022 % % % %2022 % / % % %1999 / / / % /硚口區(qū)2022 % % % %2022 % % % %2022 % / % % %1999 / / / % /漢陽區(qū)2022 % % % %2022 % % % %2022 % / % % %1999 / / / % /青山區(qū)2022 % % % %2022 % % % %2022 % / % % %1999 / / / % /東西湖區(qū)2022 % % % %18 / 492022 % % % %2022 % / % % %1999 / / / % /1）區(qū)域市場供給從市場供給來看，大多數(shù)行政區(qū)保持了穩(wěn)健的上升勢頭，其中，東西湖區(qū)、洪山區(qū)開發(fā)勢頭最好，連續(xù)三年保持了 30％以上的增長速度（以總投資衡量） ；武昌區(qū)、江漢區(qū)保持了持續(xù)增長的步伐；漢陽的變化較為引人注目，在 2022 年投資小幅回調之后，其 2022 年的投資額增長較快，從進入 2022 年后包括上海復地在內的諸多開發(fā)商繼續(xù)大規(guī)模進入漢陽來看，該區(qū)域住宅開發(fā)的增長速度在一定時期內仍將保持（盡管需求角度所得結論對這樣的投資取向并未吻合） 。同時，青山、硚口、江漢三區(qū)的住宅總投資在 2022 年出現(xiàn)負增長，其中，硚口、青山在過去的三年中有兩年出現(xiàn)下滑，屬于少人問津的區(qū)域；江漢區(qū)出現(xiàn)的下滑，如果結合需求的分析，可能與其區(qū)域購房人群的取向有關（在需求大幅增長的情況下，價格持續(xù)兩年小幅下跌） ，使開發(fā)商缺少在該區(qū)域開發(fā)的積極性。2） 、區(qū)域市場需求從需求來看，武昌區(qū)、東西湖區(qū)顯示了最為理想的增長態(tài)勢 —— 房價與成交面積同時上升。其中，武昌區(qū)在近年來顯示了最為穩(wěn)健的發(fā)展過程，同時顯示了強烈的需求結構調整的勢頭，在經歷了 2022 年的房價的提升之后，武昌區(qū)實際已成為武漢市成交平均房價最高的區(qū)域。與此同時，東西湖區(qū)的崛起，更成為近年來住宅市場的一個亮點。數(shù)據顯示，由于包括原基數(shù)較低等因素的綜合作用，東西湖區(qū)呈現(xiàn)與總體市場脫離的走勢，2022 年，其需求指標未被大勢有效拉動，但 2022 年，其銷售面積、金額、價格均呈大幅上揚態(tài)勢，推動該片區(qū)成為近年來武漢市全市范圍內耀眼的片區(qū)開發(fā)明星。2022 年，由于萬科四季花城的入市，東西湖片區(qū)的需求延續(xù) 2022 年的態(tài)勢，繼續(xù)保持強勁的勢頭，價格再升 ％。住宅市場的另一亮點無疑是以“中國*光谷”的開發(fā)為契機振翅欲飛的洪山區(qū)。2022 年，由于光谷概念的提出，洪山區(qū)住宅市場以當年預售、銷售總金額增長 倍的方式回應，價格上漲 ％；2022 年，由于光谷開發(fā)的實質性動作低于預期，使得該年度區(qū)域總需求出現(xiàn)負增長，但市場的回調以健康的方式展開，價格仍有微幅上調。2022 年，隨著區(qū)域經濟發(fā)展趨勢的進一步明晰，市場回復到快速發(fā)展的軌道，呈現(xiàn)處令人振奮的發(fā)展態(tài)勢。此外，仍然顯示活力的是漢口的江岸區(qū)，其近年來的需求市場呈現(xiàn)良好的發(fā)展走向，與其區(qū)域內后湖片區(qū)、解放公園片區(qū)成為住宅建設的熱點聯(lián)系密切。同處漢口的江漢區(qū)需求總量有所上升，但由于價格不能有效提升，供需出現(xiàn)分歧。漢陽、青山兩區(qū)，2022 年均以均價上升、需求下滑的方式運行，發(fā)展缺乏后力。而硚口更是出現(xiàn)全面負增長，可能需要一些外力的作用才能夠有所好轉。19 / 49從 供 需 兩 方 面 的 綜 合 分 析 來 看 ， 武 昌 、 洪 山 、 東 西 湖 三 區(qū) 是 住 宅 供 需 環(huán) 境 最 好 的 區(qū) 域 ， 武 漢市 住 宅 結 構 調 整 的 有 效 需 求 ， 也 將 以 這 三 個 區(qū) 為 主 力 逐 步 釋 放 。（2） 、熱點區(qū)域綜合分析1） 、南湖片區(qū)談到南湖居住區(qū)，武漢人首先想到是深寶安開發(fā)的南湖花園片區(qū)。南湖花園實際上并不鄰南湖，且有相當距離，但由于開發(fā)較早、規(guī)模較大，該片區(qū)在市民中的影響力較大。該片區(qū)過去以大規(guī)模開發(fā)低價位商品住宅為特征，解決了眾多收入不高家庭的居住條件較差問題，在普通市民心目中與漢口的百步亭、常青花園類似，都屬于工薪階層所關注的購房熱點。作為南湖范圍最大的一個居住片區(qū)，該區(qū)域內的項目建設此起彼伏，包括中央花園、新大地*博雅苑、新世紀寶安花園、寶安加州花園等在內的新項目使南湖花園保持了隨時代而前進的步伐——盡管其主流客戶定位仍然是能夠接受較低價位的普通市民階層。1999 年，由紅桃 K 集團下屬的武漢聯(lián)合置業(yè)房地產公司開發(fā)的麗島花園入市，項目緊鄰珞獅南路、南湖北岸，成為真正意義上的“南湖概念” 。麗島花園以別墅開發(fā)起步，分期建設多層洋房、小高層住宅、高層住宅，樹立優(yōu)質、優(yōu)價的社區(qū)形象，同時，其規(guī)劃、選材、施工、營銷、物業(yè)管理（本司物業(yè)）均顯示了較為成熟的開發(fā)模式，推動了南湖片區(qū)居住理念的延伸，并對整個武漢市的房地產開發(fā)注入了新鮮的血液。過去武漢人一致認為的“鄉(xiāng)下” ，在今天已經得到許多武漢人的認可。麗島花園更成為片區(qū)的代名詞。從市場來看，盡管該項目的銷售不如人意，但麗島花園對真正的“南湖”居住區(qū)起到了巨大的引導作用。近年來，珞獅南路沿線及延伸的楚雄大街沿線，以“南湖水景”為主題的項目相繼出現(xiàn)，明澤*半島尊邸、南湖山莊、名都花園以及 2022 年底開盤的獅城名居等，共同將該片區(qū)的住宅建設引向較高品質的方向。南湖片區(qū)占據自然資源和地理位置（距離高校/中心區(qū)的實際距離不遠）兩項優(yōu)勢，由于近年來高校教師收入大幅提升，高科技行業(yè)、科研院所從業(yè)人員收入較高，南湖片區(qū)、尤其是南湖水域周邊的房地產開發(fā)具備一定的潛力。近年來南湖區(qū)域的房地產開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：? 注重環(huán)境開發(fā)20 / 49南湖片區(qū)是武昌的新興片區(qū)，靠近南湖水域一帶自然條件出眾，文化氛圍濃厚，消費者文化水平較高使得房地產開發(fā)商在開發(fā)過程當中都將環(huán)境的開發(fā)放在了首要位置。? 建筑風格豐富南湖片區(qū)的住宅建筑風格近年來發(fā)生了很大改變，逐漸從單一的歐式風格向多元化方向發(fā)展。? 戶型種類齊全 ，且大戶型比例增大由于南湖片區(qū)開發(fā)起初以經濟適用房為主（主要是南湖花園城），戶型類別單一，且面積較小，1999 年以后，人們開始注重對住宅功能的需求，針對這一轉變，南湖片區(qū)住宅戶型從功能到面積都逐漸豐富，明澤半島還出現(xiàn)了多層全復式設計的大戶型。? 配套設施日益完備隨著南湖花園城的逐步成熟，帶動了片區(qū)配套的日益完備。部分樓盤還擁有了網球場、游泳館、健身館、青少年活動中心等場所供業(yè)主節(jié)假日愜意享受生活樂趣。2） 、光谷片區(qū)光谷片區(qū)是武漢是新興的科技開發(fā)、住宅建設熱點區(qū)域，2022 年 9 月 28 日，武漢市第十屆人大常委會第二十一次會議通過了《武漢市人大常委會關于加快“武漢中國光谷”建設的決議》 ，明確了對“光谷”建設的政策取向，東湖開發(fā)區(qū)的周邊環(huán)境及基礎設施也不斷改善。同時，光谷建設引入的一批高科技人才，帶動了區(qū)域的住房需求，由于從業(yè)人員的年齡關系，多數(shù)購房人員對住房的要求較高，對智能化與自然環(huán)境、優(yōu)質管理及齊全的社區(qū)配套等的要求更促進了該區(qū)域住宅建設的快速發(fā)展。光谷范圍內，不僅有長飛光纖光纜、烽火通信、精綸電子、楚天激光等高科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)，還有華中科技大學、中國地質大學、武漢化工學院、中南民族大學、武漢科技學院等眾多高校和科研院所。受信息經濟產業(yè)迅猛發(fā)展及高校教師收入水平不斷提高的影響，該片區(qū)住宅市場以較新的面貌涌現(xiàn)出一批相對質素較好的樓盤，并伴隨楚雄大道成為主要干道，迅速形成了規(guī)模的開發(fā)效應。光谷范圍內，主要供應兩種類型的住宅項目，其一是多層住宅，典型的項目包括當代花園一至五期（現(xiàn)售當代光谷智慧城） 、尚文創(chuàng)業(yè)城、學府佳園（有小高層） 、東林外廬等，售價一般在 1900～2200 元左右；另一類是以湯遜湖開發(fā)為核心的別墅概念，滿足科技新貴們在收入快速增長后對小資情調的急速追逐，作為武漢污染最少的湖泊湯遜湖，聚集了水藍郡、銀河灣、玉龍島花園、澳門山莊等多個項目，項目以具備或準備購買私家車的購房者為主要目標客戶，距離中心區(qū)較遠，但自然資源相對豐富。由于開發(fā)階段不一，品質差異較大，價格從1400～3000 元不等。正如同前文分析，由于洪山區(qū)發(fā)展的潛力無窮，光谷片區(qū)住宅發(fā)展的前景尚可繼續(xù)看好，但由于近期其范圍內擬建項目集中（詳見后文擬建、待建項目部分） ，而光谷的科技開發(fā)非一日之功，片區(qū)項目的價格、消化速度壓力將十分巨大。由以上特點我們可以大致看出光谷地區(qū)今后的房地產發(fā)展趨勢：21 / 49? 注重環(huán)境的開發(fā)，特別是周邊自然環(huán)境的利用。周邊良好的自然、人文環(huán)境會繼續(xù)成為光谷地區(qū)樓盤的銷售賣點。? 隨著光谷發(fā)展的逐步成熟以及周邊房地產市場競爭的加劇，會帶動地價上漲。? 注重高科技概念的挖掘，物業(yè)管理將逐步走向智能化。安防、通訊、管理的自動化系統(tǒng)將成為小區(qū)的基本配置。? 由于光谷地區(qū)的土地資源日益減少，房地產開發(fā)重點逐步向湯遜湖及其周邊地區(qū)轉移，未來將有更多的大型房地產項目在湯遜湖地區(qū)出現(xiàn)?！?） 、金銀湖片區(qū)在 數(shù) 年 前 ,金 銀 湖 地 區(qū) 還 是 張 公 堤 外 一 片 無 人 知 曉 的 荒 地 。 在 房 地 產 開 發(fā) 熱 火 潮 的 沖 擊 下 ， 短短 幾 年 間 這 里 已 經 成 為 武 漢 市 最 大 也 是 最 具 有 影 響 力 的 房 地 產 開 發(fā) 熱 點 地 區(qū) 。金 銀 湖 片 區(qū) 近 年 來 發(fā)展 速 度 最 快 ， 也 最 為 搶 眼 ， 成 為 武 漢 市 最 具 有 影 響 力 的 房 地 產 開 發(fā) 熱 點 地 區(qū) 之 一 。金 銀 湖 片 區(qū) 位 于 漢 口 地 區(qū) 的 北 部 ， 屬 于 武 漢 市 的 郊 區(qū) ， 擁 有 豐 富 的 土 地 資 源 和 水 資 源 ， 自 然環(huán) 境 絕 佳 。 其 北 有 武 漢 天 河 機 場 ， 東 有 漢 口 火 車 站 ， 雖 遠 離 市 區(qū) ， 但 已 經 通 車 的 金 山 大 道 、 馬 池路 以 及 金 山 一 路 、 機 場 高 速 路 等 交 通 線 路 都 拉 近 了 其 與 市 區(qū) 的 距 離 。土 地 資 源 的 豐 富 、 道 路 的 通 暢 、 交 通 的 便 利 使 金 銀 湖 地 區(qū) 成 為 房 地 產 開 發(fā) 商 們 理 想 的 樂 土 。上 千 畝 的 大 規(guī) 模 的 房 地 產 項 目 紛 紛 在 此 扎 堆 ， 數(shù) 十 億 的 大 手 筆 的 開 發(fā) 投 資 接 踵 而 至 ， 今 天 的 金 銀湖 已 經 成 為 地 產 強 者 的 舞 臺 。金 銀 湖 地 區(qū) 的 房 地 產 持 續(xù) 升 溫 ， 2022 年 顯 得 更 為 洶 涌 。 萬 科 四 季 花 城 、 戀 湖 家 園 、 高 爾 夫 城 市花 園 、 黃 金 海 岸 、 汀 香 水 榭 等 大 型 項 目 相 繼 扎 堆 于 此 ， 并 表 現(xiàn) 出 較 為 顯 著 的 區(qū) 域 特 色 。近年來金銀湖區(qū)域的房地產開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：? 開發(fā)規(guī)模大 占地 4000 畝的常青花園、占地 410 畝的萬科四季花城、占地達 570 畝高爾夫城市花園等大盤項目，共同促動了金銀湖房地產的發(fā)展。? 對居住環(huán)境極為注重從規(guī)劃設計角度上看，金銀湖地區(qū)原先的荒蕪正好為開發(fā)商提供了大展拳腳的廣闊天地。開發(fā)商建設理念的不斷創(chuàng)新更多的表現(xiàn)在對人居環(huán)境的倍加關注。? 金銀湖地區(qū)的開發(fā)熱潮，推動了整個東西湖區(qū)房價大幅上揚統(tǒng)計數(shù)據顯示，東西湖區(qū)的住宅均價從 2022 年 1137 元/平方米一路上揚，至 2022 年已達1704 元/平方米。而東西湖區(qū)的房價上漲恰恰是由于金銀湖片區(qū)新推樓盤的房價大幅提高所致，可以說金銀湖片區(qū)的房地產開發(fā)推動了區(qū)域市場物業(yè)增值和市場發(fā)展。 ? 主要的客戶群多數(shù)來自漢口金銀湖片區(qū)的主要客戶群，多數(shù)來自漢口，潛在的客戶量較大，其中，靠近金銀湖的常青花園居住區(qū)經過多年的開發(fā)建設，已經得到了市民的充分認同，這使得金銀湖在客戶源上較之其它郊區(qū)更具明顯的優(yōu)勢。22 / 49