【文章內(nèi)容簡介】 是否能實(shí)現(xiàn)銷售， 而且是實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)， 前期決策的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 。 設(shè)計(jì)方案的選擇在整個(gè)工程建設(shè)成本控制中具有何等重要的作用， 設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)項(xiàng)目總投資的 1％以下，但設(shè)計(jì)工作對工程造價(jià)的影響程度卻達(dá)到了 75％以上。因此， 設(shè)計(jì)階段對工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì) 效益起著決定性的作用。 前期投資決策的一般程序 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的決策步驟，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在決策過程中各工作環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的符合其自身運(yùn)動(dòng)規(guī)律的先后順序。這個(gè)決策過程不是隨意確定的，它是經(jīng)過人們在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對客觀事物的規(guī)律性認(rèn)識(shí)不斷深化的基礎(chǔ)上制定出來的?？茖W(xué)的房地產(chǎn)投資決策，必須建立在符合客觀規(guī)律的科學(xué)決策程序的基礎(chǔ)之上，才能避免出現(xiàn)房地產(chǎn)投資決策的主觀性和盲從性，獲得理想的投資經(jīng)濟(jì)效果。 目前相關(guān)研究認(rèn)為在投資決策過程中有四個(gè)基本階段：決策目標(biāo)的確定、 決策方法的擬定、決策方案的優(yōu)選和決策方案的執(zhí)行。 ： 確定并達(dá)到投資預(yù)訂的目標(biāo)是投資決策的前提和依據(jù)。決策的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)兼具經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等組合因素。確定目標(biāo)的關(guān)鍵在于，在進(jìn)行了全面的市場調(diào)節(jié)和預(yù)測的前提條件下，通過周密的分析研究，發(fā)現(xiàn)問題并在解決問題后確定預(yù)期所達(dá)到的結(jié)果，使投資目標(biāo)更加具體和明確化。 ：決策目標(biāo)的確定要經(jīng)歷多個(gè)可行備選方案的比選。方案的可行性應(yīng)該具備的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：是否有先進(jìn)的技術(shù)、是否有合算的經(jīng)濟(jì)、 是否有盈利的財(cái)務(wù)?？尚蟹桨傅臄M定過程應(yīng) 該是一個(gè)創(chuàng)新精神的過程，方案的制定者需要盡可能的收集相關(guān)可靠的資料，嚴(yán)格論證、反復(fù)計(jì)算、細(xì)致推敲，最終使得各個(gè)可行方案具體化。特別的，為了避免遺漏最優(yōu)方案，制定可行方案時(shí)要注意各方案在整體上的詳盡性和相互間的差異性。 ：在可行方案的擇優(yōu)過程中，需要綜合對各有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境等一些潛在的因素進(jìn)行可行性分析，并與預(yù)先制定的目標(biāo)進(jìn)行比較，最終做出擇優(yōu)選擇。其中，優(yōu)選決策方案中兩個(gè)關(guān)鍵因素是：① .判斷標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)代決策理論以滿意度作為衡量可行方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)，即所選的最優(yōu)方案基本上能實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)，能 夠取得較為滿意的結(jié)果。② .選擇方法。它是法案具備科學(xué)合理性的前提。目前大致有定性分析和定量分析兩種方法。 。在決策方案的執(zhí)行階段，執(zhí)行者能否充分理解方案，遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)如何應(yīng)對是決策執(zhí)行是否順利的兩個(gè)先決條件。完善的檢查制度、信息的及時(shí)反饋等對于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)時(shí)十分重要的。 為了更加形象的將前期投資決策的程序表達(dá)完整，圖 為房地產(chǎn)投資決策階段基本程序圖。這幾 個(gè)基本步驟，它們之間相互聯(lián)系和制約，共同構(gòu)成 了 投資決策的動(dòng)態(tài)過程。 決策方案的優(yōu)選階段 決策備選方案擬定階 段 決策目標(biāo)確定階段 對方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析 明確解決的目標(biāo) 決策方案的執(zhí)行階段 反饋?zhàn)粉? 檢驗(yàn)最佳投資方案 選擇判斷標(biāo)準(zhǔn)、分析方法 圖 房地產(chǎn)前期投資決策基本流程圖 3 房地產(chǎn)開發(fā)前期投資決策的綜合評價(jià)方法 房地產(chǎn)開發(fā)前期投資決策的常用分析方法 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期投資決策過程中，由于投資決策的對象和內(nèi)容不一樣，所用的決策方法也不盡相同，這些方法按照其研究方式的不同可分為定性方法和定量方法兩種。 定性 分析方法 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期投資決策中，定性分析方法的運(yùn)用相當(dāng)廣泛，因?yàn)樵S多因素難以定量描述，而且影響因素相當(dāng)復(fù)雜，所以從目前情況來看，采用定性分析的方法更為普遍。定性分析 方法通常有以下兩種類型。 1. 經(jīng)驗(yàn)判斷法。這是依據(jù)既有的相關(guān)領(lǐng)域的決策經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷的，目前，這種方法被 普遍應(yīng)用于一般決策中。例如，在一些房地產(chǎn)刊物中，廣告商向投資者推薦的各種房地產(chǎn)投資技巧，如：“店面投資盈利高”，“別墅住宅高回報(bào)、低投資”等等，這些判斷都是從房地產(chǎn)投資的經(jīng)驗(yàn)累積中得來的。這種方法直觀易用，缺點(diǎn)是分析不深入，缺乏充分的論證。 2. 創(chuàng)造工程法。創(chuàng)造工程法，顧名思義是運(yùn)用人們的創(chuàng)造性思維進(jìn)行投資決策的方法，表面上看它是靈感和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)以及創(chuàng)新能力的綜合，但實(shí)質(zhì)上這種方法有其科學(xué)基礎(chǔ)。其主要技術(shù) 方法包括：頭腦風(fēng)暴法、 哥頓 法、綜合攝法、形態(tài)方案法和主觀概率法。 定量 分析方法 用定量分析的方法決策是把決策問題的目標(biāo)和因素用數(shù)量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型來表示出來，通過對決策問題進(jìn)行定量分析、計(jì)算或推導(dǎo)，已取得最優(yōu)方案，從而得到?jīng)Q策結(jié)果。 凡可以用數(shù)量來表示決策條件的決策，應(yīng)當(dāng)盡量用定量決策方法來輔助決策者進(jìn)行決策，這樣可以提高領(lǐng)導(dǎo)的管理水平，做到心中有數(shù)。但定量決策不能取代決策者的智慧和創(chuàng)造力，事實(shí)上很多決策問題也難以用數(shù)據(jù)描述，所以定量決策與定性決策應(yīng)當(dāng)相互補(bǔ)充，相互結(jié)合，才可以使決策更加符合實(shí)際。 定量決策方法是一種在定性分析的基礎(chǔ)上，對決策問題進(jìn)行數(shù)量計(jì)算，為決策者提供數(shù)量分析的方法。它把目標(biāo)與變量以及變量之間的關(guān)系，用數(shù)學(xué)關(guān)系式表達(dá)出來，再借助計(jì)算機(jī)求解。這種方法多屬于運(yùn)籌學(xué)范圍，具有定量化，數(shù)學(xué)模型化和計(jì)算機(jī)化特點(diǎn)。 層次分析法 層次分析法原理 層次分析法簡稱 AHP，也稱為多層次權(quán)重分析決策方法。這種方法把定量分析和定性分析結(jié)合起來，具有高度的邏輯性、系統(tǒng)性和實(shí)用性，是針對大系統(tǒng)、多層次、多目標(biāo)規(guī)劃決策問題的有效方法。是美國著名運(yùn)籌學(xué)家 匹茲堡大學(xué)教授A. L. Saaty于 20世紀(jì) 70年代提出的一種以遞階層次結(jié)構(gòu)模型求得每一個(gè)具體目標(biāo)的權(quán)重，進(jìn)而解決多目標(biāo)決策的非數(shù)學(xué)模型優(yōu)化方法。 人們在思維過程中為了弄清事物之間的聯(lián)系，常常是對事物的復(fù)雜性加以分解，找到它們的聯(lián)系后再進(jìn)行綜合。 AHP法正是對這種思維過程有效的數(shù)學(xué)模擬， 把復(fù)雜的問題看做一個(gè)大系統(tǒng)，通過對系統(tǒng)的多個(gè)因素的分析，劃分出個(gè)因素間相互聯(lián)系的有序?qū)哟?，上一層次的元素對相鄰下一層次的全部或部分元素起著支配作用，從而形成一個(gè)自上而下逐層支配的關(guān)系。 它體現(xiàn)了人們決策思維的基本特征：分析、判斷和綜合。 運(yùn)用層次分析法做系統(tǒng) 分析， 需要請專家對各層次的因素進(jìn)行客觀判斷，給出相對重要性的定量表示，從而建立數(shù)學(xué)模型，計(jì)算出每一層次全部因素的相對重要性權(quán)重值，并加以排序，最后根據(jù)排序結(jié)果進(jìn)行決策和選擇解決問題的措施 。 這種將思維過程數(shù)學(xué)化的方法，不僅簡化了系統(tǒng)分析和計(jì)算，還有助于決策者保持其思維過程的一致性。因?yàn)樵谝话愕臎Q策問題中，決策者不可能給出精確的比較判斷，而這種判斷的不一致性可以由判斷矩陣的特征根反映出來。 AHP 模型的建立及求解步驟 利用層次分析法確定綠色建筑評價(jià)指標(biāo)體系中各因素權(quán)重的步驟如圖 31所示： 圖 31 AHP法計(jì)算各層次指標(biāo)權(quán)重 1． 建立層次結(jié)構(gòu) 模型 首先，把復(fù)雜的 問題條理化、層次化 ， 分解為各種指標(biāo)，把這些指標(biāo)按照不同性質(zhì)分成若干組，以形成不同的層次。同一層次的指標(biāo)作為準(zhǔn)則，對下一層次起支配作用，同時(shí)它又受上一層次指標(biāo)的支配。這種從上至下的支配關(guān)系形成了一個(gè)遞階層次。處于 最高層 的指標(biāo)通常只有一個(gè)，稱為目標(biāo)層，一般就是分析問題的預(yù)定目 標(biāo)或理想結(jié)果；中間層 一般是準(zhǔn)則層或子準(zhǔn)則層 ；最底層是 方案或?qū)? 象層 。 在決策過程中，指標(biāo)應(yīng)當(dāng)是從不同角度去描述事物不同方面的，若是一組好的指標(biāo)，一定滿足下列關(guān)系： 設(shè) U 為評價(jià)域， ( 1, 2 , , , )i i n n NA ??為第 i 個(gè)指標(biāo)所包含的內(nèi)容，假設(shè)是一個(gè)集合，有 i UA? ，則： 1niiY A U???? j{ , 1 . . . n , i j}iI F i jAA? ? ? ?且 其中： Y是 (包括所有指標(biāo)的 )指標(biāo)集， I是任意兩個(gè)指標(biāo)交集的集合， ? 是空集， U是全集。 從以上兩式可知指標(biāo)不僅全面反映事物各個(gè)方面的特征和性質(zhì)，而且所包含的內(nèi)容彼此不重疊，具有獨(dú) 立性。 2． 構(gòu)造判斷矩陣 層次結(jié)構(gòu) 模型 建立以后，上下層之間的約束關(guān)系就確定了。假定以上一層次的指標(biāo) KC 作為準(zhǔn)則，對下一層 次 A 中元素 指標(biāo) 1 2 3, , , nA A A A, 有支配關(guān)系。我們的目的就是 用 KC 作為我們的判斷準(zhǔn)則，按照相對重要性賦予1 2 3, , , nA A A A, 相應(yīng)的權(quán)重。對于大多數(shù)問題，讓我們直接用人腦做出類似的判斷 一般難于定出其間的相對重要程度， 而且結(jié)果很 可能出現(xiàn)相互矛盾的地方。但如每次取兩個(gè)元素來比較，就容易定出哪個(gè)主要哪個(gè)次要。 因此， AHP 方法引入兩兩比較的方法。 針 對 同一 個(gè)準(zhǔn) 則 KC ， 我們 采用 19 的比 例標(biāo) 度對 兩 個(gè)指 標(biāo)1 2 3, , , nA A A A, 的重要性賦予一個(gè)數(shù)值，以表示哪個(gè)更重要及其重要程度，標(biāo)度的含義見表 31。 表 31 Saaty九級標(biāo)度法及含義 標(biāo)度 定義（元素 iA 、 jA 對 kC 的影響程度） ija 取值 1 iA 與 jA 同樣重要 ija =1 3 iA 比 jA 稍微重要 ija =3 5 iA 比 jA 明顯重要 ija =5 7 iA 比 jA 強(qiáng)烈重要 ija =7 9 iA 比 jA 極端重要 ija =9 2， 4， 6，8 介于兩種相對重要性間的取值 ija =2， 4， 6， 8 倒數(shù) 表示因素 iA 與因素 jA 比較的標(biāo)度值等于因素 jA與因素 iA 比較的標(biāo)度值的倒數(shù) 1/ij jiaa? 判斷矩陣中兩兩因素的賦值，可根據(jù)數(shù)據(jù)資料、調(diào)查問卷、專家分析 意見及分析者認(rèn)識(shí)加以綜合后給出。如本研究報(bào)告中評價(jià)體系可通過調(diào)研得到數(shù)據(jù)資料、對從事建筑學(xué)、環(huán)境學(xué)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理等領(lǐng)域研究的專家、學(xué)者、政府官員、規(guī)劃設(shè)計(jì)師和開發(fā)商進(jìn)行各種形式調(diào)查等途徑得到。 分析者 對有關(guān)材料熟悉了解以后，通過主觀判斷填寫咨詢表。把 分析者 意見形成一個(gè)矩陣，該矩陣稱為判斷矩陣 A： 11 12 121 22 2*12......... ... ... ......()annnnn n nnA ija a aa a aaaa?? （ 31） 其中元素ija滿足： iia =1, ija = 1jia,ija ≥ 0（ i=1,2,? ,n） 。 ija即為專家關(guān)于指標(biāo) i與指標(biāo) j對于目標(biāo)重要程度的比值。 3． 計(jì)算某一準(zhǔn)則下指標(biāo)的相對權(quán)重 判斷矩陣 A的最大特征根所對應(yīng)的向量即為對應(yīng)指標(biāo)的相對權(quán)重。求解判斷矩陣 A的最大特征根及其對應(yīng)的特征向量可以采用 幾何平均法 。 幾何平均 法計(jì)算步驟如下： (1)計(jì)算上述判斷矩陣 A中 各行各個(gè) 元素的乘積： 1ni iji aM ??? (i=1,2,3,? ,n) (32) (2)計(jì)算 n次方根 ： ． n iiW M? (i=1,2,3,? ,n) (33) (3)對向量 ? ?12, , , TW nW W W? 進(jìn)行規(guī)范 化，即： 1iniiiWWW??? (i=1,2,3,? ,n) (34) 則 ? ?12, , , TW nW W W? 為所求的特征向量，即對應(yīng)指標(biāo)的相對權(quán)重 ； (4)計(jì)算 A中 判斷矩陣的最大特征根： ? ?m a x 1n ii iAWnW??? ? (35) 式中 ? ?iAW為向量 AW的第 i個(gè)分量； (5)進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。在判斷矩陣的構(gòu)造過程中，因?yàn)椴⑽磳ε袛嗾咛岢鎏厥獾囊?，所以很可能出現(xiàn)判斷不一致的現(xiàn)象。為了解決這個(gè)問題，定義一致性指標(biāo) C I，用來檢查專家思維的一致性 。 當(dāng)判斷矩陣滿足完全一致性時(shí)， CI=0。 其計(jì)算式 為： max 1 nCI n? ?? ? (36) 同時(shí)，為了得到一個(gè)對不同階數(shù)矩陣均適用的一致性檢驗(yàn)臨界值，引入平均一致性指標(biāo)尺 R I值。根據(jù)大量隨機(jī)樣本的判斷矩陣的特征值進(jìn)行計(jì)算后取算術(shù)平均數(shù)得到隨機(jī)一致性指標(biāo)值尺 R I，見表 32 表 32 1~8階判斷矩陣的 R I值 階數(shù) 1 2 3 4 5 6 7 8 R I 0 0 當(dāng) CR=CI/RI ，則認(rèn)為決策者的 判斷是滿足一致性要求的，可以使用該矩陣作為評價(jià)指標(biāo) ，否則把判斷矩陣反饋到專家手中重新調(diào)整 。 模糊綜合評判法 模糊的概念 通常，我們稱外延不分明的概念為模糊概念。為了用數(shù)學(xué)方法刻畫這些概念，引入了不同于普通集合的另一類集合 —— 模糊集合。模糊集合的概念是L． A． Zadeh于 1965年首先提出的，其基本思想是把經(jīng)典集合中絕對隸屬關(guān)系靈活化或模糊化。從特征函數(shù)方面講就是：元素 X對集合 A的隸屬程度不再局限于 O或者 l，而是可以取 01中的任何數(shù)值，這一數(shù)值反映了元素 x對集合 A的隸屬程度。該方法的優(yōu) 點(diǎn)是：數(shù)學(xué)模型簡單，容易掌握，對多因素，多層次的復(fù)雜問題評判效果比較好。 模糊綜合評價(jià)法是對受多種因素影響的事物做出全面評價(jià)的十分有效的多