【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 側(cè)建筑規(guī)模 占地面積：49130平方米 建筑面積：389500平方米 規(guī)劃有2833層高層建筑，5幢新古典主義經(jīng)典建筑 建筑用途 普通住宅銷售價(jià)格 起始價(jià)：15000元/平方米 均價(jià)：17000元/平方米戶型面積: 一居23㎡60㎡配套設(shè)施周邊配套：福州花鳥(niǎo)市場(chǎng)；自身配套：商業(yè)、寫字樓、五星級(jí)酒店、國(guó)際影院等； 銀行配套：交通銀行、興業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、郵政儲(chǔ)蓄、農(nóng)村信用合作社；公園配套：閩江公園、閩風(fēng)園、望龍園、繽紛園、白馬河公園。小結(jié)：海峽金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目地上總建筑面積310500平方米，地下建筑79000平方米，項(xiàng)目建筑占地49130平方米。地下機(jī)動(dòng)車位800個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位2500個(gè)，其中，除高星級(jí)酒店以外，寫字樓建筑面積36700平方米，SOHO辦公樓建筑面積101000平方米，商業(yè)綜合體建筑面積95000平方米，商業(yè)步行街及酒樓建筑面積40000平方米，地下室超市15000平方米?！　M建成的5A級(jí)高級(jí)寫字樓共26層，12層為大堂，3層為酒店廚房、辦公。四層以上為辦公。辦公標(biāo)準(zhǔn)層數(shù)為23層，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500平方米。　　SOHO辦公樓共四棟，層高均為3米，其中西側(cè)商業(yè)步行街上方兩棟一棟28層，一棟29層。標(biāo)準(zhǔn)層面積900平方米。設(shè)置有3部客梯，1部消防梯。每層設(shè)置公寓20套。位于東側(cè)商業(yè)綜合體上方兩棟均為28層，標(biāo)準(zhǔn)層面積1200平方米。設(shè)置有5部客梯，1部消防梯。每層設(shè)有公寓24套。商業(yè)綜合體內(nèi)部設(shè)有一條商業(yè)街，商業(yè)街西側(cè)部分為3層，主要為商業(yè)店面及餐飲等。商業(yè)街東側(cè)為5層，其中一層為娛樂(lè)門廳，國(guó)美電器賣場(chǎng)，百貨賣場(chǎng)及名品店。二層為國(guó)美電器賣場(chǎng)，百貨賣場(chǎng)及名品店。三層為KTV、百貨賣場(chǎng)及名品店。四層為萬(wàn)達(dá)影城及百貨賣場(chǎng)。五層為萬(wàn)達(dá)影城及百貨賣場(chǎng)及健身中心，商業(yè)綜合體部分每層設(shè)有17部專用自動(dòng)扶梯。20臺(tái)專用電梯及23處專用樓梯供垂直交通使用。室外設(shè)步行街，地上酒樓部分4層，其余為2層，主要為商業(yè)餐飲。這其中，萬(wàn)達(dá)影城將建成為福建最豪華的超五星級(jí)影院，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的國(guó)內(nèi)知名百貨品牌——萬(wàn)千百貨也將進(jìn)駐金融街?！〖磳⒔ㄔO(shè)的威斯汀高星級(jí)酒店是很大的一個(gè)亮點(diǎn)。按照相關(guān)規(guī)劃，該酒店建筑面積約為37800平方米，高20層，14層為酒店裙房，520層為客房，共設(shè)6部客梯，2部消防梯。一層到四層設(shè)置大堂、接待、商務(wù)中心、宴會(huì)廳、特色餐廳、會(huì)議室、游泳池、健身房、咖啡吧等功能用房。地下一層設(shè)夜總會(huì)及設(shè)備用房。地下二層為洗衣房、內(nèi)部食堂等配套房和設(shè)備房。標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500平方米?？头繕?biāo)準(zhǔn)層數(shù)16層。每層18個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，2套標(biāo)準(zhǔn)套間。頂層設(shè)有總統(tǒng)套房，共有客房310套，建成后將是福建省檔次最高的酒店。項(xiàng)目位于福州西二環(huán)路與寧化之路交匯處，處于工業(yè)路萬(wàn)寶商圈旁，正對(duì)規(guī)劃中祥坂片區(qū)臺(tái)西CBD。項(xiàng)目總地，規(guī)劃有2833層高層建筑，5幢新古典主義經(jīng)典建筑風(fēng)格匹配都市向上氣質(zhì)，與烏山、五一廣場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)對(duì)望，將臺(tái)西CBD壯闊建筑群盡收眼底，閩江北江濱沿線景觀更是一筆無(wú)價(jià)的財(cái)富。第四節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越：地塊東北面和西面緊鄰西二環(huán)和工業(yè)路交通主干道，沿街商業(yè)面積比重大；交通便利：項(xiàng)目所在區(qū)域交通條件便利，屬于二環(huán)的黃金位置，使得出行極為方便快捷。項(xiàng)目周圍公交線路較多，且有望建地鐵口，四通八達(dá)，交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市。周邊商業(yè)氣氛濃烈：項(xiàng)目周邊寶龍城市廣場(chǎng)、萬(wàn)象城，緊鄰萬(wàn)寶商圈和規(guī)劃中的祥坂片區(qū)臺(tái)西CBD，周邊有繁榮的商業(yè)氛圍，有利于項(xiàng)目商鋪價(jià)值的提升，吸引更多的人流量，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯； 周邊配套設(shè)施齊全：由于項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，此處有各種商務(wù)、休閑、酒店等較高檔次的設(shè)施。有眾多的學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施，滿足購(gòu)房業(yè)主就醫(yī)、上學(xué)的普遍需求。生活氛圍： 項(xiàng)目周圍有眾多小區(qū)林立，較大的購(gòu)物廣場(chǎng)以及眾多的超市，金融機(jī)構(gòu)齊全，由于已形成商業(yè)圈帶來(lái)人流量，生活氛圍濃烈。地塊面積大：地塊體量大且地下空間開(kāi)發(fā)潛力大，能開(kāi)發(fā)一個(gè)滿足客戶多功能需要的城市綜合體項(xiàng)目；周邊環(huán)境較好：由于周邊都是已建工程，有較嚴(yán)格整體規(guī)劃，井然有序，周邊有西禪寺、江濱公園、白馬河、白馬河公園、烏山等福州勝景， 風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，環(huán)境多項(xiàng)目本省的影響不大。劣勢(shì)： 地塊形狀被分割多塊且不規(guī)則多邊角，整體規(guī)劃有局限性。B14地塊沿工業(yè)路規(guī)劃紅線應(yīng)設(shè)置不小于10米寬的綠化帶，影響沿街商業(yè)。 B14地塊限高30米，B14地塊應(yīng)在2011年底前結(jié)構(gòu)封頂；B1B11地塊內(nèi)100米以下建筑應(yīng)于2012年6月30日前結(jié)構(gòu)封頂、超過(guò)100米的建筑應(yīng)于2012年底前結(jié)構(gòu)封頂，時(shí)間比較倉(cāng)促。對(duì)申請(qǐng)人和建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案都有嚴(yán)格限制和約束。在優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)里只列舉了可能會(huì)成為優(yōu)劣勢(shì)的各方面，其實(shí)其中各方面都是可以互相轉(zhuǎn)化的，視項(xiàng)目的具體情況加以歸類。優(yōu)劣勢(shì)一般著重于項(xiàng)目的實(shí)體問(wèn)題。機(jī)會(huì)： 城市發(fā)展核心商業(yè)圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，能提供龐大的客源；起始樓面價(jià)相對(duì)較低，有較大的利潤(rùn)空間地鐵二號(hào)線將助推地塊區(qū)位價(jià)值。威脅： 周邊商業(yè)區(qū)越來(lái)越多，同類競(jìng)爭(zhēng)大；地塊工期緊，規(guī)劃要求嚴(yán)格，且周邊地鐵城尚未確定； 該區(qū)域已出讓眾多地塊，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。第五節(jié) 客戶分析有以下特征：（以下數(shù)據(jù)從其他文件參考所得，僅為住宅類商品房）大多數(shù)人喜歡購(gòu)置新房調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購(gòu)新房占70％；二手房占21％，尚未決定占9％，主要以選購(gòu)新房為主。這一方面說(shuō)明置業(yè)者主流的強(qiáng)勁購(gòu)買力，同時(shí)也預(yù)示著住宅消費(fèi)仍將由二級(jí)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。自用為主導(dǎo)由于國(guó)家進(jìn)行高強(qiáng)度房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，在購(gòu)房用途的選擇中，自住占60％，投資占32％，為親友占4％，為度假占3％，其他占1％?！　≠?gòu)房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占絕對(duì)主導(dǎo)，度假和購(gòu)房給親友的比例較少。更喜歡自己裝修在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，毛坯房占50％，廚衛(wèi)裝修占24％，普通裝修占19％，精裝修占7％。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎。三房是首選在單位房間的選擇上，選擇1房占5％，2房占20％，3房占65％，4房占7％，5房以上占3％。購(gòu)房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。最希望的面積區(qū)間希望購(gòu)房面積的選擇上，希望購(gòu)置面積在90110平方米比例最高；其次是7090平方米，希望購(gòu)置面積在70平方米以下的比例不高。與希望購(gòu)買的房間數(shù)交叉分析表明，選擇二房的購(gòu)房者希望面積在7090平米占比較大的比例，也有部分希望90110平米和70平米以下，很少一部分希望在110130平米。整體選擇面積的中位數(shù)M0=85平米；　　選擇三房的購(gòu)房者希望面積在90130平米占較大比例，也有不小比例選擇7090的小三房。整體選擇面積的中位數(shù)M0=104平米；按揭付款是主流頻次分析表明購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中選擇按揭付款占78％，一次性付款占22％。按揭的比例大約八成，說(shuō)明按揭正成為人們購(gòu)房中普遍的選擇，也說(shuō)明銀行按揭對(duì)福州住宅市場(chǎng)的支持作用不容小視。年輕人成為主力軍購(gòu)房者的年齡25歲以下占5％，2535歲占75％，36－39歲占7％，40－45歲占7％，45歲以上占6％。購(gòu)房者的年齡段主要集中在2535歲之間，占75%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。其他因素在促成購(gòu)買的因素中，環(huán)境占重要位置。為了改善居住環(huán)境的占最主要部分；購(gòu)房者在抉擇過(guò)程中不是獨(dú)立的，受許多其他因素的影響，大部分人都是大家一起出主意買房，并受業(yè)內(nèi)人士的建議影響。置業(yè)者關(guān)注置業(yè)因素分析中，超過(guò)一半以上的置業(yè)者認(rèn)為地理位置、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認(rèn)為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到三分之一的置業(yè)者認(rèn)為其他因素、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)是考慮買房應(yīng)當(dāng)關(guān)注的因素。第六節(jié) 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間；政府在城市總體規(guī)劃上的限制。所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件和素質(zhì)。一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來(lái)建筑價(jià)值之核心因素之一。 房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。具體如下表：影 響 因 子單 身公 寓普 通住 宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說(shuō)明A、對(duì)公共交通的依賴性很 強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對(duì)噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不