【正文】 7000元/平方米面積戶型 主力面積：65135 設(shè)有商鋪，一幢三層高的幼兒園。小結(jié)：海峽金融街萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目地上總建筑面積310500平方米，地下建筑79000平方米，項(xiàng)目建筑占地49130平方米。四層為萬達(dá)影城及百貨賣場(chǎng)。第四節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越：地塊東北面和西面緊鄰西二環(huán)和工業(yè)路交通主干道，沿街商業(yè)面積比重大；交通便利：項(xiàng)目所在區(qū)域交通條件便利，屬于二環(huán)的黃金位置，使得出行極為方便快捷。自用為主導(dǎo)由于國(guó)家進(jìn)行高強(qiáng)度房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，在購(gòu)房用途的選擇中，自住占60％，投資占32％，為親友占4％，為度假占3％，其他占1％。第六節(jié) 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間；政府在城市總體規(guī)劃上的限制。● 此外“福州金融街萬達(dá)廣場(chǎng)”將是本項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，距離本項(xiàng)目較近，地段優(yōu)越。）五、客戶細(xì)分針對(duì)福州當(dāng)?shù)厍闆r，用金字塔結(jié)構(gòu)比喻購(gòu)房人群的分布，處于塔腰部分為亞中產(chǎn)階級(jí)，或稱其為“準(zhǔn)白領(lǐng)消費(fèi)群”，年齡通常在25－30歲之間，準(zhǔn)備成家或成家時(shí)間不長(zhǎng)，受過良好的教育，多為大專以上學(xué)歷，事業(yè)開始起步，家庭年收入3萬－5萬元之間。高級(jí)白領(lǐng)：這類客戶知識(shí)層面較高，綜合素質(zhì)較高，消費(fèi)行為理性，對(duì)事物比較挑剔 ，屬于完美主義者。項(xiàng)目中心可將人們的行走路線主要以一塊蜿蜒的綠地組成，體現(xiàn)了中國(guó)景觀中障景的觀點(diǎn)，將綠地堆土做成坡狀，可以體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的風(fēng)格和豪華的氣派。（4）小結(jié)： 由于項(xiàng)目本身的園區(qū)規(guī)模較大大，而且樓盤容積率相對(duì)而言較高，景觀可得到有力的體現(xiàn)。公共活動(dòng)區(qū)（客廳、飯廳、廚房），分隔過渡區(qū)（公用衛(wèi)生間），功能分區(qū)集中，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)要明晰，過渡自然，互不干擾。二級(jí)綠化——購(gòu)物廣場(chǎng)上的生態(tài)綠色植被。● 環(huán)境觀小區(qū)內(nèi)部環(huán)境系統(tǒng)的設(shè)計(jì)對(duì)小區(qū)居住素質(zhì)和品味的提高以及樓盤推廣來說，其重要性是不斷提高并日益成為居住區(qū)賣點(diǎn)訴求的重要組成部分，在小區(qū)設(shè)計(jì)中應(yīng)將環(huán)境意識(shí)提升到相當(dāng)高度，而所謂環(huán)境，又有景觀，植物配置，生態(tài)設(shè)計(jì)等分支，營(yíng)造環(huán)境的目的既是體現(xiàn)其較高的實(shí)用價(jià)值，使環(huán)境與社區(qū)達(dá)到高度融合，也附著有一定的價(jià)值觀、文化性與生態(tài)性。根據(jù)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的地位，其目標(biāo)市場(chǎng)定位在2845歲的中高級(jí)消費(fèi)者更符合項(xiàng)目的特征。之間，我們建議將項(xiàng)目定位于高質(zhì)中檔盤為其市場(chǎng)空間，采用低開高走的方式，上市價(jià)格定位在15750－17000元/m178。 均價(jià)：17000元/M178。購(gòu)房者的年齡段主要集中在2535歲之間，占75%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。機(jī)會(huì)： 城市發(fā)展核心商業(yè)圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，能提供龐大的客源；起始樓面價(jià)相對(duì)較低，有較大的利潤(rùn)空間地鐵二號(hào)線將助推地塊區(qū)位價(jià)值。每層18個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，2套標(biāo)準(zhǔn)套間。商業(yè)綜合體內(nèi)部設(shè)有一條商業(yè)街，商業(yè)街西側(cè)部分為3層，主要為商業(yè)店面及餐飲等。 銀行配套：交通銀行、興業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、郵政儲(chǔ)蓄、農(nóng)村信用合作社；正榮潤(rùn)城:項(xiàng)目背景 業(yè)主：福建正榮集團(tuán)有限公司 施工單位：中建三局第一建設(shè)工程有限公司項(xiàng)目位置 福州市西二環(huán)南路39號(hào)建筑規(guī)模 占地面積： 建筑面積：22780平方米 規(guī)劃有2833層高層建筑，5幢新古典主義經(jīng)典建筑 建筑用途 普通住宅銷售價(jià)格 起始價(jià)：17000元/平方米 均價(jià)：19000元/平方米面積戶型 主力戶型：大四房、五房主力面積：65135配套設(shè)施建筑密度：≤ 35%建筑高度：擬建4棟高層塔樓，北側(cè)2棟高度分別約為7585米、5565米，南側(cè)2棟高層塔樓高度為90100米。2011年三線或以下城市的住房市場(chǎng)需求依然旺盛、房?jī)r(jià)持續(xù)上升。銷售面積超過竣工面積從上圖標(biāo)我們可以觀察到，今年以來，竣工面積小于銷售面積。福州市貫徹國(guó)家出臺(tái)的房產(chǎn)新政并通過各種舉措在工作上取得了階段性的成效。這一年是不折不扣的政策年、調(diào)控年。二、2011年福州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況務(wù)實(shí)基礎(chǔ)，固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)上半年以來，福州市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率保持一定的水平。旺盛的需求，將會(huì)又一次刺激市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)的火熱。筆者判斷：今冬明春中央政府一定會(huì)適度放寬地產(chǎn)調(diào)控的。三、交通道路體系狀況該地塊位于西二環(huán)路與工業(yè)路交界處，附近設(shè)有萬象城站、寶龍站、祥坂站、東南眼科站，有眾多公交路線過經(jīng)過，而且地塊處于金山大橋和尤溪洲大橋之間，交通便利。建九幢三層至33層的綜合樓,配套設(shè)施醫(yī)療配套：東南婦科醫(yī)院、惠好醫(yī)藥連鎖、 安康門診；銀行配套：交通銀行、興業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、郵政儲(chǔ)蓄、農(nóng)村信用合作社；商業(yè)配套：萬象城、寶龍城市廣場(chǎng)、福州花鳥市場(chǎng)、 金融街萬達(dá)廣場(chǎng)以及永輝超市。地下機(jī)動(dòng)車位800個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位2500個(gè)，其中，除高星級(jí)酒店以外，寫字樓建筑面積36700平方米，SOHO辦公樓建筑面積101000平方米，商業(yè)綜合體建筑面積95000平方米，商業(yè)步行街及酒樓建筑面積40000平方米，地下室超市15000平方米。五層為萬達(dá)影城及百貨賣場(chǎng)及健身中心，商業(yè)綜合體部分每層設(shè)有17部專用自動(dòng)扶梯。項(xiàng)目周圍公交線路較多，且有望建地鐵口，四通八達(dá)，交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市?！　≠?gòu)房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占絕對(duì)主導(dǎo)，度假和購(gòu)房給親友的比例較少。所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件和素質(zhì)。其價(jià)格適中，調(diào)查時(shí)起價(jià)：15000元/M178。他們的置業(yè)特點(diǎn)是：多為初次置業(yè)，購(gòu)買行為謹(jǐn)慎，但需求迫切，自住和投資兼顧，主要購(gòu)買面積在80 m178。由于長(zhǎng)期工作于辦公室和活動(dòng)于社交場(chǎng)合，對(duì)小區(qū)的人文環(huán)境、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、休閑場(chǎng)所較為關(guān)心。以小區(qū)南側(cè)的標(biāo)志小廣場(chǎng)，雕塑噴泉為結(jié)點(diǎn)，水道、路道系統(tǒng)貫穿為網(wǎng)絡(luò)，整體綠化為平面，使之形成點(diǎn)、線、面結(jié)合，融為一體的綠地系統(tǒng)在立面上也富有變化，在南面入口以小區(qū)標(biāo)志為開端，以雕塑噴泉為發(fā)展，中心廣場(chǎng)為高潮，三個(gè)結(jié)點(diǎn)在立面視覺為節(jié)節(jié)攀高的形式，使整個(gè)中心綠地前后貫通，坡起坡落，形式多樣別具特色。在定位上，應(yīng)該著重使整個(gè)小區(qū)以帶型景觀空間為紐帶，突出動(dòng)靜相宜、曲徑通幽、移步換景的效果。并且主臥室與北面臥室的門對(duì)開，十分有利于南北空氣對(duì)流。 草坪為坡起坡落，不做成平面運(yùn)用石塊的點(diǎn)綴，突出社區(qū)道路美感● 關(guān)于“五級(jí)綠化體系”整個(gè)小區(qū)共分五級(jí)綠化，達(dá)到生態(tài)綠化和景觀綠化完美結(jié)合：一級(jí)綠化——圍繞小區(qū)沿城市干道綠色長(zhǎng)廊。通過現(xiàn)代科技設(shè)施的設(shè)置，給業(yè)主帶來高效的工作與生活情趣。中產(chǎn)階級(jí)也是一個(gè)相當(dāng)寬泛的概念，公務(wù)員、自由職業(yè)者、職業(yè)經(jīng)理人、廣告、文化、演藝、體育界人士、新聞、律師從業(yè)人員、國(guó)企、外資、合資、大型民企高層管理人員、私營(yíng)業(yè)主等，都屬于這一個(gè)階層。（4）歸納本報(bào)告建議項(xiàng)目總體物業(yè)檔次定位為： ——中高檔物業(yè) 四、價(jià)格定位本項(xiàng)目總體定位為高質(zhì)中檔樓盤，鑒于板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格都位于福州市臺(tái)江區(qū)均價(jià)17287元/m178。 中檔物業(yè)紅星苑小高層、高層公寓起價(jià)：14000元/M178。年輕人成為主力軍購(gòu)房者的年齡25歲以下占5％，2535歲占75％，36－39歲占7％，40－45歲占7％，45歲以上占6％。優(yōu)劣勢(shì)一般著重于項(xiàng)目的實(shí)體問題?？头繕?biāo)準(zhǔn)層數(shù)16層。每層設(shè)有公寓24套。 生活配套：家樂福、新華都、永輝超市等；教育配套：華僑中學(xué)、第六中心小學(xué)、十四中、福四中、閩江大學(xué)、教育學(xué)院附中、寧化幼兒園、永光幼兒園均在本項(xiàng)目?jī)晒锓秶鷥?nèi)；項(xiàng)目周邊的樓盤是本項(xiàng)目定位的主要參考和研究對(duì)象，為此，我們對(duì)周邊項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)研究與分析，以為本項(xiàng)目定位提供參考依據(jù)。在滿足交通、停車等相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)前提下，可開發(fā)的地下商業(yè)建筑面積不超過15000平方米；地下商業(yè)建筑面積單列，不計(jì)入容積率；地上、地下商業(yè)應(yīng)為集中式。那么，今年地產(chǎn)資金偏緊、樓市銷量下降基本成定局的情形下，房開公司的策略應(yīng)是適當(dāng)收縮擴(kuò)張的力度并苦練內(nèi)功、創(chuàng)新發(fā)展；也可在一二線重點(diǎn)城市收縮后向剛性需求占主導(dǎo)地位的三四線城市邁進(jìn)，三四線城市無論是如何調(diào)控，仍然是今年地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)點(diǎn)。說明投資者普遍看好福州市場(chǎng)，對(duì)未來市場(chǎng)充滿信心。相信在房產(chǎn)新政的指引下，樓市將從激情回歸理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入一個(gè)新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)更加穩(wěn)定、健康地向前發(fā)展。2010年，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，將政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，