【正文】 平方米 建筑面積：389500平方米 規(guī)劃有2833層高層建筑，5幢新古典主義經(jīng)典建筑 建筑用途 普通住宅銷售價(jià)格 起始價(jià)：15000元/平方米 均價(jià)：17000元/平方米戶型面積: 一居23㎡60㎡配套設(shè)施周邊配套：福州花鳥市場；自身配套：商業(yè)、寫字樓、五星級(jí)酒店、國際影院等；地下機(jī)動(dòng)車位800個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位2500個(gè)，其中，除高星級(jí)酒店以外，寫字樓建筑面積36700平方米，SOHO辦公樓建筑面積101000平方米，商業(yè)綜合體建筑面積95000平方米，商業(yè)步行街及酒樓建筑面積40000平方米，地下室超市15000平方米?！　OHO辦公樓共四棟，層高均為3米，其中西側(cè)商業(yè)步行街上方兩棟一棟28層，一棟29層。位于東側(cè)商業(yè)綜合體上方兩棟均為28層，標(biāo)準(zhǔn)層面積1200平方米。商業(yè)街東側(cè)為5層，其中一層為娛樂門廳，國美電器賣場，百貨賣場及名品店。五層為萬達(dá)影城及百貨賣場及健身中心，商業(yè)綜合體部分每層設(shè)有17部專用自動(dòng)扶梯?！〖磳⒔ㄔO(shè)的威斯汀高星級(jí)酒店是很大的一個(gè)亮點(diǎn)。地下二層為洗衣房、內(nèi)部食堂等配套房和設(shè)備房。頂層設(shè)有總統(tǒng)套房，共有客房310套，建成后將是福建省檔次最高的酒店。項(xiàng)目周圍公交線路較多，且有望建地鐵口，四通八達(dá)，交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市。地塊面積大：地塊體量大且地下空間開發(fā)潛力大，能開發(fā)一個(gè)滿足客戶多功能需要的城市綜合體項(xiàng)目；周邊環(huán)境較好：由于周邊都是已建工程，有較嚴(yán)格整體規(guī)劃，井然有序，周邊有西禪寺、江濱公園、白馬河、白馬河公園、烏山等福州勝景， 風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，環(huán)境多項(xiàng)目本省的影響不大。對(duì)申請(qǐng)人和建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案都有嚴(yán)格限制和約束。威脅： 周邊商業(yè)區(qū)越來越多，同類競爭大；地塊工期緊，規(guī)劃要求嚴(yán)格，且周邊地鐵城尚未確定； 該區(qū)域已出讓眾多地塊，未來競爭激烈?！　≠彿康挠猛局饕亲杂脼橹?，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占絕對(duì)主導(dǎo)，度假和購房給親友的比例較少。購房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。整體選擇面積的中位數(shù)M0=104平米；按揭付款是主流頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占78％，一次性付款占22％。其他因素在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件和素質(zhì)。二、項(xiàng)目市場定位原則——最大化的發(fā)掘該項(xiàng)目所在地段唯一性的價(jià)值；——最大化的發(fā)掘地塊特異性的價(jià)值；——最大化建立競爭優(yōu)勢，避免劣勢，以降低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。中高檔物業(yè)水晶花園小高層、高層起價(jià)：15000元/M178。中高檔物業(yè)福州金融街萬達(dá)廣場小高層、高層配套成熟，中高檔物業(yè)起價(jià)：17000元/M178。其價(jià)格適中，調(diào)查時(shí)起價(jià)：15000元/M178。商業(yè)配套成熟，交通四通八達(dá)，景觀豐富，周邊文化教育生活配套齊全，未來隨著楊橋新村二期、陸莊、烏山西路福大片、北江濱CBD的建設(shè)，該地塊區(qū)位價(jià)值將得到進(jìn)一步提升。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上下功夫，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上找突破，同時(shí)加大內(nèi)部造景力度，完善相關(guān)配套，可以成為非常有競爭力的中高檔樓盤。左右，均價(jià)控制在18125－19000元/m178。他們的置業(yè)特點(diǎn)是：多為初次置業(yè)，購買行為謹(jǐn)慎，但需求迫切，自住和投資兼顧，主要購買面積在80 m178。處于塔頸的是中產(chǎn)階級(jí)，所謂白領(lǐng)一族，他們通常是在30－40歲之間，學(xué)歷較高，受過良好的教育，家庭年收入5萬－10萬元之間，是有著成熟理性的消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的人群，一般購買面積較大的三室兩廳、四室兩廳戶型或一些復(fù)式單位，總價(jià)在20萬40萬之間，大都采用多付首期年限不太長（如5年－15年）的付款方式；對(duì)他們來說，價(jià)格固然重要，但并不是首要考慮的因素，如果沒有比周邊樓盤更好的規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、配套設(shè)施、文化內(nèi)涵等，而一味以低價(jià)策略難以獲得他們的青睞。根據(jù)本項(xiàng)目的細(xì)分市場，本項(xiàng)目的目標(biāo)市場應(yīng)定位于中產(chǎn)階級(jí)，進(jìn)可攻，退可守。因此，本項(xiàng)目的主力目標(biāo)市場是：2845歲的成功或正在創(chuàng)造成功的人士。由于長期工作于辦公室和活動(dòng)于社交場合，對(duì)小區(qū)的人文環(huán)境、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、休閑場所較為關(guān)心。（3） 目標(biāo)客戶群特點(diǎn)小結(jié)● 他們的特征 ● 他們?cè)?0 — 45歲之間 ● 受過高等教育，學(xué)識(shí)廣博，在企業(yè)身居要職 ● 注重身份和地位，注重文化、社交、商務(wù)圈子的認(rèn)同 ● 他們時(shí)尚、現(xiàn)代，有自己獨(dú)特的個(gè)性追求，是社會(huì)潮流的引領(lǐng)者 ● 他們對(duì)生活有自己獨(dú)到的理解，繁忙的工作、生活，使他們需要一個(gè)自我的個(gè)人空間 ● 親近都市生活，喜歡國際化的生活氛圍● 他們選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn) ● 是他們熟悉并接受的生活環(huán)境 ● 要求生活便利，能夠在職場與生活中快速轉(zhuǎn)換 ● 高品質(zhì)物業(yè)，體現(xiàn)他們的身份和對(duì)個(gè)性、品位的追求● 他們現(xiàn)在的生活形態(tài)● 工作緊張，生活壓力大，但任勞任怨；● 休閑時(shí)間一般與家人逛逛街、看看電視、或者一起喝茶、聊天；● 渴望每年能去哪里旅游一次，能去國外旅游那是做夢(mèng)的事情，所以因?yàn)闀r(shí)間和金錢的關(guān)系，往往只是想想而已；● 他們珍惜與家人相處的機(jī)會(huì)，同時(shí)也希望睦鄰友好；● 因?yàn)橛辛速I樓計(jì)劃，節(jié)假日常去看一些價(jià)格上能承受的樓盤。對(duì)于區(qū)內(nèi)的安全性一定要十分的注意，是園區(qū)內(nèi)業(yè)主人人安全，全家歡喜。通過借景與造景，打造自然生態(tài)園，使人與自然同呼吸，給業(yè)主帶來健康的新生活。以小區(qū)南側(cè)的標(biāo)志小廣場，雕塑噴泉為結(jié)點(diǎn)，水道、路道系統(tǒng)貫穿為網(wǎng)絡(luò)，整體綠化為平面，使之形成點(diǎn)、線、面結(jié)合，融為一體的綠地系統(tǒng)在立面上也富有變化，在南面入口以小區(qū)標(biāo)志為開端，以雕塑噴泉為發(fā)展，中心廣場為高潮，三個(gè)結(jié)點(diǎn)在立面視覺為節(jié)節(jié)攀高的形式，使整個(gè)中心綠地前后貫通，坡起坡落，形式多樣別具特色。此外小區(qū)南側(cè)水道旁設(shè)置一條“健康之路”，沿路設(shè)置全民健身運(yùn)動(dòng)器材，居民在游玩的同時(shí)又得到了健身，一舉兩得，同時(shí)色彩多樣的體育健身器材又為小區(qū)增色添彩?！?植物配置主要選用本地樹種，依照季節(jié)變化，考慮樹種搭配，做到常綠與落葉相結(jié)合，觀花與觀葉相結(jié)合，形成三季，四季常青的植物觀景。三級(jí)綠化——住宅社區(qū)內(nèi)集中大面積的塊狀綠地或綠島。在定位上，應(yīng)該著重使整個(gè)小區(qū)以帶型景觀空間為紐帶，突出動(dòng)靜相宜、曲徑通幽、移步換景的效果。九、戶型設(shè)計(jì)建議臥室面積分配合理，方正、平直、寬大、令人心情舒暢。房中盡量減少狹窄的通道或其他難以利用的空間，使空間實(shí)用率提高具體面積分配：二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)主臥18㎡20㎡21㎡次臥112㎡15㎡18㎡次臥214㎡14㎡次臥312㎡客廳23㎡27㎡30㎡餐廳7㎡7㎡9㎡衛(wèi)生間A5㎡6㎡8㎡衛(wèi)生間B4㎡5㎡6㎡廚房6㎡8㎡10㎡陽臺(tái)（2）5㎡8㎡10㎡總計(jì)面積80㎡110㎡138㎡注：以上所給面積均為套內(nèi)面積，可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。并且主臥室與北面臥室的門對(duì)開，十分有利于南北空氣對(duì)流。其中，廚房與飯廳最好緊密相聯(lián)，方便備餐與用餐，并設(shè)有明窗，通風(fēng)、采光好，將其設(shè)置在西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風(fēng)吹走，難以在室內(nèi)停留，利于身心健康。因?yàn)榻ㄖ俸枚际悄痰?，只有注入了文化?nèi)涵，景區(qū)和社區(qū)才有生命力、競爭力，所以既重視產(chǎn)品的物化形態(tài)，更重視產(chǎn)品的內(nèi)在價(jià)值，體現(xiàn)了神形兼?zhèn)?，是物化形態(tài)與觀念形態(tài)的有機(jī)統(tǒng)一。五級(jí)綠化——立體綠化（分布在住宅陽臺(tái)、窗臺(tái)、屋頂花園的綠化）。 草坪為坡起坡落，不做成平面運(yùn)用石塊的點(diǎn)綴，突出社區(qū)道路美感● 關(guān)于“五級(jí)綠化體系”整個(gè)小區(qū)共分五級(jí)綠化，達(dá)到生態(tài)綠化和景觀綠化完美結(jié)合：一級(jí)綠化——圍繞小區(qū)沿城市干道綠色長廊。● 道路綠化小區(qū)入口廣場為了庇蔭和獲得整體效果，以上層為高大樹種，下層為小灌木的種植形式來豐富其立面景觀，同時(shí)入口左右可以適當(dāng)擺設(shè)中式的小品以增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)生活氛圍。項(xiàng)目整體的山水生態(tài)主題色彩可在園區(qū)的一些細(xì)節(jié)上利用動(dòng)植物雕塑小品等體現(xiàn)，如：在園區(qū)入口處兩旁擺設(shè)招財(cái)貓、迎客松等，寓意其招財(cái)進(jìn)寶，使人心情愉快等等。（3）綠化設(shè)計(jì)建議● 中心綠地項(xiàng)目入口處設(shè)立小型的廣場，旁邊伴以迎客松或招財(cái)貓以體現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。通過現(xiàn)代科技設(shè)施的設(shè)置，給業(yè)主帶來高效的工作與生活情趣?！?他們購買樓盤的主要考慮因素?cái)?shù)據(jù)顯示：消費(fèi)者最重要的購房考慮因素是價(jià)格，其次是環(huán)境景觀和地段。這類客戶多為二次置業(yè)，因其子女相繼成年，會(huì)考慮投資以備子女或自己居住，其對(duì)樓盤綜合素質(zhì)要求較高，消費(fèi)行為較為理性。這部分人多為二次置業(yè)者，消費(fèi)行為趨為理性，對(duì)房產(chǎn)的整體素質(zhì)較高。中產(chǎn)階級(jí)也是一個(gè)相當(dāng)寬泛的概念，公務(wù)員、自由職業(yè)者、職業(yè)經(jīng)理人、廣告、文化、演藝、體育界人士、新