【正文】 公共活動區(qū)（客廳、飯廳、廚房），分隔過渡區(qū)（公用衛(wèi)生間），功能分區(qū)集中，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)要明晰，過渡自然，互不干擾。衛(wèi)生間與陽臺，兩個衛(wèi)生間均有明窗通風(fēng)和采光，主臥房有獨立衛(wèi)生間，私密性強；設(shè)雙陽臺，一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。從而體現(xiàn)對居住者的人性和人文的關(guān)懷，營造一種健康自然、溫馨浪漫的居家氛圍。（4）小結(jié)： 由于項目本身的園區(qū)規(guī)模較大大，而且樓盤容積率相對而言較高，景觀可得到有力的體現(xiàn)。二級綠化——購物廣場上的生態(tài)綠色植被。為打破直路線的呆滯感，路沿均采用曲線型，配以椅凳，集休閑，美觀于一體；支路兩旁種植喬、灌木、草結(jié)合，沿路配以各式指示牌，引導(dǎo)路線?！?公共綠地小區(qū)公共綠地設(shè)計旨在營造一個寧靜，清幽的休閑區(qū)，宜在中心綠地處設(shè)置該區(qū)域，可供老年人休息，花架，休息廣場，嵌草汀步、假山石等園林小品，綠地中點綴些仿真的動物雕塑，與自然融為一體，更添情趣，小區(qū)北面為開闊空間，在湖心鋪裝中式?jīng)鐾橹骶?，結(jié)合小園石汀步，坐凳，花壇，色塊等設(shè)施，為居民提供了一個娛樂，溝通的公共游樂場所。項目中心可將人們的行走路線主要以一塊蜿蜒的綠地組成，體現(xiàn)了中國景觀中障景的觀點，將綠地堆土做成坡狀，可以體現(xiàn)小區(qū)獨特的風(fēng)格和豪華的氣派?！?環(huán)境觀小區(qū)內(nèi)部環(huán)境系統(tǒng)的設(shè)計對小區(qū)居住素質(zhì)和品味的提高以及樓盤推廣來說，其重要性是不斷提高并日益成為居住區(qū)賣點訴求的重要組成部分，在小區(qū)設(shè)計中應(yīng)將環(huán)境意識提升到相當(dāng)高度，而所謂環(huán)境，又有景觀，植物配置，生態(tài)設(shè)計等分支，營造環(huán)境的目的既是體現(xiàn)其較高的實用價值，使環(huán)境與社區(qū)達到高度融合，也附著有一定的價值觀、文化性與生態(tài)性。 七、建筑規(guī)劃設(shè)計建議（1）規(guī)劃設(shè)計理念隨著房產(chǎn)市場的日益成熟，消費者的眼光也越來越專業(yè)，現(xiàn)在的消費者注重的已經(jīng)不是建筑本身，而是建筑所賦予的內(nèi)涵，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：● 人性觀以人為本不應(yīng)該是一句泛泛而談的空話，真正做到尊重人，尊重生命，并在具體設(shè)計中體現(xiàn)出來，這是一個居住區(qū)設(shè)計的最基本原則，歸根到底，居住區(qū)的服務(wù)對象是人，具體而言，大到出入口的設(shè)置，人車分流設(shè)計，社區(qū)組團的可識別性、安全性，公共活動空間的設(shè)計等，小到商業(yè)設(shè)施的設(shè)計與布位，照明器具的位置與亮度，無障礙設(shè)計等方面均應(yīng)貫徹這一原則，只有在這一基礎(chǔ)上，才能真正體現(xiàn)出居住設(shè)計已不僅僅是為人們提供一個供居住的室內(nèi)空間，更給人們帶來的是一種真正舒適與愉悅的生活，一個真正自由的精神家園。其他客戶：主要指常年往返于此區(qū)域的商家或其他人，本區(qū)域的地理位置是其首要購買的主要原因。高級白領(lǐng)：這類客戶知識層面較高，綜合素質(zhì)較高，消費行為理性，對事物比較挑剔 ，屬于完美主義者。根據(jù)項目在市場中的地位，其目標(biāo)市場定位在2845歲的中高級消費者更符合項目的特征。六、客戶定位市場仿如金字塔，不但要瞄準(zhǔn)金字塔的頂部，而更重要的是應(yīng)瞄準(zhǔn)金字塔的中部以下（即對準(zhǔn)大多數(shù)的消費群體）就我們福州樓市的調(diào)查分析，市內(nèi)大部份的消費者，最可接受的房價是20萬到30萬元之間，占四成左右；能承受20萬元以下的消費者也不多；能夠接受50萬元以上的消費者就是金字塔的頂部了，本案的目標(biāo)客戶為15~35萬元這一階段。的住宅，總價一般在15萬－25萬左右，大都采用按揭方式且首期較少、付款年限在20年以上的按揭方式，月供款水平在1千元以內(nèi)。）五、客戶細(xì)分針對福州當(dāng)?shù)厍闆r，用金字塔結(jié)構(gòu)比喻購房人群的分布，處于塔腰部分為亞中產(chǎn)階級，或稱其為“準(zhǔn)白領(lǐng)消費群”，年齡通常在25－30歲之間，準(zhǔn)備成家或成家時間不長，受過良好的教育，多為大專以上學(xué)歷，事業(yè)開始起步，家庭年收入3萬－5萬元之間。之間，我們建議將項目定位于高質(zhì)中檔盤為其市場空間，采用低開高走的方式，上市價格定位在15750－17000元/m178。（3）本項目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子分析根據(jù)以上分析來結(jié)合本項目的地產(chǎn)因子進行整合分析： 影 響 因 子中高檔中高檔住宅附加說明本 案 具 體 情 況本項目是否符合對公共交通的依賴性一般不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)公交較方便；屬市區(qū)；周邊有多個項目，社區(qū)成熟一般對噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性弱不宜臨貨運交通快速干道、高壓線西二環(huán)和工業(yè)路交通主干道；噪音一般道路周邊以綠化帶隔離對大氣環(huán)境的要求高不宜臨近污染性工廠、鬧市周邊無污染性工廠；緊鄰萬寶商圈和北江濱CBD商業(yè)中心；空氣較好可達到對小區(qū)配套要求較弱不宜商場上加住宅有大型超市，并不位商業(yè)中心；可滿足日常生活基本需求可達到對周邊自然及人文景觀之要求高周邊有西禪寺、江濱公園、白馬河、白馬河公園、烏山等福州勝景，自然環(huán)境好可達到小區(qū)物業(yè)管理的要求高高水準(zhǔn)的專業(yè)物業(yè)管理公司建議采用較高檔物管可達到容積率、覆蓋率要求低低密度 因是高層；容積率較高（）一般對休閑空間，綠化要求高會所等設(shè)施配套齊全綠化率高；公共配套完善可達到景觀要求高最好具有天然 稀缺景景觀優(yōu)勢強可達到以上表格表明，本項目具備中高檔住宅所必須的大部分地產(chǎn)因子，但距離高檔住宅的要求還有一些障礙，比如市區(qū)鬧市的影響，容積率問題。（2）本項目情況分析項目位置處于西二環(huán)和工業(yè)路交通主干道，緊鄰萬寶商圈和北江濱CBD商業(yè)中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯；距東街口商圈、五一路商圈近，人流量充足?！? 此外“福州金融街萬達廣場”將是本項目的最大競爭對手，距離本項目較近，地段優(yōu)越。 均價：17000元/M178。 均價：19000元/M178。具體如下表：影 響 因 子單 身公 寓普 通住 宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說明A、對公共交通的依賴性很 強強一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性強較強弱很弱不宜臨貨運交通快速干道、高壓線等C、對大氣環(huán)境的要求低不高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市D、對小區(qū)配套要求高很高較弱弱不宜商場上加住宅E、對周邊自然及人文景觀之要求低一般高很高F、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高高水準(zhǔn)的專業(yè)物業(yè)管理公司G、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高質(zhì)量優(yōu)良；材料高檔H、容積率、覆蓋率要求無一般低低低密度；高綠化率I、對休閑空間，綠化要求無一般高很高會所等康體設(shè)施配套齊全J、景觀要求無一般高很高最好具有天然；稀缺景注：根據(jù)上表所列舉的一些數(shù)據(jù)，將會在其后有爭對性的對本項目進行分析，并由此而對整體定位提出合理的建議。第六節(jié) 項目定位一、項目定位之基準(zhǔn)地產(chǎn)項目的定位是基于：項目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間；政府在城市總體規(guī)劃上的限制。購房者的年齡段主要集中在2535歲之間，占75%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。整體選擇面積的中位數(shù)M0=85平米；　　選擇三房的購房者希望面積在90130平米占較大比例，也有不小比例選擇7090的小三房。三房是首選在單位房間的選擇上，選擇1房占5％，2房占20％，3房占65％，4房占7％，5房以上占3％。自用為主導(dǎo)由于國家進行高強度房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，在購房用途的選擇中，自住占60％，投資占32％，為親友占4％，為度假占3％，其他占1％。機會： 城市發(fā)展核心商業(yè)圈，區(qū)位優(yōu)勢明顯；周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，能提供龐大的客源；起始樓面價相對較低，有較大的利潤空間地鐵二號線將助推地塊區(qū)位價值。 B14地塊限高30米，B14地塊應(yīng)在2011年底前結(jié)構(gòu)封頂；B1B11地塊內(nèi)100米以下建筑應(yīng)于2012年6月30日前結(jié)構(gòu)封頂、超過100米的建筑應(yīng)于2012年底前結(jié)構(gòu)封頂，時間比較倉促。生活氛圍： 項目周圍有眾多小區(qū)林立，較大的購物廣場以及眾多的超市，金融機構(gòu)齊全，由于已形成商業(yè)圈帶來人流量，生活氛圍濃烈。第四節(jié) 項目SWOT分析優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越：地塊東北面和西面緊鄰西二環(huán)和工業(yè)路交通主干道，沿街商業(yè)面積比重大；交通便利：項目所在區(qū)域交通條件便利，屬于二環(huán)的黃金位置，使得出行極為方便快捷。每層18個標(biāo)準(zhǔn)間，2套標(biāo)準(zhǔn)套間。地下一層設(shè)夜總會及設(shè)備用房。這其中，萬達影城將建成為福建最豪華的超五星級影院，萬達集團旗下的國內(nèi)知名百貨品牌——萬千百貨也將進駐金融街。四層為萬達影城及百貨賣場。商業(yè)綜合體內(nèi)部設(shè)有一條商業(yè)街，商業(yè)街西側(cè)部分為3層，主要為商業(yè)店面及餐飲等。每層設(shè)置公寓20套。辦公標(biāo)準(zhǔn)層數(shù)為23層，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500平方米。小結(jié)：海峽金融街萬達廣場項目地上總建筑面積310500平方米，地下建筑7900