【正文】 …………………………1 一、福州與代表市宏觀經(jīng)濟(jì)比較……………………………………1二、2011年福州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況………………………………1三、2011年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向………………………………3四、2011年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望…………………………………………4第二節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查………………………5一、地理位置及概況………………………………………………………5二、公共設(shè)施狀況…………………………………………………………6三、交通道路體系狀況……………………………………………………6四、區(qū)域性質(zhì)與景觀…………………………………………………6五、規(guī)劃狀況………………………………………………………………6五、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況（圖片）……………………………………………………7第三節(jié) 區(qū)域個(gè)案調(diào)查………………………………………………………7第四節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析………………………………………………………10第五節(jié) 客戶分析………………………………………………………11第六節(jié) 項(xiàng)目定位……………………………………………………………15一、項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)………………………………………………………15二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位原則……………………………………………………16三、市場(chǎng)定位（開(kāi)發(fā)檔次）………………………………………………16四、價(jià)格定位………………………………………………………………18五、客戶細(xì)分………………………………………………………………18六、客戶定位………………………………………………………………19七、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議……………………………………………………21九、戶型設(shè)計(jì)建議……………………………………………………………23第一節(jié) 福州市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)及政策分析過(guò)去一年樓市是伴隨著一系列的房產(chǎn)新政走過(guò)來(lái)的。調(diào)控!調(diào)控!再調(diào)!2010年對(duì)于中國(guó)樓市而言，注定是一個(gè)值得關(guān)注的年份。這一年是不折不扣的政策年、調(diào)控年。2010年，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，將政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。然而政策很給力，調(diào)控需努力，用來(lái)形容2010年的樓市調(diào)控再貼切不過(guò)。3月還是一片“艷陽(yáng)天”的樓市，在4月暴風(fēng)驟雨般的調(diào)控政策中應(yīng)聲而下。經(jīng)歷了年中幾個(gè)月的低迷盤整期，在傳統(tǒng)的“金九銀十”，樓市再次“凱歌高奏”，9月的重拳調(diào)控隨之而來(lái)，樓市再次進(jìn)入膠著狀態(tài)，直至年尾量?jī)r(jià)齊升。2011年，國(guó)家為了恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)政策有一定的放松。但也發(fā)出了新國(guó)八條、提高住房貸款利率、提高人民幣儲(chǔ)備金等一些新的政策。這些調(diào)控措施的出臺(tái)，受到社會(huì)各界普遍關(guān)注，在不同程度上對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了影響。雖然福州樓市處于調(diào)控盤整期，一些消費(fèi)者出現(xiàn)了持幣觀望的心理，樓市銷售量有所回落。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是城市化進(jìn)程的中堅(jiān)力量，未來(lái)發(fā)展前景是廣闊的。相信在房產(chǎn)新政的指引下，樓市將從激情回歸理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入一個(gè)新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)更加穩(wěn)定、健康地向前發(fā)展。福州市貫徹國(guó)家出臺(tái)的房產(chǎn)新政并通過(guò)各種舉措在工作上取得了階段性的成效。福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的指導(dǎo)下，市場(chǎng)運(yùn)行總體基本平穩(wěn)，出現(xiàn)一些積極的變化。一、 福州與臨近市宏觀經(jīng)濟(jì)比較福州市作為福建省省會(huì)城市，有屬于海西經(jīng)濟(jì)建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟾Ｖ菔锌側(cè)丝跀?shù)位居海西經(jīng)濟(jì)建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)首位，有很多所高校為其提供人才，人才資源豐富。社會(huì)零售品銷售總額屬于全國(guó)中上水平，消費(fèi)能力較強(qiáng)。但人均可支配收入較低，GDP與其他發(fā)達(dá)省份相比，相對(duì)較少，未來(lái)發(fā)展空間巨大。二、2011年福州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況務(wù)實(shí)基礎(chǔ)，固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)上半年以來(lái)，福州市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率保持一定的水平。在今年四月份，成為推動(dòng)福州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力。福州市加大固定資產(chǎn)投資力度，交通、市政、電力、郵電通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，城市功能明顯增強(qiáng)，城市規(guī)模初見(jiàn)雛型。固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，改變了城市面貌，也推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。居民平均可支配月收入較低有可能阻礙房地產(chǎn)發(fā)展福州市城鎮(zhèn)居民人均月收入大體上維持在一個(gè)穩(wěn)定水平，保持于2000元左右的水平，相對(duì)于其他一線城市，屬于中下水平，與現(xiàn)在福州市住宅均價(jià)水平相比，有較大差距。因此，城鎮(zhèn)居民收入水平可能阻礙房地產(chǎn)發(fā)展。出現(xiàn)這種情況的原因，其一是由于福州市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包含福州市以下的郊區(qū)地區(qū)，所統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)可能受本市發(fā)展不平衡的影響；其二是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工薪階層的工資沒(méi)有做相應(yīng)的調(diào)整，影響居民購(gòu)房能力；其三是經(jīng)濟(jì)蕭條，使失業(yè)人口增加。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率依然保持較高水平近幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率多保持在較高水平。今年上半年，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)整，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率有一定的波動(dòng)，但都保持在80%以上。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)投資逐年增長(zhǎng)，保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。說(shuō)明投資者普遍看好福州市場(chǎng)，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)充滿信心。銷售面積超過(guò)竣工面積從上圖標(biāo)我們可以觀察到，今年以來(lái)，竣工面積小于銷售面積。，并出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)率的情況。出現(xiàn)此種現(xiàn)象的原因，一是受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響；二是20092010年開(kāi)發(fā)過(guò)大，尚有很大部分未消化；三是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的不斷提高，市場(chǎng)需求旺盛，需求量大幅增長(zhǎng)。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明了福州市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏理性，跟風(fēng)趨勢(shì)較為明顯。市場(chǎng)火熱時(shí)，開(kāi)發(fā)商就盲目的增加市場(chǎng)供應(yīng)量，造成市場(chǎng)供大于求或暫時(shí)飽和，就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的停滯消化期。旺盛的需求，將會(huì)又一次刺激市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)的火熱?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在今年下半年福州房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)另一個(gè)高峰。三、2011年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向（1）新國(guó)八條要點(diǎn)，一季度向社會(huì)公布，增加公共租賃住房供應(yīng)，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅%，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，閑置土地及時(shí)收回使用權(quán)，本地二套房家庭和外地一套房家庭將停購(gòu)8.“嚴(yán)打”虛假消息散布者（2）央行1月14日宣布，%，這是央行自2010年初以來(lái)第七次上調(diào)四、2011年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望2011年會(huì)將一些住宅市場(chǎng)投資份額轉(zhuǎn)向更加專業(yè)的商業(yè)領(lǐng)域。“新國(guó)八條”將購(gòu)房者投資住宅資金成本提高，并明確住宅限購(gòu)，而商業(yè)地產(chǎn)不受約束；況且上半年的加息也可能持續(xù)進(jìn)行的；商業(yè)地產(chǎn)投資對(duì)于老百姓而言相對(duì)陌生，成熟的投資市場(chǎng)尚未形成，但隨著諸多投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)漸漸關(guān)注。以上因素務(wù)必會(huì)將一些住宅市場(chǎng)投資份額轉(zhuǎn)向更加專業(yè)的商業(yè)領(lǐng)域。2011年地產(chǎn)調(diào)控是上半年緊下半年松，樓市到年底時(shí)將繼而轉(zhuǎn)旺。今年政府對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的目的，就是通過(guò)全面監(jiān)管適度抑制投機(jī)行為，把地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到正常的剛需消費(fèi)市場(chǎng)中，通過(guò)抑制流動(dòng)資金量和限量購(gòu)房消費(fèi)來(lái)平穩(wěn)住房?jī)r(jià)。估計(jì)今年的中國(guó)地產(chǎn)能漸漸進(jìn)入平穩(wěn)的市場(chǎng)中，到年底適度放松調(diào)控時(shí)，房?jī)r(jià)因市場(chǎng)尚存在剛性需要量大的影響，可有一些回漲。2011年的房開(kāi)公司策略應(yīng)是適當(dāng)收縮擴(kuò)張的力度并苦練內(nèi)功、創(chuàng)新發(fā)展。今年上半年，地產(chǎn)業(yè)所承受的資金壓力是漸漸增大了。那么，今年地產(chǎn)資金偏緊、樓市銷量下降基本成定局的情形下，房開(kāi)公司的策略應(yīng)是適當(dāng)收縮擴(kuò)張的力度并苦練內(nèi)功、創(chuàng)新發(fā)展；也可在一二線重點(diǎn)城市收縮后向剛性需求占主導(dǎo)地位的三四線城市邁進(jìn)，三四線城市無(wú)論是如何調(diào)控，仍然是今年地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)點(diǎn)。2011年三線或以下城市的住房市場(chǎng)需求依然旺盛、房?jī)r(jià)持續(xù)上升。由于今年上半年極可能是加息密集，樓市就會(huì)進(jìn)入資金從緊期，加上限購(gòu)，必導(dǎo)致去年投機(jī)成份較重的一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)會(huì)有些下降微調(diào)，而三線或以下城市的住房市場(chǎng)需求量雖有減少，但受其剛性需求量大的作用，其銷售量還會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也可保持或繼續(xù)在上升通道中。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需健康發(fā)展，確實(shí)需要政府監(jiān)管了。但調(diào)控轉(zhuǎn)型需求過(guò)程，不是一時(shí)半會(huì)能達(dá)成目標(biāo)，估計(jì)第三輪或更強(qiáng)勁的調(diào)控會(huì)導(dǎo)致今年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的衰退。因重度調(diào)控將會(huì)重蹈008年覆轍，再筑壩堰塞湖對(duì)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展極不利。筆者判斷：今冬明春中央政府一定會(huì)適度放寬地產(chǎn)調(diào)控的。經(jīng)調(diào)控“達(dá)成理性”后的樓市房?jī)r(jià)還是會(huì)持續(xù)上漲的。去冬今春，政府對(duì)地產(chǎn)監(jiān)管的目標(biāo)是通過(guò)抑制不合理需求實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，不是直接打壓合理的房?jī)r(jià)，限購(gòu)也是臨時(shí)的。現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)住房剛性需求還是很大的，雖在地產(chǎn)調(diào)整轉(zhuǎn)型期房?jī)r(jià)不會(huì)全面回漲，但調(diào)控一放松肯定會(huì)產(chǎn)生全面回漲?？傊禺a(chǎn)市場(chǎng)回歸理性后，房?jī)r(jià)還是要慢漲的，不漲就是失去了市場(chǎng)方向。第二節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查一、地理位置及概況地塊名稱：工業(yè)路與二環(huán)路交叉口西南側(cè)地塊地塊位置：工業(yè)路與二環(huán)路交叉口西南側(cè)，分為B1B1B14三幅地塊整體出讓。土地總面積：95412㎡（約143畝）土地用途：住宅用地、商服用地、公共用地出讓年限：商服用地年住宅用地70、年公共用地50年地塊總價(jià)：183800萬(wàn)元項(xiàng)目所屬公司：蘇寧電器集團(tuán)有限公司樓面價(jià)：6421元/㎡分副情況：B11地塊土地